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Logement et Habitat dans les Villes Européennes

256 pages
Les différentes parties de cet ouvrage abordent la question du logement et de l'habitat à travers les villes européennes en partant des différentes catégories d'acteurs et des logiques qui les animent. Sont ainsi successivement développés les logiques du secteur privé de production et d'investissement, le rôle des politiques publiques, enfin les priorités des ménages.
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Logement et habitat dans les villes européennes

COLLECTION

GÉOGRAPHIE

SOCIALE

.

CHEVALIER JACQUES et

PEYON JEAN-PIERRE (dir.),

1994

Au centre

des villes,

dynamiques

et recompositions

. HUMEAU JEAN-BAPTISTE,
Tsiganes en France,

1995
au droit d'habiter

de l'assignation

.
.
.

SÉCHET RAYMONDE, 1996

Espaces et pauvreté, la géographie interrogée
DI MÉOGUY (dir.), 1996

Les territoires

du quotidien
CHEVALIER JACQUES (dir.), 1998

BERTRAND JEAN-RENÉ et

Logement et habitat dans les villes européennes
directeur de publication
JEAN-BAPTISTE HUMEAU

secrétariat
COLETTE MULLER, BÉATRICE

de rédaction

PRUNAUX-CAZER

La collection Géographie Sociale succède à la revue Géographie Sociale. NOS disponibles à L'Harmattan ou aux Presses Universitaires de Caen: n° 0, 1, 2 n° 3 n° 4 n° 5 n° 6 n° 7 n° 8 n° 9 n° 10 n° 11 n° 12 épuisés

Travaux et documents, 1986 Scolarisation, formation, emploi, 1987 Le foncier agricole dans l'Ouest, 1987 L'Ouest politique 75 ans après Siegfried, 1987 Élections et géographie, 1988 France et Québec: espaces ruraux en mutation, 1990 L'école en Europe, 1990 Lire l'espace, comprendre les sociétés, 1990 Dynamiques urbaines, 1991 Quelles campagnes pour demain ?, 1992

~

.

CEN1RENA110NAL DElA REŒF.RCIIE .:. SC!EN1J!.lQUE

t

UMR 6590

- ESO
et Sociétés

Espaces géographiques

Jean-René Bertrand et Jacques Chevalier (ed.)

Logement

et habitat

dans les villes européennes

Editions L'Harmattan 5-7, rue de l'Ecole-Polytechnique 75005 Paris

L'Harmattan INC 55, rue Saint Jacques Montréal (Qc) - Canada H2Y lK9

@ L'Harmattan,

1998

ISBN: 2-7384-6585-4

LISTE DES AUTEURS

BALLAIN René, Département CIVIL du CERAT-CNRS, Université Pierre Mendès-France, Grenoble. BERMACHE G.-S., ESO-CNRS, collectif réunissant Jean René Bertrand, Jacques Chevalier et François Madoré.
BERTRAND Jean-René, ESO-CNRS, Université du Maine - Le Mans.

CHEV ALIER Jacqus, ESO-CNRS, Université du Maine - Le Mans. GAUDRA Y-COUDROY Lydia, EVS-CNRS, Université Louis Lumière, Lyon II. JAILLET Marie-Christine, CIEU-CNRS, Université de Toulouse-Le Mirail.
LE GOASCOZ Marie-Hélène, ESO-CNRS, Université du Maine - Le Mans.

LOIS GONZALEZ Ruben-Camilo, Espagne.

Université de Santiago de Compostela,

LOTION Hélène, CIEU-CNRS, Université de Toulouse-Le Mirail. MADORE François, ESO-CNRS, Université de Nantes. PADDISON Ronan, Department of Geography and Topographic University of Glasgow, Grande-Bretagne. PEYON Jean-Pierre, ESO-CNRS, Université de Nantes. WECLA WOWICZ Grégor, Institut de Géographie et d'Organisation de l'Espace, Académie des Sciences (PAN), Varsovie, Pologne. Science,

