//img.uscri.be/pth/652a26c2ccdd8f63e2ee380cd377d183dc8979f3
Cette publication ne fait pas partie de la bibliothèque YouScribe
Elle est disponible uniquement à l'achat (la librairie de YouScribe)
Achetez pour : 21,75 € Lire un extrait

Lecture en ligne (cet ouvrage ne se télécharge pas)

Regards sur le logement

De
336 pages
Publié par :
Ajouté le : 01 janvier 0001
Lecture(s) : 101
EAN13 : 9782296271319
Signaler un abus

REGARDS SUR
LE LOGEMENT: UNE ÉTRANGE MARCHANDISE

Dans la Collection « Villes et Entreprises»
Sous la direction d'Alain Bourdin et de Jean Rémy
Michèle Odéyé-Finzi, Les Associations en villes africaines, Dakar-Brazzaville, 1985. Martine Camacho, Les Poubelles de la survie. La décharge municipale de Tananarive, 1986. Alain Maharaux, L'Industrie au Mali, 1986. Collectif, Nourrir les villes en Afrique sub-saharienne, 1986. Guy Mainet, Douala. Croissance et servitudes, 1986. J.-c. Willame, Zaïre. L'Épopée d'Inga. Chronique d'une prédation industrielle, 1986. P. van Dujk, Burkina Faso. Le secteur informel de Ouagadougou, 1986. P. van Dujk, Sénégal. Le secteur informel de Dakar, 1986~ A. Durand-Lasserve, L'Exclusion des pauvres dans les villes du Tiers-Monde. Accès au sol et au logement, 1986. Collectif, Droit de cité. A la rencontre des habitants des banlieues délaissées, 1986. Marc Nolhier, Construire en plâtre, 1986. Collectif, Économie de la construction au Maroc, 1987. Collectif, Métropoles de l'Asie du Sud-Est, stratégie urbaines et politiques du logement, 1987. Collectif, Économie de la construction à Lomé, 1987. Sous la direction de Sid Boubekeur, Économie de la construction à Tunis, 1987. Collectif, Économie de la construction au Caire, 1987. Collectif, Économie de la construction à Nouakchott, 1987. Collectif, Économie de la construction à Kinshasa, 1987. Collectif, Production de l'habitat à Antananarivo, 1987. M. Colombart-Prout, 0 ; Rolland, M. Titecat, Économie de la construction à Abidjan, 1987. Économie et Humanisme, Économie de la construction à Hyberabad, 1987. G. Spencer Hull, La petite entreprise à l'ordre du jour, 1987. C. Coquery-Vidrovitch (collectif), Processus d'urbanisation en Afrique, tome 1 et 2, 1988. A. Fourcault (collectif), Un siècle de banlieue parisienne (1859-1964), 1988. M. Cahen, Bourgs et villes en Afrique lusophone, 1989. Collectif, État, ville et mouvements sociaux au Maghreb et au Moyen-Orient, 1989. S. Bredeloup, Négociants au long cours. Rôle moteur du commerce dans un région de Côte-d'Ivoire en déclin, 1989. S. Dulucq et O. Goerg (collectif), Les investissements publics dans les villes africaines (1930-1985), 1989. S. Magri et C. Topalof (collectif), Villes ouvrières, 1989. E. Gapyisi, Le défi urbain en Afrique, 1989. Jacques Dreyfus, La société du confort, 1990. Collectif, Sites urbains en mutation, 1990. N. Brejon de Lavergnée, Politique d'aménagement du territoire au Maroc, 1990. J.-P. Gaudin, Desseins de villes. Art urbain et urbanisme, 1991. R. Prost, Conception architectural, une investigation méthodologique, 1992.

Paul CUTURELLO
Sociologue du CNRS (GERM-CERCOM)

(ed.)

REGARDS SUR LE LOGEMENT: UNE ÉTRANGE MARCHANDISE
TEXTES DE L'ATELIER

« STATUT D'OCCUPATION DE LA

DU LOGEMENT»

4e CONFÉRENCE

INTERNATIONALE

DE RECHERCHE SUR LE LOGEMENT (CILOG)

« LES ENJEUX URBAINS DE L'HABITAT» Paris. 3-6 juillet 1990

Éditions L'Harmattan
5-7, rue de l'École-Polytechnique 75005 Paris

Illustration de couverture: Sylvaine Conord, La Courneuve, juin 1991

@ L'Harmattan, 1992 ISBN: 2-7384-1543-1

AVERTISSEMENT
Cet ouvrage reprend des communications de l'atelier « Statut d'Occupation du Logement» de la « 4e Conférence Internationale de Recherche sur le Logement» (CILOG), « Les Enjeux Urbains de l'Habitat », qui s'est tenue du 3 au 6 juillet 1990 à la Cité des Sciences et de l'Industrie, Paris (la Villette). Celle-ci a été organisée sous les auspices de l'Association Internationale de Sociologie (AIS) - Groupe de Travail « l'Habitat et l'Environnement Construit », par le Ministère de l'Équipement, du Logement, des Transports et de la Mer (Plan Construction et Architecture, Plan Urbain, Délégation à la Recherche et à l'Innovation, Service Technique de l'Urbanisme). Elle a bénéficié du concours de l'UNESCO, du Centre National de la Recherche Scientifique (CNRS), de l'Institut National d'Études Démographiques (INED), du Réseau Européen pour la recherche sur le Logement, du « Journal of Architectural and Planning Research », de l'American Association of Housing Educators, de « Women and Environments », des revues « Annales de la Recherche Urbaine », « Urbanismes» et « Futuribles », de « Citiés Unies Développement» (FMCU-FMVJ). L'atelier « Statut d'Occupation du Logement» était présidé par Michael Harloe (University of Essex) et Christian Topalov (CSU - CNRS Paris). Catherine Bonvalet (INED Paris), Ray Forrest (University of Bristol) et Anne Gotman (IPRAUS Paris) en étaient les rapporteurs.

5

SOMMAIRE
Avertissement... Préface Christian Topalov
Introduction Paul Cuturello ..................................................................

....... ........

5 11 15

Chapitre 1 : Propriété d'occupation:

tendances, réalités, mythes.....................

23 25 45 57 65 75 97

Marc Choko - Mythes et réalités de la propriété d'occupation à Montréal ......... Thomas Maloutas - Statut d'occupation, mode d'acquisition du logement et choix de localisation résidentielle à Athènes ............. Joaquim Barja Pereiro - Le statut d'occupation du logement en Espagne ...... ................... Lois A. Vitt - Les aspects psycho-sociologiques dans la société américaine de la propriété

........

Chris Hamnett - Une nation d'héritiers? Richesse immobilière et héritage en Grande-Bretagne.......................................................... Jon Rùnar Sveinsson - Les problèmes de la propriété du logement. Le cas de l'Islande.......................................................................... Chapitre 2 : Évolution des politiques publiques: incitation

entre déréglementation

et .

111 113

Oscar Papa - Les changements dans la politique néerlandaise du logement et l'avenir du secteur locatif privé ................................. A.D.H. Crook, P.A. Kemp - Déréglementation et dégrèvements fiscaux: l'impact à court terme des avantages fiscaux destinés à relancer la location privée en Grande-Bretagne.............................

