Comment gagner 100 000 euros par an grâce à l immobilier
184 pages
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Comment gagner 100 000 euros par an grâce à l'immobilier

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Description



« J’ai commencé à investir dans l’immobilier à l’âge de 18 ans sans un sou. Aujourd’hui – deux décennies plus tard, mon patrimoine immobilier me rapporte environ 180 000 € chaque année.


Dans ce livre, je vais vous dévoiler tout ce que j’ai pu apprendre sur le sujet et tous les mécanismes qui m’ont permis d’atteindre mes objectifs. Je vais vous expliquer les démarches pour trouver, négocier et acheter un bien, puis pour trouver des locataires ou organiser sa revente.



Je vais aussi vous expliquer « ma méthode » pour éviter d’une part d’attendre la fin du remboursement du crédit pour commencer à récolter les fruits de vos investissements et, d’autre part, pour pouvoir en vivre. Vous allez aussi découvrir mes solutions pour éviter l’impôt pendant le développement de votre patrimoine et même après. Au final, c’est vous qui déciderez combien vous allez gagner ! Alors, bonne lecture ! »


Adrien Giraud




Grâce à ce livre, découvrez :


- comment chercher, trouver, négocier et acheter un bien ;


- comment l’exploiter pour le rentabiliser et optimiser votre temps ;


- comment vous constituer un patrimoine immobilier et le développer de façon exponentielle ;


- comment maîtriser votre imposition pendant la constitution de votre patrimoine ;


- comment vivre de vos investissements dix ans seulement après avoir commencé à investir.



Sujets

Informations

Publié par
Nombre de lectures 239
EAN13 9782818808344
Langue Français
Poids de l'ouvrage 1 Mo

Informations légales : prix de location à la page 0,0105€. Cette information est donnée uniquement à titre indicatif conformément à la législation en vigueur.

Exrait

Couverture
4e de couverture
Titre
Copyright
 

Adrien GIRAUD est « tombé » dans l’immobilier dès l’âge de 18 ans. Depuis, il n’a cessé de mener de front son activité de dirigeant d’une entreprise de BTP et ses investissements immobiliers. En vingt ans, il a réalisé ou fait réaliser plus de cent opérations : une expérience dont il partage les secrets dans ce livre.
Basé à Nantes, marié et père de trois enfants, il peut être joint à l’adresse adrien.giraud@maxima.fr et :
– sur Instagram : adriengiraud-immo – sur Twitter : AdrienGiraud11 – sur Facebook : Adrien Giraud – Comment gagner 100 000 euros grâce à l’immobilier
 
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Avertissement
Aucune des informations fournies dans ce livre ne constitue une incitation à vendre ou acheter quoi que ce soit, ni à effectuer quelque opération immobilière que ce soit, à des fins privées ou pour le compte d’un tiers. L’auteur rappelle que le marché immobilier est, de tout temps, soumis à des cycles de hausse et de baisse qui peuvent modifier sensiblement les taux de rentabilité de tout investissement, voire occasionner des pertes.
 

