Faire face aux loyers impayés

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• Publié par: argent-patrimoine
• Publié le: 05 septembre 2011
• Nombre de lectures: 26
• Langue: Français

Extrait

Faire face aux loyers impayés

Comment réagir ?

En raison du contexte économique dégradé, les situations de loyers impayés ou tout du moins en retard ont tendance à devenir un peu plus fréquentes qu'auparavant. Des situations qu'il convient de gérer avec tact et sérénité.

La relance à l'amiable : un conseil, ne montez pas tout de suite sur vos grands chevaux. Un retard de paiement n'est pas forcément synonyme de loyers impayés. Dans un premier temps donc, relancez votre locataire en lui envoyant une lettre 10 jours environ après la date habituelle du dépôt de loyer en indiquant qu'à ce jour, sauf erreur de votre part, vous n'avez pas encore perçu ledit loyer.

La mise en demeure : dans un deuxième temps, si vous n'avez pas eu de réponse à ce premier courrier alors vous pouvez mettre en demeure le locataire de payer son loyer sous 48 heures sous peine de poursuites judiciaires et éventuellement de résiliation du contrat de bail. Indiquez-lui également que vous comptez vous tourner vers les personnes qui se sont portées garantes pour lui afin d'obtenir gain de cause.

De quelles garanties disposez-vous ?

La caution physique : le recours à un membre de la famille a longtemps été l'usage afin de trouver un garant solide.

La caution LOCA-PASS : mise en place en 1998 suite à la signature d'une convention entre l'État et le mouvement 1% Logement (désormais appelé Action Logement), la garantie LOCA-PASS a fait son temps et a aujourd'hui démontré ses limites. Depuis le 1er janvier 2010, elle ne concerne plus les logements du parc locatif privé mais uniquement les locations dans le parc social.

La GRL : c'est la garantie des risques locatifs, mise en place en janvier 2010. Elle succède au PASS-GRL (qui lui-même succédait au LOCA-PASS) afin de mieux répondre aux enjeux de la société actuelle. Alors que récupérer des loyers impayés auprès d'un particulier qui se porte caution peut s'apparenter parfois au parcours du combattant, dans le cadre de cette garantie, cela se traite comme un «simple» sinistre auprès d'un assureur.

Principes de fonctionnement de la GRL

La garantie des risques locatifs est un contrat d'assurance qui couvre les impayés de loyers dans le parc privé et les dégradations locatives (le montant du loyer doit être inférieur à 2.000 €). Le bailleur qui souhaite avoir une sécurité de ses revenus souscrit un contrat d'assurance, et, en cas de soucis, il déclare son impayé et est pris en charge dès son premier mois d'impayé jusqu'au départ du locataire dans la limite

d'une enveloppe globale de 70.000 €. En outre, la garantie comprend les dégradations locatives après franchise égale au dépôt de garantie et dans la limite de 7.700 € (3.500 € pour les meublés).

Diffusé par les assureurs signataires d'une convention avec l'APAGL, le dispositif GRL est identifiable par son label. Un label présent sur le contrat d'assurance et les outils de communication des assureurs adhérents qui atteste du respect du cahier des charges et de la charte éthique du dispositif.

Quels sont les avantages de ce dispositif ?

Simplifier la location d'un bien.

Élargir le choix du candidat locataire : donc relouer son bien plus vite. Le bailleur n'a plus à exiger une situation professionnelle en CDI ni un taux d'effort maximum de 30% car ce dernier est passé à 50%.

Avoir une garantie de ses revenus locatifs : le dispositif GRL est plus sûr que la traditionnelle caution ! Le bailleur n'a en effet pas à activer une autre personne ni à avoir un doute sur la solvabilité de cette autre personne. Aujourd'hui, nul n'est à l'abri de la crise ou d'un problème d'emploi, donc faire appel à une caution ne garantit pas l'assurance d'être payé. Ce que fait en revanche la GRL.

Un atout pour les locataires : avec un accès plus facile au logement et un aménagement de la dette en cas d'impayé accidentel.

Que se passe-t-il en cas de défaillance du locataire ?

Avec la GRL, le bailleur continue de percevoir l'intégralité de son loyer sans franchise ni délai de carence dans la limite du plafond global.

Quant au locataire, il se voit proposer un plan amiable de remboursement de sa dette, adapté à sa situation sociale, ce qui ne l'exonère en aucun cas du paiement de son loyer.

Combien coûte la GRL ?

En termes de souscription, c'est relativement simple et le coût est modeste : il est de l'ordre de 2,5% du montant des loyers même si ce taux a récemment dépassé les 3% chez une des trois compagnies partenaires du dispositif. Concrètement, pour un loyer de 700 €, la GRL représente en moyenne moins de 200 € par an, donc c'est largement supportable par le bailleur qui l'intègre souvent dans son prix de location.

Quel bilan aujourd'hui ?

Plus de 1 an et demi après l'instauration du dispositif, ce bilan est modéré. Comme l'expliquait en décembre dernier Benoist Apparu (alors secrétaire d'État auprès de la ministre de l'Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, chargé du logement), 60.000 contrats GRL ont été signés en 2010 contre les 400.000 attendus. Et pourtant les garanties offertes sont larges et le tarif abordable ! Quel est le problème ? Aujourd'hui encore, seules 3 compagnies d'assurances ont signé un accord avec l'APAGL : il s'agit de DAS (groupe MMA), CGI Assurances et Mutuelle Alsace Lorraine.