Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...
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Description

La diversité des opérations immobilières rend leur traitement délicat, y compris pour les acteurs qui ont fait profession de ces activités.
L’environnement juridique et fiscal s’avère sensiblement différent selon que l’opération porte sur la réalisation d’une construction neuve, d’un achat pour revendre avec ou sans travaux, de la découpe d’un terrain dans le cadre d’une opération de lotissement... et les règles comptables à appliquer s’en trouvent influencées.
Le but de cet ouvrage est de procéder à une synthèse des règles juridiques et fiscales ainsi que des normes comptables applicables aux principaux types d’opérations de négoce et de construction immobilière.
Un grand nombre d’exemples permettent au lecteur d’appréhender concrètement les règlements et normes diverses qui ponctuent la vie des opérations immobilières.
Par ailleurs, les assertions et commentaires développés sont documentés par la référence systématique aux textes devant guider le comportement des opérateurs, et accompagnés fréquemment de larges citations.
Cette nouvelle édition intègre les sujets d’actualité liés aux activités qui sont l’objet de ce livre :
- règlements et projets de règlement de l’autorité des normes comptables française,


- normes comptables internationales,


- actualité législative immobilière,


- jurisprudence fiscale en matière d’impôts directs et de TVA, contributions doctrinales des organismes professionnels.


Cet ouvrage s’adresse à tous les professionnels de l’immobilier, ainsi qu’aux avocats et notaires soucieux d’appréhender les problématiques comptables et financières qui s’imposent à leurs interlocuteurs. Il sera particulièrement utile aux services comptables des entreprises impliquées dans la réalisation d’opérations immobilières ainsi qu’aux experts-comptables et commissaires aux comptes pour qui le traitement de ce type de dossier requiert fréquemment de longues recherches fastidieuses dans une documentation foisonnante. Enfin, les services financiers des compagnies d’assurances, des banques et des groupes souhaitant diversifier leurs activités en se tournant vers l’immobilier y trouveront d’indispensables ressources réglementaires et techniques.

Sujets

Informations

Publié par
Nombre de lectures 11
EAN13 9782818809853
Langue Français
Poids de l'ouvrage 3 Mo

Informations légales : prix de location à la page 0,0360€. Cette information est donnée uniquement à titre indicatif conformément à la législation en vigueur.