8, rue Pasquier, 75008 Paris.
Tél : + 33 1 44 39 74 00 – infos@maxima.fr
© Maxima, Paris, juin 2020.
ISBN : 978-2-81880-834-4.
Couverture : Agnès Szynkier pour Maxima.
Tous droits de reproduction, de traduction et d’adaptation réservés pour tous ...
Sommaire
Introduction
• 1. Pourquoi investir dans l’immobilier ?
1. Fixez-vous un objectif
2. Quelques bonnes raisons pour investir dans l’immobilier
3. Stop ou encore ?
4. Les freins à l’investissement
5. Les accélérateurs de projet
6. L’envie
• 2. Immobilier : les grands principes
1. Investissement patrimonial ou investissement de rendement ?
2. Evolution de la population et de la taille des ménages
3. Education financière
4. Quelques fausses croyances
Les banques ne prêtent qu’aux riches !
Acheter d’abord sa résidence principale
Les locataires ne payent pas leurs loyers
• 3. Le marché de la location immobilière
1. L’état d’esprit
2. L’association
• 4 . Les grands principes de l’immobilier locatif
1. Calculer la rentabilité d’une opération
Conseils pour la rentabilité
La vraie rentabilité…
2. Où chercher ?
Quelques exemples d’investissements à distance ratés
3. Quoi chercher ?
Quelques exemples de bons et de mauvais investissements
Démarquez-vous
4. Quand chercher ?
• 5. Les partenaires
1. Le notaire
2. Le banquier
3. L’agent immobilier
4. L’entrepreneur
5. Le comptable
6. Le courtier
7. Le conseiller en gestion de patrimoine
8. Le mentor
• 6. Passer à l’action
1. La recherche de biens
Internet
Les connaissances, le réseau
Le notaire
Les agences immobilières
Les syndics de copropriétés
Les commerçants
Les marchands de biens
Les logements vacants
Les ventes aux enchères
Vos yeux
Espionner les biens en vente
2. Visites et négociation
Les questions à poser pendant la visite
La technique de la fausse offre
La technique du banquier qui vous empêche de proposer plus
Gratter un peu plus une fois le point de rupture atteint
3. L’offre d’achat
Deux types d’offre
L’offre « acte en main »
L’offre « Frais d’agence inclus »
Faire une offre nette de frais
4. Négocier les frais de notaire
5. Le compromis de vente
• 7. La demande de crédit et la négociation bancaire
1. Présenter des comptes propres
2. Surveillez sa santé
3. Les différents prêts
Le prêt amortissable à taux fixe
Le prêt à taux variable
Le prêt in fine
4. Les assurances liées au prêt
La garantie décès
La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
La garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT)
La garantie invalidité permanente totale (IPT)
La garantie incapacité permanente partielle (IPP)
La garantie perte d’emploi
5. Autre alternative pour l’assurance
6. La demande de crédit
Première phase : trouver un banquier partenaire
Deuxième phase : la définition du projet
• 8. Les travaux
1. Fixez les règles du jeu
2. Estimez vos travaux
3. Les différents taux de TVA
4. Les subventions
5. Trouvez une équipe d’entreprises
Via l’agence immobilière
Le bouche à oreille
Le courtier en travaux ou l’entreprise tout corps d’état
Via l’architecte
6. La bonne attitude
7. Le chantier multi entreprises
8. Le choix des matériaux
Aménagement menuiserie
Plomberie, électricité, chauffage, ventilation
Peinture
Sols et faïence
• 9. La mise en location
1. Gérer soi-même ou déléguer
2. L’annonce et les visites
3. Le cautionnement, le bail, l’état des lieux
Cautionnement ou garanties supplémentaires
Le bail
• 10. Stratégies et réflexions d’investissements dans l’immobilier
1. Le constat
2. Les bases de la fiscalité
L’impôt sur la fortune immobilière
La SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
La SCI à l’impôt société (IS)
Taxation des plus-values (SCI à l’IR ou à titre personnel)
3. Le taux d’endettement
4. Mes erreurs et les diagnostics que j’en ai tirés
5. Les solutions
6. Les arbitrages
La « maison avec travaux »
La « maison transformée en studios »
7. Les impôts
8. Et après ? D’autres placements sûrs
• 11. Les investissements immobiliers « opportunistes »
1. Le « coup de boost » résidence principale
2. Investir dans un bâtiment d’activité ou tertiaire
3....
Introduction
Ce livre est un projet qui a mûri en moi depuis de longues années. J’avais envie de transmettre mes connaissances mais également de me prouver que j’étais capable de le faire malgré de courtes études. En effet, j’ai arrêté l’école à l’âge de 14 ans. Mes parents ayant une entreprise du bâtiment, j’ai intégré l’entreprise familiale où, je pense que je peux le dire, j’ai été formé à la dure. Mais l’ambiance des chantiers me plaisait et j’y ai appris beaucoup de choses au fil de mes rencontres. Bref, j’ai bénéficié d’une formation continue aléatoire !