LOGEMENT

ET HABITAT

J.-R. BERTRAND

Ce n'est pas sacrifier à l'actualité ou annexer les thèmes du politique que de reprendre à la fin des années 1990 l'examen des questions sociales ou des questions urbaines. Certes, les formes de luttes ou émeutes urbaines des années 1960 aux États-Unis ne se rencontrent plus guère, mais les tensions, les difficultés subsistent sous différentes formes dans les villes européennes. Dans les années 1980 en France, la question des banlieues, des quartiers difficiles, fut amplement reprise par les politiques, ce qui nous valut une série de plans et contrats destinés à améliorer et le logement et la vie sociale. Dans les dernières moutures ressortent, pour certaines villes, des thèmes prioritaires: - développer les efforts en matière de politique de l'habitat, c'est-àdire rechercher la mixité de l'habitat, développer une véritable mixité sociale, etc. - développer le lien social... Pour atteindre ces objectifs, il convient dans le Contrat de Ville de définir des quartiers prioritaires ou des secteurs fragilisés, ce qui est englobé dans l'appellation "géographie prioritaire". Il nous a semblé utile de regrouper autour de ces thèmes des contributions de chercheurs de l'équipe ESQ-CNRS UMR 6590 qui travaillent sur ces questions depuis quatorze années et de confronter leurs analyses à celles d'autres chercheurs français ou étrangers impliqués également depuis longtemps dans les questions de la ville. L'interrogation tourne autour de trois notions relativement simples et de leurs interrelations: le logement, l'habitat et la vie sociale. En postulant que ces trois domaines sont intimement mêlés... Le logement est destiné à abriter sans question de durée quelque forme de ménage. Il fait l'objet d'un choix plus ou moins 9

libre, ajustement improbable d'une offre à une demande. L'illusion des effets d'entraînement de l'offre a été démontrée. L'habitat couvre une autre catégorie de phénomènes, puisqu'il s'agit de logements (ou d'ensembles de logements) occupés de façon durable. Le parc HLM par exemple ou certain de ses segments peut devenir un habitat, même si ce n'est pas sa destination initiale. Problème intéressant d'appréciation pour savoir ce qui relève du logement et de l'habitat: durée de présence, turnover, etc. La vie sociale traite d'une tout autre sphère. Il s'agit de savoir si, dans un certain nombre de logements, résidences et habitats, peuvent se développer des formes de relations entre ménages, qui pourraient s'étalonner entre le bonjour-bonsoir et l'entr'aide ou l'hostilité. L'optimisation de la vie de relation semblant passer soit par une mixité sociale aux effets discutables soit par des compositions permettant fréquentations, associations, structurations de la vie des populations du quartier ou de l'unité de vOlsmage. S'ajoute, derrière ces questions simples, une interrogation constante: comment les politiques locales (de l'habitat plutôt que du logement (ce qui mériterait débat) peuvent-elles tenter de résorber les espaces sensibles (là où les formes de vie sociale sont hors norme) et inventer de nouvelles formes de vie sociale? Agir de multiples façons sur les contenus des logements, sur les voisinages pour que des relations s'établissent... Alors que les contenants sont déjà déterminés. Implicitement toujours, les actions, initiatives, investissements, jouent un rôle de correctif à une géographie sociale fine, en grande partie héritée ou qui se construit par des séries de choix individuels ou collectifs. Des répartitions existent qui aboutissent à l'anomie ici, à la violence là, ou à des formes hors normes sociales actuelles ou traditionnelles, qu'il conviendrait de détruire, modifier, ou dont il faudrait minimiser les effets. Quelles logiques pour les principaux logement? acteurs en matière de

En première analyse, il faut se demander comment la production du logement ou la gestion du parc existant peut aller dans le bon sens. Par commodité, nous avons distingué trois catégories d'intervenants pouvant modifier la vie sociale des quartiers urbains, voire participer à la régulation sociale. 10

