URBANISATION ET SOCIETE LOCALE EN PROVENCE

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A travers des cas concrets pris dans l'arrière-pays de Saint-Tropez, l'auteur dresse un constat sévère des modes d'urbanisation maximalistes et met en lumière le rapport complexe entre urbanisme et politique locale ; un élément peu connu et pourtant indispensable à la pleine compréhension des espaces périurbains du Midi de la France.

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Date de parution 01 mai 1999
Nombre de visites sur la page 202
EAN13 9782296385016
Langue Français

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URBANISA TION ET
SOCIETE LOCALE
EN PROVENCE
1Ji'.
~
~
~.>~ L'Hannatlan, 1999
ISBN: 2-7384-7704-6Jacques DALIGAUX
URBANISATION ET
SOCIETE LOCALE
EN PROVENCE
L'Harmattan L'Harmattan Inc.
55, rue Saint-Jacques5-7, rue de l'École Polytechnique
75005 Paris -FRANCE Montréal (Qc) - CANADA H2Y lK9INTRODUCTION
Le massif des Maures, un espace rural confronté
tardivement à la pénétration de l'urbanité
A partir du milieu du 1ge siècle, l'occupation humaine des
régions nord-méditerranéennes s'est progressivement inversée. Les
hommes ont délaissé les arrière-pays, mal adaptés aux nouveaux
impératifs économiques, pour investir massivement les espaces
littoraux en plein essor. Il aura fallu attendre un siècle pour que
s'atténue enfin cette hémorragie et que s'opère un relatif
rééquilibrage démographique au profit de l'intérieur des terres. A
partir des années soixante ou soixante-dix, dans un contexte de
forte croissance démographique, plusieurs facteurs se sont en effet
conjugués pour rendre moins attractives les franges côtières
densément urbanisées: contraction des espaces agricoles et
naturels, dégradation du cadre et des conditions de vie,
durcissement du marché immobilier, montée de l'idéologie
pavillonnaire nécessitant de vastes espaces constructibles,
séduction des modes de vie "ruraux".. .Les proches arrière-pays,
seul exutoire possible à la pression foncière littorale, ont alors
connu un spectaculaire développement de l'urbanisation
individuelle; tant sous la forme de résidences principales, dans le
cadre du phénomène de périurbanisation, que sous l'effet d'une
multiplication des résidences secondaires.
Dans le sud des péninsules méditerranéennes,
l'urbanisation des arrière-pays reste encore aujourd'hui limitée et
ponctuelle, cantonnée au proche périmètre des grandes
agglomérations littorales et des stations balnéaires les plus
importantes. En revanche, plus au nord, les grandes conurbations
côtières exercent une pression démographique suffisante pour
induire un puissant mouvement de déversement urbain vers les'
espaces sub-littoraux. C'est le cas en Espagne avec le littoral
catalan et en Italie avec la rivera ligure. En France, si le Roussillon
et le Languedoc procèdent d'une organisation spatiale différente, la
Provence méridionale offre un bel exemple de conquête des
7arrière-pays à partir d'un front urbain côtier saturé. La côte d'Azur
en constitue bien évidemment l'archétype le plus ancien et
l'évolution la plus avancée. En revanche, la côte et l'arrière-côte
varoises, pourtant animées de phénomènes similaires, sont bien
moins connues des géographes. C'est notamment le cas du massif
des Maures et de son littoral, tout au long duquel, de Hyères à
Fréjus, se succèdent de prestigieuses stations balnéaires dont celles
du golfe de Saint-Tropez. Notre travail comble ainsi une lacune
spatiale dans l'étude des arrière-pays nord-méditerranéens et leurs
relations avec les espaces littoraux.
A ce titre, le massif des Maures est représentatif des
nombreux bastions montagneux qui bordent les rives
septentrionales de la Méditerranée; certains plongeant directement
dans la mer, d'autres se situant plus à l'intérieur des terres. Entre
les sierras catalanes d'Espagne et le vaste ensemble des Alpes et
des Apennins ligures en Italie, la France affiche un remarquable
éventail de ces arrière-pays montagneux. Sur le littoral provençal
se succèdent de l'est vers l'ouest les tombants maritimes des Alpes,
l'Esterel, les Maures, le massif de la Sainte-Baume, et plus au nord
le Luberon et les Alpilles. En Languedoc et Roussillon, sur les
contreforts méridionaux du massif central, aux limites du domaine
méditerranéen, s'alignent du nord au sud les Cévennes, les massifs
de la Séranne, de l'Espinousse et de la Montagne Noire. Enfin, à
l'extrême sud-ouest, au pied des Pyrénées, se trouvent les
Corbières et les Albères.
