107 principes pour investir dans l'immobilier au Québec

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Trop de gens se lancent dans l'investissement immobilier à l'aveuglette et réalisent après coup que leurs opérations sont peu voire pas du tout rentables.


A l'inverse, certains particuliers partis de zéro réussissent à s'enrichir grâce à la pierre, en l'espace de 5 à 10 ans. Ils ont compris que l’immobilier est régi par des principes économiques et des règles que tout un chacun peut facilement maîtriser.


Guy Baillargeon, spécialiste des « flips » immobiliers, et Bruno Rako ont mis dans ce livre beaucoup de conseils personnels et interrogé de nombreux autres investisseurs pour identifier les concepts et les stratégies qui vous donneront les meilleurs atouts pour réussir.


Pour vous aider à générer des revenus complémentaires (en plus de votre travail), sécuriser votre avenir financier et celui de votre famille, ce livre pratique spécialement consacré au marché immobilier québécois, rempli de cas concrets vous donne toutes les clés pour :


- Analyser rapidement le marché et les cycles immobiliers pour savoir où trouver votre première bonne affaire.


- Parler d'égal à égal avec votre banquier afin d'obtenir facilement un "oui" et enchaîner plusieurs opérations.


- Maîtriser l'impact fiscal pour éviter de vous faire « tuer » par les impôts dans quelques années.


- Gérer les travaux et les artisans avec confiance afin de créer encore plus de valeur dans votre patrimoine.


- Trouver astucieusement des locataires de qualité qui payent le loyer à l'heure et restent plus longtemps.


- Utiliser les méthodes des agents immobiliers et des marchands de biens pour investir même à distance.


- Mettre en place une routine de gestion et vous constituer un réseau de façon passive pour conserver du temps libre.


Préface de Jean-François Tremblay, Le Chasseur de maisons

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EAN13 9782818807804
Langue Français