1 - Les politiques publiques sont les plus clairement affichées (HVS, DSQ, DSU). Peut-on en faire un bilan? Et surtout apprécier, au-delà des rénovations de façades ou de la prévention de la délinquance, les transformations induites en matière de vie sociale. On risque de s'en tenir à des inventaires d'intentions ou à des sommes d'actions expérimentales... Le géographe serait intéressé de recenser les situations, certainement par des solutions diverses, aboutissant en des lieux différents, donc avec des populations distinctes, à des renforcements du lien social. 2 - La promotion privée en matière de logement (bailleurs, investisseurs, gérants) joue un rôle dont les objectifs en matière de vie sociale ne peuvent être clairement affichés, mais dont les conséquences sur la géographie sociale fine des quartiers ne sauraient être négligées et autorisent peut-être des interprétations. Son intervention sur le marché du logement n'est pas totalement libre, mais dépend des disponibilités foncières ou d'agréments avec les instances publiques locales. Deux volets paraissent mériter attention: - la construction neuve, dans sa variété, et les types de peuplement dérivés des logements offerts; - le logement ancien, les résidences, en propriété et location. Par nature, la promotion privée s'adresse à des segments très étroits de la population. A priori, les compositions sociales réalisées doivent être, au moins dans les premiers temps, relativement homogènes. Quelles incidences sur le peuplement, quelles améliorations ou détériorations de la vie sociale dans les quartiers ou voisinages en découlent? 3 - Le troisième volet identifiable relève de la construction individuelle de la sociabilité, le plus souvent en des lieux ou espaces prédéterminés par les instances publiques ou les politiques locales de lotissement voire de peuplement. En continuant de raisonner sur des stratégies résidentielles, sur des parcours dont l'objectif final est l'accession à la propriété, on peut a posteriori reconstituer ce que souhaitaient les habitants. Cela renvoie aussi aux politiques publiques d'aide à la pierre ou de solvabilisation des ménages. S'ajoutent également l'accession à la propriété dans le parc ancien, le marché de l'occasion dont les termes sont hérités et cycliques. C'est certainement l'aspect le plus délicat à saisir ou à interpréter car l'accession à la propriété peut relever de trois types de choix (les placements relevant de la promotion privée par commodité) : - un logement, temporaire ou non; Il

- un habitat durable et donc une insertion dans le tissu social du quartier, au moins du voisinage; - un cadre de vie sociale, un voisinage élu ou recherché. A l'examen, les études géographiques menées ne permettent pas de distinguer les deux dernières catégories. Par ailleurs, les choix d'accession des populations issues d'un quartier modifient à terme la composition initiale et donc les formes de vie sociale de ceux qui restent. L'accent pourrait être mis sur l'exode de certaines catégories solvabilisées par les politiques nationales, laissant dans des segments du parc ceux qui ne peuvent temporairement ou durablement en sortir. Avec ces interrogations et en utilisant les entrées d'acteurs précédentes, les géographes de l'équipe ESO ont mené des recherches principalement dans les villes de l'Ouest de la France. Ces travaux doivent être mis en perspective ou en parallèle avec ceux d'autres équipes françaises et étrangères pour dresser l'état de la question dans les villes européennes. De la nécessité des comparaisons Les difficultés d'analyse des différents segments de marché et des besoins des populations en France sont-elles spécifiques des fonctionnements français, ou trouvent-elles des échos ou des similitudes dans les autres pays d'Europe. A priori, nous pouvons postuler que les histoires des constitutions des peuplements urbains, des mesures locales et nationales d'aide à l'accès au logement etc. ont créé de substantielles variétés d'approche ou de demande. Toutefois, on peut imaginer que les besoins en logement et en vie sociale ne sont pas forcément très différents. Les émeutes urbaines dans les périphéries londoniennes sont-elles d'essence bien distincte de celles des banlieues lyonnaises ou parisiennes? Reste cependant une part d'héritage de choix des populations et de politiques de longue application qui placent les ménages dans des situations bien contrastées. L'indicateur simple du logement en propriété permet d'opposer en Europe: - des pays où cela semble la règle ou le modèle. En Espagne par exemple, la diminution de la part des logements en location est continue depuis 1950, et l'on estime dans les années 1980, que les trois quarts des logements sont en propriété en général et 68 % dans les zones urbaines (Barja Pereiro, 1991). On connaît les placements financiers dans la construction d'appartements en Espagne, mais on peut s'étonner que la promotion privée trouve autant d'acheteurs12