Plusieurs dénominateurs communs, empruntés au passé et
au présent, fondent la spécificité de ces micro-régions
méditerranéennes. Nettement individualisées et difficilement
pénétrables, situées à l'écart des grands axes de circulation
empruntant les bas-pays, elles n'ont été que sporadiquement et
tardivement touchées par les courants de modernisation sociale et
économique. Soumises jusque récemment à un exode rural
anachronique, elles demeurent très peu peuplées au regard des
fortes densités humaines environnantes. D'une histoire souvent
tumultueuse et difficile, elles ont conservé une forte identité
culturelle, confinant parfois à des comportements d'insularité. Ces
8sociétés rurales, affaiblies par une longue période de déclin
démographique et économique, ont été soumises brutalement à la
pénétration de l'urbanité. Attirée par un marché foncier favorable,
par des paysages et des modes de vie préservés, une clientèle
urbaine bigarrée s'est appropriée le sol. Lorsqu'elle s'est fixée, cette
population allochtone a impulsé un spectaculaire redressement
démographique et économique, recomposant en profondeur la
société villageoise et bouleversant son fonctionnement. Les Maures
constituent un parfait exemple de ces marges spatiales,
redécouvertes par les villes, transformées et intégrées tardivement
dans une société moderne qui semblait les avoir oubliées; des
espaces qui aujourd'hui ne sont plus véritablement ruraux, mais
sans pour autant être devenus véritablement urbains ou périurbains.
Un cas d'école pour l'étude des rapports entre urbanisation
et politique locale dans le midi de la France
De nombreux travaux universitaires ont permis de
quantifier l'extension spatiale du cadre bâti et analysé finement les
nouvelles formes d'organisation des espaces régionaux. De même,
les effets directs et indirects de la pénétration citadine en milieu
rural ont fait l'objet de multiples études de sociologie et de
géographie sociale. En revanche, le processus décisionnel qui régit
au niveau local le développement de l'urbanisation est beaucoup
moins connu. Comment s'opère le choix (parce que choix il y a)
entre une urbanisation rapide et débridée ou .lente et maîtrisée?
Comment les communes utilisent-elles leur P~S, formidable
alchimie permettant de transformer la terre en or? Pourquoi les
maires sont-ils inéluctablement débordés par les dérives qu'induit
l'électoralisme foncier? La décentralisation a-t-elle vraiment
modifié la nature des relations, souvent conflictuelle, entre les
petites communes et les services départementaux de l'Etat? De
quelle façon les promoteurs immobiliers, attirés par les
potentialités des arrière-pays, négocient-ils avec les maires et
parviennent-ils à leur faire accepter des projets contestables?
Pourquoi certaines zones constructibles représentent-elles un risque
pour les finances locales ? Voici présentés, pêle-mêle, quelques
9uns des nombreux éléments du processus d'urbanisation. Toujours
complexes et changeants, parfois subjectifs et sujets à polémique,
ils sont pourtant essentiels à la compréhension du remarquable
mouvement d'urbanisation qui a touché l'ensemble de la France à la
fin des années soixante-dix et au cours des années quatre-vingt.
Plus généralement, ils constituent une clé de lecture indispensable
à l'analyse des bouleversements paysagers, sociaux et territoriaux
qui ont marqué cette période de mutations et d'accélération de
l'histoire. C'est là un autre apport de notre étude, novatrice mais
difficile à mener parce que située au carrefour de la géographie, de
la sociologie, du droit de l'urbanisme et du journalisme
d'investigation.
Sans doute aurait-il été plus intéressant, ou tout au moins
plus spectaculaire, d'aborder cette question sur la côte varoise
plutôt que dans son proche arrière-pays. Or, en matière
d'urbanisation, l'opacité du processus décisionnel est
proportionnelle aux enjeux financiers. Le soucis d'approcher le
plus près possible la réalité urbanistique incite donc le géographe à
se détourner des littoraux; a fortiori celui du Var où un contexte
politico-judiciaire sulfureux déclenche chez les différents acteurs
des réflexes de défiance épidermiques. Le choix de communes
situées immédiatement en arrière de la côte permet donc d'analyser
un espace dans lequel les enjeux fonciers, tout en restant très forts,
n'empêchent pas un décryptage satisfaisant du jeu politique local.