J’ai commencé à investir dans l’immobilier à l’âge de 18 ans. Mes parents m’ont toujours soutenu dans mes décisions, bonnes ou mauvaises, à partir du moment où je les assumais. Je pense que c’est ce qui a forgé chez moi une certaine autonomie et m’a rompu à la prise de décision. L’immobilier a été avant tout pour moi une aventure de passionné plutôt qu’une recherche pécuniaire. Quand on est passionné, on s’investit sans compter, ce qui m’a valu quelques déboires. En effet, j’ai commencé par accumuler des biens sans réelle stratégie, et il a rapidement fallu trouver des solutions pour optimiser mes choix d’investissement.
Dans ce livre, je vais vous dévoiler tout ce que j’ai pu apprendre sur le sujet et tous les mécanismes qui m’ont permis d’atteindre mes objectifs. Je vais vous expliquer les démarches pour trouver, négocier et acheter un bien, puis pour trouver des locataires ou organiser sa revente. En fait, toutes les étapes d’un parcours qui m’a permis de gagner aujourd’hui quelque 20 euros de l’heure, 24 heures sur 24 et 365 jours par an. Au moment où j’écris ces lignes, mon patrimoine immobilier me rapporte environ 180 000 € chaque année. Je vais aussi vous expliquer « ma méthode » pour éviter d’une part d’attendre la fin du remboursement du crédit pour commencer à récolter les fruits de vos investissements et, d’autre part, pour pouvoir en vivre. Vous allez aussi découvrir mes solutions pour éviter l’impôt pendant le développement de votre patrimoine et même après. Au final, c’est vous qui déciderez combien vous allez gagner ! Alors, bonne lecture !
1.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
1 • Fixez-vous un objectif
Je pense que dans la vie d’investisseur on a besoin d’objectifs ou de se fixer une ligne de conduite. L’une des pistes pour établir sa feuille de route est de savoir pourquoi on investit. Pour ma part, je pense l’avoir fait pour que ma vie soit moins stressante ! En effet, j’ai pris beaucoup de risques au niveau de mon entreprise, j’ai mis en place un important plan de développement et d’investissements. Le fait d’avoir investi à côté de mon activité professionnelle m’a beaucoup aidé dans mes prises de décisions car, inconsciemment, je sais qu’en cas de défaillance de mon entreprise ce que j’ai mis en place au niveau de l’immobilier me permettra de vivre sans les revenus de mon travail. Un autre paramètre a joué : ayant repris l’entreprise familiale j’ai aussi eu besoin de me prouver que je pouvais faire des choses sans être dans l’ombre de mes parents. Quand on est fils d’entrepreneur il est toujours difficile de se faire sa place. Mes investissements m’ont beaucoup aidé dans cette démarche.
La raison pour laquelle on investit peut aussi être modifiée suivant les étapes de la vie. En effet, un autre paramètre est entré en ligne de compte : mon épouse qui gère le parc locatif tout en poursuivant à plein-temps une activité principale d’architecte va progressivement basculer sur la gérance des locations et ainsi se donner plus de liberté de choix sur les missions professionnelles pour lesquelles ses clients la ­sollicitent.
Pour investir dans l’immobilier, vous aussi vous devez ­trouver les raisons pour lesquelles vous souhaitez le faire.
Le premier réflexe serait de dire qu’on le fait pour l’argent. Mais j’ai...
2.
Immobilier : les grands principes
1 • Investissement patrimonial ou investissement de rendement ?
Entre les deux mon cœur balance. En fait, pour moi, il faut allier les deux de la meilleure – ou la moins pire – des façons.
En termes d’investissement patrimonial, il y a une catégorie de biens qui, à mes yeux, sont des valeurs sûres. Bien souvent c’est leur emplacement qui fait que ce sont des biens qui profitent au maximum de l’augmentation du marché. Et leur valorisation diminuera moins que le reste du marché en cas de baisse. En clair, ce sont des appartements en plein centre-ville, dans de beaux immeubles ou, mieux encore, une maison avec un terrain, proche du centre-ville. En cas de revente, la valorisation de ce type de biens est indexée sur le prix du marché et non sur leur valeur locative. Le problème lorsque l’on investit dans ce genre de biens, c’est qu’il est très difficile d’obtenir une bonne rentabilité locative car leur valeur est supérieure au marché. En revanche, le turn-over locatif sera minimal, donc vous passerez moins de temps à vous occuper de leur gestion.
