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Economie de la construction à Lomé

216 pages
L'approche économique et institutionnelle de la production du logement à Lomé fait ressortir l'autopromotion comme filière prépondérante. Les résultats de la recherche menée sur le terrain en 1985 mettent en lumière la consolidation d'un secteur intermédiaire particulièrement souple et performant, dont le mode de structuration original emprunte au " moderne ", de par la mise en oeuvre technique et financière et à l'" informel " de par l'organisation du travail. Les auteurs soulignent également l'inadéquation du système de financement du logement ainsi que le caractère ponctuel et cloisonné des initiatives étatiques. Ils esquissent des recommandations visant la reconnaissance et la dynamisation de l'appareil de production, suggérant que ce secteur " intermédiaire constituer la composante structurante.
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ÉCONOMIE DE LA CONSTRUCTION A LOMÉ

Collection « Villes et Entreprises» Akolly Adjavou Dominique Bouzy Aziz Chemlal Alain Couchey Komlan Dadzie Patrice Gonzalez Valérie Mura Annik Osmont

ÉCONOMIE
DE LA CONSTRUCTION A LOMÉ
Cet ouvrage a été réalisé pour le compte du Plan Construction et Architecture (Marché n° 84-61501)

Éditions L'Harmattan 5-7, rue de L'École-Polytechnique 75005 PARIS

Dans la Collection « Villes et Entreprises» Michèle ODEYÉ-FINZI, es Associations en villes africaines. Dakar-Brazzaville, L 1985. Martine CAMACHO,Les Poubelles de la survie. La décharge municipale de Tananarive, t986. Alain MAHARAUX, 'Industrie au Mali, 1986. L COLLECTIF, ourrir les villes en Afrique sub-saharienne, 1986. N Guy MAINET,Douala. Croissance et servitudes, 1986. J.-C. WILLAME,Zaïre. L'Épopée d'Inga. Chronique d'une prédation indus. trielle, 1986.
P. van DIJK, Burkina Faso. Le Secteur informel de Ouagadougou. P. van DIJK, Sénégal. Le Secteur informel de Dakar, 1986. A. DURAND-LASSERVE, L'Exclusion des pauvres dans les villes du TiersMonde. Accès au sol et au logement, 1986. COLLECTIF, Droit de Cité. A la rencontre des habitants des banlieues délaissées, 1986. Marc NOLHIER, Construire en pldtre, 1986. COLLECTIF, Économie de la construction au Maroc, 1987. COLLECTIF, Métropoles de l'Asie du Sud-Est, stratégies urbaines et politiques du logement, 1987. COLLECTIF, Économie de la construction au Caire, 1987. Sous la direction de Sid BOUBEKEUR,Économie de la construction à 1Unis, 1987. COLLECTIF,Économie de la construction à Lomé, 1987. COLLECTIF,Production de l'habitat à Antanararivo, 1987. COLLECTIF, Économie de la construction à Nouakchott, 1987. COLLECTIF, Économie de la construction à Kinshasa, 1987. M. COLOMBART-PROUT, . ROLLAND, M. TITECAT,Économie de la construction 0 à Abidjan, 1987.

@ L'Harmattan, 1987 ISBN: 2-85802-979-2

COMPOSITION

DE L'EQUIPE

Menée conjointement par l'E.A.M.A.U. et le Groupe R.U.P.H.U.S., cette recherche a fait l'object du marché nO 84 61 501 passé le 10/12/84 entre le M.U.L.T. (Plan Construction) et l'A.R.D.U. dans le cadre du programme REXCOOP, ppel d'offres a "Economie de la Construction Urbaine dans les P.E.D.". Elle a été financée sur crédits délégués du Ministère de la Recherche (programme mobilisateur P.E.D.). L'équipe, était constituée de:
(A.U.I., (C.C.L., Urbaniste Consultant Lamé) Lomé) Paris) Lamé) (R.U.P.H.U.S.,

Akolly ADJAVOU Urbaniste Alain COUCHEY Architecte Economiste Architecte Kamlan DADZIE Aziz CHEMLAL Patrice
.