Ce travail peut contribuer enfin à rectifier certains points
de vue sur l'urbanisation dans le Midi de la France en général et
dans le Var en particulier. Par exemple, tenace est l'idée selon
laquelle, sur le littoral comme dans l'arrière-pays, une véritable
"industrie du terrain à bâtir" tourne à' plein régime depuis trente
ans, profitant aux propriétaires autochtones, « assis sur un tas
d'or », comme aux finances communales, forcément bien
portantes. Ou encore que le bétonnage de la côte et le mitage des
collines varoises, bénéficiant d'une interprétation élastique des
règles d'urbanisme, nourrissent et se nourrissent systématiquement
de. pratiques douteuses. Les Maures offrent en fait l'image d'une
réalité foncière, urbanistique et politique beaucoup plus nuancée.
10Si l'électoralisme foncier et les collusions d'intérêts sont parfois
évidents, ils ne peuvent constituer un postulat dans l'analyse du
processus décisionnel. Si le pouvoir local est largement
responsable des dérives urbanistiques, les services de l'Etat le sont
tout autant; y compris après la décentralisation. Si les élus locaux
font parfois preuve de lacunes technico-juridiques et d'un manque
de clairvoyance, certains ont élaboré et mis en œuvre des politiques
d'urbanisation remarquables de pragmatisme. Si une très faible
minorité de propriétaires autochtones s'est effectivement enrichie,
pour une majorité d'habitants l'arrivée des citadins s'est avérée
synonyme à moyen terme de tensions sociales, de conflits d'usages
et de concurrence dans l'accession au logement. Enfin et surtout,
l'urbanisation individuelle débridée s'est soldée par un échec
financier, social et politique cinglant, obligeant aujourd'hui les
communes rurales à trouver d'autres voies de développement.
Les Maures, un espac~ singulier
« Ici, on se sent déjà très loin de la terre des Félibres (..j.
La région des Maures est excentrique à cette Provence
historique et littéraire par son histoire et par ses mœurs,
comme elle l'est par son sol. Elle a toujours vécu en marge
de la vraie Provence, attachée à elle cependant par le trait
d'union de sa ceinture permienne comme une barque à la
remorque d'un grand navire, et contrainte de demeurer
obscurément dans son sillage. })
Trégaro, 1935
L'étude des phénomènes fonciers et urbanistiques
maurenques s'inscrit dans une problématique générale d'évolution
des espaces ruraux confrontés à la pénétration de l'urbanité. Mais la
place singulière qu'occupent les Maures dans l'organisation de
l'espace régional confère à cette problématique classique une
originalité certaine. Dernier grand massif forestier du littoral
provençal, elles ne constituent pas un «espace flou », aux
fonctions imprécises, tel que défini par A. De Réparaz et C.
Durbiano (De Réparaz et Durbiano, 1993). Les Maures torment au
contraire un véritable espace rural fossile, au coeur d'une vaste aire
Ilurbaine s'étendant de façon quasi continue de Marseille à la
frontière italienne.
Mais la véritable originalité de cette problématique se
dévoile à l'échelle infra-régionale et réside dans la remarquable
spécificité physique et humaine de l'espace maurenque. Cette
singularité, faite d'histoire autant que de géographie, est largement
méconnue. En outre et surtout, elle conditionne très étroitement les
modalités de l'évolution récente et actuelle.
« Le massif le plus avancé de tout le littoral français (..)
est bien tout à fait indépendant des Alpes par sa
constitution géologique et se rattacherait plutôt aux
montagnes de la Corse (..). Ce groupe distinct de sommets
granitiques est connu sous le nom des conquérants qui s y
établirent fortement pendant le cours du neuvième et du
dixième siècle et s'en firent une citadelle d'attaque contre
les habitants des vallées environnantes: on l'appelle la
montagne des Maures. Placée pour ainsi dire en dehors du
continent, cette région de forêts, de sombres ravins, de
rochers abrupts, était bien faite pour devenir le domaine
d'un peuple à part (..).
Encore de nos jours, les montagnes des Maures, si bien
limitées géographiquement au nord par les vallées de
l'Aille et de l'Argens, à l'ouest par celle du Gapeau, sont
très rarement visitées et comme séparées du reste de la
France par la route et le chemin de fer de Marseille à
Gênes (..). Si les montagnes des Maures ne s'ouvraient à
l'est pour laisser entrer la mer dans le golfe de Grimaud,
où se reflètent les maisons et les navires de Saint- Tropez, et
si les deux villes d'Hyères et de Frèjus ne se trouvaient pas
dans les vallées limitrophes, cette région de la France
serait absolument ignorée.
