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Le droit des parcelles de terrain au Congo (Tome 1)

De
351 pages
Les litiges, nés de l'acquisition des parcelles de terrain par la vente, la donation, le testament, la succession, l'occupation ou l'accession, sont fréquents au Congo. L'auteur analyse la problématique de la mise en œuvre de la réforme foncière et suggère des pistes favorisant sa réalisation au regard des lois, des décisions judiciaires et de la doctrine pour répondre au souci de concilier des positions divergentes dans la gestion du domaine foncier.
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LE DROIT DES PARCELLES DE TERRAIN AU CONGO
TOME 1

Droits fonciers coutumiers Acquisition des parcelles de terrain

Études Africaines
Collection dirigée par Denis Pryen et François Manga Akoa Dernières parutions

Abdoulay MFEWOU, Migrations, dynamiques agricoles et problèmes fonciers, 2010. Maurice ABADIE, Afrique centrale. La colonie du Niger, 2010 (reprint de l’édition de 1927). Michèle CROS et Julien BONDAZ (dir.), Sur la piste du lion. Safaris ethnographiques entre images locales et imaginaire global, 2010. Apollinaire NTAMABYALIRO, RWANDA, Pour une réconciliation, la miséricorde chrétienne. Une analyse historico-théologique du magistère épiscopal rwandais (1952-1962), 2010. Élieth P. ÉYÉBIYI, Gérer les déchets ménagers en Afrique. Le Bénin entre local et global, 2010. Zygmunt L. Ostrowski, Soudan. Conflits autour des richesses, 2010. Clotaire MOUKEGNI-SIKA, Production scientifique et pouvoir politique au Gabon. Esquisse d’une sociologie de la recherche universitaire, 2010. Innocent BIRUKA, Sagesse rwandaise et culture de la paix, 2010. Mosamete SEKOLA, Privatiser le secteur public en RDC ?, 2010. Jean-Pacifique BALAAMO-MOKELWA, Les traités internationaux du Saint-Siège avec les États en Afrique (1885-2005), 2010. Kathleen GYSSELS et Bénédicte LEDENT, Présence africaine en Europe et au-delà, 2010. Joseph BOUZOUNGOULA, Services de base et dynamique sociale au Congo, 2010. Narcisse DOVENON, Le Bénin : Quelles solutions pour un développement durable ?, 2010. Françoise UGOCHUKWU, Le pays igbo du Nigeria, 2010. Valéry GARANDEAU, La Décentralisation au Gabon. Une réforme inachevée, 2010. Ferdinand BARARUZUNZA, Performances des politiques économiques en Afrique subsaharienne. Théories et évidences empiriques, 2010. Dieudonné IYELI KATAMU, Proverbes, paraboles et argot dans la chanson congolaise moderne, 2010. Oumar SANGARE, La production cotonnière en Haute-Guinée, 2010.

Auguste Iloki

LE DROIT DES PARCELLES DE TERRAIN AU CONGO
TOME 1

Droits fonciers coutumiers Acquisition des parcelles de terrain
1ère édition 2010

Avec la collaboration de Mireille Iloki Gondo

OUVRAGES DU MÊME AUTEUR Le droit du licenciement au Congo, 1re édition, L’Harmattan, 2000, collection « Logiques juridiques ». Le recours pour excès de pouvoir au Congo, 1re édition, L’Harmattan, 2002, collection « Logiques juridiques ». Le droit du divorce au Congo, L’Harmattan, 2004, collection « Etudes africaines ». Le droit des successions au Congo, tome 1, L’Harmattan, 2006, collection « Etudes africaines ». Le droit des successions au Congo, tome 2, L’Harmattan, 2006, collection « Etudes africaines ». Le droit du mariage au Congo, L’Harmattan, 2008, collection « Etudes africaines ».

À PARAÎTRE Le droit des parcelles de terrain au Congo, tome 2 : L’immatriculation des parcelles de terrain. Le droit des parcelles de terrain au Congo, tome 3 : Les parcelles de terrain de l’espace foncier de l’Etat, des collectivités décentralisées et des établissements publics.

© L’Harmattan, 2010 5-7, rue de l’Ecole-Polytechnique, 75005 Paris http://www.librairieharmattan.com diffusion.harmattan@wanadoo.fr harmattan1@wanadoo.fr ISBN : 978-2-296-13615-1 EAN : 9782296136151

Hommage éternel à mon père : feu Emmanuel Iloki et à feue Nianguéngué Engondzo, ma mère. Hommage à mon beau père, feu Jacques Gondo. Mes remerciements à Francis Akiéné Mayoké et à Guy- Roger Cyriac Gombé-Apondza, pour la relecture de ce livre.

AVANT-PROPOS ____________________

l figure, en lettres capitales, sur certains murs des bâtiments, les inscriptions suivantes : « Cette parcelle n’est pas à vendre » ; « Attention aux escrocs, l’affaire est au tribunal ». De nature dissuasive, ces écriteaux mettent en garde tout éventuel acquéreur, de bonne ou mauvaise foi, d’acheter, hâtivement, une parcelle de terrain dont le vendeur n’aurait pas la qualité requise pour procéder, régulièrement, au transfert de propriété du bien immeuble concerné. Ils illustrent l’inobservation de la légalité en matière d’acquisition des parcelles de terrain au Congo. Il est, dès lors, légitime de s’interroger sur les raisons de ce comportement social qui annihile tous les efforts de construction de l’État de droit. Les administrations en charge de la gestion foncière ont, aussi, leur part de responsabilité dans l’attitude répréhensible des citoyens. L’explication du phénomène puise, également, ses racines dans la situation socio-économique du pays qui incite les populations à user de moyens frauduleux pour satisfaire certains besoins vitaux, à la faveur de l’urbanisation exponentielle des villes dont l’expansion rapide ne semble pas être maîtrisée par les autorités compétentes en la matière. Les acquisitions illégales des parcelles de terrain sont, parfois, accompagnées de violences et voies de fait, voire de coups et blessures volontaires entre des personnes qui prétendent en détenir la propriété. Le contentieux pénal, qui en résulte, débouche, nécessairement, sur la saisine du juge civil qui se prononce sur la propriété du bien en cause. Les litiges nés de la vente ou de l’achat ainsi que de l’appropriation illégitime des parcelles de terrain dominent le contentieux civil dans les juridictions. Il convient, dans ces conditions, de rechercher dans la jurisprudence les causes des conflits, en la matière, susceptibles de permettre d’enrayer les travers que l’on dénonce, partout, dans la société. Les pratiques rétrogrades doivent, par conséquent, faire l’objet de récriminations afin de détourner les esprits malveillants qui les entretiennent, ce qui conduirait à réduire la portée de leur perversité. Il se pourrait même que l’incertitude de la politique foncière de l’État participe du transfert frauduleux de propriété sur les parcelles de terrain et constitue la principale source des difficultés que recèle, actuellement, la maîtrise des parcelles de terrain. Même la bonne foi des individus paraît, difficilement, perceptible dans certaines transactions dans ce domaine plutôt, souvent, dominé par la mauvaise

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foi. Il en résulte, par conséquent, un grand nombre de litiges qui encombrent les juridictions statuant en matière civile. L’insécurité juridique croissante, qui en découle est un facteur de désordre social qui ne favorise pas l’harmonie, encore moins la paix, dans la société. Un tel constat doit susciter des réactions contre la spoliation en vue du redressement de l’ordre social, constamment, perturbé par des manœuvres frauduleuses dans ce domaine. Tant l’abondance de la matière que les difficultés spécifiques que recèlent les divers modes d’acquisition ainsi que la gestion des parcelles de terrain commandent leur examen en trois tomes dont celui-ci, le premier, consacré, essentiellement, aux droits fonciers coutumiers et aux différents modes d’acquisition des parcelles de terrain. Les autres tomes sont liés, le second, à l’immatriculation des parcelles de terrain et le troisième aux parcelles de terrain de l’espace foncier de l’État, des collectivités décentralisées et des établissements publics. Le moment de leur parution, souhaité le plus proche possible, est, naturellement, fonction de l’évolution de la recherche, tributaire de plusieurs facteurs dont celui relatif à l’inspiration de l’auteur.