occupants. Avec une autre histoire démographique et sociale et des types d'habitats différents, la République d'Irlande pourrait fournir un champ d'étude passionnant avec ses 77 % de logements en propriété, et 12 % en locatifs publics (McKeown, 1992). - méritent examen aussi d'autres pays, où le locatif privé connaît une diminution séculaire, comme au Royaume-Uni, suppléé partiellement jusque dans les années 1970 par le parc locatif public (municipal) et où la propriété des occupants ne cesse de progresser, en partie ces dernières années par la vente des logements sociaux des villes à leurs résidents. L'évolution des occupants du parc public, .décrite depuis dix ans, laisse penser que certaines formes de spécialisation se retrouvent dans différents lieux (Hamnett, 1984). - le cas français, avec 53 % de propriétaires occupants et une progression de cette proportion relativement récente, s'impose, non pour les conditions des progrès de la propriété individuelle mais pour le ralentissement actuel peut-être lié, par hypothèse, à une augmentation sensible du nombre de ménages. - le cas des pays où l'État disposait de l'espace urbain et contrôlait jusqu'il y a peu de temps l'essentiel de la construction neuve, nécessite une étude minutieuse avec le retour apparemment systématique à la propriété privée. N'oublions pas qu'à Wroclaw par exemple, en Pologne au début des années 1980, on ne comptait que 12 % de l'habitat aux mains du privé et en propriété (Jagielski, 1986). Logement et vie sociale Il est délicat de prendre isolément les caractéristiques des logements et leur simple adéquation aux besoins élémentaires des ménages. La dimension essentielle, celle qui permet de transformer son logement en habitat, relève en partie de l'immatériel ou plutôt de l'espace social où il se place. Cela recouvre à la fois les services et possibilités de l'environnement immédiat (parc de loisirs, écoles, etc.) des avantages de localisation très relatifs en matière d'accès aux transports, au lieu de travail, aux commerces et services, et surtout la proximité de certains types de voisins, pas trop différents par les modes de vie, avec qui on pourra échanger la tondeuse à gazon ou la perceuse et même construire des relations amicales durables. C'est cet environnement social, dans lequel se placera l'espace social de l'individu ou du ménage dans sa dimension résidentielle, qui paraît décisif. Il est possible d'imaginer qu'une part importante de la stratégie résidentielle relève de la recherche d'une localisation 13

permettant le bien-être dans son quartier et l'optimisation des possibilités de relations sociales. Des études sur les réseaux familiaux ou amicaux et les élections de résidence montrent l'importance de cette relation. Les études sur la division sociale de l'espace montrent que chaque quartier, chaque ensemble de logements, offre une composition et une structure sociale particulières, voire uniques, et offre ou impose une combinaison de possibilités et contraintes en matière de relations sociales. Ceci étant, la localisation choisie ne mesure pas toujours clairement les avantages et les risques de vie sociale offerts par les voisins, déjà installés ou à venir. Cet effet de voisinage varie très fortement selon les lieux, et son rôle diffère sensiblement d'un individu ou d'un groupe à l'autre dans le choix de la nouvelle résidence. Les effets d'âge, de cycle familial, les effets de classes, d'itinéraire professionnel, ne manquent pas de peser sur les besoins de vie sociale et brouillent quelque peu les stratégies résidentielles fondées sur le seul voisinage (Coutras, 1989). Dans les aléas de choix d'un voisinage ou d'un quartier, il est clair que les possibilités de mobilité résidentielle des individus, des ménages et des groupes, interviennent pour que la meilleure adéquation aux besoins de vie sociale se réalise. De plus, les possibilités de mobilité générale des individus et des groupes permettent à certains de recentrer leur espace social sur la résidence en consentant pour les autres activités des déplacements importants. Le succès des villages périurbains démontre clairement cette relation entre espace social élémentaire et maîtrise des distances-temps. La question des échelles Toutes les analyses sur les espaces de vie, espaces sociaux ou territoires, déclinent une hiérarchie de lieux à peu près identiques. Se distinguent utilement: - la maison, le logement, occupée plus ou moins durablement. Espace privé, protégé, c'est aussi le lieu de socialisation des enfants. Ce n'est pas un espace forcément clos. Les enquêtes sur les relations de voisinage montrent que l'on peut y accueillir des amis choisis, des voisins, régulièrement ou fréquemment. C'est le territoire fondamental. - l'unité de voisinage, la cage d'escalier, la rue, le lotissement forment un second niveau, nécessairement constitué par des logements pas trop différents, des statuts socio-économiques des habitants pas trop dissemblables. Peuvent s'ajouter des lieux de 14