129 7

Élia Werczberger, Nina Reshef - La privatisation public en Israël.

du logement ....

147 165 175 185

Abdellah Lehzam - Production de logements locatifs et gestion des rapports propriétaires-locataires au Maroc..................................... Jiri Musil - Les changements récents du système et de la politique du logement en Tchécoslovaquie. Une approche institutionnelle. Jozef Hegedüs, Yvan Tosics - Les problèmes de la privatisation en Hongrie ......

Chapitre 3 : Loger les bas revenus: diaires »?

des statuts d'occupation « intermé............. 209
211 221 233

Lil Benton - Les petites compagnies de logement municipal en Suède. . ... Hélène Clark, Susan Seagert, Éric Glunt - Questions à propos de l'habitat des populations à faibles ressources à New York ........... Alain Bourdin, Odile Saint-Raymond, Évelyne Cavet, Marie-Claude Lutrand - Manières d'être locataires.............................................. Neil Richman - Le logement social et le marché locatif au Danemark: enseignements pour le nouveau secteur non lucratif aux U.S.A............................................................................................... Judith Yates - La propriété partagée comme statut d'occupation intermédiaire ...... .... Chapitre 4 : Choix de tenure:

245 259

d'un statut à l'autre............................................

277 279 291 303

Paul Cuturello - De la location à l'accession: un itinéraire « familier» ............................................................................................... Roselyne de Villanova, Carolina Leite - La maison et les projets immobiliers dans le trajet migratoire. ............................................ Joseph Center, Hélène Clark - Les débuts des mutuelles du logement à New york ............... Philippe Bataille, Daniel Pinson - Maison Radieuse de Rezé: de la proximité des locataires-coopérateurs d'autrefois à la distance propriétaires-locataires d' aujourd 'hui... .......

315

8

Isabelle Bertaux-Wiame - Le retour au locatif: échec de l'accession à la propriété ou récupération du territoire d'insertion sociale? ...........................................................................................

327

9

PRÉFACE
Christian Topalov*

En cette heure de célébration universelle du marché, les études rassemblées dans ce livre rappellent intempestivement que, sous l'apparente évidence de l'échange marchand, se cache et se montre à la fois tout autre chose. Le logement, en effet, y apparaît comme une bien étrange marchandise. Sans doute, à tout logement on peut attribuer un prix. Mais, à chaque instant, la production courante est insignifiante relativement au stock existant, et une fraction minime de celui-ci fait effectivement l'objet de transactions. Les propriétaires occupants tiennent une masse considérable de logements à l'écart du marché, tandis que les locataires s'efforcent, parfois avec succès, de se protéger, autant que possible, contre l'éviction et les hausses de prix. Presque partout, des législations encadrent le contrat de bail, parfois contrôlent les loyers et stabilisent la tenure des locataires. Dans certains pays, une partie du parc immobilier est propriété publique. Les logements sont alors attribués selon des critères administratifs et les occupants en sont quasi inamovibles. Dans d'autres cas, la majeure partie de la construction neuve résulte du travail des familles, parfois sur des terrains illégalement occupés. Depuis une cinquantaine d'années, selon des proportions et des modalités variables selon les pays, les autorités publiques jouent un rôle dans l'organisation, le refinancement, parfois la distribution du crédit hypothécaire. Elles subventionnent aussi, tantôt la production, tantôt la demande. Bref, sous de multiples formes, des rapports sociaux non marchands interfèrent avec les marchés du logement et contribuent à les structurer. Ceci n'empêche pas, bien entendu, que la logique marchande travaille toutes ces situations. Les gestionnaires des logements publics choisissent généralement, dans les limites fixées par la réglementation du moment, les
* Centre de Sociologie Urbaine, Paris. 11

locataires les plus solvables. Les logements auto-construits du « secteur informel» sont souvent en partie loués, et bientôt vendus par des familles en mobilité ascendante. Les réglementations des loyers donnent naissance à des sous-locations et des pas-de-porte plus ou moins légaux. La monnaie, équivalent général, s'introduit dans tous les rapports sociaux qu'elle ne régule pas d'emblée et tend à les entraîner dans le torrent de l'échange marchand. Il n'en demeure pas moins que, de fait et partout, les marchés du logement sont socialement segmentés selon les filières de production, les formes de tenure, les modalités de financement du capital immobilisé, les localisations et, finalement, les niveaux de prix eux-mêmes. Les politiques de dérégulation, de vente du parc immobilier public et de retrait des financements publics peuvent supprimèr des cloisonnements apparemment factices entre marchés. Mais cette poursuite du rêve de la régulation intégrale du secteur du logement par les prix et le profit se heurte à un fait autrement plus fondamental que les législations: le logement n'est pas une marchandise comme les autres. Parce qu'il est construit sur un sol qui n'est pas un bien entièrement reproductible. Parce que les revenus de la majeure partie de la population ne sont pas compatibles avec une rentabilisation normale de tous les capitaux engagés dans sa production et sa circulation. Parce qu'enfin la logique de l'usage de ce bien extrêmement durable est incompatible avec celle de sa libre circulation sur le marché. Rien ne met mieux en lumière cette réalité que l'étude de la diversité des formes de tenure du logement et des rationalités sociales à l' œuvre dans chacune d'elles. Les propriétaires occupants sont regardés par le sens commun économique comme des « investisseurs» et par la vulgate psycho-sociologique comme réalisant un désir ancré dans la nature humaine, rien de moins. Il apparaît ici des réalités bien différentes. La première est, il fallait y penser, qu'une famille n'est pas un individu et que sa rationalité ne peut être pensée sous la catégorie de l'homo economicus. L'achat ou la construction du logement est un moment dans un itinéraire qu'une famille, ou mieux un lignage, parcourt dans l'espace social et dans l'espace urbain. Ni l'étude des marchés, ni celle des politiques publiques ne permettent d'approcher convenablement ces stratégies d'enracinement ou de mobilité, ces arbitrages entre « investissements» - patrimonial ou éducatif, par exemple - qui se jouent sur plusieurs générations. L'enquête montrera parfois que les propriétaires occupants, notamment ceux qui appartiennent aux couches populaires, tiennent avant tout à être chez eux, Pour se protéger de l'administration de leur vie par les propriétaires bailleurs, notamment les gestionnaires des logements sociaux. Pour se protéger du marché lui-même: de la précarité de tenure du locataire, des variations imprévisibles ou trop prévisibles du revenu futur, des incertitudes et des projets pour l'avenir de leurs enfants. La propriété, forme ultime de résistance aux rapports sociaux marchands, le paradoxe n'est peut-être qu'apparent. 12