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ABRÉVIATIONS ET SIGLES ____________________
Al. Arr. Ar. civ. Art. B. a. c. s B. d. c. s C/ C. A C. civ C. d. f Const. Cf. Ch. civ. Ch. Jud. Coll. Ch. adm. Ch. adm. Const. Ch. Pén. C. p. c. c. a. fin. C. r C.s C. pén. C. p. p D. C. C Décr. E. N. A. M Ed. GCS Ibid. L. L. A. J. A. P L. G. D. J L. S. A N° : alinéa : arrêté : arrêt civil : article : bulletin des arrêts de la Cour suprême : bulletin de diffusion de la Cour suprême : contre : cour d’appel : code civil : code domanial et foncier : Constitution : confer, « voir », « se reporter à » : arrêt de la chambre civile de la Cour suprême : arrêt de la chambre judiciaire de la Cour suprême : collection : arrêt de la chambre administrative de la Cour suprême : arrêt de la chambre administrative et constitutionnelle de la Cour suprême : arrêt de la chambre pénale de la Cour suprême : code de procédure civile, commerciale, administrative et financière. : arrêt des chambres réunies de la Cour suprême : Cour suprême : code pénal : code de procédure pénale : décision de la Cour constitutionnelle : décret : école nationale d’administration et de magistrature : édition : greffe de la Cour suprême : ibidem (au même endroit d’un texte) : loi : laboratoire d’analyses juridiques, administratives et politiques : librairie générale de droit et de jurisprudence : La Semaine Africaine : numéro

N. s Op. cit. Ord. P. Présid. R. R. c R. c. d. n R. d. n Rép. Rép. civ. Réq. R. j. p. i. c. fam. S. T. G. I T. I T. I. P. P T. I. T T. p. c T. P. C. B T. p. d T. p. q

: note de service : opus citat um (ouvrage cité) : ordonnance : page : président : rôle : rôle civil : revue congolaise de droit et du notariat : revue de droit et du notariat : répertoire : répertoire civil : réquisitions : revue juridique et politique indépendance et coopération : suivants : tribunal de grande instance : tribunal d’instance : tribunal d’instance de Poto-Poto : tribunal d’instance de Talangaï : tribunal populaire de Commune : tribunal populaire de commune de Brazzaville : tribunal populaire de district : tribunal populaire de quartier

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SOMMAIRE ____________________

AVANT-PROPOS ............................................................................................... 7 ABRÉVIATIONS ET SIGLES............................................................................ 9 SOMMAIRE ...................................................................................................... 11 INTRODUCTION ............................................................................................. 13 PREMIÈRE PARTIE - L’ACQUISITION DES PARCELLES DE TERRAIN PAR L’EFFET DE LA COUTUME..................................... 17 TITRE I- L’ACQUISITION DES PARCELLES DE TERRAIN PAR L’EFFET DE L’OCCUPATION .............................................................. 21 CHAPITRE I - L’OCCUPATION COUTUMIÈRE ..................................... 23 CHAPITRE II - L’EFFET DE L’OCCUPATION COUTUMIÈRE.............. 37 TITRE II - LA CONSTATATION ET LA RECONNAISSANCE DES DROITS FONCIERS COUTUMIERS ..................................................... 63 CHAPITRE II - LA COMMISSION AD HOC DE CONSTATATION DES DROITS FONCIERS COUTUMIERS ................................................. 67 CHAPITRE II - LA COMMISSION AD HOC DE RECONNAISSANCE DES DROITS FONCIERS COUTUMIERS ................................................. 81 DEUXIÈME PARTIE - L’ACQUISITION LÉGALE DES PARCELLES DE TERRAIN ................................................................. 89 TITRE I - L’ACQUISITION DES PARCELLES DE TERRAIN PAR L’EFFET DE L’ATTRIBUTION SUR DEMANDE ................................ 93 CHAPITRE I - LA PROCÉDURE DE LOTISSEMENT .............................. 95 CHAPITRE II - L’EXÉCUTION DU LOTISSEMENT ............................. 101 TITRE II - L’ACQUISITION DES PARCELLES DE TERRAIN PAR L’EFFET DES CONTRATS................................................................... 227 CHAPITRE I - L’ACQUISITION DES PARCELLES DE TERRAIN PAR L’EFFET DE LA VENTE .................................................................. 229 CHAPITRE II - L’ACQUISITION DES PARCELLES DE TERRAIN PAR L’EFFET DE LA DONATION .......................................................... 273 TITRE III - L’ACQUISITION DES PARCELLES DE TERRAIN PAR L’EFFET DE LA MORT ........................................................................ 281 CHAPITRE I - L’ACQUISITION DES PARCELLES DE TERRAIN PAR L’EFFET DU TESTAMENT ............................................................. 283

CHAPITRE II - L’ACQUISITION DES PARCELLES DE TERRAIN PAR L’EFFET DE LA SUCCESSION LÉGALE....................................... 289 TITRE IV - L’ACQUISITION DES PARCELLES DE TERRAIN PAR L’EFFET DE L’ACCESSION ................................................................ 299 CHAPITRE I - L’ACCESSION AU MOYEN DE LA PRODUCTION ..... 301 CHAPITRE II - L’ACCESSION PAR INCORPORATION....................... 307 CONCLUSION ................................................................................................ 309 ANNEXES ....................................................................................................... 313 INDEX ALPHABÉTIQUE .............................................................................. 339 TABLE DES MATIÈRES ............................................................................... 345 BIBLIOGRAPHIE ........................................................................................... 349

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INTRODUCTION ____________________

égimes domanial et foncier, historique. Le législateur colonial s’était inspiré des principes romanistes bien acquis en métropole pour instituer le régime domanial et foncier en Afrique 1équatoriale française. Il faut, en effet, se rapporter à l’histoire pour comprendre la politique foncière coloniale de diversifier les statuts de la propriété immobilière au Congo français : – les immeubles appartenant aux européens ou aux indigènes naturalisés français étaient soumis au régime de l’immatriculation ; – les immeubles appartenant aux indigènes étaient régis par les coutumes et usages locaux en ce qui avait trait à leur acquisition, leur conservation ainsi que leur transmission (art. 2, décr. 28 mars 1899 relatif au régime de la propriété foncière au Congo français, J. O. A. E. F, 1921, p. 105). C’est ainsi que le gouverneur, chef du territoire, octroyait des permis d’occuper aux personnes qui disposaient de terrains urbains de première catégorie situés sur des emplacements fixés dans l’arrêté de lotissement (art. 5, al. 1er, ar. n° 2928 du 14 octobre 1949 portant modification de l’arrêté du 19 mars 1937 fixant le régime des concessions domaniales de 5000 hectares et au dessous, J. O. A. E. F, 1er novembre 1949, p. 1365). Ces permis étaient délivrés, gracieusement et personnellement, aux titulaires qui ne pouvaient disposer que des droits limitativement reconnus : habitation, plantation d’arbres, exercice de petits commerces locaux. Leur cession était, exceptionnellement, rendue possible avec l’autorisation du chef de territoire ou de l’administrateur maire de sorte que leur détenteur, qui décédait, rendait bénéficiaire l’héritier désigné par la coutume. Celui-ci pouvait exercer les droits y afférents aux lieu et place du défunt. Les bénéficiaires des permis d’occuper pouvaient en demander la transformation en titres de propriété dont l’attribution, gratuite, intervenait à la suite de leur immatriculation. De même, les personnes ayant édifié sur les terrains des constructions en dur répondant aux normes fixées par la réglementation en vigueur, à cette époque, pouvaient se faire reconnaître le droit de propriété sur le terrain. La législation coloniale postérieure avait confirmé ce principe du droit de propriété sur les parcelles de terrain jusqu’à l’accession du pays à l’indépendance. Le système domanial et foncier est, ainsi, resté marqué par les conceptions individualistes du colonisateur mais il a subi des mutations imposées par la situation politique et socio-économique du pays après l’indépendance. C’est la