fréquentation commune comme les commerces et services de proximité, voire l'école. L'importance des enfants dans la mise en relation des familles doit être rappelée. Les animaux familiers, chiens et chats, tiennent peut-être actuellement le même rôle... - au-delà, les différenciations apparaissent avec les aires de chalandise, l'hypermarché hebdomadaire, les lieux de travail, etc. Les espaces de vie se trouvent différenciés par des éléments d'ordre économique, comme culturel, ou de style de vie, et l'échelle englobante peut aller jusqu'à l'agglomération, ou plus exactement selon les groupes sociaux, certains lieux de l'agglomération. Dans cette dimension, l'agrégation de divers espaces fonctionnels et de plusieurs unités de voisinage se trouve réalisée, mais avec des modalités diverses selon les réseaux de relations, le statut économique, les moyens de déplacement... Ces échelles des formes de vie sociale, qui permettent à chacun de se situer par rapport à différents types d'espaces, ne correspondent que pour le niveau fondamental ou élémentaire aux échelles du logement, de sa production ou de sa répartition, généralement héritée en Europe. La production, comme l'occupation, des logements répond à d'autres logiques territoriales que la vie sociale. La difficulté d'appréhension tient d'abord à la diversité des types de logements édifiés, correspondant autant que faire se peut à des micro-marchés de la construction déterminés par des populations-cibles que je jugerais de plus en plus étroites: résidences-services pour populations âgées peu dépendantes, logements bon marché pour catégories démunies, etc. Ces catégorisations, implicites le plus souvent, ne peuvent être ignorées. Mais, les réalisations effectuées dépendent aussi, pour chaque créneau de locataire ou d'acheteur, des disponibilités foncières et de leur mobilisation. On opposera sans problème: - les vastes espaces disponibles des plaines alluviales ou des plateaux périphériques des agglomérations, où l'on peut édifier de grands ensembles de logement social avec les ZUP, des séries de lotissements de divers niveaux économiques dans les ZAC, etc. La production en série de logements de même coût et de même finalité permet l'occupation d'unités de voisinage par des populations relativement homogènes. - le comblement des dents creuses de l'urbanisation ou des nécessaires évidements se situe à une échelle de production beaucoup plus limitée. Les petits immeubles, destinés à divers soussegments d'acheteurs ou de locataires, viennent ainsi se greffer sur des maisons de ville traditionnelles, produisant parfois un mélange 15

de catégories sociales. - la construction individuelle sur terrain disponible ou récupéré après démolition donne enfin l'échelle minimale de la production de logement. Sans insister plus longuement sur ces échelles de la production de logement, auxquelles on pourrait ajouter celles des OPAH, il faut convenir que certains espaces se trouveront destinés au logement de groupes relativement homogènes et d'autres pas. Les héritages, les politiques foncières, voire urbanistiques, vont faire perdurer plus ou moins longuement des ensembles hétérogènes en matière de peuplement. Reste à savoir si la vie sociale est plus riche dans les collections de micro-marchés du logement que dans les ensembles homogènes. La question de la durée Elle est fondamentale à tous points de vue, car la permanence dans le logement, sa transformation en habitat, se traduit par une appropriation-identification de l'espace domestique. La durée de présence permet également l'interconnaissance, les bonjoursbonsoirs, les menus services et finalement une implication dans la vie du quartier, une participation sociale à ce niveau géographique. Ceci est fréquemment démontré pour les nouveaux espaces de lotissements ou pour certains grands ensembles ou groupes de logement social à population relativement stables. On opposera facilement les quartiers - quel que soit leur peuplement - où se sont constitués des réseaux informels de relations, d'associations, comme dans certains grands ensembles, à ceux où il est indispensable d'instituer des associations, voire des régies de quartier pour trouver quelques prémisses de participation sociale des habitants. Chaque grande agglomération française pourrait fournir une image. Dans les deux types de quartiers, ce ne sont que les caractéristiques de mobilité, de turn-over des populations (et donc d'âge) qui permettent de différencier les

populations.