Les vastes forêts de châtaigniers, de pins et de
chêneslièges qui les recouvrent en font une des contrées les plus
boisées, et en même temps l'une des moins populeuses de
France (..). Les roches de granit, de schiste, de serpentine
12z
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13qui forment le massif des Maures sont naturellement
infertiles, sauf dans les fonds où elles sont recouvertes de
terres alluviales. Ce n'est donc point les richesses du sol
qui peuvent attirer les populations dans cette contrée,. mais
elle a pour elle son admirable climat, ses bois d'orangers,
ses groupes de palmiers encore trop clairsemés, la beauté
de ses plages marines, l'aspect superbe de ses
promontoires. »
E. Reclus, La Géographie Universelle, 1868
Cent trente ans plus tard, cette description magistrale reste
étonnement juste. En premier lieu, les Maures ont conservé
quasiment intacte leur singularité de massif cristallin et sauvage,
enchassé dans une Provence toute calcaire et largement
anthropisée, « commeun coin de Corse dans la Provence, (...) un
pays à l'écart, un coin étranger dans la chair. » (Vidal de La
1geBlache, 1903). Comme les «géographes-explorateurs» du
siècle, ceux qui le pénètrent aujourd'hui puisent pour le décrire
dans le même registre de vocabulaire: sauvagerie naturelle,
curiosité géologique et climatique, faiblesse du peuplement et
absence de mise en valeur agricole, relief tourmenté, difficultés de
pénétration et de circulation, végétation luxuriante et atypique dont
la couleur sombre fonde en fait l'étymologie du mot "Maures"...
Une région encore aujourd'hui "deux/ois distincte, dans l'espace et
dans le temps" (Chamboredon, 1985). Distincte dans en
tant qu'arrière-pays presque insulaire. dans le temps parce
que figée, "naturalisée" dans ses aspects sociaux et dans son
paysage par l'extinction de l'économie traditionnelle. Bref, une très
forte personnalité paysagère et humaine qui depuis longtemps
étonne et séduit. En second lieu, les Maures apparaissent
aujourd'hui encore comme un vide démographique (Fig.la et Ib
p.IS). Alors que les espaces périphériques ont connu une
croissance précoce et rapide, l'intérieur du massif a subi de la fin
du 1ge siècle jusqu'aux années soixante-dix un exode rural
incoercible, rythmé par les spasmes d'une économie
agro-sylvopastorale singulière et anachronique.
14Fig.1 -Répartition des communes par aires géographiques
Golfe de Saint-Tropez
Maures interieures
Dépression permienne
Littoral Varols
Densités et populations communales en 1990
Densité en habitants par Km2_
Plus de 200
de 110 à 200
de 70 à 110
de 20 à 70
moins de 20
Sources: RGP 1990
15"Un massif forestier de tout temps et aujourd'hui encore
fermé aux influences extérieures, replié sur sa vie
exclusivement forestière, rude et archaïque. Très peu
peuplé d'ailleurs et se dépeuplant encore rapidement parce.
que les industries traditionnelles y sont gravement atteintes,
parce que la forêt se meurt lentement de l'incendie, parce
que la vie apparaît meilleure et plus faci/e ai/leurs, à côté. "
Trégaro, 1935.
Pourtant les choses changent. Depuis une trentaine
d'années, la beauté des paysages, la faiblesse des densités
humaines et la situation sub-littorale séduisent une clientèle
croissante, issue de tous les horizons géographiques et sociaux. Or,
cette pénétration tardive de l'urbanité, avec son cortège d'effets
secondaires, s'exerce ici sur un substrat relativement préservé, pour
ne pas dire « vierge ». Elle y laisse donc des marques profondes et
facilement lisibles, tant dans les paysages que dans la société. Nous
avons choisi d'étudier successivement deux aspects du phénomène,
selon nous indissociables l'un de l'autre:
- La propriété du sol. Elément stratégique et symbolique, elle est à
la fois un reflet des transformations de la société rurale et un
élément-clé du développement communal. Un spectaculaire
mouvement d'appropriation citadine, souvent perçu comme une
véritable colonisation, a bouleversé les structures foncières et
ébranlé les bases fragiles de la société autochtone.
- L'urbanisation. Principal vecteur de la pénétration citadine, elle
constitue le plus puissant facteur de transformation de la société et
des paysages ruraux. L'extension du cadre bâti n'est pas seulement
le résultat matériel du jeu politique local. Nous allons voir qu'elle
est aussi l'expression la plus révélatrice des différents projets de
société dans un espace en pleine mutation.
16PREMIERE PARTIE
L'APPROPRIATION DU SOLProcessus ancien, le transfert de propriété hors du massif a
connu une spectaculaire accélération depuis une vingtaine
d'années, sous l'effet notamment du développement de
l'urbanisation. Profitant à une clientèle aux origines géographiques
et sociales fort diverses, ce mouvement puissant tire son énergie
d'un marché foncier et immobilier remarquablement attractif,
notamment au regard du proche littoral. Cette véritable hémorragie
de la propriété du sol témoigne classiquement de la vulnérabilité
des sociétés rurales face .aux processus de colonisation citadine.