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rupture fondamentale issue de la loi n° 52/83 du 21 avril 1983 portant code domanial et foncier en République populaire du Congo, actuellement, abrogée, dans ses dispositions contraires, par la loi n° 17-2000 du 30 décembre 2000 portant loi de finances pour l’année 2001, insérée au code général des impôts, annexe 1, régime de la propriété foncière. Mettant en cause l’ancien système de gestion des terrains, fondé sur la reconnaissance de la propriété individuelle, selon les règles du code civil, la nouvelle législation, qui résultait de la loi n° 52/83 du 21 avril 1983 susmentionnée, attribuait à l’État le droit exclusif de propriété sur la terre. Elle abolissait, par conséquent, les titres fonciers obtenus avant son élaboration en application des dispositions du code civil ou selon le régime de l’immatriculation, quel qu’en soit le détenteur. Le législateur méconnaissait, en outre, les droits fonciers coutumiers. En instituant, ainsi, une propriété d’État sur les terres du domaine foncier, le code domanial et foncier avait, donc, pour effet, de purger les terres, peu importe le mode d’acquisition, de tous les droits y afférents, sauf en ce qui concerne l’État, considéré comme le représentant du peuple. Ne pouvant plus bénéficier du droit de propriété, les personnes physiques et morales disposaient, désormais, uniquement du droit de jouissance sur les parcelles de terrain. Cependant, la loi leur reconnaissait la pleine et entière propriété sur les mises en valeur et les investissements réalisés sur les terrains. C’est ainsi qu’elles pouvaient disposer du droit de superficie sur ces terrains. Seul l’État était reconnu titulaire des titres fonciers sur les terres et terrains du domaine foncier, les personnes physiques ou morales ne pouvant obtenir que des certificats de propriété sur leurs immeubles autres que la terre et, notamment, les bâtiments qu’elles y ont édifiés. Des difficultés d’application du code domanial et foncier étaient nombreuses dans la jurisprudence familiarisée avec le code civil en matière de propriété. Des controverses sont, ainsi, nées dans les décisions judiciaires dans ce domaine faisant, nettement, apparaître des écarts entre le texte et la pratique sociale. Il a fallu au juge une certaine imagination pour interpréter ce texte recelant une terminologie complexe dont il fallait forger la compréhension. C’est avec l’adoption de la Constitution du 20 janvier 2002 que la propriété sur la terre a été rétablie. Le régime intermédiaire, fondé sur la négation de la propriété individuelle sur la terre a, donc, été aboli. Le régime actuel de la propriété foncière reconnaît et définit la propriété, toujours par référence expresse au code civil, comme étant « le droit de jouir et de disposer d’un bien de la manière la plus absolue pourvu qu’il n’en soit pas fait un usage prohibé par les lois et règlements » (art. 4, loi n° 17-2000 du 30 décembre 2000). Cependant, une parcelle de terrain ne peut être considérée comme ayant intégré le régime de la propriété foncière que si les formalités pour son immatriculation ont été accomplies, lesquelles ont pour objet l’établissement de 14

son titre foncier et son inscription dans le registre de la propriété foncière. La procédure fondée sur l’immatriculation permet, donc, de sécuriser le droit de propriété, qu’il résulte des terres constituant un patrimoine familial transmis de génération en génération, par l’effet de la coutume, ou acquises suivant les modes légaux d’appropriation. De même, la loi n° 17-2000 du 30 décembre 2000 portant régime de la propriété foncière admet l’application des règles du code civil relatives à la distinction des biens meubles et immeubles. Ces derniers se caractérisant comme des biens enracinés au sol et ne pouvant, donc, faire l’objet de déplacement, les parcelles de terrain se rangent, par conséquent, dans la catégorie des biens immeubles. Dans ces conditions, elles sont susceptibles d’appropriation et les propriétaires fonciers, le revendeur occasionnel ou l’autorité administrative compétente (municipale, de district, départementale ou ministérielle) peut procéder au transfert de propriété suivant diverses modalités légales et, notamment, par l’attribution, la vente, la donation, le testament ou la succession. Le contentieux étant abondant en la matière, les modes de règlement des différends fonciers varient suivant les niveaux auxquels ils surgissent. Les solutions qui en résultent sont extrajudiciaires ou judiciaires, selon qu’il y a eu règlement à l’amiable ou, à défaut, intervention de l’autorité judiciaire ayant rendu une décision vidant le contentieux. Dans les zones urbaines, la tendance générale des populations est de rechercher, de manière effrénée, des parcelles de terrain afin de pourvoir au besoin de logement. Il existe une variété de modes d’acquisition des parcelles de terrain qui peuvent être classés en deux groupes : – l’acquisition résultant de la mise en œuvre des droits fonciers coutumiers (première partie) ; – l’acquisition issue des effets de l’exécution des dispositions légales (deuxième partie).

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PREMIÈRE PARTIE
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L’ACQUISITION DES PARCELLES DE TERRAIN PAR L’EFFET DE LA COUTUME

e régime foncier légal garantit les droits fonciers coutumiers qui recouvrent, entre autres, le droit de propriété coutumière des parcelles de terrain. La propriété privée sur les sols étant reconnue sur toute l’étendue du territoire national, coexistent alors deux régimes de propriété sur les terres : les droits de propriété issus de l’application de la législation moderne, d’une part, et les droits de propriété relevant de la mise en œuvre de la règle coutumière, d’autre part (art. 31, loi n° 10-2004 du 26 mars 2004 fixant les principes généraux applicables aux régimes domanial et foncier). Cependant, la propriété foncière coutumière, préexistante à la propriété légale qui découle de l’application du droit moderne, ne doit pas être incompatible avec les principes dégagés par cette législation qui consacre les titres fonciers inattaquables. L’acquisition des terres et terrains, qui intervient en dehors des modes prévus par la loi, a lieu par occupation coutumière (titre 1). Relevant de l’appropriation individuelle ou collective, les droits de propriété d’origine coutumière doivent faire l’objet de constatation et de reconnaissance (titre 2).

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TITRE I ____________________

L’ACQUISITION DES PARCELLES DE TERRAIN PAR L’EFFET DE L’OCCUPATION

e mode d’appropriation de la terre, que l’on croit libre, autrement dit, sans maître, n’est pas, expressément, défini par le législateur congolais. On peut, alors, pour combler le vide, le désigner par le terme « occupation », consacré par la tradition et les usages comme mode usuel d’acquisition d’une parcelle de terrain. Dans la pratique, en effet, sur des terrains vagues des centres urbains ou d’autres localités que l’on imagine sans propriétaire, l’on aperçoit des pancartes sur lesquelles sont mentionnées les inscriptions suivantes des individus qui souhaitent proclamer leur droit de propriété et en exiger le respect : « Parcelle occupée par… » (suit le nom du prétendu acquéreur, quelquefois, suivi de ses fonctions, s’il s’agit d’un agent de la force publique, et des références téléphoniques). Alors que, selon la conception des rédacteurs du code civil, ne sont susceptibles d’occupation que les biens meubles, il est largement répandu, dans l’esprit et la pratique des Congolais, que la terre, pourtant bien immeuble, n’échappe pas à l’occupation. En la matière, le code civil auquel renvoie la loi congolaise qui reconnaît les droits fonciers coutumiers, ne saurait, donc, recevoir application, puisque la matière lui échappe (chapitre 1). Toutefois, même coutumière, l’occupation peut engendrer, si certaines conditions sont réunies, des effets juridiques (chapitre 2).