(E.A.M.A.U.,

GONZALEZ Economiste,

Valérie MURA

Sciences-PO. Urbaniste

(R.U.P.H.U.S.,

Paris)
et

Sous la responsabilité Annik OSMONT(maitre de Paris suivants. VIII). Elle

de Dominique BOUZY(professeur de conférence a bénéficié à l'Institut de la participation

à l'E.A.M.A.U.) Université

d'Urbanisme,

des organismes

A.R.D.U.: Assoçiation pour la Recherche et le Développement en Urbanisme. (Paris) Architecture Urbanisme Ingénièrie (Lome) A. U. I. C.C.L. Centre de la Construction ~ du Logement (Lomé) D.T .P. Direction des Travaux Publics (Lomé)

La cartographie est due au groupe A.U.!.
Nous reproduisons en annexe le texte integral de Atchoré KOUASSI ui a q servi de base à la rédaction du paragraphe consacré au C.C.L. Le traitement du texte a été assuré par Milton GRAYER.

TABLE DES MATIERES

INTRODUCTION

I OBJECTIFS

ET METHODE

...........

3 3 4 11

1. Objectifs............................................... 2. la méthode..............................................
II EVOlUTIONDE l'URBANISATION A UME

ère 1 PARTIE: lE CONTEXTE ECONOMIQUE INSTITUTIONNEL ET
I CONTEXTE ECONOMIQUE

25
27

1. 2. 3. 4.

Données marcro économiques les politiques économiques initiées jusqu'en le secteur BTP au Togo la production de matériaux de construction
4.1 CIMAO(Ciments 4.3 SOTOMA (Société d'Afrique Togolaise de l'Ouest) de Marbrerie et

1984

27 29 31 33
33 34

4.2 CIMTOGO(Les ciments

du Togo)

de Matériaux) 4.4 SNS (La Société Nationale de Sidérurgie) 4.5 SOTOTOlES (Société Togolaise de galvanisation de tôles) 4.6 C.C.l. II lE
CADRE

34 35 35 35
37

INSTITUTIONNEL

1. Des institutions

paralysées

37

1. 1 l'AGENCE D'EQUIPEMENT DES TERRAINSURBAINS(AGETU)

..

37

1.2 lE CNPPME (Centre National de Promotion des Petites et Moyennes Entreprises) 1.3 LA TOGOPROM (Société Togolaise de Promotion pour le Développement)

39
40

2. Le cadre actuel
2.1 ORGANISMES E PLANIFICATIONET DE REALISATION...... D

41
41

2.1.1 La Direction
l'Habitat

Générale de l'Urbanisme et de

(DGUH)

2.1.2 La Société I...bi Hêre du Togo (5110) ......... 2.1.3 Le Centre de la Construction et du logement
(CCL)

..............................

41 42 45 47

.........................................

2.1.4 la SOTED(Société Togolaise d'Etudes pour le Développement) 2.1.5 CONGAT (Conseil des organismes non
gouvernementaux 2.2 ORGANISMES E FINANCEMENT D en activité au Togo)

......................
..

48
49

2.2.1 Caisse d'Epargne du Togo 2.2.2 Les prêts bancaires 2.2.3 Le Fonds National de l'Habitat
CONCLUSION 2 ême

(FNH)

49 52 54
55

PARTIE. LES FILIERES DE PRODUCTION LOGEMENT DU I LES DEUXFILIERES PRINCIPALES

.

.............

59 61 63

(A) LES OPERATIONS PROMOTION DE PUBLIQUE

1. Les Institutions 1.1 1.2 1.3 1.4

et leurs réa 11sations

... eo.... .........

63

L'AGETU(Agence d'Equipement des Terrains Urbains) LE C.C.L. (Centre de la Construction et du Logement) LA SI10 (Société Immobilière du TOGO) LA C.N.S.S. (Caisse Nationale de Sécurité Sociale)..

..

63

64 64 65

2. Analyse comparative de 3 opérations publiques
2.1 LA PROMOTION PUBLIQUEET SES OBJECTIFS

66
67

2.2 MODE DE FINANCEMENT

67
68
lES CONSTRUCTEURS ET

2.3 LA CONCEPTION
2.4 EXECUTION DES TRAVAUX: l'ORGANISATION DU CHANTIER ......................... .........

2.5 TYPE D'HABITATION 2.6 MODE D'ACQUISITION

ET COUT DE CONSTRUCTION, ET ACQUEREURS

...................

68 69 70
75

(B) l'AUTO-PROMOTION

DU

lOGEMENT. PRATIQUE DOMINANTE

1. Caractêristiques de la promotion individuelle 2. les modes de financement, 3. Formes d'organisation et dêroulement des chantiers

75 76 79

3.1 DIVERSITE DES FORMES D'ORGANISATION 3.2 LE DEROULEMENT DES CHANTIERS 3.3 LES CONSTRUCTEURS TACHERONS 3.4 LES CONCEPTEURS

79 82 85 92

4. Typologie

du produit

logement

..........................