.

Un premier ensemble d'effets de la durée de résidence peut s'observer à travers la vie des ménages. En effet elle commande: - en fonction du cycle de vie, les besoins physiques et psychologiques d'un nouveau cadre de résidence, ou une nécessaire adaptation à celui occupé; -la durée permet aussi, dans un" logement tremplin", de réaliser une épargne permettant d'autres perspectives d'habitat; 16

dans le logement peut aussi déboucher sur un tissu de relations de proximité ou non qui justifie le maintien dans la résidence plutôt que l'aventure au milieu de personnes inconnues. Ces dimensions familiales supposent que les ménages ont encore un éventail de choix relativement ouvert. La catégorisation sociale devient détenninante. La durée concerne aussi le parc de logements, l'unité de voisinage et l'occupation depuis l'ouverture au peuplement. Les effets de l'âge du parc sur les compositions sociales réalisées sont assez bien connus, dans les relations générales. Mais pour une géographie plus précise, certaines questions mériteraient analyses: - les nouvelles unités de voisinages, lotissements en péri urbain, nouvelles résidences, offrent, du fait de leurs conditions de production et de mise en marché, des compositions souvent schématiques et la vie sociale entre semblables peut paraître en construction, inachevée, incomplète... - dans des segments plus anciens du parc, perçus ou valorisés inégalement, les changements socio-démographiques peuvent se réaliser à l'identique, ou par des invasions de nouvelles catégories, des successions de fonnations sociales. Là encore, selon l'intensité du renouvellement des ménages, les fonnes de la vie sociale peuvent se lire plus ou moins clairement et rapidement. - les opérations de restructurations urbaines peuvent aboutir à des changements de compositions plus radicaux, et l'on se retrouve dans la première hypothèse de peuplement et construction d'une vie sociale ex nihilo. Mais depuis une dizaine d'années au moins, dans nombre de grandes agglomérations, les opérations globales, de grande envergure, se font rares ou exceptionnelles. La multiplication de petites opérations ponctuelles dans le tissu urbain injecte de nouveaux groupes de populations, divers et multiples, accentuant parfois la mixité sociale. Ces renouvellements graduels nous placent dans la seconde situation. - un dernier aspect reste dans l'ombre avec les changements de destination du parc immobilier. La mise en vente de pans entiers du parc social trouve dans certains pays, dans certaines cités, des acquéreurs qui peuvent être les occupants. Les changements de statut ou de population ne sauraient être sans effet sur la vie sociale, les relations entre les habitants. Les quelques monographies publiées ne pennettent pas de tirer des conclusions définitives. Une autre dimension temporelle ressort systématiquement des études comparatives entre villes ou agglomérations: celle des histoires économiques et sociales différentes et asynchrones. Les 17

- la pennanence

contextes urbains différents aboutissent à insérer un nouvel ensemble de quartiers urbains, à logique propre, soit dans la ville centre comme Le Mirail à Toulouse, soit dans la commune voisine comme Hérouville-Saint-Clair à Caen. Les interventions des autorités locales et nationales ne sont pas étrangères à ces choix divergents. De la même façon, depuis la Seconde guerre mondiale, les opérations d'édification des grands ensembles de logements sociaux ont pu se placer hors commune centre ou à l'intérieur, avec des masses de logements très inégales. Les résultats témoignent autant de besoins divers que de politiques différentes et de chronologies distinctes. Certaines villes-centres ne comptent guère de logements publics sociaux, d'autres les accumulent. Certaines en possèdent dans les quartiers péricentraux, d'autres n'ont pu les édifier qu'en périphérie, etc. L'idée des combinaisons diverses réalisées et que l'on retrouve dans les analyses de la division sociale des villes, trouve une application intéressante dans la mesure où, dans certains cas, le parc social public répond aux attentes de l'ensemble de la population et présente une hiérarchie de segments divers. Dans d'autre cas, il existe dans le parc privé des segments tenant un rôle social de fait que l'on reconnaît presque partout, mais avec des poids très contrastés. La question de la complémentarité nécessaire, naturelle, des parcs publics et privés devrait faire l'objet d'analyses particulières.
La question de la mobilité