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CHAPITRE I ____________________

L’OCCUPATION COUTUMIÈRE

’occupation, en tant qu’état de fait, illustre une similitude avec l’exercice des prérogatives qui sont liées à la propriété. L’occupant d’une parcelle de terrain exerce, en fait, des actes qui sont en étroite correspondance avec ceux qui sont accomplis, dans les mêmes conditions, par le propriétaire. La notion d’occupation mérite d’être circonscrite (section 1) ainsi que celle d’« occupant » d’une parcelle de terrain (section 2).

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Section 1 – La notion d’occupation
2 – Occupation, données historiques. L’histoire du droit foncier coutumier congolais révèle que l’immatriculation du sol occupé, effectivement, peut être requise par certaines personnes, limitativement, énumérées ainsi qu’il suit : « 1°- occupant pouvant établir la preuve qu’il exerce un droit coutumier non constaté emportant possession individuelle et permanente du sol ; « 2°- occupant en vertu d’un permis administratif précaire et révocable délivré depuis cinq ans au moins… ; « 3°- occupant de bonne foi pouvant établir la preuve d’une occupation poursuivie de façon paisible et continue depuis cinq ans… ». Il a été prévu la possibilité d’augmenter, par délibération de l’assemblée territoriale, le temps d’occupation, ci-dessus, fixé (art. 9, al. 3 et 5, décr. n° 55-580 du 20 mai 1955 portant réorganisation foncière et domaniale en A. O. F et en A. E. F, J. O. A. E. F, 1er juin 1955, p. 879). De même, et plus tard, il a été fait état du fait d’occupation comme mode d’acquisition de la terre dans le cadre de la procédure de constatation des droits fonciers collectifs coutumiers, en ces termes : « Les chefs de famille qui composent la collectivité et tous autres notables membres de celle-ci sont invités à déterminer, dans une convention passée en la forme prévue par le décret du 20 septembre 1920, le mode d’occupation et d’administration qui régit l’immeuble collectif et, le cas échéant, les droits particuliers qui peuvent être reconnus à un ou plusieurs d’entre eux » (art. 4, al. 3, délib. n° 75/58 du 19 juin

1958 portant organisation du régime domanial au territoire du Moyen-Congo, J. O. A. E. F, 15 août 1958, p. 1268). 3 – Occupation, définition. Si acquérir la propriété d’une parcelle de terrain apparaît, le plus souvent, comme recueillir ou tenir celle-ci d’un précédent propriétaire, il demeure que l’occupation, en tant que mode originaire d’acquisition de biens, constitue, en l’occurrence, l’acte grâce auquel un individu prend, volontairement, possession d’une ou de plusieurs parcelles de terrain avec, dès cet instant, l’intention de s’attribuer la qualité de propriétaire initial ou primitif. L’occupation génère, ainsi, incontestablement, la possession. Celle-ci fait l’objet d’une définition légale : « La possession est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom » (art. 2228, c. civ.). En même temps qu’il constitue un mode d’acquisition des parcelles de terrain, l’occupation est, aussi, un moyen grâce auquel on prend intentionnellement possession de ces biens immeubles. Il n’existe, cependant, pas d’éléments légaux spécifiques qui permettent de cerner cette notion de possession. Toutefois, la possession, dans le domaine de l’étude, illustre le pouvoir de fait qu’un individu, détenteur d’une parcelle de terrain, exerce sur elle, sans en être, évidemment, le propriétaire mais extériorise son intention de se comporter comme tel, par des faits et gestes quotidiens qu’il accomplit, de bonne ou de mauvaise foi, sur cet immeuble. 3 bis – Ayant cause. Alors que l’occupation secrète la possession, celle-ci, par sa croissance, produit un effet que saisit le code civil : la prescription ou l’usucapion. Aussi, l’acquéreur d’une parcelle de terrain au moyen de l’occupation, acte instantané dont la possession en est la manifestation évidente, n’est, dans ces conditions, l’ayant cause de personne dès lors qu’il n’a acquis son droit d’aucun autre individu. La qualification d’ayant cause se justifierait si celui qui prétend détenir des droits sur une parcelle de terrain l’avait acquise d’une autre personne appelée son auteur, par tout autre moyen d’acquisition (vente, donation, succession...). 4 – Occupation, domaine. La conception originale de l’occupation des parcelles de terrain, absente du code civil qui ne considère comme biens susceptibles d’occupation que les biens meubles, largement répandue dans l’opinion populaire congolaise et profondément ancrée dans les mentalités, prend ses racines dans les considérations coutumières. Celles-ci ne distinguent pas les biens en meubles et immeubles, en biens corporels et biens incorporels mais se préoccupent uniquement de leur dénomination et de leur égale protection, indépendamment de leur nature, sans se préoccuper de les soumettre à des régimes juridiques différents.

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L’on sait que telle n’est pas la solution du code civil qui opère des distinctions nettes entre les catégories de biens et détermine, suivant leur nature, les régimes appropriés. Ainsi, l’occupation, en tant que mode direct, voire primitif, d’acquisition de la propriété, ne peut se concevoir, selon les rédacteurs du code civil, que dans le cadre des choses mobilières. Les immeubles, dès lors que ceux-ci ne constituent pas des choses sans maîtres, encore appelées des « res nullius », ne peuvent, donc, donner lieu à occupation. Les immeubles sans maîtres, ou ceux qui se trouvent dans les successions vacantes, appartiennent, dans la conception des rédacteurs du code civil, légalement, à l’État. Selon la loi congolaise, aussi, les biens vacants et sans maîtres appartiennent à l’État (art. 46,L. n° 9/2004 du 26 mars 2004 portant code du domaine de l’État). Il en est, ainsi, des trésors sur lesquels l’État dispose de la présomption irréfragable de propriété (47 de la même loi). 5 – Occupation, point de vue de la doctrine. Cernant la notion d’occupation, la doctrine la définit comme étant « le mode d’acquisition, par préhension, des choses corporelles mobilières non actuellement appropriées ». Elle étend son domaine à l’air, à l’eau courante, à la mer, au gibier, au poisson, aux objets abandonnés, aux trésors au sens de l’article 716 alinéa 2 du code civil qui définit le trésor comme une chose mobilière, cachée ou enfouie, accessoire d’un bien meuble ou immeuble et sur laquelle nul ne peut établir sa propriété (Christian Atias, « Droit civil, Les biens », LexisNexis, Litec, 8e édition, 2005, p. 197). La doctrine définit, aussi, l’occupation comme étant un « mode direct, immédiat, primitif (parfois sauvage) d’acquisition de la propriété » et dans un sens plus précis, c’est « l’appréhension effective d’une chose qui n’appartient à personne ». Selon cette doctrine, « occuper c’est prendre, mais prendre sans voler, appréhender sans ravir ni soustraire, se rendre maître sans rapine d’une chose sans maître ». Conçue comme mode d’acquisition, « l’occupation ne peut, ainsi, s’appliquer qu’à des choses mobilières » (Gérard Cornu, « Droit civil, Les biens », Montchrestien, 13e édition, 2007, p. 80 ; du même auteur, « Droit civil, Introduction, les personnes, les biens », Montchrestien, 10e édition, 2003, p. 438 ; « Droit civil, Introduction, les personnes, les biens », Montchrestien, 11e édition, 2003, p. 449). Une autre partie de la doctrine se montre plus précise dans la définition de l’occupation qui, « au sens juridique, consiste à s’emparer d’une chose qui n’était la propriété de personne et à se l’approprier. C’est le mode primitif d’acquisition de la propriété de toutes choses ». Elle indique, aussi, nettement, le domaine de l’occupation en excluant, expressément, les immeubles dont la propriété ne peut plus être acquise au moyen de l’occupation : « Aujourd’hui, tous les immeubles sont appropriés ; l’occupation ne permet plus d’en acquérir la propriété. Au contraire, les meubles corporels peuvent n’appartenir à personne, soit qu’ils constituent des « res nullius », soit qu’ils aient été 25

