Présenter un bon dossier

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• Publié par: argent-patrimoine
• Publié le: 05 septembre 2011
• Nombre de lectures: 26
• Langue: Français

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Présenter un bon dossier

Pour être certain d'obtenir son crédit immobilier, il faut se préparer mais surtout préparer son dossier avant d'affronter son banquier. Certains points sont à connaître pour maîtriser son sujet et proposer à la banque un dossier attractif.

Deux critères sont déterminants. D'une part, les mensualités du futur prêt ne doivent pas dépasser un tiers des revenus. D'autre part, il faut arriver devant le banquier avec un apport personnel correspondant à 10% minimum de la valeur du bien. Évidemment, pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut se présenter avec un apport personnel supérieur à 15% du montant de l'acquisition... en plus des frais de notaire et d'agence.

Ensuite, les banques vont juger le comportement du futur client. Vous êtes déjà endetté auprès de plusieurs établissements ? Mauvais point. Avant d'aller faire le tour des agences, commencez par rembourser vos crédits renouvelables comme les cartes de crédit des grands magasins, ainsi que vos prêts personnels. Si l'effort financier est trop important, procédez à un regroupement de crédits afin de n'avoir plus qu'un seul établissement à qui vous devez de l'argent. En outre, grâce à un lissage dans le temps, vous pourrez augmenter votre capacité d'emprunt. Le banquier examinera aussi vos 3 derniers relevés bancaires. Mieux vaut éviter d'être à découvert ces mois-là. À l'inverse, ceux qui parviennent à épargner quelques centaines d'euros par mois sur un PEL ou une assurancevie donnent une impression très favorable.

Comment faire un bon dossier ?

Apporter l'ensemble des éléments nécessaires à l'établissement du dossier de crédit est certes une bonne chose, mais ne suffit pas pour dire que c'est un «bon» dossier de crédit.

Le prêteur, muni de ces éléments, peut évaluer la solvabilité et la faisabilité sur le long terme du projet d'achat immobilier. Les principaux critères à retenir, lors de l'établissement du dossier de crédit, sont : - la part de l'apport personnel. Le minimum qu'il faut apporter, c'est 10% de la valeur du bien immobilier, pour prouver de sa capacité à mettre de côté, à épargner. Plus cette part est importante, moins le crédit est cher, vu que l'on emprunte moins. Les banques considèrent par ailleurs le prêt à taux zéro, le PEL et le prêt 1% logement comme faisant partie de l'apport personnel ; - le taux d'endettement. Moins le taux est élevé, et plus on a de chances d'obtenir le crédit ; - les revenus. Plus on gagne d'argent, et plus on peut emprunter de l'argent...

- le quotient familial : autrement appelé revenu résiduel annuel par personne. On prend l'ensemble de ses revenus annuels nets, on leur soustrait l'ensemble des remboursements de crédits annuels, et on divise le résultat par le nombre de personnes qui composent le foyer. Plus le quotient familial est élevé, plus on a de chances d'obtenir son crédit immobilier ; - la durée du prêt : moins le prêt est long, moins le banquier a de risques de nonremboursement ; - le bien immobilier en lui-même, la nature de l'acquisition : plus le bien immobilier est une bonne garantie pour la banque, plus il est simple d'obtenir son crédit. Pour un établissement bancaire, il est plus sûr de prêter de l'argent à quelqu'un qui veut acheter un 2 pièces à Paris qu'à quelqu'un qui veut se construire une petite maison en Corrèze, en plein milieu de la campagne ; - l'ancienneté professionnelle. Pour un chef d'entreprise, il faudra au moins 3 ans d'existence de son entreprise pour donner confiance aux banquiers. Pour un salarié, son ancienneté est une garantie de sa stabilité, mais également d'indemnités plus importantes en cas de rupture du contrat de travail.

Chaque banque possède ses propres critères pour l'octroi d'un crédit immobilier. Néanmoins, en général, elles «notent» les clients suivant différents critères (scoring). Plus le dossier est complet et bien renseigné, avec des arguments rassurant le prêteur sur la solvabilité de l'emprunteur, plus le délai de traitement est court... avec une réponse positive à la clé.

Les éléments nécessaires

Avant d'établir un dossier de crédit immobilier, mieux vaut savoir ce que l'on peut acheter (en calculant son taux d'endettement et en évaluant ses possibilités d'emprunt avec un comparateur, par exemple), trouver le bien immobilier souhaité... et même avoir signé une promesse de vente, la plupart de banques demandant des éléments relatifs au bien immobilier, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison individuelle.

Documents relatifs au bien immobilier Achat : - compromis de vente. Travaux ou construction : - devis des constructeurs ; - pour un terrain, compromis de vente du terrain ; - coordonnées du notaire. Documents relatifs à l'emprunteur : - pièce justificative d'identité : carte nationale d'identité, passeport ; - justificatif de domicile : facture EDF, facture d'eau de moins de 3 mois... Documents relatifs aux revenus : - 2 derniers avis d'imposition ; - 3 derniers bulletins de salaire ; - pour les non-salariés, justificatif des revenus sur le dernier trimestre par une attestation comptable.

Documents relatifs au patrimoine : - titre de propriété des biens, contrat des crédits en cours si il y en a ; - déclaration ISF (Impôt de solidarité sur la fortune), le cas échéant ; - 3 derniers relevés de compte en banque. Outre le relevé du compte courant, il est judicieux d'y adjoindre ceux des comptes d'épargne, de l'assurance-vie...

Ces éléments permettent de valider l'apport personnel de l'emprunteur. Il est essentiel de pouvoir prouver que l'on possède bien l'argent que l'on dit avoir !

Le «reste à vivre»

Comme son nom l'indique, c'est l'argent disponible par mois, après avoir payé toutes les charges. Pour connaître son «reste à vivre», il suffit de soustraire de ses revenus ses dépenses récurrentes. Par dépenses récurrentes, on entend non seulement les crédits en cours, mais également les factures (EDF, loyer, gaz, l'alimentation...) : ce sont les frais incompressibles. Le «reste à vivre» ici est donc la somme qui peut-être utilisée pour des dépenses différentes que celles du quotidien. C'est un concept bancaire très regardé par les organismes de crédit, autant que le taux d'endettement. Son calcul est assez complexe, si l'on prend des critères purement bancaires. Il varie suivant l'endroit où l'on habite, la composition du foyer et... la banque. Il est admis que son seuil minimal pour une personne seule et sans enfants est de 700 €, 800 € si elle est en couple (400 € par personne). C'est l'étude de vos mouvements bancaires, de votre épargne, qui permet à une banque de déterminer quel est le vôtre.