Elle provoque en outre un bouleversement profond des structures
et des enjeux fonciers locaux.
Prévisible et évident pour le géographe, ce processus de
désappropriation-réappropriation est apparu tardivement aux élus
locaux. Jusqu'alors préoccupés par la croissance démographique de
leur commune plus que par les transformations invisibles de la
propriété, ces derniers ont réalisé au milieu des années
quatrevingt-dix, à la faveur des élections municipales, à quel point
l'ampleur du transfert foncier avait insidieusement modifié la
donne politique et urbanistique locale. Longtemps considéré
comme un simple bien marchand permettant un enrichissement
facile des autochtones, le sol s'est révélé être aussi un objet de
litiges entre le pouvoir local et certains nouveaux propriétaires.
Auparavant support neutre du développement local, il est devenu
parfois un obstacle aux politiques urbaines municipales. Enfin,
conflits d'usage et phénomènes de concurrence dans l'accession à la
propriété ont commencé à semer la discorde au sein d'une société
rurale en pleine recomposition.
PLAN DE LA PREMIERE PARTIE
I) UNE SOCIETE LOCALE QUI N'EST PLUS MAITRESSE DU SOL
II) LES MAURES, UN MARCHE FONCIER ET IMMOBILIER
REMARQUABLE
III) UNE COLONISATION CITADINE SPECTACULAIRE ET MULTIFORME
19I) UNE SOCIETE LOCALE QUI N'EST PLUS MAITRESSE
DU SOL
Le mouvement de colonisation foncière s'inscrit dans un
processus classique d'intégration des marges rurales aux espaces
urbains englobants. En l'occurrence, par sa situation sub-littorale
originale, le massif des Maures est pris en tenaille entre deux
systèmes urbains conquérants:
- Congestionné sur une mince frange littorale et remontant vers le
nord, le front d'urbanisation touristique de la côte des Maures
cherche dans l'intérieur des terres un exutoire foncier; de façon à
peu près similaire, toutes proportions gardées, au système urbain
des Alpes-Maritimes.
- Progressant vers l'est selon un phénomène de métropolisation,
l'aire urbaine toulonnaise, tête de pont orientale de la conurbation
marseillaise, phagocyte dans son tissu périurbain les derniers
espaces ruraux bas-varois.
L'appropriation foncière citadine est également soutenue
par une immigration héliotropique traditionnellement forte,
d'origine nationale et étrangère, qui draine dans le Var méridional
une foule hétérogène d'acquéreurs de résidences secondaires ou
principales. Soit au total une formidable clientèle potentielle, pour
laquelle un massif côtier encore presque désert constitue une belle
opportunité d'implantation. Cette colonisation foncière active a
rapidement privé la société locale de la maîtrise du sol.
A) LA PROPRIETE EST DESORMAIS ENTRE LES MAINS
DES CITADINS
1) Un espace de forte emprise foncière allochtone
Qu'il s'agisse d'espaces agricoles tels que le
BasLanguedoc (Dugrand, 1963) ou la campagne toulousaine (Brunet,
1965), d'arrière-pays immédiats comme l'arrière-pays niçois
(Kayser, 1966) ou plus lointains les Alpes de
Haute20Provence (De Reparaz, 1978), la marque citadine dans la propriété
du sol rural est depuis longtemps étonnamment forte.
Il est bien connu que, de façon très schématique,
l'appropriation foncière citadine a généralement procédé en trois
grandes étapes. Dans un premier temps, les acquisitions citadines
ont été majoritairement « volontaires », relevant d'investissements
économiques. Par la suite, le transfert de propriété est devenu
largement «passif»; l'exode rural et les héritages urbains
emportant les titres de propriété vers les villes. Enfin, sans pour
autant supprimer ces transmissions patrimoniales passives, le
développement récent des résidences secondaires et principales a
conféré à nouveau au transfert de propriété un caractère
dynamique.
Les Maures ne dérogent pas à ce processus classique et la
structure de la propriété témoigne encore des liens anciens entre
espace rural et société citadine. En revanche, de façon
anachronique au regard des espaces environnants, il a fallu attendre
ici les années soixante-dix pour que l'essor du tourisme et la
périurbanisation modifient brutalement le rythme et la nature du
transfert foncier. Mais dès lors, en moins de vingt ans, la propriété
du sol s'est trouvée bouleversée, et redistribuée au profit presque
exclusif de la société allochtone.