abandonnés par leur propriétaire, soit qu’il s’avère impossible de découvrir leur propriétaire. Qu’un individu s’en accapare, il en devient propriétaire » (Philippe Malaurie, Laurent Aynès, « Droit civil, Les biens », Defrénois, 3e édition, 2007, p. 182). Selon d’autres auteurs, dont l’opinion ne contredit pas celle de la doctrine unanime sur la définition de l’occupation, « le mot occupation a, au moins, deux sens : l’acte par lequel on prend possession d’un bien, et le résultat de cet acte. Ils affirment également que l’occupation, en tant que « mode originaire d’acquisition, est un moyen d’acquérir une chose en en prenant volontairement possession, c’est-à-dire avec l’intention d’en devenir effectivement propriétaire » (François Terré, Philippe Simler, « Droit civil, Les biens », Dalloz, 6e édition, 2002, p. 306 ; ibid. 7e édition, 2006, p. 328). L’unanimité de la doctrine, sur la définition du mot « occupation » relativement au droit des biens, se perçoit encore chez des auteurs qui affirment que « l’occupation c’est-à-dire, juridiquement, la seule prise de possession d’un meuble sans propriétaire, emporte non seulement acquisition instantanée de la propriété mais aussi purge de toutes les charges réelles qui pouvaient grever le bien ». Pour eux, « il s’agit d’un mode originaire d’acquisition de la propriété animo domini en ce sens que l’acquéreur est le premier propriétaire connu » (Jean-Louis Bergel, Marc Bruschi, Sylvie Cimamonti « traité de droit civil », sous la direction de Jacques Ghestin, L. G. D. J, 2000, p. 247). Telle est, également, l’opinion non divergente d’autres auteurs, selon laquelle « On acquiert la propriété d’une chose en l’occupant. L’occupation consiste alors à l’appréhension effective d’une chose qui n’appartient à personne. Elle est un mode originaire d’acquisition de la propriété car l’occupant prend la qualité de premier propriétaire » (Nadège Reboul-Maupin « Droit des biens », Dalloz, 2e édition, 2008, p. 242). La totalité de la doctrine définit, donc, unanimement, l’occupation en se référant au code civil. Bien évidemment, les dispositions du code civil contrastent, nettement, avec celles de la législation congolaise qui garantissent les droits fonciers coutumiers. Ceux-ci ont pour fondement l’occupation primitive des parcelles de terrain. Dans certaines agglomérations urbaines, du fait des défaillances des politiques foncière et d’aménagement urbain, les habitants occupent, à leur gré, les fonds de terre aux fins de construction des maisons d’habitation, et donc, sans avoir accompli les formalités exigées pour une acquisition régulière auprès des autorités compétentes en la matière. L’expression usuelle, qui traduit cette situation de fait, est celle d’« occupation anarchique ». 5 bis – Occupant anarchique. L’acquisition légale des parcelles de terrain a lieu suivant les modalités indiquées ci-après : attribution, vente, donation, testament, succession, possession prolongée, accession. C’est, donc, lorsque la parcelle de terrain est obtenue en dehors de ces cas que le prétendu propriétaire 26

peut être considéré comme un occupant anarchique puisque l’acte grâce auquel il détient le bien est illégitime. L’occupant anarchique accomplit, donc, l’acte volontaire de force, voire de violence, pour s’assurer l’occupation, en méconnaissance de la propriété d’autrui et, donc, exerce une action de spoliation. Quelquefois, l’occupant anarchique se prévaut de la qualité d’héritier alors que la parcelle de terrain dont il se dit propriétaire est un bien en copropriété et, donc, indivis qui nécessite une gestion communautaire ou collective. 6 - Occupation des parcelles de terrain, titres. L’occupation d’une parcelle de terrain peut donner lieu à sa reconnaissance par l’administration chargée de la gestion foncière qui attribue, aux occupants, des titres d’occupation de terrain dénommés, suivant les cas, « permis d’occuper » ou « arrêté d’attribution » (art. 10 al. 1er, L. n° 17/2000 du 30 décembre 2000 portant loi de finances pour l’année 2001, insérée au code général des impôts, annexe 1, régime de la propriété foncière). 7 – Propriété foncière, mise en cause. L’orientation politique du pays détermine la position des citoyens à l’égard de la terre. Si la propriété foncière était reconnue, pendant la période coloniale, jusqu’après l’indépendance, elle était, toutefois, mise en cause par la loi n° 52/83 du 21 avril 1983 portant code domanial et foncier en République populaire du Congo, actuellement abrogée, dans ses dispositions contraires, par la loi n° 17-2000 du 30 décembre 2000 portant loi de finances pour l’année 2001, insérée au code général des impôts, annexe 1, régime de la propriété foncière. La terre devenant propriété du peuple représenté par l’État, et le droit de propriété, des individus, sur la terre étant aboli, une nouvelle mentalité naissait dans les esprits des citoyens. Ceux-ci, se considérant comme éléments constitutifs du peuple, se comportaient comme des propriétaires. L’absence de politique réaliste sur l’urbanisation des zones urbaines et la tolérance dans la gestion des terres favorisaient l’occupation anarchique des parcelles de terrain. 8 – Occupation anarchique, définition selon la jurisprudence. Selon le juge, l’occupation anarchique est le fait, pour un individu, de s’installer dans une parcelle de terrain sans qu’il ne dispose d’aucun document justificatif de sa propriété alors que ce bien appartient à une autre personne qui produit, au cours du procès en règlement de propriété, les pièces relatives à sa propriété qu’elle revendique : « … Attendu que les requérants susnommés sollicitent d’être reconnus et déclarés seuls et légitimes propriétaires des parcelles de terrain cadastrées n° 4 et n° 5, bloc 2, Section BM, 1000 m2, sises à Ngoyo, Pointe-Noire ; attendu qu’ils ont produit, au dossier, un bordereau de pièces d’où il est constant qu’ils ont, régulièrement, acquis, des mains de Tch…, propriétaire foncier, lesdites 27