Des logiques semblables peuvent d'ailleurs s'observer du côté des locataires. Dans le secteur public, mais aussi dans les diverses formes de propriété coopérative et même dans le secteur privé où la pression pour la stabilisation de la tenure est quasi permanente. Le parc immobilier locatif est toutefois inévitablement construit et géré selon des rationalités distinctes de celles de ses occupants. Les architectes y mettent en œuvre des représentations du bon logement qui s'insèrent dans une longue histoire de la réforme des modes de vie populaires. Les gestionnaires, quant à eux, oscillent entre l'application de critères administratifs et financiers rigoureux et le pur et simple abandon. Cette dernière option n'est pas si rare, qu'elle prenne acte d'un rapport de force, ou qu'elle prépare un bond spéculatif ultérieur. Les indicateurs de marché enregistrent tous ces rapports sociaux dans leur langage particulier qui a cette propriété extraordinaire, commune d'ailleurs à tous les langages, de séparer le signifiant du signifié et de constituer les signes en un système indépendant: ici celui des prix. On pourra donc croire, et faire croire, que toute cette affaire se règlera d'ellemême - ce qui est possible - en laissant tranquillement jouer la logique du profit - ce qui ne l'est pas du tout. Les réflexions qu'inspirent la lecture de ce recueil sont, inévitablement, comparatives. Et le moindre des mérites du livre n'est pas de proposer aux chercheurs et spécialistes un matériel qui donne à penser sur l'extrême diversité de l'organisation sociale réelle de cet universel supposé, le marché du logement. 15 avril 1992

13

INTRODUCTION
Paul Cuturello

La 4e Conférence Internationale de Recherche sur le Logement a tenu sa session 1990 du 3 au 6 juillet à Paris la Villette, à la Cité des Sciences et de l'Industrie, sur le thème « Les enjeux urbains de l'habitat. » Le thème et les objectifs ont résulté du double constat que le logement est un bien durable, important, complexe, abritant des pratiques multiples, et que les pratiques et les politiques liées au logement sont inséparables de leur contexte urbain et doivent être étudiées dans cette perspective. Ce thème a été traité dans huit ateliers 1. Le présent ouvrage reprend des textes de l'atelier « Statut d'Occupation du Logement» dont le thème vient de l'interrogation suscitée par l'encouragement explicite de l'accession à la propriété du logement. Celle-ci constitue en effet un large dénominateur commun des politiques publiques récentes par delà la diversité des systèmes économiques. Cette relative priorité n'a pas été partout accompagnée par la recherche d'une organisation efficace et équitable des rapports locatifs ni par la prise en compte des statuts intermédiaires. De ce fait, elle suscite des interrogations sur les déterminants sociaux et économiques de l'évolution des statuts en longue et moyenne période, sur les effets spécifiques concernant les pratiques résidentielles et les évolutions urbaines, ainsi que sur les exigences de flexibilité des marchés et de mobilité professionnelle ou familiale. Les vingt-deux textes présentés ici, abordent les questions posées dans le contexte de seize pays différents (Australie, Canada, Danemark, Espagne, États-Unis, France, Grande-Bretagne, Grèce, Hongrie, Islande,
1. Habitat et politiques publiques; le statut d'occupation du logement; évolution des modes de vie et transfonnations de l'habitat; mobilités résidentielles et mutations urbaines ; les systèmes et les acteurs de la production de l'habitat; grandes villes: fragmentations et polarisations; habitat, espace urbain, sécurité/insécurité; réhabilitation, construction neuve et restructuration des villes. 15

Israël, Maroc, Pays-Bas, Portugal, Suède, Tchécoslovaquie) offrant un large panorama des situations et des questions suscitées par la gestion de ce bien durable si particulier qu'est le logement. Pour ce voyage nous avons choisi d'organiser quatre étapes, chacune donnant l'occasion d'approfondir un thème et un aspect de l'évolution et de la situation des statuts d'occupation du logement. La première halte permettra d'aborder la situation de la propriété d'occupation, les tendances, les réalités et les mythes qui y sont attachés; la seconde, par l'analyse des politiques publiques suivies, permet de saisir les enjeux de la déréglementation; la troisième offre un éventail d'expériences concernant le logement des faibles revenus; la dernière halte propose un aperçu des passages qui s'opèrent d'un statut à l'autre, où parfois certains rebroussent chemin. Abordons la première étape avec le développement de la propriété d'occupation dans des pays contrastés et aux contextes réglementaires également diversifiés. - Au Canada la remise en cause du mythe de Montréal, « ville de locataires au milieu d'un océan de propriétaires» (comprenant une très forte majorité de canadiens-français) est proposée. L'historique et l'analyse fine des statuts d'occupation des diverses communautés montréalaises (anglophone et francophone essentiellement) écornent le mythe des montréalais anglophones propriétaires et des montréalais francophones locataires. Si Montréal a en 1951 un taux de propriétaires plus faible que celui des autres villes canadiennes ou américaines, celui-ci est comparable aux grandes métropoles européennes (Paris, Zurich, Amsterdam, Berlin,...). - A Athènes, depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, la propriété d'occupation se maintient autour de 60 %. L'auto-construction et la construction sur commande en ont été les principaux modes de production. En l'absence d'intervention de l'État-Providence, avec absence totale de logement social, la famille a fourni l'aide nécessaire à la manière d'un équivalent fonctionnel. Cet accès socialement diffus, non maîtrisé au plan urbain, a eu des conséquences plus ou moins néfastes tant au plan des infrastructures urbaines, qu'à celui plus étonnant de la pollution atmosphérique. - L'Espagne a vu son parc locatif fondre jusqu'à 11,8 % au cours des quarante dernières années et la propriété progresser dans les mêmes proportions pour atteindre 88 % en 1989. Au sein du secteur locatif marginalisé, le parc social ne représente que 10 % des logements, soit 1 % de l'ensemble du parc. Cette évolution rapide a été facilitée par la mise en vente des logements publics, la possibilité de promotion par le secteur privé des « logements de protection officielle» sans que l'État, en assurant un financement privilégié, se préoccupe du régime de propriété des logements. Elle a dans le même temps rigidifié le marché du logement concourant à limiter considérablement la mobilité résidentielle. - « Fondement» de la société américaine, élément essentiel du « Rêve 16

Américain », la propriété est censée procurer un sentiment de réussite et de prestige. Au travers d'enquêtes psycho-sociales destinées à mesurer le bien-être des Américains, la réalité supposée de ce sentiment a été testée parmi les ouvriers. Si les sentiments de progrès et d'amélioration de leur situation grâce à la propriété sont perceptibles au travers des résultats de ces enquêtes, par contre celles-ci ne confirment aucun sentiment de rapprochement avec la classe moyenne. Se pose ainsi la question de la prise en compte des éléments autres que financiers pour l'analyse de la réalité immobilière américaine. - En Grande-Bretagne le niveau atteint par la propriété d'occupation (65 % en 1988) pose la question du passage à une « nation d'héritiers ». L'analyse détaillée de la composition des héritages confirme la place de l'immobilier parmi les biens transmis du fait de la multiplication de la propriété d'occupation conjuguée à l'accélération de l'inflation. Cependant, si la valeur des biens immobiliers transmis a fortement augmenté, le nombre de successions comportant des biens immobiliers a augmenté plus faiblement. Caractériser la Grande-Bretagne de « nation d'héritiers» est donc prématuré, mais elle pourrait l'être d'ici 20 ou 30 ans, si les tendances actuelles se maintenaient. - En Islande l'inflation record ( atteignant 80 % au cours de la période 70-82) a favorisé le passage massif à la propriété d'occupation. En 1988 la propriété d'occupation représentait 80 % du parc. La politique radicalement déflationniste du gouvernement à partir de 1982-83 a déstabilisé le système, provoquant la faillite des propriétaires accédants. On a assisté alors à une véritable révolte des jeunes propriétaires, exigeant et obtenant des modifications de la législation. Cet épisode original et symbolique a également suscité une interrogation à propos du modèle du tout-propriétaire. « L'océan de propriétaires» s'est incontestablement étendu, au nord comme au sud d'ailleurs. Son développement, encouragé ou spontané, souvent considéré comme indice de modernité, aboutissant à poser la question de la généralisation de l'héritage, conduit cependant à une certaine rigidité du parc. Poussé à son paroxysme, le système trouve ses limites, illustrées par l'épisode original et combien symbolique de la révolte des propriétaires. Avec la seconde étape nous abordons des expériences variées d'évolution des politiques publiques, oscillant entre déréglementation et incitation. Elle propose une vue intéressante des jeux complexes du marché et du social. - Ainsi, aux Pays-Bas, après une très longue période d'intervention intensive de l'État, les années 90 s'ouvrent avec une politique nouvelle basée sur le désengagement de l'État et l'encouragement, au travers de mesures d'incitation fiscale, de l'investissement privé. Des mesures de déréglementation des loyers sont proposées, qui vont changer la nature du secteur locatif privé dont le rôle était minime. Le parc locatif privé va 17