Un investissement de rendement c’est typiquement un bien qui...
3.
Le marché de la location immobilière
Le marché de la location immobilière peut être largement considéré comme stable. Si l’on regarde sur une vingtaine d’années on constate que l’évolution des prix des loyers suit la même courbe que celle des prix à la consommation. On constate aussi, sur la même période, que les prix des biens immobiliers ont beaucoup plus fluctué que les loyers, et cela malgré la crise de 2008. Ce qui m’amène aux réflexions suivantes.
● Si l’on achète un bien, on va pouvoir au minimum conserver le loyer de départ comme fil conducteur. Lors de vos négociations pour l’emprunt immobilier, vous allez bloquer votre mensualité de remboursement à un taux fixe, donc vous engager à des versements identiques mois après mois. De ce fait, si l’opération est rentable au départ, elle le restera, voire s’améliorera au fil des années.
● Dans le cas du retour d’une crise immobilière – ce marché est cyclique, donc c’est une éventualité à prendre en compte – il ne faudra pas hésiter à faire d’autres achats de biens car, à prix d’achat inférieur vous pourrez louer au même prix qu’avant la crise. L’affaire n’en sera que meilleure car, à l’inverse, plus les prix montent plus les bonnes affaires sont compliquées à trouver. L’immobilier est un peu comme la bourse : il faut savoir acheter quand les prix sont au plus bas.
● En cas d’une forte augmentation des prix de l’immobilier, si vous avez acquis...
4 .
Les grands principes de l’immobilier locatif
1 • Calculer la rentabilité d’une opération
Vous avez peut-être déjà lu quantité de choses sur la rentabilité. Le calcul de base prend en compte les loyers et le prix du logement, ce qui permet d’obtenir un rendement locatif brut. Son mode de calcul est simple : le prix de loyer mensuel x 12 mois, divisé par le prix du bien multiplié par 100.
Exemple : une maison achetée 100 000 € louée 600 € mensuels rapporte un rendement brut de 7,2 % auquel il va falloir ajouter les charges.
((600 x 12) / 100 000) x 100 = 7,2
Pour obtenir la rentabilité nette, il va falloir ajouter la taxe foncière, l’assurance, les charges non imputées au locataire et divers frais de gestion. Si l’on reprend notre exemple, la taxe foncière est de 500 euros, l’assurance 100 euros, les charges non récupérables s’élèvent à 300 euros. Vous devez donc retirer 900 € de vos loyers, soit 75 euros par mois.
Reprenons nos chiffres : 600-75 =525 € de loyer net. Si l’on reprend notre formule on obtient une rentabilité nette de 6,3 %.
Vous pouvez aussi ajouter dans votre calcul les impôts et la défiscalisation pour obtenir un chiffre plus précis encore en termes de rentabilité nette. En général, je ne fais pas ce calcul car (à part pour les opérations Pinel dont je parlerai plus loin) je considère que les économies d’impôts sont un bonus. Je ne rentre pas de chiffres sur les impôts car, suivant ma méthode, la fiscalité arrive en fin de parcours.
À partir de quel moment peut-on considérer qu’une ­opération est rentable ? J’utilise pour le déterminer une méthode simple et efficace. En gros, je fais une simulation d’emprunt bancaire à 110 %, c’est-à-dire que j’estime le loyer, le prix d’achat acte en main et le coût des travaux. Je fais une simulation d’emprunt sur 20 ans au taux du moment (ce qui permet de s’adapter en toute période), et si le loyer couvre la mensualité de remboursement, et que ça me plaît, c’est parti !
Dans les grandes lignes on considère que ça couvre entre 6 % et 6,5 %. Bien évidemment, si la rentabilité est ­supérieure ce n’est que mieux car vous pourrez plus facilement ­réemprunter. En effet, la banque va regarder vos performances.
Je développe un peu plus loin les modes de calcul des banques pour chiffrer votre taux d’endettement.
www.rendementlocatif.com est un site qui peut vous aider à analyser la rentabilité d’un bien que vous souhaitez ­acquérir. Après avoir rentré correctement vos paramètres vous ­pourrez affiner vos analyses de rentabilité et voir ­facilement si votre projet tient la route ou s’il faut passer votre chemin. Sur ce site, vous trouverez des annonces immobilières qui peuvent s’avérer très intéressantes car vous avez des données très parlantes, les annonces sont en effet classées par prix au m² et en fonction d’un rendement locatif ­théorique qui va déjà vous donner une idée de la valeur du bien. Le coût des travaux n’est évidemment pas inclus, mais vous pourrez trouver des biens qui sont sous-cotés.
Conseils pour la rentabilité