parcelles de terrain par feu leur parent Adz… dont ils ont hérité lesdits biens ; attendu que sieur Bao… se dit, aussi, acquéreur desdits lieux auprès du même vendeur Tch… mais il ne verse aucune pièce tenant lieu de preuve de ses prétentions et de son droit ; qu’au contraire, il se contente d’arguer une transaction en cours et une mise en cause de son soi-disant vendeur qui ne lui reconnaît aucun droit de propriété ; … ordonne l’expulsion de monsieur Bao… ainsi que de tous les autres occupants de son chef desdits lieux sous astreinte comminatoire de dix mille (10.000) francs CFA par jour de retard ; condamne, en outre, Bao… à payer à la succession la somme de cinq cent mille (500 000) francs CFA de dommages et intérêts pour troubles dans la libre jouissance de leurs terrains et occupation anarchique des lieux » (T. I Tié-Tié, Pointe-Noire, 26 septembre 2006, R. c n° 545, année 2006, Rép. n° 516 du 26 septembre 2006, inédit). L’individu qui occupe une parcelle de terrain, sans pouvoir justifier de son droit de propriété, est qualifié par certains juges « occupant dit anarchique ». Il ne peut se faire reconnaître des droits sur ce bien dans un procès en règlement de propriété contre le propriétaire du domaine foncier concerné : «… Attendu que par requête, à Brazzaville, en date du 4 février 1997, famille Imp… représentée par le sieur Nko… ayant pour conseil maître Bon…, avocat à la cour, a attrait devant le tribunal d’instance de Talangaï-Ouenzé monsieur Oba… et autres, aux fins d’un règlement de propriété ; qu’il expose à l’appui de sa requête que la famille Imp… est propriétaire foncier de la zone Mont Boukiero ; que sieur Oba… et autres sont des occupants anarchiques de la zone Mont Boukiero ; qu’ils ne veulent pas renconnaître leur droit de propriété dans cette zone ; … attendu que sieur Oba… et autres sont des occupants qui n’ont ni titre ni droit de propriété sur l’ensemble des terrains querellés ; que dans ces conditions, Oba… et autres sont des occupants dits anarchiques ; attendu, par contre, que la zone Mont Boukiero relève du propriétaire foncier de la famille Imp… ; que, cependant, Nko… a été désigné, suivant jugement du 30 novembre 1994, administrateur provisoire de la famille Imp… ; que de ce fait, il y a lieu de le déclarer seul et légitime propriétaire de l’étendue des terrains sis au Mont Boukiero… » (T. I Talangaï-Ouénzé, 25 avril 2000, R. c n° 94, année 1997, Rép. n° 42 du 25 avril 2000, inédit). Et lorsqu’un règlement de propriété concerne l’occupation anarchique des parcelles de terrain, le juge du tribunal de grande instance, qui ne met pas, véritablement, en cause cette pratique, exige, des occupants anarchiques, qu’ils régularisent leur situation auprès de l’État en tant que propriétaires des terrains, au risque de se voir méconnaître les droits sur les parcelles de terrain litigieuses : « … Attendu qu’en l’espèce, les investigations menées ont permis au tribunal de savoir que sieur Mbo… avait occupé courant 1983, à l’époque du monopartisme, deux parcelles de terrain jumelées au quartier Mont Boukiéro (Massengo) bloc n° 5, zone de l’école Ibaliko dans l’arrondissement VI 28

Talangaï-Brazzaville ; qu’il déclare en page 2 du procès-verbal de transport sur les lieux… que : « … de 1983 à la Conférence Nationale Souveraine (CNS) de 1991, les occupants anarchiques ne disposaient d’aucun papier sur leurs parcelles de terrain et ils ont gagné le procès contre les propriétaires fonciers devant la cour d’appel de Brazzaville puis devant la Cour suprême » ; attendu que l’arrêt civil n° 034, année 2001, rôle civil n° 121/00 de la cour d’appel de Brazzaville rendu le 17 avril 2001, confirmé par l’arrêt n° 36/GCS-2002 de la deuxième chambre civile rendu le 26 décembre 2002, qu’excipe sieur Mbo…, prévoit que : « Oba… et autres, ayant occupé des terrains au Mont Boukiéro, doivent parachever l’acquisition de leurs terrains auprès de l’État » ; que, cependant, répondant à la question de monsieur le juge enquêteur qui consistait à savoir s’il s’était rapproché de la mairie pour parachever le processus d’acquisition de sa propriété, il répondait, en page 2 du même procès-verbal, en ces termes : « Non, je n’ai pas pu le faire dans les délais parce que j’étais touché au front et je suis resté au lit d’hôpital pendant un an, j’en suis conscient, je vais le faire » ; que, dès lors, sieur Mbo… a allégué le fait d’avoir occupé, anarchiquement, deux parcelles de terrain courant 1983 ; attendu, cependant qu’il vient d’être démontré qu’il ne s’est jamais rapproché des autorités municipales aux fins de parachever l’acquisition de ses parcelles de terrain auprès de l’État ; qu’ainsi, il ne prouve pas sa qualité de légitime propriétaire du bien immeuble querellé ; qu’en conséquence, il échet de recevoir son action, l’en dire, cependant, mal fondé et l’en débouter » (T. G. I Brazzaville, 22 janvier 2008, R. c n° 119, année 2007, Rép. n° 23 du 22 janvier 2008, inédit). 9 – Occupation anarchique, régularisation des situations acquises. Ayant été attaqué devant la cour d’appel de Brazzaville, ce jugement était infirmé par le juge de second degré qui avait estimé que la période d’acquisition, par occupation, des parcelles de terrain, correspondait à celle au cours de laquelle la terre était proclamée, par la Constitution, propriété de l’État. Par conséquent, le rétablissement des titres fonciers et des droits coutumiers par la Conférence Nationale Souveraine en 1991 n’avait point d’effet rétroactif sur les situations acquises. Ainsi, les occupants étaient invités à régulariser l’occupation de leurs parcelles de terrain auprès de l’État : « … Considérant que la Constitution du 08 juillet 1979 a repris celle du 24 juin 1973 en son article 31 : « sur toute l’étendue de la République populaire du Congo, la terre est propriété du peuple. Tous les titres fonciers et les droits coutumiers sont abolis. Tout usage de ces titres et droits est contraire à la Constitution et puni par la loi. Toutefois, chaque citoyen dispose librement du produit de la terre, fruit de son travail » ; considérant que plusieurs textes de lois et règlements, notamment, les lois n° 45-81 du 06 novembre 1981 et n° 52/83 du 21 avril 1983, sont venus, en application de ces Constitutions, réglementer le mode d’acquisition des terrains en République populaire du Congo ; que les 29

terrains de Mont Boukiero n’ont point échappé à cette réglementation quant à leur acquisition ; considérant que c’est bien plus tard, en 1991, que la Conférence Nationale Souveraine a décidé de rétablir les titres fonciers et les droits coutumiers et pour le cas d’espèce, les droits coutumiers sur lesdits terrains ; considérant que la loi n’a point d’effet retroactif, la Conférence Nationale Souveraine de 1991 ne saurait revenir sur des situations acquises depuis plus de dix (10) ans d’autant que l’occupation de ces terrains, par Oba… et autres, se situe entre 1973 et 1991 ; considérant dans ces conditions qu’il sied de demander à Oba… et autres, ayant occupé les terrains au Mont Boukiero entre le 24 juin 1973 et 1991, date d’entrée en vigueur des actes de la Conférence Nationale Souveraine, de parachever l’acquisition de leurs terrains auprès de l’État… » (C. A Brazzaville, ar. civ. n° 034 du 04 avril 2001, R. c n° 121/00, inédit). 10 – Occupation anarchique, légitimation. L’occupation anarchique peut faire l’objet d’une légitimation par celui qui s’en prévaut s’il a pris la précaution de régulariser sa situation auprès de l’autorité municipale, en sa qualité de gestionnaire du domaine foncier, agissant comme représentant de l’État. Le juge reconnaît, par conséquent, le droit du propriétaire foncier de revendre la parcelle de terrain occupé, anarchiquement, avant la Conférence Nationale Souveraine lorsque la vente intervient après ladite Conférence : « … Attendu que, pour sa part, Mbo… soutient tirer ses droits d’une occupation dite anarchique, se prévalant de la législation congolaise en vigueur à l’époque, notamment, les Constitutions des 24 juin 1973 et 8 juillet 1979 ; … attendu, cependant, que les textes évoqués tout comme la jurisprudence citée posent des conditionnalités qui permettent de légitimer l’occupation anarchique ; qu’en effet, entre autres conditionnalités, l’occupation anarchique ne devient légitime qu’àprès l’accomplissement de certaines formalités, auprès de l’autorité municipale, gestionnaire du domaine foncier pour le compte de l’État, notamment, le paiement des taxes réglementaires ; que faute d’avoir légitimé ces occupations, les parcelles de terrain considérées retombaient dans le domine foncier privé à la suite de la réhabilitation des propriétaires fonciers par la Conférence Nationale Souveraine ; attendu que Mbo… n’a versé aux débats aucun élément de preuve établissant l’accomplissement des formalités susvisées auprès de l’autorité municipale ; que la preuve incombant à celui qui se prévaut d’un fait, l’occupation dont se prévaut Mbo… est demeurée anarchique faute de légitimation auprès des autorités constituées ; qu’en conséquence, la parcelle considérée est retombée dans le domaine foncier privé ; … qu’il échet, en conséquence, de débouter Mbo… de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées ; attendu, cependant, que la partie requérante a versé aux débats une attestation de vente délivrée par le propriétaire foncier Mba… ; qu’elle a, par ailleurs, versé aux débats un avis d’appréciation des autorités de base ; que surabondamment, la vente étant 30