Les raisonnements sur le logement en terme de mobilité résidentielle, de stratégies diverses, privilégient systématiquement les flux. On peut ainsi dénombrer la construction neuve, les nouveaux quartiers, le logement étudiant... Il serait certainement utile de travailler aussi sur les stocks et leur variations dans l'espace. Le logement comme habitat durable, lieu de reproduction sociale, transmissible dans le même groupe, etc. devrait mériter plus d'attention. La question des stocks paraît incontournable dans la mesure où ce sont les habitants stables qui vont déterminer et maintenir des systèmes de relations, des formes de vie sociale dans lesquelles les nouveaux arrivants devront plus ou moins rapidement se mouler. Implicitement, l'analyse géographique tend à démontrer la spécialisation de parties localisées du parc de logements dans l'accueil des populations mobiles. Certaines démonstrations sont 18

plus explicites et mettent en évidence, dans le périurbain d'IIe-deFrance, de multiples segments du parc immobilier récent pour diverses combinaisons sociales (Berger, 1990). Mais hors des nouveaux territoires ouvens à l'urbanisation, d'autres groupes de logements paraissent destinés aux populations en transit, en attente d'une stabilisation professionnelle ou affective, en situation temporaire ou précaire. En Amérique du Nord, les parcs de mobilhomes jouent ce rôle d'accueil temporaire par exemple pour des fonctionnaires, plus durables pour des familles monoparentales, des retraités. Dans les villes françaises, on peut repérer facilement certains segments particuliers comme les résidences pour étudiants, les foyers de jeunes travailleurs ou les divers foyers spécialisés. fi est moins aisé d'apprécier, en dehors d'enquêtes lourdes, le poids des petits logements du locatif privé, occupés ici par des personnes âgées, là par des jeunes ou des familles en cours de constitution. Dans le locatif public, le repérage est plus rapide, d'abord par défaut de petits logements, ensuite par les appréciations du renouvellement des ménages dans les diverses cités. Par ailleurs, chacun connaît dans sa ville les logements de haut de gamme, en location ou propriété, destinés aux cadres et techniciens des entreprises ou administrations... Enfin, le petit segment des meublés (chambres, studios et Tl) demeure facile à cerner dans l'espace et mériterait des études plus systématiques. Postulons que ces populations mobiles non seulement investissent peu dans leur logement mais encore participent faiblement à la vie sociale des quartiers: leur engagement dans la vie scolaire, dans les associations et autres formes peut être a priori jugé limité. Mais c'est peut-être aussi un effet de la dispersion dans la ville de ces groupes mobiles qui rend leur participation à la vie de relation moins visible, plus difficile à décrypter. Resterait à connaître ce qu'il en est dans les grandes résidences en locatif, spécialisées de fait dans l'accueil des ménages les plus mobiles. La stabilité durable dans le logement existe, nous la rencontrons dans toutes les villes, même si l'observation et les sources privilégient plutôt l'instabilité (Petsimeris, 1991). On connaît le rôle fixateur de la propriété. De même, le logement comme patrimoine transmissible assure la stabilité de la composition sociale des "beaux quartiers", mais aussi de cités ouvrières en accession ou non, et même de cités de logement social. Il semble donc que le statut du logement et de l'occupant ne soit pas la variable principale. On peut postuler que, dans de nombreux cas, le logement (sa taille, son coût...) convient et se transforme en habitat durable pour ses 19