Pour vous constituer un patrimoine conséquent il faut privilégier la masse plus que la rentabilité.
Explications.
Pour se constituer un patrimoine il va falloir accumuler des biens. Plusieurs...
5.
Les partenaires
1 • Le notaire
Le notaire est l’une des pierres angulaires de votre stratégie, donc l’une des premières choses à faire quand on démarre en immobilier est de trouver un bon notaire. Quand je dis « bon notaire » je pense à quelqu’un qui va vraiment se mettre à votre service. Il faut qu’il vous comprenne et surtout que vous le compreniez.
Pour le trouver je préconise soit de voir dans votre entourage si vous connaissez un investisseur immobilier qui peut vous présenter le sien – c’est toujours plus facile ! –, soit d’en rencontrer plusieurs pour des rendez-vous d’une quinzaine de minutes au cours desquels vous leur exposerez vos projets. Lors de ces entretiens vous devez être capable de présenter parfaitement votre démarche et de faire ressentir votre détermination. Le notaire, comme tous les autres partenaires d’ailleurs, raisonne en se disant : « si ce client est fiable et honnête, il va me faire travailler régulièrement ». Et lorsque vous avez la confiance d’un notaire (ou d’un banquier), son raisonnement se poursuit de la façon suivante : « si un de ses dossiers apparaît, je le mets ­au-­dessus de la pile et j’y prête une attention particulière. » Avec ce partenaire, le feeling doit passer dès le premier contact. C’est la raison pour laquelle il faut savoir perdre du temps pour trouver un notaire alors que les prix et les prestations de cette profession sont figés.
Un notaire peut faire la différence sur vos affaires, et vous avez toujours intérêt à travailler avec le vôtre. Souvent, les agences immobilières ont tendance à vous forcer un peu la main pour que vous preniez le même notaire que le vendeur. Leur argument : il a déjà le dossier, ce sera donc plus simple. Je le déconseille vivement car dans ce cas de figure vous n’aurez pas d’avis contradictoire et vous pouvez vous retrouver dans une situation où, compte tenu du langage notarial, la rédaction du compromis de vente pourrait intégrer des subtilités que vous auriez du mal à comprendre. Vous signerez par exemple une « servitude de tréfonds » sans en avoir compris les tenants et les aboutissants, une close sur un droit de passage, etc. Votre notaire y sera attentif et saura vous conseiller pour prendre les bonnes décisions.
Le notaire est aussi là pour tempérer la phase d’euphorie que vous traverserez forcément dans la période de visites et de négociation. En général, le compromis est signé une semaine après l’offre acceptée, c’est le bon moment pour refaire le point avec le notaire. Son rôle est de vous éclairer sur vos achats. C’est vous qui payez donc c’est vous qui décidez, il faut toujours garder cela en tête, mais même dans les bonnes affaires il peut y avoir un défaut caché sur le plan juridique. Le notaire vous aidera à le détecter.
Il peut arriver, en fonction de votre calendrier d’investissement immobilier, que vous soyez pressé de conclure une affaire, ou au contraire que vous souhaitiez prendre un peu plus de temps pour l’étudier. Votre notaire peut, dans ce cas, faire jouer le délai d’instruction du dossier en accélérant ou ralentissant les démarches. Cela m’est arrivé à plusieurs reprises.
Lorsque vous avez établi une relation suivie avec un notaire, celui-ci peut vous apporter des affaires. Même s’il n’est pas censé le faire, lorsqu’il est au courant de successions en cours, de biens à vendre ou en passe de le devenir, il a tout intérêt à vous parrainer sur l’affaire car, à coup sûr, il sait qu’il récupérera les actes. Il peut également vous mettre en relation avec des marchands de biens et des agents immobiliers, et vous recommander auprès d’eux s’il apprécie votre fiabilité. Tôt ou tard les retours seront positifs.
Il y a quelques années, j’ai été amené à changer de notaire. Je vous en explique la cause.
Je trouve avec mon...
6.
Passer à l’action
1 • La recherche de biens
C’est sûrement l’une des phases de l’investissement les plus intéressantes à réaliser si l’on apprécie un peu les montées d’adrénaline. Si vous avez lu les chapitres précédents vous devez pouvoir déterminer sur quels types de biens il faut se positionner, et être opérationnel rapidement. N’hésitez surtout pas à utiliser la méthode de la fausse annonce sur Le Bon Coin pour valider votre ressenti : rédigez l’annonce pour la mise en location d’un appartement ou d’une maison ayant les caractéristiques de ce que vous cherchez à acheter, et voyez si vous avez des demandes.
Avant de vous donner des exemples de recherche, je précise quelques généralités.
Vous devez avoir une attitude qui inspire la confiance, ­l’honnêteté et, surtout, je le répète encore et encore, la ­fiabilité ; c’est en effet le nerf de la guerre car vous allez avoir affaire à des commerçants. Mettez-vous à leur place !