intervenue après la Conférence Nationale Souveraine et que, par ailleurs, l’occupant anarchique n’avait pas parachevé son occupation, c’est de bon droit que le propriétaire foncier a récupéré ces espaces considérés libres et les a revendus ; … qu’il échet de déclarer parfaite la vente intervenue le 13 septembre 2001 entre le propriétaire foncier, Mba…, le vendeur, et dame Ibo… née Oko, l’acquéreur et par voie de conséquence déclarer dame Ibo… née Oko… seule et légitime propriétaire de la parcelle sise à Massengo Brazzaville… » (T. G. I Brazzaville, 22 avril 2008, R. c n° 1299, année 2007, Rép. n° 161 du 22 avril 2008, inédit). 11 – Occupation irrégulière, la terre appartenant à l’État. Le juge décide, péremptoirement, que les occupations ou ventes de terrain pendant la période comprise entre le 24 juin 1973, date d’adoption de la Constitution énonçant la propriété de l’État sur la terre, et 1991, date de la Conférence Nationale Souveraine ayant rétabli les droits des propriétaires fonciers, ne sont pas régulières et ne peuvent, donc, permettre de légitimer aucun droit de propriété des individus sur les parcelles de terrain : « … Considérant que la loi n’ayant point d’effet rétroactif, la Conférence Nationale Souveraine de 1991 ne saurait revenir sur des situations acquises plus de dix (10) ans d’autant que l’occupation de ces terrains par Oba… et autres se situe entre 1973 et 1991 ; considérant, dans ces conditions, qu’il sied de demander à Oba… et autres ayant occupé les terrains au Mont Boukiéro, entre le 24 juin 1973 et 1991, date d’entrée en vigueur des actes de la Conférence Nationale Souveraine, de parachever l’acquisition de leurs terrains auprès de l’État ; attendu, en conséquence, qu’au regard de la législation en vigueur courant 1973 à 1991, les propriétaires fonciers étant dépouillés d’attributs de propriétaires, ne pouvaient, donc, vendre des parcelles de terrain sur toute l’étendue du territoire national sans violer la Constitution, la loi suprême de la République, et les autres textes réglementaires ; que dépouillés et démunis d’attributs de propriétaires, ils ne pouvaient, valablement, transmettre un quelconque droit de propriété ; attendu, par contre, que la législation en vigueur ne reconnaissait ces droits qu’à l’autorité municipale ; … attendu, en conséquence, que l’acquisition de dame Eyo… courant 1986 et régularisée courant 2003 n’est ni légale ni légitime ; que la régularisation étant intervenue après que la mairie eut déjà aliéné la parcelle considérée avant la réhabilitation des propriétaires fonciers, est en l’espèce inopérante ; que dès lors dame Eyo… doit être déclarée mal fondée et déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions. » (C. A, Brazzaville, arrêt n° 034 du 04 avril 2001, inédit). 12 – Preuve de l’occupation, antériorité de l’occupation. Est et demeure « seul et légitime occupant », l’individu qui est le premier « occupant » de la parcelle de terrain querellée, nonobstant les permis d’occuper et les faux plans de délimitation présentés par ceux qui prétendent posséder des droits sur ledit 31

bien et malgré la non représentation des pièces justificatives de la propriété par l’occupant : « … Attendu que les parties revendiquent la même parcelle de terrain sise à côté du stade de l’Inter Club, au camp C. N. S. S ; attendu qu’il ressort de l’analyse des pièces du dossier que le bat achoppe sur la validité et l’authenticité des documents versés par les parties au procès ; qu’en effet, pour prouver et conforter leurs droits de propriété sur le terrain querellé, deux des trois parties ont produit les pièces délivrées par les autorités compétentes mais à des époques déterminées ; attendu qu’il est de principe juridique constant qu’un titre ne peut, en principe, être combattu que par un autre titre préférable, ou la prescription, mais jamais par des simples présomptions ; attendu en l’espèce que mademoiselle Ngo… a versé au dossier un permis d’occuper sous le n° 09/2000 délivré le 15 octobre 2000 par le chef du cadastre de Dolisie, un plan de délimitation du 1er avril 2004 et un titre foncier n° 8879 du 02 novembre 2005, et monsieur Ngo… un permis d’occuper n°153 du 24 août 1990 délivré par le maire, un livret de propriété et un plan de délimitation du 29 décembre 2003 ; que s’agissant de monsieur Bib…, il avoue avoir perdu toutes ses pièces pendant les événements de 1999 ; attendu qu’il est incontestable que c’est lui qui a fait procéder au bornage du terrain litigieux en s’acquittant des droits auprès du cadastre en 1998 ; que des temoins, habitants du quartier et intervenants volontaires dans la présente procédure, ont assisté aux opérations de ce bornage effectuées par un agent du cadastre nommé Tim…, assisté d’un autre ; que monsieur Ngo… était présent ce jour là et ne s’y était pas opposé ; que le témoignage de monsieur Ngo… lors du transport sur les lieux est édifiant à cet effet ; que sa propriété et celle de mademoiselle Ngo… sont voisines et préexistantes, donc, antérieurement délimitées ; qu’il n’y a pas de confusion entre ces propriétés et celle de Bib… ; que, par ailleurs, celui-ci s’attelait à réunir les fonds nécéssaires pour procéder à toutes les formalités requises pour en devenir propriétaire ; attendu, par ailleurs, que les permis d’occuper versés au dossier respectivement par mademoiselle Ngo… et Ngo…, non seulement n’indiquent pas expressément les superficies de leurs parcelles de terrain, mais ont été délivrés bien avant l’établissement des plans de délimitation ou de bornage alors que les opérations de bornage doivent être antérieures à la délivrance du permis d’occuper ; que bien plus l’indication de la superficie dans le permis d’occuper est une mention essentielle dont l’omission est préjudiciable à l’acquéreur ; qu’il est évident et patent que mademoiselle Ngo… et monsieur Ngo… ont étendu volontairement leurs parcelles de terrain en englobant la parcelle de Bib… ; qu’ils se sont, par la suite, fait délivrer des plans de délimitation de complaisance avec ces dimensions pour entériner cette situation ; que bien plus les témoignages recueillis lors du transport sur les lieux revèlent qu’ils s’attèlent à régulariser ; qu’ils ont, par ce fait, spolié Bib… de sa propriété ; que ces plans de délimitation délivrés postérieusement à la délivrance auprès de la mairie des permis d’occuper dénotent l’intention 32

manifeste de nuire et ils ne doivent pas être considérés dans la présente procédure ; attendu qu’il est de jurisprudence constante que le terrain appartient toujours au premier occupant ; que Bib… est le premier occupant de la parcelle de terrain querellée sise au camp C. N. S. S du stade de l’Inter Club à Dolisie ; que tous les témoignages sont unanimes à ce propos ; qu’en conséquence de ce qui précède, il sied de dire et juger que monsieur Bib… est seul et légitime occupant de la parcelle de terrain située au quartier camp C. N. S. S à côté du stade de l’Inter Club et d’ordonner le rétablissement des limites des propriétés de mademoiselle Ngo… et de Ngo… par les services cadastraux » (T. G. I Dolisie, 18 octobre 2006, R. c n° 019, Rép. n° 59 du 18 octobre 2006, inédit).

