La SCI
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Description

L'essentiel en un clin d'oeil
SCI : société civile immobilière.
Un statut juridique au fonctionnement souple, qui s'adapte aux objectifs recherchés.
Plus de 73 000 sociétés civiles immobilières créées en 2010, en grande majorité pour const

L'essentiel en un clin d'oeil



  • SCI : société civile immobilière.

  • Un statut juridique au fonctionnement souple, qui s'adapte aux objectifs recherchés.

  • Plus de 73 000 sociétés civiles immobilières créées en 2010, en grande majorité pour constituer et/ou gérer un bien immobilier.


A qui s'adresse la SCI ? Quand en profiter ? Quels pièges éviter ? Comment la gérer ? Quelle fiscalité choisir ? Quels schémas patrimoniaux envisager ? Comment la transmettre ?


Cet ouvrage concis et précis donne les clés de base pour constituer et/ou gérer un bien immobilier via une SCI.



  • Une SCI, pourquoi ?

  • La SCI, d'abord une société

  • Constituer et gérer une SCI

  • Choisir sa fiscalité

  • SCI et famille

  • SCI et immobilier locatif

  • SCI et immobilier d'entreprise

  • SCI et transmission

Sujets

Informations

Publié par
Date de parution 07 juillet 2011
Nombre de lectures 282
EAN13 9782212408676
Langue Français

Informations légales : prix de location à la page 0,0026€. Cette information est donnée uniquement à titre indicatif conformément à la législation en vigueur.

Exrait

Alexandre Grevet
La SCI
Société Civile Immobilière
Éditions d’Organisation
Groupe Eyrolles
61, bd Saint-Germain
75240 Paris cedex 05
www.editions-organisation.com
www.editions-eyrolles.com
Le code de la propriété intellectuelle du 1 er juillet 1992 interdit en effet expressément la photocopie à usage collectif sans autorisation des ayants droit. Or, cette pratique s’est généralisée notamment dans l’enseignement provoquant une baisse brutale des achats de livres, au point que la possibilité même pour les auteurs de créer des œuvres nouvelles et de les faire éditer correctement est aujourd’hui menacée.
En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans autorisation de l’Éditeur ou du Centre Français d’Exploitation du Droit de Copie, 20, rue des Grands-Augustins 75006 Paris.

© Groupe Eyrolles, 2011.
ISBN : 978-2-212-54965-2
Sommaire
I NTRODUCTION
Fiche 1
Une SCI : pourquoi ?
Fiche 2
La SCI, d’abord une société
Fiche 3
Constituer et gérer une SCI
Fiche 4
Choisir sa fiscalité
Fiche 5
SCI et famille
Fiche 6
SCI et immobilier locatif
Fiche 7
SCI et immobilier d’entreprise
Fiche 8
SCI et transmission
Introduction
P lus de soixante-treize mille sociétés civiles se sont créées en 2010 et parmi elles une grande majorité était destinée à l’acquisition et/ou la détention d’immobilier. Véritable outil incomparable de la gestion de patrimoine, la société civile immobilière ou SCI a su se démocratiser en séduisant de nombreux et heureux propriétaires de biens immobiliers.
La SCI se prête à des situations à la fois diverses et variées. Se constituer un patrimoine immobilier locatif, organiser sa transmission, se protéger des créanciers ou encore optimiser sa fiscalité, la SCI sait s’adapter au gré des objectifs recherchés.
Son maniement exige toutefois quelques précautions. Les facultés offertes par la SCI doivent être mesurées et maîtrisées en fonction de la situation. Il faut également savoir anticiper ses éventuels écueils, contreparties de l’espace de liberté patrimoniale auquel elle donne accès.
La SCI mêle une diversité d’opportunités juridiques auxquelles sera un jour ou l’autre confronté le candidat à la gestion comme à la constitution d’un patrimoine immobilier.
À qui s’adresse la SCI ? À quelles occasions en profiter ? Quels pièges éviter ? Comment gérer une SCI ? Quel régime fiscal choisir ? Quels schémas patrimoniaux envisager ? Telles sont les principales interrogations auxquelles cet ouvrage répond.
Fiche n° 1
Une SCI : pourquoi ?
L e recours à la société civile immobilière s’est largement démocratisé. Il est désormais très courant de voir une telle société créée en vue de constituer et de gérer un immeuble : maison, appartement, local d’entreprise et même parfois places de parking.
À chacun ses motivations. Certaines prennent davantage d’importance selon la situation patrimoniale dans laquelle on se situe. Voici une revue des principaux objectifs pour lesquels la SCI forme un excellent outil.
Constituer et gérer un patrimoine immobilier
La SCI porte dans sa forme une idée maîtresse : constituer et gérer un patrimoine immobilier. C’est à vrai dire son objet.
La création de la SCI peut être un préalable ou non à la détention d’un immeuble. Ainsi, on peut créer une SCI en vue d’acquérir un immeuble, comme on peut constituer une SCI afin de lui apporter un immeuble dont tout ou une partie de ses associés sont déjà propriétaires.
Éviter les écueils de l’indivision