L'examen des matrices cadastrales de 1994 est à ce titre
édifiant. Parmi les 8000 propriétaires fonciers privés se partageant
le territoire des six communes étudiées, la moitié sont domiciliés
hors du massif et possèdent plus de 50% du territoire privé. Même
si cette moyenne dissimule des variations intercommunales
notables, le degré d'extraversion foncière reste presque partout très
élevé (Tab.l p.22).
21Tab.l : Importance de la propriété foraine
Plan- La Pierrefeu Collobrières La Les
de-la- Garde- Môle Mayons
Tour Freinet
Nb total de 1769 1728 1879 1569 629 508
Propriétaires
Nb de 1051 1024 508 742 363 258
propriétaires
forains
%de 59.4% 59.3% 27% 47.3% 57.7% 50.8%
propriétaires
forains
Superficie 3680 7664 5836 11268 4528 2886
communale
totale (ha)
Superficie 3413 6081 2932 4332 4392 2130
communale
privée (ha)
Superficie 1708 3725 711 3348 2519 295
foraine (ha)
% de sup. 50% 61.3% 24.2% 77.3% 57.4% 13.8%
foraine/sup.
privée
Notons que ces chiffres dépassent très largement 25% de la
superficie privée, seuil symbolique au delà duquel l'espace rural est
considéré comme étant soumis à une forte emprise de la société
citadine (Dorel, 1971). Les Maures se rapprochent même des
régions alpines, bien connues pour leurs très forts taux
d'appropriation foraine (De Reparaz, 1978. Mériaudau, 1984).
2) Une propriété foraine diversifiée
L'importance de la propriété allochtone se double d'une
relative diversité des biens-fonds (Tab.2 p.23). Cette diversité est
un reflet des nombreuses stratégies d'implantation mises en œuvre
par les acquéreurs. Elle témoigne également des modes
d'acquisitions anciens ou récents,« actifs» ou « passifs », évoqués
précédemment.
22Tab.2 : Diversité de la propriété foraine.
PropriétairesPropriétairesPropriétaires Propriétaires de
de terrainsmaison de de terrainsde maison de
bâtis non bâtisvillage village et de
uniquementterrains non uniquementuniquement
bâtis
35,6 %25,9 %35,5 % 2,6%Plan-de-Ia- Tour
42,8 %3,6% 24,3 %La Garde- 28,6 %
Freinet
48,8 %18%26,4 % 5%Collobrières
44,5 %3,2 % 16,1 %Pierrefeu 35,8 %
64,2 %13,5 % 1,3 % 21 %La Môle
57,7 %7,8% 21,3 %12,8 %Les Mayons
source: matrices cadastrales
La possession d'une maison de village, qui s'accompagne
rarement de la possession de terrains forestiers ou agricoles, est
étonnamment répandue. Nous verrons que c'est là, en grande
partie, le résultat d'une appropriation massive des noyaux
médiévaux par les résidents secondaires.
L'importance des terrains bâtis illustre parfaitement la
prépondérance de l'urbanisation individuelle dans les modes
d'implantation. Soit par construction d'une habitation neuve, soit
par réoccupation de la trame d'habitat ancien. Dans les deux cas, la
part des acquisitions volontaires est aujourd'hui nettement
supérieure à celle des transmissions patrimoniales.
Enfin, il est intéressant de noter que la propriété non bâtie,
constituée pour l'essentiel de terrains forestiers, est partout
prépondérante. Bien que les acquisitions procèdent encore
majoritairement par héritages, les achats progressent rapidement. Il
s'agit généralement dans ce dernier cas de parcelles forestières
inconstructibles, achetées soit dans l'espoir d'une constrùctibilité
prochaine soit dans le but d'édifier une construction illégale.
23Les trente dernières années d'acquisitions allochtones ont
logiquement marqué en profondeur la structure de la propriété
foraine (Graph. 1 et Tableau).
Graph. 1 et tableau: Structure de la propriété forestière foraine pour
l' ensemb le des Maures intérieures.