Ne posez pas de lapin à un agent immobilier ou au vendeur d’un bien sans excuse valable. Vous perdrez automatiquement tout votre capital fiabilité. Si vous avez un empêchement, téléphonez pour prévenir, cela semble être frappé au coin du bon sens mais un petit rappel ne fait jamais de mal.
Soyez prêt à réagir rapidement le cas échéant ! Si vous cherchez, vous allez finir par trouver et à ce moment-là il faut être prêt à passer à la seconde phase. C’est bien souvent là que les gens ne franchissent pas le cap. En fait, c’est exactement à ce moment-là que vous avez du temps pour pondérer les choses et prendre votre décision en toute connaissance de cause. En effet, il y a déjà un délai entre l’offre acceptée et la signature du compromis, et, une fois le compromis signé, vous bénéficiez encore de dix jours de rétractation (sauf si vous achetez via une SCI). Je contourne toujours le problème « sci » en faisant une offre en mon nom propre avec faculté de substitution, comme cela je peux bénéficier du délai de rétractation. Dans ce délai il va falloir estimer vos travaux et le prix potentiel de location du bien afin d’être sûr que l’affaire soit intéressante pour vous.
Avant d’acheter vous ferez sans doute de nombreuses visites. Faites-vous faire des cartes de visite et distribuez-en à chaque interlocuteur que vous allez rencontrer en lui expliquant ce que vous recherchez. Bien souvent la première visite n’aboutit pas mais un bon tiers des visites que vous allez faire vont provoquer la visite d’un autre bien qui, lui, vous correspondra probablement mieux que le premier. En effet, l’agent immobilier aura mieux compris ce que vous recherchez, d’où la nécessité, pendant les visites, de bien expliquer pourquoi le bien que vous visitez vous convient ou non, cela l’aidera à comprendre votre démarche.
Maintenant passons aux différents moyens de recherche.
Internet
La première méthode consiste à se connecter sur des sites d’annonces comme Le Bon Coin par exemple. Ces sites permettent de faire des recherches avec des critères ­avancés. Pour ma part j’ai toujours des alertes en cours, même quand je ne cherche pas, ce qui est rare !
Par exemple, l’une de mes recherches permanentes porte sur des maisons à moins de 120 000 euros (un prix très bas pour ma ville). Je n’ai volontairement pas mis d’autres critères car bien souvent les agents immobiliers ne remplissent pas correctement l’annonce donc, à vouloir faire des recherches trop précises, on risque de rater des opportunités. Je reçois pour ce genre d’annonce environ une alerte par jour. En quelques secondes je vois si c’est intéressant ou non. Quand, à première vue, ça l’est, il faut prendre contact tout de suite avec le vendeur pour fixer un rendez-vous. Je vous conseille de prendre ce premier contact par téléphone plutôt que par un mail en général très banal. En effet, vous avez en général en quelques minutes au téléphone un bon aperçu de ce qui vous attend pour la visite. Ça peut vous éviter, ainsi qu’à l’agent immobilier, un déplacement inutile, et vis-à-vis de l’agent immobilier cela va vous rendre crédible. Si vous préférez ne pas appeler, il faut réécrire l’e-mail qui est préprogrammé dans l’application, vous présenter et donner vos disponibilités. Comme ce ne sera pas le message « bateau », vous vous ferez forcément davantage remarquer que si vous aviez envoyé la demande standard.
Les connaissances, le réseau
Mettez-vous à l’affût de tout ce qui se passe autour de vous. Je trouve régulièrement des biens par l’intermédiaire de connaissances à qui j’ai juste dit que je cherchais des biens immobiliers à acheter. En le faisant systématiquement, vous n’avez plus qu’à attendre de vos contacts qu’ils vous fassent remonter les informations qu’ils recueillent, et parfois aussi des opérations qui n’attendent que vous. Soyez attentif à tout ce qui se rapporte à l’immobilier, dans la presse, à la télévision mais aussi dans les conversations privées, et vous verrez que quand on y prête attention on entend régulièrement des tuyaux sur des biens à vendre : la maison de la grand-mère qui est décédée ou le studio d’un couple qui déménage pour un plus grand appartement ou qui se sépare...
Le notaire
Chez votre notaire il y a souvent une activité annexe de négociation immobilière, autrement dit une quasi-agence immobilière. Ce ne sont pas des intermédiaires qui drainent beaucoup de biens, mais en général ils sont proposés au bon prix. Souvent ce sont des dossiers de succession et, dans ces cas-là, les héritiers écoutent leur notaire pour l’estimation des biens. Celui-ci n’ayant pas intérêt à mettre le bien trop cher il sera donc proposé immédiatement à un prix correct au lieu de l’être un mois plus tard après qu’aucun acheteur ne se soit manifesté.