compléter le sommet du parc locatif, offrant une solution aux ménages aisés mobiles qui ne souhaitent pas acheter. - En Grande-Bretagne, afin de corriger le jeu du marché, le gouvernement conservateur a pris une série de mesures d'incitations fiscales destinées à gagner la confiance des investisseurs et à drainer des capitaux privés vers l'investissement immobilier. Celles-ci avaient pour but de rendre attractif l'investissement immobilier par rapport aux autres secteurs économiques et, ce faisant, de tenter de reconstruire le secteur locatif privé. La rigidité du parc consécutive à la généralisation de la propriété d'occupation faisant obstacle aux impératifs de mobilité et de souplesse du redéploiement économique. - Le contexte de l'État d'Israël est producteur de paradoxes: dans le même temps que l'on menait une politique de construction de logements locatifs publics, on encourageait l'accession à la propriété avec de plus une politique de vente des logements publics à leurs occupants. Ainsi, le gouvernement social-démocrate a pratiqué une politique de privatisation officieuse; et le gouvernement libéral est/sera contraint de produire des logements publics pour faire face à l'immigration massive suscitée et souhaitée. - Au Maroc une certaine ambiguïté prévaut dans les rapports qu' entretiennent propriétaires bailleurs-locataires-État. Comme palliatif à leur désengagement, les pouvoirs publics ont tendance, dans le cadre des conflits, à favoriser le maintien des locataires au détriment des propriétaires. Cette attitude quelque peu originale permet de ménager une diversion salutaire en maintenant sur le front du logement les propriétaires bailleurs en première ligne. - En Tchécoslovaquie, I'héritage du « rationnement administratif» du logement pèse lourd. Les hypothèses avancées par les experts dans le cadre de la nouvelle politique issue de la « Révolution de Velours» de 1989, essaient de se placer dans une situation médiane entre le marché et le plan. Le passage de l'ancien système avec sa structure monopoliste de l'industrie du bâtiment, ses prix artificiels et les rentes de situation, à un système nouveau impose des mesures transitoires prenant en compte la réalité de l'héritage du système antérieur. - En Hongrie, le processus de privatisation du logement a débuté bien avant les changements politiques ayant affecté les pays de l'Est de l'Europe en 1989. Cette particularité amène à recommander pour le secteur du logement un processus de transition prenant en compte les situations acquises des différents groupes sociaux dans le cadre de l'ancien système, avant de passer à l'économie de marché, au contraire des autres secteurs de l'économie. Si nécessaire soit-elle, la privatisation du secteur du logement devrait se faire par étapes, et sous le contrôle des autorités locales et centrales. Ainsi, là où le marché domine, l'état est amené à intervenir, malgré les options libérales des gouvernements, pour corriger les effets de rigidité 18

néfastes du libre jeu du marché. Là où l'État était omniprésent et omnipotent, on recommande que ce dernier n'abandonne pas la totalité de ses prérogatives afin d'organiser le passage vers un autre système de façon maîtrisée. Le logement des populations à faibles ressources demeure pour certains une préoccupation. Les diverses expériences et initiatives menées pour offrir et/ou prendre en main le logement des ménages modestes sont abordées au cours de cette troisième étape. - En Suède, après-guerre, la plupart des nouveaux logements locatifs étaient gérés par des compagnies publiques appartenant aux municipalités. Ce mode d'intervention décentralisé des pouvoirs publics gère 20 % de la totalité du parc logement, et 40 % des logements collectifs. Ce secteur a été chargé d'un rôle de régulation du secteur locatif à partir de 1968, quand la réglementation des loyers a été peu à peu supprimée. Par le poids qu'il représentait, ce parc devait exercer une pression suffisante sur les loyers destinée à compenser la suppression de la réglementation. - Dans les quartiers déshérités de New York, suite à l'abandon des immeubles par leurs propriétaires, les populations ont pris en main les destinées de leurs logements à travers l'expérience des coopératives. Ainsi 700 immeubles dans New York sont gérés en coopératives destinées aux populations à faibles ressources. Les femmes ont joué un rôle central dans la gestion des organisations coopératives, et dans le combat contre les promoteurs immobiliers et la ville. L'attachement au quartier et au logement rénové a été plus fort que la possibilité de tirer profit de la vente de la propriété. - En France, la réhabilitation des cités-jardins à Toulouse, gérées par l'office HLM, introduit une perturbation dans un système stable de relations entre les locataires et le bailleur institutionnel. Les diverses catégories de résidents ont interprété différemment la logique de gestion souple du bailleur. Les cols blancs « calculateurs », les plus prompts à jouer de l'espace laissé ouvert par l'ancien mode de gestion, sont les moins enclins à se situer dans le nouveau mode de régulation des rapports locatairesbailleur issu de la réhabilitation. - L'étude du marché locatif danois semble indiquer que le développement d'un grand secteur à but non lucratif n'aboutira pas nécessairement à un parc locatif plus accessible aux faibles revenus. La persistance d'une population « relativement pauvre» en progression, conjuguée à une accessibilité difficile du logement public, confère un rôle de complément au secteur locatif privé bas de gamme. Ainsi, la fourniture d'un logement accessible aux faibles revenus peut se faire en dépassant la différenciation entre le domaine du logement public et celui du marché locatif privé. - L'expérience australienne de propriété partagée (l'État restant propriétaire d'une partie du logement) offre une vue intéressante du rôle que peut jouer ce type de statut d'occupation intermédiaire (quant à son conte. nu juridique et à sa durée) pour loger les ménages modestes. Elle peut 19