95
99
100
100
100

II ANALYSE

DES COUTS DE LA CONSTRUCTION

......................

1.

la formationdes coûts de la construction
1.1 COUT DE CONCEPTION
1.2 LE

cour

DES MATERIAUX

1.3 LE COUT DE LA MAIN D'OEUVRE: FACTEUR DETERMINANT. ... 107 1.4 TERRE STABILISEE ET COUT DE LA MAIN D'OEUVRE 1.5 COUTS ANNEXES
,

109
110

2. la productivitê 3. Rêsultats d'ensemble

111 112

3ême PARTIE: L'APPAREIL DE PRODUCTION:
1. Un secteur moderne dêpressif

UN CONSTAT

117

119 informel 125

2. Le renforcement

du secteur

3. Les articulations

129

3.1 LES MATERIAUX 3.2 LES CONCEPTEURS 3.3 LA MAIN D'OEUVRE

129

~

130 131

4. Le

poids

des fi1iêres

133

CONCLUSION

135

DIAGNOSTIC

I UN CONTEXTE CLOISONNEES II UN CONTEXTE III INADEQUATION

INSTITUTIONNEL ET PONCTUELLES FONCIER ENCORE

CARACTERISE

PAR DES ACTIONS 139

PEU CONTRAIGNANT

139 140 140 140 141 ORIGINAL. 141

DU SYSTEME PRATIQUE

DE FINANCEMENT IXI4INANTE

DE L'HABITAT

IV AUTO-PROMOTION. V LIINFORMEL: VI UN SECTEUR VII "SECTEUR

SECTEUR MODERNE

PERFORMANT EN REPLI UN MODE DIINTERVENTION

INTERMEDIAIRE":

REC(M4ANDATIONS

145

I MESURES

POUVANT

ETRE MISES

EN OEUVRE

DIRECTEMENT

PAR LIETAT II MESURES INCITATIVES D'ASSISTANCE ET DE SOUTIEN

146 147

EVALUATION

DE LA DEMARCHE
... . ... ... . . . . . . . . .. . . ... .. . .. .. . .. . . . . . . . . . . .

155

BIBLIOGRAPHIE.

159

ANNEXES

I LE CENTRE DE LA CONSTRUCTION ET DU LOGEMENT II FICHES D'ENQUETE CHANTIER III PLANS DE DETAIL DES ZONES D'ENQUETE IV LISTE DES ABREVIATIONS

173 179 195 205

I NTRODUCTI

ON

I OBJECTIFS

ET METHODE

1. Objectifs Cette recherche micro-économique porte sur la construction urbaine à Lomé, dans ses aspects socio-économiques, techniques et spatiaux, à travers l'identification des différents acteurs intervenant dans la production du logement. L'analyse des coûts, des moyens de financement, des filières de la construction, vise à fournir les bases d'une nouvelle orientation pour la dynamisation de l'éconanie de la construction à travers ses composantes "formelle" et "informelle", en cohérence avec la politique de développement économique du Togo. ,Ceci implique d'examiner les points d'articulation qui peuvent exister entre les deux secteurs et de les confronter aux hypothèses avancées dans le document d'appel d'offres. Les trois articulations proposées entre les deux secteurs étaient, rappelons le: une première articulation passant par la main d'oeuvre, le tâcheron pouvant être alternativement employé par une entreprise, sous-traitant d'une entreprise, chômeur, patron embauchant des manoeuvres, . une deuxième articulation passant par les matéri aux de construction, les matériaux de base (ciment, acier) étant produits dans des unités industrielles ou ilij)ortés, tandis que la fabrication des éléments de construction est assurée par des producteurs artisanaux ou semi-industriels. . enfin une troisième articulation passant par les concepteurs, ces derniers pouvant jouer un rôle non négligeable dans la diffusion des modèles techniques et architecturaux. L'objet de la recherche ayant été défini comme l'appareil de production du logement, nous avons été amenés â formuler deux hypothèses au cours de la première phase, après une première approche du contexte lanéen et les résultats de la pré~enquête.
,

, 3 .

Les hypothèses que nous avons proposées étaient: A. Le renforcement du secteur informel est lié à la ba1sse des capacités d'investissement, et l'effritement de la domination du secteur moderne s'accompagne d'un mode de structuration original empruntant aux deux secteurs. B. Les articulations entre les deux secteurs sont principalement determinées par la nature du maître d'ouvrage et non par son niveau de ressources.