Exrait

Couverture
...
4e de couverture
...
Titre
...
Copyright
 
Après des études universitaires (DES de Sciences Économiques et Institut de Droits des Affaires) et un diplôme d’expertise comptable, Gérard Picault a mené une carrière d’expert-comptable et de commissaire aux comptes. Dans ce contexte, il a acquis une large expérience dans le domaine de l'immobilier et des normes comptables qui s'y rapportent. Cette spécialisation lui a permis de maîtriser au fil des missions qu'il a eu à assurer (conseil, mise en place de systèmes d'informations, commissariat aux comptes, audit de garantie) les particularités comptables, fiscales et juridiques des diverses activités du domaine immobilier (administration de bien, promotion immobilière, syndic de copropriété...).
Il a également conçu et animé de nombreux stages de formation pour Francis Lefebvre Formation dans le domaine de la comptabilité de l'immobilier mais également à propos des réformes comptables induites par la mise en œuvre des normes IFRS ainsi que dans la pratique de la consolidation des comptes tant en normes françaises...
Avertissement concernant la deuxième édition
E ntre la première publication de cet ouvrage en avril 2017, sa mise à jour en octobre 2018 et cette nouvelle édition, les sujets d’actualité concernant la matière développée dans ce livre ont été relativement nombreux. ...
Avant-propos
L es activités immobilières présentent pour les professionnels de la comptabilité et de la finance des difficultés de traitement dont les causes sont multiples.
Tout d’abord, les professions immobilières sont extrêmement diversifiées, et il n’est pas toujours aisé d’en avoir une vision synthétique.
En effet, les intervenants sont nombreux, en partant de la production de l’immeuble puis de sa commercialisation pour arriver enfin à sa gestion. Certains professionnels peuvent également, exercer concurremment plusieurs activités au sein d’une même entité ou d’un même groupe.
L’environnement réglementaire est, par ailleurs, souvent complexe et touffu, que ce soit dans le domaine juridique, fiscal, social, financier ou comptable.
Préalablement à tout examen technique des activités qui constitueront l’objet même du présent...
II • Activités de promotion- construction
L ’activité du promoteur immobilier reste assez mal connue du grand public bien qu’elle fasse fréquemment l’objet d’articles de presse et qu’elle soit souvent évoquée au travers de personnages imaginaires dans la littérature ou le cinéma.
Il est vrai que la profession de promoteur présente des contours assez mal définis.
La consultation du dictionnaire Robert donne comme définition générale du promoteur : « personne qui donne la première impulsion » et comme définition du promoteur immobilier : « homme d’affaires qui se charge du plan de financement et de la réalisation d’un programme de constructions individuelles ou collectives ».
II.1 Définition des activités de promotion-construction
II.1.1 Quelques précisions terminologiques
Les définitions du dictionnaire cadrent assez bien avec l’activité du promoteur-mandataire telle qu’elle est décrite dans le contrat de promotion immobilière aux articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil.
Dans ce type de contrat, le promoteur apparaît comme un prestataire de services qui intervient contre rémunération pour le compte du maître d’ouvrage en sélectionnant les entreprises qui interviendront dans la réalisation de l’ouvrage et en assurant lui-même certaines prestations administratives et juridiques sans investir dans l’opération immobilière concernée.
Le maître d’ouvrage est la personne pour qui est réalisé le projet de construction.
Le plus souvent, le maître d’ouvrage est le propriétaire du terrain sur lequel la construction sera édifiée, ou le propriétaire de la construction à réhabiliter ou encore le titulaire d’un bail à construction ou d’un bail emphytéotique.
Mais ainsi que nous le verrons ci-après pages 483 et suivantes, il peut s’agir d’un vendeur d’un immeuble existant s’étant engagé à réaliser des travaux dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover, ce vendeur est alors le maître d’ouvrage pour la réalisation de ces travaux.
Cependant, il est des cas où « la personne qui donne la première impulsion » souhaite investir dans l’opération projetée afin d’en retirer non pas une simple rémunération de sa prestation mais également un profit escompté à l’issue de l’opération.