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Natif de Montréal, juriste de formation (Université de Montréal et Université Paris 1 – Panthéon-Sorbonne),Guy Baillargeonenchaîné les a mandats : rédaction d’opinion dans des dossiers environnementaux, visites et rencontres concernant des projets de recyclage, journées d’étude pour un méga-projet de centrale hydro-électrique, rédaction de discours pour une fondation en environnement et pour des politiciens, avant d’aller exercer sa profession pour une grande compagnie d’assurance dans la région de Toronto. De retour au Québec, il a exercé en droit civil en pratique privée pendant plusieurs années, notamment en droit des assurances et en droit de la construction, avant de travailler pour un entrepreneur général d’expérience (plus de 1 000 unités de multi-logements bâties en 25 ans) pendant trois ans où il a cumulé plusieurs fonctions (gérant de chantier, contremaître, superviseur des sous-traitants ainsi que responsable de la location des logements) et acquis de l’expérience dans les relations avec les professionnels suivants : arpenteurs, architectes, technologues en bâtiment, ingénieurs (structure, mécanique, électricité), techniciens en prévention des incendies (TPI), etc. Depuis 2010 il a préparé au-delà d’une centaine de soumissions en construction et suivi des formations en administration ainsi qu’en gestion de projets et de chantier de construction. Avec Jean-François Tremblay il a fait de nombreux flips immobiliers et monté de nombreux projets depuis maintenant plus de cinq ans, dont l’émissionChasseur de maisonsà CASA et à TVA. Il peut être joint à guy@guybaillargeon.com et guy.baillargeon@maxima.fr Après une école d’ingénieur et une grande école de commerce,Bruno Rakos’est découvert une passion pour l’investissement immobilier. Parti de rien, il s’est spécialisé dans les immeubles de rapport en se formant auprès d’autres investisseurs ayant déjà réussi. Il a fondé la plateforme Invest Immo Club pour faciliter le partage d’expérience dans ce domaine parfois confidentiel et pour démocratiser le concept d’Immo-Preneur. Il peut être joint à bruno@investimmoclub.com et bruno.rako@maxima.fr
www.maxima.fr Rejoignez-nous : facebook.com/EditionsMaxima.ViePrivee twitter : @maximaediteur
8, rue Pasquier, 75008 Paris. Tél. : + 33 1 44 39 74 00 – infos@maxima.fr
© Maxima, Paris, 2018. ISBN : 978 2 81880 7804
Tous droits de reproduction, de...
Préface
Introduction
Table des matières
1. Comprenez l’économie immobilière pour booster vo tre stratégie d’investissement
#1 –
#2 –
#3 –
#4 –
#5 –
#6 –
#7 –
#8 –
#9 –
#10 –
#11 –
#12 –
#13 –
#14 –
Sachez différencier un actif et un passif
Faites attention à la seule promesse de rendeme nt
Privilégiez le cash-flow à la capitalisation
Pensez toujours à la revente
Faites de l’arbitrage
Faites votre profit à l’achat (ou négociez mieu x) !
Créer de la plus-value
Votre résidence principale n’est pas toujours r entable
En immobilier, les femmes ont le pouvoir
Intégrez toujours une période de vacances loca tive
N’espérez pas de plus-value à la revente
Développez en parallèle vos investissements no n-immobiliers
Soyez plus actif durant l’automne et l’hiver
Pensez en...
Préface
epuis plus de 100 ans les Québécois sont captifs d’ un système éducationnel D déficient, où l’entreprenariat est trop souvent mis de côté au profit de notions inutiles et superflues au quotidien. L’arme la plus redoutable contre la pauvreté est une éducation de qualité et véridique. En d’autre t erme, on doit enseigner les vraies choses.
Mais à défaut de changement notoire dans les procha ines années, les Québécois et Québécoises devront aller compléter leur apprent issage de façon autodidacte en lisant des ouvrages théoriques et pratiques comme l e livre que vous avez sous les yeux.
L’immobilier est un art : prendre l’humain et le po sitionner au milieu d’un tas de briques. Dans cet ouvrage, on retrouve le talent qu i permet de vulgariser et d’adapter des concepts aussi abstraits et de les me ttre à la portée de tous.
Guy Baillargeon, un ami personnel mais avant tout m on mentor, m’a fait grandir en tant qu’IMMOPRENEUR.
Ce livre, j’en suis certain, structurera vos procha ins investissements immobiliers et vous aidera à poser les pierres angulaires d’une fo ndation forte en matière de connaissances et de transactions immobilières.
J’espère que les enseignements de Guy pourront vous donner autant de réflexes que ce que j’ai pu en retirer.
À l’image de l’œuvre d’Antoine de Saint-Exupéry,Le Petit Prince, ce livre est un recueil que vous pourrez revisiter souvent et y tro uver chaque fois de nouveaux enseignements applicables à votre vied’Immopreneur.
Bonne lecture !
Jean-François Tremblay...
Êtes-vous prêt ?
Introduction
Êtes-vous prêt à investir dans l’immobilier ?
D’après un sondage conduit par une grande banque ca nadienne et rapporté par la presse canadienne, 86 % des « milléniaux » (donc âg és de 18 à 34 ans) croient important d’accéder à la propriété.
Bien qu’il ne soit pas récent, un sondage effectué par une association de propriétaire d’immeubles à revenus révèle que 19 % d’entre eux avaient l’intention d’en acquérir un nouveau au cours de la prochaine a nnée.
Depuis 2013, le prix de l’immobilier ne cesse de mo nter dans la grande région de Montréal. Les regroupements d’investisseurs immobil iers se multiplient et dispensent diverses formations aux personnes intére ssées.
Bref, bien qu’au Québec nous ayons le plus bas taux de propriétaires occupants au Canada, il n’en demeure pas moins que l’immobilier fait vibrer une bonne partie des 8,1 millions de personnes qui formaient notre popul ation en date de novembre 2017.
Les émissions de décoration et de rénovation présen tées sur nos chaînes spécialisées connaissent un franc succès et tout le monde essaie d’avoir une cuisine ou une salle de bains à la Pinterest.