occupants et descendants. Mais le phénomène n'est pas isolé et touche des groupes de logements plus ou moins importants. On doit donc se demander si le même degré de satisfaction s'exerce du fait du type de logement ou de la qualité de la vie sociale qui peut se développer. Ajoutons, cause et effet, que l'allongement de la durée de présence permet une meilleure connaissance et une intégration sociale plus facile. Ce n'est donc pas la nature ou le statut du parc de logement qui favorise la stabilité, mais d'abord les choix ou non choix de rester. L'un des aspects un peu neufs de la question de la mobilité, au moins en France, c'est qu'elle se réduit sans que les occupants de certains segments du parc le désirent, sans qu'une vie sociale se développe, au moins avec les nonnes générales. L'annihilation des possibilités de changer de logement pour les populations les plus fragiles transfonne les segments du parc auparavant voués au transit en habitat. Le blocage ou l'enkystement de divers groupes sociaux débouche sur des fonnes de vie sociale différentes de celles des autres populations, ce qui fait problème ici ou là. Enfin, l'immobilisation des catégories fragiles ou frappées par la crise de l'emploi dans le segment du parc social public bloque durablement les parcours résidentiels d'autres populations. En Angleterre, on met au compte de la réduction de la construction sociale publique et de la vente des logements sociaux par les autorités locales l'augmentation considérable des sans-logis. La réduction des possibilités d'accès au parc social public accroîtrait la compétition des ménages modestes pour des logements peu coûteux et bloquerait les possibilités de décohabitation. Références ASCHER, F.(ed.), (1995), Le logement en questions. L'Aube, 321 p. BARJAPEREIROJ., (1991), Le statut d'occupation du logement en Espagne. ln Culturello P. (ed.), Regards sur le logement. Paris, L'Harmattan, pp. 57-64. BERGERM., (1990), Les périurbains d'Ile-de-France. ln Bonvalet C. et Fribourg A.-M., Stratégies résidentielles, Paris, lNED, PCA, pp. 369-383. COUTRASJ., (1989), Des villes centres aux nouvelles banlieues: du couple à la famille? Bull.Assoc.Géogr.Franç., Paris, n° 4, pp. 277-283. 20

HAMNETT c., (1984), Housing the two nations, Urban Studies,

n° 43, pp. 389-405. JAGIELSKI A., (1986), La dimension socio-démographique de l'espace urbain polonais. Espaces, Populations, Sociétés, n° 1, pp. 145-152. McKEOWN K., (1992), Urbanisation in the Republic of Ireland: a conflict approach. In Clancy P. et alii (eds) : Ireland a sociological profile, Dublin, pp. 362-379. PETSlMERIS (1991), La mobilité intra-urbaine, dimension cachée P., de l'organisation des villes. Géographie Sociale, n° 11, pp. 31-42.

PREMIÈRE

PARTIE

QUELLES LOGIQUES POUR LE SECTEUR PRIVÉ?

QUELLES

LOGIQUES

POUR

LE SECTEUR

PRIVÉ?

J. CHEVALIER

Prétendre que le secteur privé développe des logiques en matière de logement, d'habitat et de vie sociale, peut paraître surprenant. Les différentes catégories d'acteurs constituant ce secteur n'ont-elles pas, en effet, pour principale préoccupation de produire et de faire circuler des logements-marchandises caractérisés avant tout par leur valeur vénale, déterminée par l'état des marchés? Mettre en évidence une ou des logiques marchandes à travers les productions et transactions immobilières semble donc aller de soi. Pouvons-nous nous permettre d'aller plus loin, au-delà du logement, dans le domaine de l'habitat ou de la vie sociale? C'està-dire, déterminer des logiques sociales à travers lesquelles le logement ne serait pas seulement une marchandise mais constituerait un élément de la construction du social, en particulier dans ses dimensions géographiques. Accorder, éventuellement, un rôle social au secteur privé ne suffit pas. Encore est-il nécessaire de préciser ce rôle, à destination de quelles couches ou de quelles catégories? Tenter de répondre à ces questions oblige sans aucun doute, d'abord, à bien définir et caractériser ce que l'on désigne par l'expression commode mais globalisante de secteur privé.
Bien définir le secteur privé

En matière de production de logements neufs, ce secteur représente un ensemble d'acteurs entre lesquels fonctionnent de multiples relations, à travers des chaînes plus ou moins complexes. S'y retrouvent les propriétaires fonciers ou immobiliers sans lesquels ne s'effectuerait pas la mise à disposition du sol destiné à la construction, selon une offre foncière variée par sa nature, son étendue, sa localisation. Occupant une position déterminante, les 25