constituer un moyen efficace de rationalisation de l'intervention de l'État, et protéger le logement social, à la condition d'être vigilants quant aux éventuels effets pervers du système. Le marché est donc incapable de répondre seul à la question du logement des populations à faibles ressources. Cependant, il apparaît parfois que la coupure entre secteur locatif privé et secteur locatif social n'est pas souhaitable. La propriété partagée apparaît comme une réponse permettant d'abaisser le seuil d'accessibilité du logement. La dernière étape aborde les passages d'un statut d'occupation à l'autre. A cette occasion on verra poindre des parcours atypiques, à contrecourant du flot de l'accession. - En France l'analyse comparative des pratiques résidentielles des propriétaires et des locataires a mis en évidence le rôle central de la famille élargie dans les stratégies d'accession. Elle est le vecteur transmettant le rapport à la propriété d'occupation au moment où l'allongement de l' espérance de vie éloigne pour les ménages les perspectives opportunes d'un héritage immédiat. La « familiarité» acquise dans le contexte familial fait que le passage à la propriété d'occupation se présente comme une éventualité construite par I'histoire résidentielle familiale. - L'investissement immobilier des immigrants portugais en France se fait dans une oscillation entre pays d'origine et pays d'accueil. La construction au village d'origine n'exclut pas toujours l'accession à la propriété dans le pays d'accueil. La construction au village diminuera cependant sensiblement parmi les nouvelles générations scolarisées en France. - A New York la lutte contre la pression des promoteurs immobiliers a conduit à la création d'associations mutuelles coordonnant plusieurs coopératives d'immeubles dans les quartiers pauvres. En permettant la participation effective des résidents à la gestion des associations, un réel pouvoir a émergé dans ces quartiers, permettant de faire face aux opérations d'abandon ou de gentrification aboutissant au déplacement des populations pauvres. - Dans la célèbre Maison Radieuse de Le Corbusier à Rezé (Nantes) le statut d'occupation de ses habitants a changé. Des locataires-coopérateurs du début, la loi Chalandon de 1971 a conduit à la cohabitation de deux populations distinctes: les propriétaires et les locataires HLM. Cette cohabitation de deux statuts juridiques au sein d'un même immeuble conçu initialement comme lieu de convivialité a abouti à une augmentation des écarts sociaux au sein de l'immeuble. - En France toujours, où l'accession à la propriété reste le modèle dominant, l'analyse du retour au locatif, sorte de parcours « anormal », apporte un éclairage novateur au sein d'un système tourné vers la propriété. On peut en effet légitimement se poser la question de savoir si ce retour au locatif est un échec de l'accession, conformément aux critères généralement admis, ou s'il s'agit pour le ménage de se réapproprier son ancien territoire d'insertion sociale. 20

Ce voyage au cœur des textes offrira l'occasion de saisir la richesse et la diversité des situations des pays ainsi visités, comme des expériences de gestion de cette marchandise décidément bien particulière qu'est le logement. On ne pourra qu'être sensible, dans ce contexte de généralisation de la propriété d'occupation, à la valeur symbolique de la révolte des jeunes propriétaires islandais, signifiant que tout modèle comporte ses limites. Celle-ci invite à réfléchir quant au bien-fondé d'une politique reposant sur le modèle du tout propriétaire, dont on peut saisir les effets pervers ne serait-ce qu'en termes de rigidification du parc entravant la mobilité. Elle invite également à la réflexion à propos de l'unanimité construite autour du modèle instituant la propriété comme sommet d'une carrière résidentielle réussie. Le confort de l'analogie avec les trajectoires professionnelles a construit sur le mode de la fausse évidence une hiérarchie des statuts d'occupation qu'il s'agirait plutôt d'interroger. Marchandise particulière, impossible selon Topalov, le logement s'accommode mal des jeux du marché roi, comme du carcan étatique légué par les sociétés bureaucratiques. Son contenu social, l'assurance d'un toit, peut momentanément être masqué derrière les miroirs et les jeux multiples du marché. Il peut également être enseveli sous la débauche des contraintes réglementaires de l'État totalitaire au nom de sa célébration. Mais l'oublier, ou pire, considérer comme aboutissement de la modernité la prise en compte de sa seule dimension mercantile « d'actif immobilisé» (d'une société « post-abri »), serait s'exposer aux risques de l'irruption soudaine, parfois dramatique, des protagonistes des enjeux urbains.

21

CHAPITRE 1

PROPRIÉTÉ D'OCCUPATION: TENDANCES, RÉALITÉS, MYTHES

MYTHES ET RÉALITÉS DE LA PROPRIÉTÉ D'OCCUPATION A MONTRÉAL
Marc H. Choko*

Au cours des deux dernières décennies, tous les pays occidentaux ont vu la propriété d'occupation croître, parfois dans des proportions importantes. Christian Topalov a montré ce phénomène pour la France, Richard Harris et Chris Hamnett pour l'Angleterre, les États-Unis et le Canada, Natacha Dubach et Joelle Cuis set pour la Grande-Bretagne, l'Italie, l'Allemagne, l'Espagne et la Belgique 1. Vantée et promue par les gouvernements, la propriété est présentée comme mère de toutes les vertus. Comme au tournant du siècle, le propriétaire est supposé meilleur citoyen, bon père de famille, travailleur, économe. Le rêve du chez-soi, du « maître chez-soi », se perpétue tandis que le « préjugé favorable» pour la propriété imprègne toutes les sociétés. Raymond Struyk, dans un de ses nombreux travaux sur la propriété, résume ainsi les avantages qui justifieraient l'intervention des gouvernements pour favoriser son accroissement: « - Homeowners maintain their dwellings in superior condition, potentially saving society resources by extending the life of the housing stock. Homeowners also contribute to neighborhoodstability.
* Professeur. Université du Québec à Montréal, département de Design et Institut National de la Recherche Scientifique-Urbanisation. Ce texte est issu des résultats d'une recherche réalisée en collaboration avec Richard Harris, département de Géographie, McMaster University (Hamilton), financée par le Conseil de Recherches en Sciences Humaines du Canada. l. Voir Christian Topalov, 1987, Le logement en France. Histoire d'une marchandise impossible, Paris, Presses de la Fondation Nationale des Sciences Politiques. Richard Harris et Chris Harnnett, 1987, « The Myth of the Promised Land. The Social Diffusion of Home Ownership in Britain and North America », Annals of the Association of American Geographers, 77,2. Natacha Dubach et Joelle Cuisset, « Situation et évolution de l'accession à la propriété dans cinq pays: Grande-Bretagne, Italie, R.F.A., Espagne, Belgique », Actualités Internationales du Laboratoire Logement, 1989, n° 5, 17-32. 25

- Homeowners save at a higher rate than renters, thus permitting a higher rate of national investment and greater economic growth. - Owner occupants are more active in the local community and, in this sense, are better citizens than renters. Wider homeownershiplends political stability to a nation because of the greater economic stake owner occupants have in the existing economic and political systems2.»