D’autre part, nous avons les groupes de discussions sur les médias sociaux ainsi qu’un magazine spécialisé dans l’investissement imm obilier qui moussent les mérites de se lancer dans le monde de l’investissem ent immobilier et de posséder des immeubles à revenus seul ou en partenariat.
Vous n’êtes donc pas seul(e) à vouloir vous lancer dans cette formidable aventure.
Pourtant, si vous regardez bien autour de vous, que lle proportion de votre entourage a déjà investi ou transigé dans le domain e immobilier ? Pour les plus chanceux, cela se compte sur les doigts d’une main…
Cela étant dit, le monde ne se limite pas à notre e ntourage proche.
D’un côté nous avons quelques millions d’aspirants investisseurs et de l’autre, une portion qui possède 1, 3, 5,10...
L’immobilier fait peur
a raison pour laquelle il existe un si grand écart entre le volume de gens L « souhaitant » investir et ceux qui passent à l’act ion se déroule dans notre cerveau.
Une vaste majorité est consciente que l’immobilier est une façon puissante et tangible de créer, de protéger et de transmettre un patrimoine, mais en parallèle n’arrive pas à dépasser certains schémas mentaux fo rtement ancrés dans nos cerveaux.
Littéralement parasité par des petites voix néfaste s empêchant de passer à l’action.
Au détour des nombreuses soirées consacrées à l’imm obilier, que ce soit en France ou au Québec, nous avons eu l’occasion de rencontre r des centaines d’apprentis-investisseurs.
Et parmi ces gens, beaucoup avaient les mêmes bloca ges, à des degrés plus ou moins élevés.
Peut-être que vous vous reconnaîtrez dans l’un de c es trois arguments le plus souvent mis en avant :
Argument#1 –
« Je n’ai pas ce qu’il faut ! »
ns compter votre famille etVotre travail vous prend déjà beaucoup de temps. Sa vos loisirs… Vous n’êtes pas un pro du bâtiment. Tout cela paraît difficile… Vous avez à peine quelques milliers de dollars d’éc onomies, impossible d’emprunter… Personne dans votre entourage ne fait cela…
Argument#2 –
« Je n’ai pas envie de tout perdre »
Les prix immobiliers sont trop volatils (la crise d essubprimesdes et papiers commerciaux qui ont fait perdre plus de 13 milliards de dollar s à la Caisse de Dépôt et de Placement du Québec en 2008 l’a prouvé). Si les locataires ne payent pas, vous devrez quand même rembourser le prêt. Et cela vous coûtera encore plus cher s’ils détruisent le logement. Si c’était si facile, tout le monde le ferait.
Argument#3 –
« Dans ma région, c’est impossible »
Vous êtes dans une grande ville : impossible de tro uver un immeuble qui s’autofinance. Dans une petite ville : il n’y a pas assez de deman de locative ou les bons locataires se font rares ! Seules les personnes qui connaissent des courtiers immobiliers ou qui ont des contacts ont une chance. Et encore !
Ne vous inquiétez pas, ce type de pensées est tout à fait normal. Le livre que vous tenez entre les mains est là pour...
L’influence (forte) de notre environnement
’une des choses qui fascine le plus chez les enfants c’est la spontanéité. L Plus ils sont petits, plus ce comportement est marq ué. Puis, avec l’âge, les normes et les codes conduisent inévitablement à tem pérer cette spontanéité.
Ce que l’on peut en déduire c’est que personne n’ar rive dans ce monde avec un stock d’idées à la naissance. La plupart de nos fai ts, nos gestes, nos actions et nos idées sont influencés et 4 enseignés » par les gens que nous côtoyons.
L’humain est un animal qui se développe par mimétis me, c’est-à-dire qu’il a tendance à imiter les autres.
De façon schématique, il existe trois niveaux d’influence.
Trois niveaux qui permettent de construire nos pens ées et ainsi bâtir notre référentiel, celui qui nous permet de juger quand n ous avons une décision à prendre. Qui nous pousse vers tel ou tel agissement.
Cercle#1 –Notre famille La pomme ne tombe jamais loin de l’arbre », tel est le proverbe populaire. 4 Effectivement, lorsque vous débarquez dans ce monde , vous n’êtes pas encore tout à fait fini. Et surtout cérébralement !
L’une des tâches les plus importantes de vos parents est alors de vous aider à vous construire mentalement. Mais cela ne s’arrête pas a ux premiers mois de la vie. En réalité l’influence des pensées de vos parents (et de votre famille en général) sera imprimée en vous pendant très longtemps.
Seul un travail actif de remise en question pourra permettre de vous en affranchir. Surtout pour les pensées néfastes. Vous devez trava iller à vous reprogrammer. Ce livre vous ouvre la voie et se veut un outil pour v ous aider à gagner en confiance et vous conduire (ou vous remettre !) sur la voie de l a réussite.
Cercle#2 –Notre entourage e célèbre coach en développement personnel Jim Rohn disait que nous L sommes, en tant qu’individu, 4 la moyenne des 5 per sonnes que nous côtoyons le plus ».
Faites le test : demandez aux cinq personnes que vo us côtoyez le plus ce qu’elles pensent de l’investissement immobilier locatif.
Vous comprendrez pourquoi vous avez ces petites voi x.
Cercle#3 –Notre société e façon chronologique, après vos parents, la deuxiè me source de D conditionnement la plus importante concernant vos p ensées est le système scolaire.
Cette institution est censée faire de vous un bon c itoyen et au passage vous fournir le savoir et les compétences pour 4 réussir votre v ie ».
Or, avez-vous déjà eu un cours de 4 développement p ersonnel » à l’école ? À titre d’exemple, en 2009 le Ministère de l’éducation a eu la brillante idée d’abolir le cours
d’économie familiale. On parle de le réintroduire bientôt au sein des é coles, sauf que… le mal semble fait. Puisque tout notre modèle occidental est basé sur une économie capitaliste, il serait pertinent d’enseign er à chaque individu comment...