%30 -"" 30
25 - --- 25
20 -
-15 -
10 -
5 -
O,5àmoins 16 2à 5à 106 20à 506 plus
deO,5 1 Ha 2Ha 5Ha 10Ha 20Ha 50 Ha 100 de
Ha Ha 100
Ha
c=::=J .......--...... foraine communale
superficie
I
0,5 à 1 là2 2à5 5à 10 à 20 à 50 à-de +de
0,5 ha ha ha ha 10 ha 20ha 50 ha 100 ha 100 ha
proprié
15,3 16,3 20,1taires 29% 9,3 % 5,5 % 3,6 % 0,6% 0,3 %
% % %
Super
1,2 % 2,3 % 5,1 %ficie 13,6 14,9 17,6 24,4 9,9% Il %
% % % %
source: matrices cadastrales
Les petits biens-fonds (moins de 2 ha), représentant
presque les deux tiers qes propriétaires forains, sont largement
prépondérants. Ce déséquilibre témoigne clairement d'un intense
processus de morcellement de la propriété. Ce phénomène,
principalement imputable aux morcellement successoraux, s'est
considérablement accéléré avec le développement de l'urbanisation
individuelle et son corollaire spéculatif.
24Bien qu'ayant souffert de ce mouvement de
démantèlement, la moyenne propriété (2 à 20 ha) reste bien
représentée avec un tiers des biens-fonds. Nous verrons que c'est
elle qui fonde principalement la spécificité et l'attractivité du
marché foncier maurenque.
Enfin, la grande propriété foraine (plus de 20 ha) est
presque marginale avec moins de 5% des propriétaires; dix
seulement possédant plus de 100 ha. Généralement constituée d'un
seul tenant, elle est largement sur-représentée au regard de la
grande propriété autochtone. Cette dernière, aujourd'hui rare et très
dispersée, s'est désagrégée avec l'effondrement de l'économie
sylvicoles (la culture du chêne-liège notamment) à partir de la fin
du siècle dernier.
B) LES NOUVEAUX PROPRIETAIRES DU SOL
Témoignage des trajectoires foncières passées et actuelles,
l'origine géographique des propriétaires forains mérite d'être
rapidement abordée (Graph.2).
région PACA
g%
38%
VAR
37%
FRANCE
L__ source: matrices cadastrale
Graph. 2 : Origine géographique de l'ensemble
des propriétaires forains.
251) Les propriétaires varois: héritiers urbains et nouveaux
acquéreurs
Avec moins de 40% des propriétaires forains, ce qui lui
accorde avec peine la prépondérance, le Var est étrangement en
retrait. Cette présence, tout de même conséquente, témoigne du fait
que les Maures n'ont pas dérogé aux règles classiques de l'exode
rural dans les régions méridionales: les déplacements à court ou
très court rayon, vers les bas-pays agricoles ou touristiques et les
villes proches, ont largement prévalu sur l'émigration à moyenne et
longue distance vers les grandes aires industrielles et urbaines
septentrionales; un phénomène déjà mis en lumière par J.B Racine
dans les Alpes-Maritimes et A. De Reparaz dans les Alpes de
Haute- Provence.
Mais l'importance de la propriété foraine varoise ne résulte
pas seulement du transfert foncier passif. Les acquisitions
volontaires, résultant de l'achat d'une résidence secondaire ou
principale, sont en forte hausse et en passe de devenir majoritaires.
A ce titre, il est intéressant de noter que la péri-urbanisation
reprend à son compte, mais en sens inverse, les axes directionnels
de l'exode rural. Des relations bilatérales très fortes se sont parfois
instaurées entre la commune rurale de départ et la commune
urbaine ayant accueilli le migrant ou ses parents. Au
Plan-de-IaTour, 83 des 136 permis de construire dont le dépositaire est
domicilié dans le golfe de Saint-Tropez viennent en fait de
SainteMaxime; commune qui fut le principal réceptacle de l'exode rural
plantourian à partir des années trente.
Bien que le facteur proximité et accessibilité reste
prépondérant, il est indéniable que 1'héritage urbain conditionne
aujourd'hui en partie l'implantation des citadins varois. Dans un
contexte général de renchérissement du sol, de plus en plus
nombreux sont les urbains qui s'implantent dans une commune où
ils possèdent déjà un terrain constructible dont ils ont hérité. Le cas
est frappant à La Môle où de nombreux habitants de Cogolin
exercent une très forte pression sur la municipalité afin d'obtenir la
constructibilité d'un au moins de leurs terrains. Notons toutefois
26que ce mouvement ne caractérise pas uniquement les héritiers
urbains. Les plus déterminés sont souvent ceux qui ont quitté le
village il y a moins de vingt ans et désirent aujourd'hui opérer à
moindres frais un retour salutaire au pays. Nous verrons dans la
seconde partie de l'étude que le brusque retournement de situation
entre le phénomène d'exode rural et celui de péri-urbanisation a
surpris les élus locaux. Mais ces derniers ont également
sousestimé la réminiscence des liens fonciers et ses implications en
termes de revendication urbanistique.