Pourtant Montréal est demeurée une « ville de locataires» 3 au milieu
d'un océan de propriétaires4. L'ensemble de la littérature canadienne du XX. siècle sur le logement repose sur un certain nombre d'idées reçues concernant cette situation spécifique. La principale particularité de Montréal étant bien évidemment sa majorité de Canadiens français, cette composante va très vite occulter tout autre facteur, que ce soit dans les textes anglophones ou francophones. Certains mettent en avant une explication exclusivement économique: les Canadiens français étant pauvres, ils n'ont pas pu accéder à la propriété. Les entrepreneurs ont donc dû construire presque exclusivement des unités locatives répondant à cette contrainte5. D'autres vont l'agrémenter « d'explications» culturelles: les Canadiens français sont plus dépensiers et donc ne peuvent pas, ou ne désirent pas économiser pour sortir de leur condition de locataires, qui convient à leur mode de vie. Dans tous les cas, c'est leur nombre dominant dans la population montréalaise qui explique donc le faible pourcentage de propriétaires. Seul Jean-Pierre Collin, dans un texte non publié, a tenté de renverser cette approche en soulevant les contraintes spécifiques au stock de logements offerts, mais sans jamais en expliquer l'origine 6. Ce texte, à partir de nouvelles données compilées pour la période clef de 1921 à 1951, reprend l'analyse de ces mythes et réalités et ouvre de nouvelles perspectives sur la question de l'accession à la propriété.

2. Raymond J. Struyk, 1977, Should Government Encourage Homeownership ? The Urban Institute, Washington D.C., pp. 9-10. 3. Selon l'expression consacrée dans la presse montréalaise et titre de l'ouvrage de Stephen Hertzog, 1985, A City of Tenants: Home Ownership and Social Class in Montreal, 1847-1881, Montréal, Université McGill, Département de Géographie, « Shared Spaces », n° 2. 4. Marc H. Choko, 1986, Evolution of Rental Housing Market Problems. Montreal as a Case Study, Ottawa, Société canadienne d'hypothèques et de logement, « Housing Progress in Canada since 1945 » non publié, montre ce phénomène en comparant les données pour Montréal à celles des autres grandes villes canadiennes et des principales villes des États-Unis. 5. Voir par exemple les textes de Hertzog, op. cir. et de David Hanna, 1986, The Layered City. A Revolution in Housing in Mid-Nineteenth Century Montreal, Montréal, Université McGill, Département de géographie, « Shared Spaces », n° 6. 6. Jean-Pierre Collin, 1986, Histoire de l'urbanisation de la Parroisse de Montréal, 1851-1941, Montréal, INRS-Urbanisation (mimeographie). 26

1. MONTRÉAL EN 1921
Suite aux nombreuses annexions de municipalités périphériques, notamment entre 1905 et 1910, et à l'attrait qu'exerce la vague d'expansion économique, Montréal concentre plus de 85 % de toute la population de l'agglomération en 1921. A cette date, la ville de Montréal présente une typologie de bâtiments résidentiels tout à fait particulière, essentiellement composée de « plex »7. Les maisons unifamiliales ne comptent que pour 9,0 % des unités d'habitation et se répartissent principalement en vastes demeures anciennes de la grande bourgeoisie dans les quartiers centraux, aux flancs de la Montagne (Saint-André, Saint-Georges et MontRoyal) et en petites unifamiliales du type banlieue dans les quartiers de la périphérie éloignée récemment annexée (Notre-Dame-de-Grâce, Ahuntsic, Mercier, Saint-Paul...) à cette époque, véritable banlieue en ville. Les rares immeubles à appartements (3,6 % des unités) se concentrent surtout en bordure du nouveau centre d'affaires (dans Saint-André et SaintGeorges). Les montréalais d'origine canadienne-française représentent 59,2 % de l'ensemble de la population, plus du double des Canadiens anglais. Ces derniers se concentrent dans les quartiers Saint-André et Saint-Georges (aux portes du nouveau centre d'affaires et à flanc de montagne), pour les plus aisés, et dans Notre-Dame-de-Grâce (un nouveau quartier de l'ouest) pour la nouvelle moyenne bourgeoisie. Ils représentent également plus de la moitié des habitants des vieux quartiers ouvriers Sainte-Anne et SaintGabriel (entre le fleuve Saint-Laurent et le canal Lachine, principal lieu de concentration des industries au XIXesiècle). Moins connue est leur forte présence (un tiers ou plus) dans les nouveaux quartiers du nord (SaintMichel, Saint-Jean et Ahuntsic) et de l'est (Rosemont et Maisonneuve) habituellement présentés comme Canadiens français. Enfin les montréalais originaires des pays de l'Europe de l'Est, Juifs pour plus de la moitié, s'entassent le long de l'axe traditionnel d'implantation des immigrants, le boulevard Saint-Laurent8, notamment dans le quartier Saint-Louis (les Européens du sud, Italiens pour la plupart, sont alors fort peu nombreux). A cette époque, la part de propriétaires occupants au sein de chacun des groupes d'origines différentes est presque identique, variant de 14,9 % pour les montréalais originaires de l'Europe de l'Est à 17,5 % pour ceux de l'Europe du Sud. C'est au niveau des types d'habitats occupés et de leur valeur que les disparités apparaissent. En effet, les Canadiens anglais sont plus fortement représentés dans les maisons unifamiliales et les
7. Le plex est un bâtiment résidentiel en rangée, de 2 ou 3 étages, comprenant de 2 à 6 logements, chacun possédant son propre numéro civique et pour la plupart sa propre entrée directe de l'extérieur (par un escalier ouvert pour l'accès aux étages). 8. Voir Aline Gubbay, 1989, A Street Called The Main, Montréal, Meridian Press. 27

appartements de plus grande valeur, tandis que les autres groupes se concentrent dans les unifamiliales de moindre valeur et surtout les plex. Ce sont les catégories d'emploi qui distinguent principalement les montréalais. Patrons et cadres supérieurs et professions libérales et cadres moyens (que nous avons regroupés pour constituer nos deux catégories supérieures d'emploi) au sein desquels les Canadiens français représentent plus de la moitié, sont les seuls à compter plus de 30 % de propriétaires occupants dans leurs rangs, dont plus de la moitié dans des habitations unifamiliales. Ce sont également eux, aux côtés des inactifs, qui dominent comme locataires des immeubles à appartements. A l'autre extrême, les ouvriers et employés des services non qualifiés sont moins de 10 % à avoir accédé à la propriété. Mais de façon générale, 16,5 % de propriétaires occupants c'est extrêmement faible pour une ville d'Amérique du Nord. L'autre grande ville canadienne, Toronto, en compte déjà à cette date 52,9 %, Philadelphie 39,5 %, Chicago 27,0 %. Même Boston, avec 18,5 % fait mieux. Seule New York, avec sa multitude de grands immeubles tombe en deçà, à 12,7 %. C'est l'Église catholique québécoise, omniprésente dans le quotidien des Canadiens français de l'époque, qui va se lancer dans une campagne de promotion de la petite propriété qui ira en s'amplifiant avec les problèmes et l'agitation soulevés par la Crise, puis la Guerre.