Dans ce deuxième cas, le « promoteur » prend, seul ou avec des associés, le risque financier de l’opération. À cet effet, il achète le terrain, conclut les marchés avec les entreprises et les paie à l’issue des travaux. Il procède également ou fait procéder à la commercialisation des immeubles bâtis ou à bâtir.
Il cumule, dans ce cas, la qualité de maître d’ouvrage avec celle de promoteur telle qu’elle est définie dans les dictionnaires.
Bien que la dénomination de l’activité exercée sous cette forme ne fasse pas l’objet d’une appellation officielle, la pratique réserve à ces professionnels le nom de promoteur-constructeur.
Dans la suite de ce chapitre nous retiendrons donc les définitions suivantes :
• Promoteur-mandataire : technicien, prestataire de services, qui intervient pour le compte du maître d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière tel que défini dans le Code civil et le Code de la construction et de l’habitation ;
• Promoteur-constructeur : entrepreneur qui prend le risque financier de l’opération immobilière et qui en assure la promotion et, éventuellement, la commercialisation.
Sur les plans juridique, fiscal, comptable et financier, c’est cette dernière catégorie de professionnels qui requerra le plus de développements.
II.1.2 Promotion « intégrée » et promotion « décentralisée »
Le promoteur-constructeur peut cependant exercer son activité selon différents schémas juridiques.
Il peut, en effet, réaliser les opérations projetées au sein d’une structure unique (SA, SARL, SAS… ou même en son nom propre, personne physique).
Dans cette situation, la structure emploiera du personnel, acquerra les terrains pour y édifier un ou plusieurs programmes, fera procéder aux travaux pour l’ensemble des programmes engagés et en assurera la commercialisation.
Ce type de schéma permet d’avoir une vision globale de la rentabilité et de la solvabilité de l’entreprise de promotion-construction au travers de ses comptes annuels, par contre l’examen de la rentabilité de chacun des programmes, de sa contribution au résultat de l’ensemble ainsi que de son financement nécessite la mise en place d’une comptabilité analytique suffisamment détaillée.
Cette organisation permet également, sur un plan financier et fiscal de bénéficier d’une véritable « consolidation » en matière de TVA, la TVA récupérable concernant les programmes en début d’exploitation et non encore commercialisés étant déductible de la TVA exigible sur les programmes en cours de commercialisation présentant des flux d’encaissements positifs.
Enfin, ce type de structure permet de limiter le formalisme juridique et fiscal que requiert la création de sociétés multiples telle que prévue dans le schéma d’organisation présenté ci-dessous.
Le promoteur-constructeur peut également organiser son activité de façon « décentralisée » en multipliant les structures et en créant une structure juridique pour chaque programme ou pour un ensemble de programmes présentant des caractéristiques communes.
Dans ce type d’organisation, la structure centrale, constituée le plus souvent comme une société de capitaux (SA, SAS ou SARL), est à la fois société mère des structures périphériques et promoteur des opérations réalisées par ces structures. Ces dernières ont alors la qualité de maître d’ouvrage et, à ce titre, acquièrent les terrains, paient les entreprises sélectionnées par la structure centrale dans le cadre de son mandat de promoteur, sont bénéficiaires du financement bancaire… Elles sont généralement liées à la structure centrale par un contrat de promotion immobilière tel que décrit pages 168 et suivantes ou bien encore par un contrat de « maîtrise d’ouvrage déléguée » ou par une « convention de gestion ».
L’actionnariat des structures périphériques peut également être composé de personnes n’ayant pas de responsabilité technique dans l’opération et apparaissant comme de simples bailleurs de fonds.
Les structures périphériques sont fréquemment constituées sous forme de Société Civile Immobilière de Construction Vente (SCCV) ou de Société en Nom Collectif (SNC).
Les caractéristiques juridiques de ces sociétés seront examinées pages 176 et suivantes pour ce qui concerne la SCCV et pages 188 et suivantes pour ce qui concerne la SNC. D’autres formes de personnes morales n’étant cependant pas à exclure (SAS, SARL, SASU, EURL…).
L’organisation de ces opérations peut être schématiquement représentée ainsi en supposant que les sociétés périphériques ont toutes été constituées sous forme de SCCV :