2) Les Parisiens et les étrangers, traditionnels découvreurs de
nouveaux espaces touristiques
Avec plus de la moitié des propriétaires forains,
l'importance du contingent national et étranger ne manque pas de
surprendre. Afortiori dans un espace rural où la vocation d'accueil
des flux péri-urbains, issus des vastes aires urbaines périphériques,
devrait logiquement dominer la fonction de villégiature.
Comme dans la plupart des régions françaises, la présence
francilienne marque de son empreinte la structure foncière avec
20% des propriétaires. Le mouvement a été précoce; l'exode rural
et les héritages urbains ayant classiquement emporté de nombreux
titres de propriété vers la capitale. Mais les "Parisiens" ont surtout
été les premiers à choisir les Maures comme lieu de villégiature,
quelques décennies après avoir entamé la «colonisation» de la
côte. Dès les années cinquante, les premières réoccupations de
maisons de village et la constitution des premiers grands domaines
privés ont été le fait de cette clientèle pionnière, toujours en quête
de nouvelles terres d'élection. Découvreuse de la presqu'île de
Saint-Tropez puis du Luberon, elle a ouvert la voie dans les
villages, hameaux et collines de l'arrière-pays tropézien. Par
imitation et démocratisation, la présence parisienne s'est
sensiblement renforcée dans les années soixante et soixante-dix.
Au cours de la décennie suivante, le recrutement s'est rapidement
élargi. D'une part à l'Ile-de-France. D'autre part à la province,
représentée aux deux tiers par les départements du nord et de l'est.
27Enfin, le contingent des propriétaires forains étrangers
représente plus de 1~% de la propriété allochtone. Presque
exclusivement nord-européen, il est largement dominé par les
Belges et les Anglais. (Graph.3).
Autres
20%
Grande-Bretagne
30%
Suisse
12%
Belgique
240/0
source: matrices cadastrales
Graph.3 : Origine géographique des propriétaires
forains étrangers
1gePrésents sur le littoral dès la fin du siècle aux côtés des
Parisiens, les étrangers se sont intéressés eux aussi précocement à
l'immédiat arrière-pays. A la fin des années soixante, leur
implantation dans le massif était déjà forte. Entre 1968 et 1975, ils
constituaient le tiers des propriétaires forains à La Garde-Freinet, le
quart à Collobrières et au Plan-de-Ia- Tour, le cinquième à La Môle.
J.B Racine avait d'ailleurs observé en 1966 dans l'arrière-pays
niçois une forte présence anglaise dans les villages et une
prépondérance des Belges dans la propriété foncière étrangère. Ces
contingents pionniers ont été rejoints plus tard par les Allemands,
les Suisses et les Hollandais, accessoirement par les Scandinaves.
Depuis, si le nombre d'acquisitions étrangères a fortement
progressé, en particulier dans les communes orientales, leur part a
28logiquement reculé devant la montée en puissance de l'emprise
foncière nationale et varoise.
Notons que cette appropriation foncière étrangère préfigure
et influence les modalités du renouveau démographique. Qu'il
s'agisse de reconversions de résidences secondaires ou
d'installations directes, le territoire national et étranger a fourni
entre 1982 et 1990 prés de 50% des migrants définitifs. Avec vingt
ans de retard, l'espace sub-littoral varois suit donc l'exemple des
Alpes Maritimes décrit par B. Kayser en 1958 : "L'immigration est
de plus en plus extérieure et urbaine. La campagne azuréenne ne
se remplit plus, comme avant, par afflux des migrations à faibles
rayons. Elle reçoit directement ou indirectement des immigrants
qui viennent de plus en plus loin."
3) Les sociétés immobilières à la conquête de l'arrière-pays
L'affirmation des Maures comme nouvelle région de
villégiature et comme zone d'accueil des migrants urbains s'est
logiquement traduite par une progression rapide des besoins en
logements et en terrains constructibles. Ce qui ne pouvait
qu'exciter la convoitise des sociétés immobilières. Acteurs
traditionnels et incontournables du marché foncier sur la côte, elles
ont anticipé la hausse de la demande dans l'arrière-pays en
renforçant considérablement leur présence dès les années soixante.
Elles détiennent aujourd'hui jusqu'à 20% de la superficie foraine
dans les communes dominant le golfe de Saint-Tropez (Tab. 3).
Tab. 3: Emprise foncière des sociétés immobilières en 1994.
part de la superficienombre total de superficie
détenue foraine totalesociétés immobilières
24 t ha 7,2 %Collobrières 16
17,6 %49 300 haPlan-de-Ia- Tour
20,5 %65 764 haLa Garde-Freinet
541 ha 21,5 %La Môle 33
source: matrices cadastrales
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