2. DEVENEZ PROPRIÉTAIRES
Dès le début du siècle, l'Église catholique s'était impliquée dans la question du logement à Montréal, mais principalement pour dénoncer les taudis et favoriser l'amélioration des conditions de vie des travailleurs. A cette époque, durant laquelle se multiplient les plex, l'Église se montre favorable à cet habitat, alternative heureuse à ses yeux aux immeubles à appartements qui se développent alors dans les grandes villes des ÉtatsUnis. Mais après la Première Guerre mondiale et les échos de la Révolution russe au Canada, puis face à l'agitation qui marque la Crise tout au long des années 30, l'Église va se réorienter résolument en faveur de I'habitat individuel et de l'accession à la propriété. Elle suit en cela: « S.S. Pie XI (qui), dans QuadragesirnoAnno, indiquait dans l'accession à
la petite propriété, le moyen le plus efficace de faire barrage à l'assaut des forces révolutionnaires9. »
9. Union économique d'habitation, Cinq ans au service de l'habitation familiale (document interne, vraisemblablement écrit en 1945 par Joseph A. Gosselin), tel que cité dans Marc H. Choko, 1989, Une cité-jardin à Montréal, Montréal, Éditions du Méridien. 28

Arthur Saint-Pierre, économiste, professeur à l'Université de Montréal, articulera les principaux éléments de cette pensée dans ses cours et confé-

rences et dans une publication qui servira dorénavant de référence

JO.

L'École sociale populaire, dirigée par les Jésuites, la Confédération des travailleurs catholiques du Canada, les ligues de propriétaires, etc. reprendront ces idées et en feront une large promotion. Elles seront véhiculées auprès des autorités municipales et des gouvernements provincial et fédéral afin de les amener à intervenir en faveur de la propriété et à mettre en place les politiques nécessaires à sa multiplication. « Les économistes s'accordent à reconnaître que la propriété immobilière mérite la primauté dans l'économie moderne. C'est le fondement de la richesse nationale en même temps que la source principale du revenu public. Au point de vue social, la possession d'un foyer est un facteur de paix, un élément de sécurité personnelle indiscutable. Bref, la propriété est considérée comme un rempart contre l'infiltration des forces d'effritement

de la société11. » Et, dans ce domaine, l'Église ne s'en tiendra pas qu'à des lllots, engageant finalement sa responsabilité et des sommes d'argent importantes durant les années 4012. C'est qu'en 1941, la situation est devenue tout autre que ce que l'Église espérait. Les effets de la Crise se sont conjugués aux nouvelles tendances immobilières: les immeubles à appartements se multiplient au centre-ville, tandis que les anciens villages périphériques annexés, se conformant au modèle dominant montréalais, se développent

en plex 13. Alors que la population dépasse les 900 000 et que les unités
approchent les 200 000, ceci a pour résultat de faire chuter la part des habitations unifamiliales à 6,0 % et le pourcentage de propriétaires occupants à 12,4 %, son plus bas niveau depuis 1901.

3. TRENTE ANS D'ÉVOLUTION CHAOTIQUE
3.1. Le boom des années 1920
Durant les années 20, Montréal connaît un boom immobilier fantas10. Arthur Saint-Pierre, 1924, La petite propriété urbaine, Semaines sociales du Canada. 11. Ligue des propriétaires de Montréal, 1938, Devant la Commission Rowell, p. 5. La Commission Royale des relations entre le Dominion et les provinces, active entre 1937 et 1940, s'attardera sur la question du logement sur laquelle elle émettra toute une série de recommandations, dont celles en faveur de la promotion de la propriété. 12. Marc H. Choko, 1989, op. cit. 13. Marc H. Choko et Richard Harris, 1989, L'évolution du mode d'occupation des logements à Montréal et à Toronto depuis le milieu du XIX. siècle, Montréal, INRS-Urbanisation, « Études et Documents» n° 61. 29

tique. La population croît de 200 000 habitants et l'on construit plus de 50 000 unités sur les multiples lots vacants disponibles suite aux annexions. Si les plex sont les plus nombreux, la part des immeubles à appartements va croissante, surtout dans les quartiers centraux de SaintAndré, Saint-Georges et Saint-Laurent et à la périphérie ouest, dans Notre-Dame-de-Grâce et Mont-Royal. Partout cette poussée d'appartements se fait au détriment des maisons unifamiliales dont nombre sont démolies, tandis que d'autres sont temporairement louées ou transformées en maisons de chambres (dans Saint-André notamment). Si le pourcentage global de propriétaires occupants augmente toutefois, c'est grâce à la construction massive de plex, dans la plupart des quartiers issus des annexions récentes (1910), de plus en plus souvent habités par leurs propriétaires. Durant cette période, les différents grands groupes de population vont également commencer à marquer leurs différences quant à l 'habitation. A l'inverse de toutes les idées reçues, ce sont les Canadiens anglais qui deviennent plus locataires que tous les autres groupes (14,2 % seulement de propriétaires occupants contre 18,2 % pour les Canadiens français) et ce même s'ils sont proportionnellement plus présents dans les maisons unifamiliales. Ceci vient en bonne partie de leur engouement pour les immeubles à appartements, notamment les nouveaux grands immeubles à caractère luxueux (de 20 appartements et plus). Car s'ils sont plus locataires, les Canadiens anglais sont aussi ceux qui occupent le plus les unités résidentielles de plus forte valeur, maisons unifamiliales, comme appartements, valeur de terrain, comme valeur de bâti. Pendant ce temps, les Canadiens français se concentrent dans les plex (pour 91,3 % d'entre eux !) de valeur moyenne. Seuls les immigrants originaires de l'Europe du Sud accroissent leur présence dans les maisons unifamiliales et augmentent fortement leur taux de propriété (26,2 %, le plus fort de tous). On assiste également à des déplacements. Les Canadiens anglais se tournent vers les quartiers Saint-Laurent et Mont-Royal, ce qui renforce leur présence dans le centre-ouest, tandis que ceux originaires de l'Europe de l'Est se concentrent dans Saint-Louis, où ils représentent 77,5 % de toute la population, et augmentent leur présence dans Crémazie et Laurier, deux autres quartiers de l'axe Saint-Laurent. Tout l'est et le nord de la ville sont massivement canadien-français, avec également des poussées dans l'ouest, notamment dans Notre-Dame-de-Grâce. Ces années de prospérité permettent aux deux catégories supérieures d'emploi d'accroître encore leur part comme propriétaires occupants. Mais les employés de bureaux et les ouvriers qualifiés et semi-qualifiés, les techniciens et les infirmières vont également en bénéficier. Ce mouvement se fait pour tous par l'accroissement de la propriété d'occupation dans les plex dont la part va croissante dans les nouveaux quartiers périphériques.