Comme on peut le constater :
• La structure centrale, associée généralement majoritaire, voire unique, des structures périphériques, recherche les terrains, les entreprises, les financements pour le compte des structures périphériques avec qui elle est liée par un contrat de promotion immobilière ou tout autre type de contrat (maîtrise d’ouvrage déléguée, convention de gestion) ;
• Les fournisseurs contractent avec les structures périphériques ;
• Chaque programme ou ensemble de programmes inclus dans une structure périphérique fait l’objet d’un financement bancaire dédié et d’apports en capital et en compte-courant (apports promoteurs) de la structure centrale (et des autres associés le cas échéant) ;
• Les immeubles sont vendus par les structures périphériques (avec éventuellement un contrat de commercialisation concédé à la structure centrale ou à l’une de ses filiales spécialisées) ;
• La structure centrale, pour prix de son assistance, perçoit :
- des honoraires de promoteur, de maîtrise d’ouvrage déléguée ou de gestion selon le type de contrat retenu,
- éventuellement des honoraires de commercialisation si elle assure cette commercialisation, ...
III • Les opérations de rénovation
L es opérations de « rénovation » ou de « réhabilitation » qui seront le sujet de cette troisième partie se situent entre les opérations de marchand de biens que nous avons étudiées dans la première partie de cet ouvrage et les opérations de promotion-construction qui ont constitué le sujet de la deuxième partie.
Leur originalité résulte avant tout d’une problématique fiscale et c’est pour cette raison que nous commencerons notre exposé par les dispositions fiscales applicables aux opérations de rénovation.
Lorsque des travaux sont effectués sur un immeuble existant, il peut s’agir de menus travaux de « rafraîchissement » ou de mises aux normes électriques ou sanitaires rendus nécessaires pour procéder à la commercialisation de l’actif concerné. Dans cette situation, il conviendra d’appliquer les dispositions relatives aux opérations de marchand de biens assorties de travaux commentées ci-avant pages 26 et suivantes notamment pour ce qui concerne l’application des règles relatives à la TVA.
Lorsqu’à l’inverse, les travaux consistent en une démolition quasi complète des ouvrages existants et en la réalisation d’un immeuble rendu à neuf, les dispositions exposées pages 216 et suivantes pour les opérations de promotion-construction seront généralement applicables.
Il convient donc de fixer les critères constituant la frontière entre ces deux régimes fiscaux afin de traiter correctement l’opération selon l’un ou l’autre de ces dispositifs, dont les règles d’application sont parfaitement binaires.
La problématique est d’abord fiscale, mais également juridique et comptable.
Le Code général des impôts a fixé des critères permettant de distinguer les opérations de rénovation, que nous qualifierons dans la suite de « rénovation lourde », de celles que nous appellerons « rénovation légère ».
En cas d’apparition de l’un des critères caractérisant une rénovation lourde, l’opération sera soumise à la TVA lors de sa vente, lorsqu’elle est le fait d’un assujetti agissant en tant que tel, que cette vente ait lieu avant l’achèvement des travaux ou dans le délai de cinq ans de l’achèvement de ces travaux.
À contrario, en l’absence de chacun des critères caractérisant une opération de rénovation lourde, l’opération sera considérée, sur le plan fiscal, comme une opération de marchand de biens assortie de travaux avec toutes les conséquences qui en découlent.
Cette distinction n’est également pas sans conséquences juridiques.
Dans la seconde hypothèse évoquée ci-dessus de rénovation légère, si l’immeuble est vendu après complet achèvement des travaux de rénovation, il s’agira d’une vente d’immeuble « classique » qui ne présente pas de difficultés particulières.
Si, au contraire toujours dans l’hypothèse d’une rénovation légère, le marchand de biens ou l’acquéreur souhaite procéder à la vente avant que les travaux de rénovation soient réalisés, le Code de la construction et de l’habitation impose que, lorsque l’immeuble en cause fait partie du « secteur protégé », cette vente soit conclue dans le cadre d’un dispositif spécial applicable aux « ventes d’immeuble à rénover ».
Nous examinerons donc successivement dans cette partie :
• Les dispositions fiscales générales applicables aux opérations de rénovation ;
• Les caractéristiques juridiques des opérations de rénovation et leurs conséquences fiscales ;
• Les principes de comptabilisation des opérations de rénovation.
III.1 Dispositions fiscales générales applicables aux opérations de rénovation
III.1.1 Les opérations de rénovation au regard de la TVA
Dans cette section nous considérerons que l’immeuble rénové est destiné à être vendu, les conséquences d’une mise en location temporaire d’un tel immeuble seront évoquées pages 521 et suivantes.
• Critères d’application de la TVA lors de la revente de l’immeuble
C’est la loi de finances rectificative pour 2005 qui a fixé ces critères dans l’article 257-7°-1-c du Code général des impôts, transposés depuis à l’article 257-I-2-2°.
La réforme de 2010 n’a pas modifié les critères définis par cet article.
Aux termes de ce texte :
« Sont considérés : […]
2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf :
a) Soit la majorité des fondations ;
b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
d) Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'État, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux. »
On en déduit donc que la TVA sera applicable aux immeubles rénovés vendus dans les cinq ans de l’achèvement des travaux, lorsque les travaux de rénovation portent sur une surélévation de l’immeuble existant ou qu’ils remplissent l’une des quatre conditions posées par le texte du CGI.
À la lecture de ce seul texte, il subsiste une incertitude quant aux éléments de second œuvre évoqués au point d) de l’article cité. ...
VII • Bibliographie
VII.1 Sites web gratuits
•  Légifrance http://legifrance.gouv.fr/
Ce site donne un accès gratuit à tous les codes, lois et décrets en vigueur sur le territoire national.
Pour ce qui concerne la matière traitée dans le présent ouvrage, on se reportera aux textes les plus fréquemment cités :
* Code du commerce (notamment les articles traitant de comptabilité ou de consolidation)
* Code général des impôts et ses annexes
* Code de la construction et de l’habitation (CCH)
* Code de l’urbanisme
Ce site donne également accès à la jurisprudence administrative (Conseil d’État, Cours administratives d’appel...) ou judiciaire (Cour de Cassation...). Les textes sont accessibles selon la date de décision ou, plus commodément, par numéro...

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