À retenir
L’indivision désigne la situation dans laquelle plusieurs personnes partagent la propriété d’un même bien. Il peut s’agir d’une indivision subie (suite à succession) ou voulue (entre concubins ou partenaires pacsés).
L’indivision n’est pas sans poser plusieurs difficultés. Tout d’abord parce que la règle de l’unanimité prévaut pour tous les actes de disposition, c’està-dire qui emportent le plus de conséquences (vente, donation, location) par opposition aux actes d’administration.
L’indivision peut donc rapidement devenir le lieu de toutes les frustrations lorsque la mésentente grandit. Elle est d’autant plus menaçante qu’un second principe prévaut : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.
Néanmoins, on peut aménager le régime de l’indivision afin notamment de profiter des avantages qu’elle offre (il y en a !) sans faire face aux principaux inconvénients présentés ci-dessus.
Transmettre un patrimoine immobilier
La SCI est une société dont le capital social est partagé en parts sociales. Il s’agit d’un point essentiel lorsqu’il s’agit tout particulièrement d’organiser, voire d’entamer concrètement la transmission d’un patrimoine immobilier, que ce soit du vivant ou à l’occasion du décès des associés (voir fiche n° 8 « SCI et transmission »).
Dans tous les cas : optimiser sa situation patrimoniale
Recourir à une SCI offre des opportunités inaccessibles pour les personnes qui acquièrent ou gèrent en direct un patrimoine immobilier.
La SCI permet de fixer les règles de conduite entre associés et de filtrer l’entrée de nouveaux associés. La rédaction des statuts est un préalable incontournable et essentiel de la création de la SCI : voir la fiche n° 3 « Constituer et gérer une SCI ».
De plus, la SCI offre la faculté d’opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés avec ses avantages, mais également ses inconvénients : voir la fiche n° 4 « Choisir sa fiscalité ».
Enfin, la SCI se prête à de nombreuses situations personnelles. C’est le cas s’agissant de la SCI familiale : voir la fiche n° 5 « SCI et famille ». Il faut souligner l’importance que revêt la SCI également lorsqu’il s’agit d’immobilier de rapport : de manière générale, voir la fiche n° 6 « SCI et immobilier locatif », ou dans un environnement professionnel, voir la fiche n° 7 « SCI et immobilier d’entreprise ».
Les précautions à prendre
La SCI n’en reste pas moins un outil juridique à manier avec précaution. La constitution comme la gestion d’une telle société doivent rappeler à chacun qu’une SCI est le fruit d’une réflexion globale. C’est pourquoi le concours d’un conseil (avocat ou notaire) peut s’avérer très souvent opportun, même s’il présente un coût. La rédaction des statuts n’est pas chose aisée, quand bien même il est facile de trouver des modèles « prêts à l’emploi ». Or, le sur-mesure permet de profiter de tous les bénéfices juridiques de la SCI.
Enfin, une SCI doit vivre et c’est le rôle des associés et notamment de son ou de ses gérants que d’assurer une vie sociale à la SCI (voir la fiche n° 2 « La SCI, d’abord une société »), c’est-à-dire notamment réunir les assemblées générales, tenir une comptabilité, etc.
Fiche n° 2
La SCI, d’abord une société

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