Autre point positif, la partie « agence » des notaires draine beaucoup moins de clients qu’une agence immobilière ­classique, vous avez donc beaucoup plus de chances d’y être un client bien identifié et reconnu.
Le notaire, même si ce n’est pas son rôle, aura forcément la primeur sur certaines affaires et il les orientera naturellement vers ses clients fiables et fidèles.
Les agences immobilières
Les agences immobilières sont une mine de renseignements à l’état pur, il faut en sélectionner une ou deux suivant les circonstances et la quantité d’agences à proximité de chez vous. Passez les voir régulièrement afin que leurs collaborateurs intègrent bien votre recherche et qu’ils pensent à vous immédiatement lorsqu’un bien est proposé à la vente. Un...
7.
La demande de crédit et la négociation bancaire
Une petite précision avant de poursuivre : les conseils qui suivent ne seront pas forcément pertinents pour l’achat de votre résidence principale car, au contraire de l’Investissement locatif, c’est vous, et non un locataire, qui remboursez l’emprunt, donc les calculs et les ressorts même de ­l’investissement sont différents.
Ceci étant, voici pour commencer les règles de base.
1 • Présenter des comptes propres
Vous allez demander des prêts sur de longues durées. Il vous faut donc présenter une situation financière stable et des comptes dans le vert au moment de votre demande. Attention, les banques remontent au minimum trois mois en arrière quand vous leur faites une demande. Votre banque actuelle aura évidemment toutes ces informations sous la main, donc si vous avez été réglo au fil des années ce sera plus simple. Si vous faites une demande dans un autre établissement bancaire veillez à fournir des relevés de comptes sans accroc sinon votre demande sera forcément refusée.
2 • Surveillez sa santé
Dans la vie d’un investisseur il y a beaucoup d’étapes. Pour ma part, il y en a une que j’ai bien failli ne pas pouvoir ­franchir. J’avais 34 ans et déjà pas mal de crédits à mon palmarès (pour environ deux millions d’euros). Les banques avec lesquelles je travaillais m’ont imposé toute une batterie de tests physiques pour obtenir un bilan complet de mon état de santé. J’ai donc été convoqué à passer une journée dans un centre médical pour un check-up complet et une série d’analyses. En fin de journée, un rendez-vous avait été prévu avec le médecin conseil qui devait donner ou non son aval pour que je continue mes investissements.
J’ai eu une longue discussion avec lui. Son message a été clair : vous avez 34 ans et vous avez passé tous les tests de façon satisfaisante. En revanche, vous êtes en ­surpoids de 30 kg et si vous voulez durer sur le long terme vous devez faire quelque chose car, tôt ou tard, vous aurez des problèmes…
Ce qui signifiait que les banques ne me suivraient plus…
J’ai donc eu une grosse remise en question personnelle et j’ai changé beaucoup de choses dans ma vie. Je me suis remis au sport – après 10 km de jogging dès le lendemain j’ai mis deux semaines avant de rechausser les baskets à cause des courbatures et des ampoules !! Quand j’attaque un sujet j’y vais à fond !
Plus de grignotage, diminution de l’alcool, réapprentissage de l’alimentation. Et j’ai perdu les 30 kg que j’avais en trop… L’immobilier a donc aussi changé ma vie à ce niveau et je vous avouerais que je vis vraiment mieux maintenant… et mon banquier est rassuré !
3 • Les différents prêts
Le prêt amortissable à taux fixe
Il s’agit d’un prêt « classique » dont les mensualités sont composées d’une partie « amortissement de capital » – pour qu’à la fin du prêt le capital emprunté soit intégralement remboursé – et d’une partie « intérêt » qui diminue au fur et à mesure que le capital est remboursé. C’est le prêt que tout le monde connaît et qui est le plus simple à obtenir.
Le prêt à taux variable
Par opposition au taux fixe, l’emprunt à taux variable, ou « révisable », permet d’emprunter à un taux d’intérêt réévalué en fonction d’un indice de référence. Le plus souvent ce taux est indexé sur l’EURIBOR, soit le taux moyen auquel les...
8.
Les travaux
De tous les éléments liés à l’investissement immobilier, les travaux sont une partie compliquée à gérer pour de ­multiples raisons. Voici les grands principes à respecter.
1 • Fixez les règles du jeu
Trouver une affaire rentable est une chose mais il faut savoir déterminer dans quel cadre fiscal vous jouez. Avec ma méthode, vous allez vous focaliser sur des travaux avec la TVA à taux réduit afin de faire du déficit foncier. (Bien entendu, si l’opération est rentable sans travaux, ne la ­laissez pas passer, mais vous n’utiliserez pas forcément le même régime fiscal.
2 • Estimez vos travaux
