Que penser des biens déjà loués ?

Description

Que penser des biens déjà loués ? Si acheter un logement occupé peut être une opération rentable, cela dépend non seulement des prix du marché mais surtout des taux de prêt immobilier pratiqués par les banques. Lorsqu'ils sont trop élevés, l'achat d'un bien occupé n'est plus rentable puisque le rendement de la location est inférieur au coût des emprunts immobiliers. Les taux actuellement en vigueur rendent de nouveau cet investissement locatif intéressant. Pour un rendement de 5% sur un bien occupé et un taux d'intérêt de 4% (voire moins) sur votre prêt, vous êtes gagnant ! De sérieux avantagesDe sérieux avantages Une décote, en moyenne de 10 à 20%, par rapport au prix du même bien loué vide, varie en fonction de la durée du bail restant à courir pour le locataire en place. Elle garantit une rentabilité accrue en cas de revente du logement quelques années plus tard, à condition que le marché ne s'effondre pas. La rentabilité du bien est non seulement assurée mais également immédiate puisque le locataire est déjà en place et qu'il paye son loyer tous les mois. Les loyers sont perceptibles dès que l'achat est effectif. Outre le fait d'épargner à l'acquéreur la délicate mission de trouver un locataire, cet investissement locatif est d'autant plus rentable si le loyer mensuel perçu est supérieur soit au remboursement mensuel du prêt immobilier, soit aux taux d'intérêt.

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• Publié par: argent-patrimoine
• Publié le: 05 septembre 2011
• Nombre de lectures: 42
• Langue: Français

Extrait

Que penser des biens déjà loués ?

Si acheter un logement occupé peut être une opération rentable, cela dépend non seulement des prix du marché mais surtout des taux de prêt immobilier pratiqués par les banques. Lorsqu'ils sont trop élevés, l'achat d'un bien occupé n'est plus rentable puisque le rendement de la location est inférieur au coût des emprunts immobiliers. Les taux actuellement en vigueur rendent de nouveau cet investissement locatif intéressant. Pour un rendement de 5% sur un bien occupé et un taux d'intérêt de 4% (voire moins) sur votre prêt, vous êtes gagnant !

De sérieux avantages

Une décote, en moyenne de 10 à 20%, par rapport au prix du même bien loué vide, varie en fonction de la durée du bail restant à courir pour le locataire en place. Elle garantit une rentabilité accrue en cas de revente du logement quelques années plus tard, à condition que le marché ne s'effondre pas.

La rentabilité du bien est non seulement assurée mais également immédiate puisque le locataire est déjà en place et qu'il paye son loyer tous les mois. Les loyers sont perceptibles dès que l'achat est effectif. Outre le fait d'épargner à l'acquéreur la délicate mission de trouver un locataire, cet investissement locatif est d'autant plus rentable si le loyer mensuel perçu est supérieur soit au remboursement mensuel du prêt immobilier, soit aux taux d'intérêt.

Le locataire étant déjà connu, l'analyse de sa situation et la vérification de la régularité de ses paiements s'avèrent aisés et les risques locatifs sont diminués d'autant.

Obtenir un prêt sera simplifié pour acquérir ce logement dans le cadre d'un investissement locatif puisque les revenus de la location sont assurés par le locataire en place.

Savoir raison garder

Avec des prix de vente et des taux de prêt immobilier raisonnables, ce type d'achat immobilier reste un bon investissement. Cependant, il est important de se montrer prudent car acheter un logement occupé signifie certes acquérir un bien immobilier bénéficiant d'une décote mais aussi se lier contractuellement avec le locataire en place. Au chapitre des précautions à prendre : 1. consultez le bail et contrôlez le montant du loyer, qui doit correspondre à vos attentes puisque vous ne pourrez pas le modifier. Attention, en particulier, si l'occupant paie un loyer bas ou est logé à titre gratuit car vous n'aurez alors aucun recours pour renégocier son montant ! Renseignez-vous sur le locataire en place en demandant au vendeur (notamment les informations sur le garant) ; 2. demandez les preuves du paiement régulier des loyers par le locataire. Pour cela, il suffit de demander au propriétaire de vous fournir les justificatifs attestant de la régularité du paiement de l'occupant comme les quittances de loyer. De même, assurezvous également qu'aucune procédure n'est en cours, suite à un éventuel litige entre l'ancien propriétaire et le locataire ;

3. vérifiez que le bail comporte une clause prévoyant l'augmentation annuelle du loyer. En l'absence de celle-ci, votre locataire peut rester en place 10 ans en versant le même loyer s'il le souhaite ! 4. Soyez exigeant sur sa qualité, son emplacement, la proximité des transports même si vous n'envisagez pas d'habiter un jour le logement... Visitez le bien pour voir dans quel état il se trouve et si des travaux sont nécessaires. Vous verrez en même temps si le locataire en prend soin. Si ce dernier donne son congé, vous devrez trouver un nouvel occupant. Le bien que vous allez acquérir doit donc être attractif ; 5. demandez au propriétaire les procèsverbaux des dernières assemblées générales du syndic de l'immeuble au cas où d'importants travaux (ascenseur, ravalement de façade...) auraient été votés récemment.

Récupérer son bien

Tant que le bail signé par le locataire avec le précédent propriétaire est valide, le locataire a le droit d'occuper les lieux. Le contrat de bail touche à sa fin, vous pouvez récupérer le bien, sous 2 conditions : - signifier à votre locataire votre souhait de récupérer le logement avec un préavis de 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ; - habiter vous-même le logement, y placer un proche ou encore le revendre.

Qui occupe le bien ?

Si le logement est occupé par un locataire en règle (qui paie ses loyers), celui-ci dispose d'un contrat de location en bonne et due forme, généralement conclu pour une durée de 3 ans renouvelable (bail 3, 6, 9) que vous devez pouvoir consulter en annexe du procès-verbal de description remis par l'huissier avec le cahier des charges. Vous avez l'obligation de respecter la durée du bail.

Le locataire disposant d'un droit automatique au renouvellement de celui-ci, certaines conditions s'imposent.

Dans le cas d'occupations méconnues, comme l'ancien propriétaire, une personne de sa connaissance logeant gratuitement, un squatter... le seul moyen de savoir à quoi s'en tenir est de se rendre sur place, et d'essayer d'obtenir des informations auprès de l'huissier. Comme pour un locataire ne payant pas ses loyers, vous êtes en droit de réclamer la libération des lieux et le paiement d'indemnités d'occupation (équivalant à des loyers).