2. La méthode:
Notre méthode d'investigation nous a permis de rassembler les éléments d'une analyse qui a porté sur la physionomie des deux secteurs de production du cadre bâti à Lomé, leurs clientèles, leurs poids respectifs et les articulations qui les relient: Notre démarche s'appuie sur un système de fi lières nous avons identifiées au regard de trois critères dominants. que

la nature du promoteur (public-privé) l a nature du constructeur (entrepri se déc l arée-tâcheronnat) le contexte foncier et administratif Notons que ce dernier critère n'apparait pas, en 1985 à Lomé, suffisamment opérant. En revanche une typologie plus précise des chantiers enquêtés devrait privilégier: le mode de financement le type d'habitation et l'utilisation la forme d'organisation du chantier Des ces critères Filière découlent les filières

prévue

suivantes:

l : Promoteur public ou para-public Constructeur déclaré Concepteur agréé Accession à la propriété 4 . ou location

Actuellement aucune opération publique ou para-publique
n'est en cours de réalisation. .Vanalyse a porté sur quelques opêrations achevées (ex: Aneho/SlTO) et sur des projets en préparation.
Fi hère 2 : Promotion privée,

financement pri vé Constructeur déclaré Concepteur agréé Habitations à usage personnel ou locatif

conditions

Cette fil ière est actuellement très margi nale, du fa it des socio-économiques (cf. 1ère Partie). Filière 3 : Financement privé Autoproduction avec tâcheronnat Réalisation souvent progressive Usage personnel et/ou locatif

Cette filière rassemble le principal de notre échantillon, ce qui nous amène à distinguer deux sous-fi lières selon le mode de fi nancement: Filière 3A: Financement d'Epargne Fil ière 3B: Financement d'Epargne
Filière 4

par
sans

prêt
prèt

bancaire
bancaire

ou
ou

Caisse
Caisse

Auto-production populaire Auto-financement Absence d'infrastructures

hors réglementation

Principalement localisée en zone Est, son ampleur est encore limitée, au regard des situations observables dans d'autres métropoles africaines. le système de filières constitue un outil de travail et ne fige pas le cadre général de la réflexion. En tant qu'instrument d'analyse, il a fourni une grille de lecture permettant de localiser les points de blocage sur lesquels il serait souhaitable d'agir pour assurer la dynamisation de l'appareil

. 5 .

local de production

dans son ensemble.

PRE-ENQUETE:

Lors de la première phase de travail nous avons procédé à une pré-enquête chantier qui a porté sur une di zai ne de cas, sélectionnés parmi une trentaine de chantiers repérés; elle a duré une semaine. Cet échantillon était localisé dans la zone de DJIDJOLE, AFLAO, GAGLI, AGBALEPEDOGAN, correspondant au principal front d'urbanisation (nord ouest) de la ville. Les résultats obtenus ont permis de procéder à deux types d'ajustements: D'une part, en ce qui concerne le système de fi lières, nous avons distingué à l'intérieur de la filière 3, deux sous filières en fonction du mode de financement. part, le questionnaire a été modifié; D'autre son ajustement a porté sur: la formation des tâcherons les degrés de relation constructeur-promoteur les perspectives et projets de développement cons t ructeurs la différenciation entreprise déclarée/tâcheronnat Nous avons en outre, des coûts de construction.
ENQUETES

des

ajusté

et

complété

la

fi che

d'évaluation

Pour mieux comprendre les mécanismes et les coûts de la production du logement, les enquêtes ont porté sur:
. Les produits,

c'est-à-dire

les chantiers
de matériaux

. Les producteurs et distributeurs . Les intervenants institutionnels

. 6 .

Enquête "chantier" Elle a été la plus longue et la plus révélatrice et a une soixantaine de chantiers. Dans l'enquête ont été
t

porté

sur

considérés canme "chantier"
est en cours. Les chantiers n'ont pas été retenus. d I enquêtes:

les terrains

sur lesquel s une construction
occupés fiches

visiblement arrêtés ou effectivement Le questionnaire comportait trois

. Fiche d'enquête . Fiche d'enquête Fiche d'enquête Fiche d'enquête

"promoteur-maitre d'ouvrage" "constructeurs" "évaluation du coût de la construction" "promoteur-maitre d'ouvrage" suivantes:

Elle a permis de recueillir

les informations

l'identification des promoteurs: catégories socio-professionnelles, structure familiale et sources de revenus les statuts d'occupation des parcelles et les coûts fonciers. le mode de financement de la construction. les intervenants dans la construction. leur rapport avec les promoteurs. le processus de la construction: mode de conception, mode d'achat des matériaux, déroulement du. chantier, infrastructures exi stantes, destination et rôle de la construction. Elle comprenait une fiche d'enquête destinée au constructeur de l 'ensemb le du gros oeuvre qui a souvent le rôle de responsable ou de coordinateur sur le chantier et une fiche d'enquête annexe pour les autres intervenants par corps de métier. Les information suivantes ont été recueillies: le statut des constructeurs

. 7

'

leur forme d'organisation et leur rôle dans la formation (apprentissage) le type de contrat passé avec le promoteur les rapports particuliers avec le promoteur les formes de rémunération et leur montant le prix de revient de la main d'oeuvre par corps de métier l'organisation sur le chantier, son déroulement dans le temps et la provenance des matériaux. Fiche d'enquête "évaluation du coût de la construction"

Cette fiche mise sous forme de tableau préci sait le coût de revient des matériaux, de la main d'oeuvre, et du matériel, par corps de métier. L'évaluation du coût de la construction ne s'est pas effectuée sur l'ensemble des chantiers enquêtés. Nous avons selectionné un certain nanbre de cas (13 chantiers) suffi samment représentatifs des différentes fi lières-types. Compte tenu du temps réservé à l'enquête, ces chantiers choisis devaient être au niveau du second oeuvre lors du repérage de l'échantillonage. Nous espérions pouvoir ainsi comparer a partir de IIDdèles architecturaux assez identiques, les coûts obtenus à partir des producteurs des secteurs moderne et informel. Pour termi ner cette enquête chantier, les enquêteurs ont effectués un relevé du plan de l a construction. L'échantillon et les zones d'enquête

L'enquête a porté sur une soixantaine de cas sélectionnés parmi plus d'une centaine de chantiers repérés. Cet échantillon est localisé dans cinq zones: Quatre zones représentant de Lomé: les divers fronts d'urbanisation

de la ville

. La zone Nord-Ouest regroupant
AFLAO GAKLI, et AGBALEPEDOGAN.

les quartiers

de DJIDJOLE, de BEKPOTA,

. La zone Est qui englobe les quartiers
AKODESSEWA KPOTA, ANFAME et KANYI KOPE.

,

8 .

. La zone
HEOZRANAWOE.

Nord const ituée
Joseph. quartiers

par située

le

seul

quartier

de

. La zone de Saint et regroupant les

au sud de la précédente

de SAINT JOSEPH. FOREVER,

NUKAFU.TOKOI WUI I et de l'AVIATION. N T

. Une zone quartiers

péri centrale situés

définie

par

un ensemble

de

à l'extérieur

du boulevard circulaire.

Déroulement de l'enquête L'enquête chantier a duré 12 semaines. du 1er avri l au 20 juin 1985. Elle a été effectuée par le Groupe Architecture Urbani Sine Ingéni éri e (AU!) . Deux équipes ont été constituées. comprenant chacune deux enquêteurs pri s en charge par 1e Groupe AUI et encadrés par 1es membres

de l'équipe de recherche.

.

Les enquêtes "constructeurs" et "promoteurs" ont été menées jusqu'au 10juin tandis que l'enquête "évaluation des chantiers" qui a porté sur un échantillon de treize chantiers a été menée par deux chercheurs du 1er au 20 juin 1985. L'objectif de 100 chantiers que nous nous étions fixé n'a pas pu être atteint compte tenu des problèmes déjà rencontrés lors de la pré-enquête et qui ont réapparu sur les chantiers de la grande enquête. Ces difficultés majeures venaient de l'absence du propriétaire (résidence dans une autre ville du Togo ou à l'étranger. méfiance ) et de l'arrêt brutal des chantiers (impossibilité d'enquêter le constructeur). Nombre de chantiers ont été ai nsi enquêtés à moitié: seul le questionnaire constructeur était rempli ou l'inverse. Ce sont ces difficultés qui nous ont amenés à ajouter aux trois zones définies lors de la pré-enquête (Nord-Ouest. Est et la zone péri centrale) les zones Nord de HEDZRANAWOEet de SAINTJOSEPH. Il faut cependant noter la bonne volonté de la majeure partie des propri étaires et des constructeurs à répondre aux questionna ires. Des entretiens intéressants ont eu lieu avec (tes tâcherons, mntrant la diversité de leur forme d'organisation sur>les chantiers.

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10.

ZONE NORD-OUEST ,"'...
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