30

3.2. La Crise des années 1930 Avec la Crise, tout est remis en question. Dès 1931, la construction chute radicalement. La baisse des revenus et le chômage qui frappe jusqu'à 30 % de la population montréalaise, modifient considérablement les conditions de vie de la majeure partie des ménages. Le chiffre global de la population stagne, tandis que la présence des Canadiens anglais continue à diminuer au bénéfice des Canadiens français et des immigrants originaires de l'Europe de l'Est. En cette période de grandes difficultés financières pour les ménages, la propriété d'occupation décroît rapidement pour tomber à 12,4 % en 1941. Cette situation résulte de la conjonction d'une diminution effective du nombre des propriétaires (la part des maisons unifamiliales louées saute à 41,2 %, tandis que les propriétaires occupants de plex baissent à 10,5 %) et d'une hausse du pourcentage d'unités représenté par les appartements d'immeubles, qui dépassent pour la première fois les 10 %. A la faveur de ces mouvements, les propriétaires occupants Canadiens français diminuent relativement moins que ceux des autres groupes et deviennent les plus importants en nombre et en pourcentage (13,9 %). D'ailleurs, les quartiers périphériques où ils se concentrent, comme Mercier, Montcalm et Ahuntsic, sont aussi ceux où la propriété se maintient. Les Canadiens anglais, sur-représentés dans les maisons unifamiliales, de plus en plus louées, et dans les immeubles à appartements, ne comptent plus que 9,0 % de propriétaires occupants. Les montréalais originaires de l'Europe du Sud, Italiens surtout, subissent le plus durement le contrecoup de la Crise, leur pourcentage de propriétaires occupants chutant de moitié (à 12,7 %). La valeur des unités stagne ou chute, notamment celle des appartements situés dans les grands immeubles. Ainsi, à la faveur de la Crise, l'écart entre la valeur des unités possédées ou louées par les Canadiens anglais et celle des unités des autres groupes de montréalais, bien qu'encore très important (environ 50 %), s'amenuise. Les quatre catégories d'emploi qui avaient le plus bénéficié des années prospères pour accéder à la propriété sont également celles qui subissent le plus important recul dû à la crise, et la plus touchée est celle des patrons et cadres supérieurs! 3.3. Guerre et paix Les années 40 doivent être découpées en deux périodes, d'égale durée, celle de la guerre et celle de la paix. Dans un premier temps, de 1941 à 1946, l'entrée en guerre du Canada provoque un boom économique sans précédent qui marque la sortie définitive de la Crise. Attirés par la multiplication des nouveaux emplois, les travailleurs affluent à Montréal. Le stock de logements demeurés vacants à cause du manque de ressources se 31

résorbe rapidement et l'on assiste à un formidable entassement. Car, en effet, toute la main-d'œuvre et les matériaux sont réquisitionnés pour l'effort de guerre et la construction demeure à son plus bas niveau. Dans un second temps, de 1947 à 1951, la sortie de la guerre, accompagnée de mesures volontaires du gouvernement canadien en matière de construction résidentielle va permettre une croissance rapide du stock de logements. De 1941 à 1951, la population de Montréal augmente de 13,1 % tandis que le nombre d'unités fait un bond de 24,4 %. Le nombre des propriétaires double presque (+ 88,3 %), son pourcentage passant à 21,0 %. Au cours de l'après-guerre, la banlieue connaît également un essor considérable. Plus du quart de la population de l'agglomération (25,8 %) habite maintenant cette banlieue dont les nouvelles constructions s'orientent principalement vers la maison unifamiliale. Malgré le poids du stock de logements plus anciens de la banlieue populaire de Verdun, où dominent largement les locataires (84,2 %), le pourcentage de propriétaires occupants de ces banlieues grimpe rapidement (pour atteindre 44,0 % en 1951). A Montréal, la construction de maisons unifamiliales marque également tous les nouveaux quartiers de la périphérie, notamment Ahuntsic, NotreDame-de-Grâce, Saint-Jean et Mercier. Les Canadiens français stabilisent leur position relative en termes de population et comme propriétaires occupants. Les Canadiens anglais continuent à décliner au bénéfice des Européens de l'Est et du Sud. Bien que plus présents dans les maisons unifamiliales (dont la part louée diminue de moitié), ils constituent dorénavant le groupe le moins propriétaire. C'est que nombre d'entre eux optent pour les nouveaux appartements des grands immeubles des quartiers centraux, Saint-Georges, Saint-Laurent, Saint-André et surtout MontRoyal. Ce sont les montréalais originaires d'Europe du Sud qui enregistrent la plus forte poussée. Un véritable bond, puisqu'en 1951, 38,6 % d'entre eux sont propriétaires! De leur côté, ceux originaires de l'Europe de l'Est accroissent leur présence comme propriétaires occupants et surtout comme locataires des nouveaux grands immeubles à appartements, notamment les plus luxueux situés dans le quartier Mont-Royal. Ainsi, au cours des années 1940, plus particulièrement des développements intervenus durant la seconde partie de cette période, le pourcentage de propriétaires occupants progresse en raison d'une très forte augmentation de la construction de maisons unifamiliales, conjuguée à la baisse du phénomène de location de ces maisons et d'une présence accrue des propriétaires occupants, principalement Canadiens français, dans les plex. Et ceci malgré une poussée importante des unités d'appartements de grands immeubles. Toutes les catégories d'emploi vont en profiter pour hausser fortement leur taux de propriété, l'écart entre patrons et cadres supérieurs et ouvriers et services non qualifiés, aux deux extrêmes, diminuant de façon marquée entre 1922 et 1951. Ces changements amènent également un resserrement des écarts de 32

valeurs entre les unités occupées par les différents groupes de montréalais. Bien que les Canadiens français habitent les unités de moindre valeur, l'écart qui les sépare des Canadiens anglais qui logent dans les plus coûteuses redescend à 44,0 %, après avoir atteint 70,7 % en 1931.

4. MYTHES ET RÉALITÉS
Afin de mieux cerner les questions abordées précédemment dans la globalité du territoire montréalais, nous avons également analysé toutes les données pour les quatre banlieues les plus importantes (les seules en 1921 à compter plus de 10 000 habitants et plus de 3000 unités résidentielles) : Lachine et Verdun, deux banlieues ouvrières du sud-ouest, la première à forte majorité Canadienne française, la seconde à forte majorité Canadienne anglaise; Westmount, véritable bastion de la bourgeoisie Canadienne anglaise; et Outremont, mélange de bourgeoisie Canadienne française et de diverses couches Canadiennes anglaises (dominantes en nombre) et de l'Europe de l'Est, deux banlieues enclavées au cœur du territoire de la Ville de Montréal. L'analyse des données comparées entre ces quatre banlieues et Montréal et celle de leurs fluctuations (beaucoup plus marquées en raison de la très rapide expansion de ces banlieues) permet d'apporter plusieurs réponses aux questions soulevées plus haut. A Montréal, tout le monde fait l'adéquation entre maison unifamiliale et propriété. Nous avons vu que tel n'est pas le cas et qu'à certaines époques le taux de location de ces maisons peut même atteindre des niveaux insoupçonnés. Notons que si ces maisons, souvent de très grande valeur, surtout par leur terrain, sont louées, c'est qu'elles sont au cœur d'un processus de redéveloppement du nouveau centre-ville. Autrefois demeures des grandes fortunes montréalaises, elles sont en attente de démolition pour laisser place aux nouvelles tours à bureaux ou à appartements. Toutefois, Montréal ne comptant qu'un faible pourcentage de maisons unifamiliales, au contraire des autres grandes villes nord-américaines et notamment canadiennes, l'impact de ce phénomène demeure limité. Mais, il est certain que la part des unifamiliales influence directement le niveau de propriété. Lachine et Verdun presque exclusivement bâties de plex en 1922 connaissent des taux extrêmement bas. Lorsque Lachine se tourne vers l'unifamiliale, le pourcentage de propriétaires augmente, au contraire de Verdun, toujours résolument bâtie de plex. Toutefois ce pourcentage d'unifamiliales ne suffit pas à tout expliquer. Ainsi à Westmount, le pourcentage de propriétaires occupants est toujours inférieur à celui des unifamiliales. C'est que nombre d'entre elles sont louées. De la même façon, la baisse de la part des unifamiliales à Westmount et à Outremont, 33