Quand on est à la recherche d’une opération immobilière il faut pouvoir en estimer rapidement la rentabilité. Une fois que vous avez le prix potentiel acte en main, il vous reste les travaux à évaluer. Voici mes conseils. En préambule, faites très attention aux estimations des agents immobiliers qui sont souvent beaucoup trop basses. Je vois trop de devis qui sont complètement sous-évalués, parfois ce sont juste des devis de fourniture ou des estimations à la louche. Pour finaliser l’affaire, l’agent a bien entendu intérêt à minimiser le coût des travaux.
Ne pas être en mesure de faire une évaluation rapide nuit à beaucoup d’investisseurs. Bien souvent, lors de visites ­groupées, je vois des « débutants » qui se disent « c’est pas mal, il faut que l’on vienne avec des artisans pour avoir des devis. » Leur temps de réaction va être beaucoup trop long car il est impossible d’avoir ces chiffrages rapidement : entre la prise de rendez-vous et la réalisation du devis il faut compter a minima deux semaines. Si l’affaire est vraiment intéressante, elle leur sera passée sous le nez avant d’avoir reçu les devis.
Pour gagner du temps j’ai donc établi des repères de prix basés sur des travaux réalisés par des entreprises qualifiées avec des matériaux corrects. Si vous faites les travaux vous-même cela sera évidemment moins cher, mais attention à la qualité des travaux que vous allez réaliser ; on en reparle plus loin.
Donc, pour un bien d’environ 50   m² (plus la surface est petite plus le prix des travaux au m² est élevé) « clos couvert », c’est-à-dire que ni les ouvertures, ni les façades, ni la toiture ne nécessitent de travaux, dont l’intérieur doit être totalement refait (électricité, plomberie, cloisons, peinture et sols), il faut compter 1 000 € du m². Si vous avez les ouvertures et volets roulants à remplacer, il faut ajouter 200 € du m² de surface habitable.
Pour un bien qui nécessite la mise au propre de l’existant : peinture, sols, remise aux normes électriques, il faut ­compter 230 € du m² et ajouter 2 000 € du m² pour la remise à neuf de la salle de bains et de la cuisine : ce sont les pièces les plus chères à refaire mais les plus regardées par les locataires.
Pour un bien où il n’y aura que de la peinture à faire il faut prévoir 60 € du m² habitable.
Ce ne sont bien sûr que des prix indicatifs pour servir de repères, mais, au final, avec ces critères je finis dans ces fourchettes de prix.
En général, pour les travaux, soignez bien votre « coque », quand je dis coque j’entends toiture, ouvertures, isolation et cloisons, en gros ce qui est non modifiable facilement. Par expérience, car ça m’est arrivé, revenir faire des travaux dans un deuxième temps, cela m’a coûté le double et en plus il a fallu déranger les locataires, ainsi que le banquier pour qu’il refasse...
Conclusion
De quelle façon pouvez-vous vraiment devenir riche avec un apport minimal ? Maintenant vous le savez, c’est possible grâce à l’immobilier et à l’effet de levier. Dans ce livre, je vous ai donné toutes les ficelles et les principes que j’ai ­utilisés pendant toutes mes années d’investisseur. L’immobilier est à la base un véhicule qui va vous servir à devenir indépendant financièrement. Mais en plus du fait de vouloir gagner de l’argent, vous risquez fortement de vous passionner pour le sujet. Pour moi c’est une drogue ! Je vais vous faire un peu de philosophie (en même temps je n’en ai pas fait beaucoup depuis le début), ceux qui me connaissent me classent plutôt dans la catégorie pragmatique ! Derrière tous ce que j’ai réussi à faire, le gain qui pour moi est le plus important, c’est tout ce que j’ai appris sur moi et mes capacités. Toutes les personnes que j’ai rencontrées par le biais de l’investissement immobilier m’ont chacune apporté un peu de leur savoir. Cela a développé mon état esprit et ma manière de voir les choses. Je suis la preuve que chacun de vous est capable de faire de grandes choses, j’en suis un exemple concret. Pensez que j’ai écrit ce livre alors que j’ai arrêté l’école à 14 ans ! C’est bien la preuve que si vous vous passionnez pour un sujet et que vous vous en donnez les moyens, chacun de vous doit pouvoir y arriver. Vous allez accomplir des choses bien plus grandes que ce que vous espériez au départ !
J’attire cependant votre attention sur le fait qu’il va vous falloir travailler, mais si vous le faites, vous en récolterez les fruits tôt ou tard.
Je n’ai plus qu’à vous souhaiter une belle croisière ­immobilière et un superbe développement de votre mental... Envoyez-moi un mail à l’adresse suivante : adrien.giraud@maxima.fr si le livre vous a plu ou si vous avez des ­questions. Si vous êtes dans ma base de données je vous proposerai des articles complémentaires où, à l’occasion, vous relayerai des affaires potentielles… eh oui, je ne peux pas toutes les faire !!

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