Section 2 – La qualité d’occupant d’une parcelle de terrain
L’« occupant » d’une parcelle de terrain est un terme spécifique en droit positif congolais. En effet, comme cela a déjà été affirmé, la notion d’« occupation » n’est pas consacrée par le code civil en ce qui concerne les immeubles dont les parcelles de terrain. L’« occupant » d’une parcelle de terrain doit, donc, être regardé comme étant toute personne qui se trouve dans ce lieu, et l’occupe, en y habitant ou non et qui y manifeste sa présence par tous moyens visibles, en vertu ou non d’un titre, qu’il ait réuni ou non les conditions légales exigées pour bénéficier de la prescription acquisitive. Il est assimilé à tout individu qui n’a pas, forcément, la qualité de propriétaire d’une parcelle de terrain mais dispose, sur celle-ci, simplement, de la qualité de possesseur (cf. infra, sur la notion de possession et la qualité de possesseur, p. 186, n° 220). 13 – Transfert de propriété, qualité d’occupant et non de propriétaire. Le juge considère, en effet, que le transfert de propriété a réellement eu lieu du vendeur à l’acquéreur lorsque l’acheteur d’une parcelle de terrain détient et produit, à l’instance en règlement de propriété, la pièce qui prouve l’existence de la transaction entre les parties liées à la vente du bien en cause. Cependant, constant dans sa position, le juge décide de reconnaître, dans le dispositif de son jugement, celui qui bénéficie de ce transfert de propriété non, logiquement, comme propriétaire, mais en qualité d’« occupant » : « … Qu’a contrario, veuve Nga… a produit, aux débats, une pièce pour consolider et légitimer son droit de propriété sur la parcelle, objet du litige ; que l’attestation délivrée en 1979, par le propriétaire foncier à son défunt mari prouve sa qualité de légitime propriétaire ; qu’aux termes de l’article 2228 du code civil « La possession est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom » ; qu’ainsi, veuve Nga…, sur le fondement de l’article 1138 du code civil, détient une pièce qui lui confère 33

l’acquisition de la parcelle, objet du litige ; que de ce fait, il y a eu un transfert de propriété entre le propriétaire foncier et son défunt mari Nga…, l’acquéreur ; … la déclare seule et légitime occupant de la parcelle en cause, sise au quartier Dimebeko, à Dolisie » (T. G. I Dolisie, 17 novembre 2004, R. c n° 51/2004, Rép. n° 83 du 17 novembre 2004, inédit). 14 – Preuve, défaut de titre de propriété adéquat justifiant la qualité d’occupant au lieu de celle de propriétaire. On relève, dans la jurisprudence, que lorsque l’examen du dossier ne lui a pas permis d’attribuer la propriété de la parcelle de terrain litigieuse à l’une des parties au procès car aucune d’elle n’a rapporté la preuve de la propriété sur ce bien, alors même que les parties exigeaient la reconnaissance de la qualité de propriétaire du terrain litigieux, le juge, qui estime que les pièces, par elles fournies, au cours de l’instance, n’étaient pas de nature à lui permettre de déclarer l’une d’elles propriétaire, choisit de les soumettre au statut de simple occupant : « … Attendu que l’attestation de vente de dame Mab… porte la date du 7 mai 2002 alors que celle de dame Lou… a été établie le 23 octobre 1998 ; qu’il sied de constater que le contrat de vente de Lou… est antérieur à celui de Mab… et de dire et juger que dame Lou… est seule et légitime occupante de la parcelle querellée… » (cf. T. G. I Dolisie, 30 avril 2003, R. c n° 103/02, année 1992, Rép. n° 30/03, inédit). 14 bis – Propriétaire, concept. La jurisprudence est divisée au sujet de la qualification de l’individu qui réclame la reconnaissance des droits sur une parcelle de terrain. Même si elle excipe d’un permis d’occuper ou d’un arrêté d’attribution, il lui est dénié, par certaines juridictions, la qualité de propriétaire qu’elle révendique dans sa demande introductive d’instance parcequ’elle ne produit pas le titre foncier y afférent. Selon certains juges, il s’agit d’un occupant. Autrement dit, le titulaire d’un titre d’occupation ne peut être déclaré propriétaire d’une parcelle de terrain. 14 ter – Immatriculation d’office. Il est prévu que lorsque l’immatriculation n’est pas effectuée alors qu’il s’est déjà écoulé plus de trois mois, depuis la délivrance du permis d’occuper ou de l’arrêté d’attribution, le conservateur des hypothèques et de la propriété foncière peut, en cas de mise en demeure infructueuse, procéder à l’immatriculation d’office de l’immeuble concerné. La loi fait peser, dans ces conditions, les droits y rattachés, non pas à l’occupant mais au propriétaire dudit immeuble, en l’occurrence, la parcelle de terrain, objet de l’immatriculation (art. 10 al. 1 et 2, L. n° 17/2000 du 30 décembre 2000 portant loi de finances pour l’année 2001, insérée au code général des impôts, annexe 1, régime de la propriété foncière).

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15 – Titres précaires d’occupation, transformation en titres fonciers. Les titres précaires tels le permis d’occuper, l’autorisation provisoire d’occuper, l’arrêté d’attribution, le décret d’attribution, le certificat provisoire de propriété établi par la commission ad hoc de reconnaissance des droits fonciers coutumiers (art. 1er, décr. n° 2006-257 du 28 juin 2006 fixant à titre exceptionnel les modalités de transformation des titres précaires de propriété en titre foncier), en ce qu’ils sont provisoires, ne peuvent justifier la propriété avec la même force que le titre foncier. C’est, d’ailleurs, leur caractère provisoire, qui ne leur confère nullement l’autorité du titre foncier, qui a permis au législateur d’exiger à leurs titulaires d’accomplir, dans le délai de trois ans, les formalités en vue de leur transformation en titres fonciers, afin d’assurer la garantie de la propriété sur leurs immeubles (art. 66, L. n° 10-24 du 26 mars 2004 fixant les principes généraux applicables aux régimes domanial et foncier). Cependant, lorsque dans un procès en règlement de propriété les parties en conflit produisent des titres précaires d’occupation qualifiés improprement « titres de propriété », le juge fonde sa conviction sur ceux de ces titres qui sont reconnus et authentifiés par les autorités municipales du lieu de situation de la parcelle de terrain litigieuse : « … Attendu que Nga… et Maf… se disputent la parcelle de terrain n° 9, bloc 42 d’une superficie de 420 m2, située au quartier Tchimbamba, PointeNoire ; attendu qu’il ressort des pièces du dossier que les deux parties produisent des titres de propriété pour justifier et prouver leur droit de propriété sur la parcelle de terrain querellée ; attendu qu’à l’examen des titres versés au dossier, il appert que ceux produits par Nga… sont plus authentiques que les titres versés par Maf… ; que les titres produits par Nga… sont reconnus et authentifiés aussi bien par les autorités du quartier que par les autorités municipales du ressort de la parcelle de terrain querellée ; … qu’en matière immobilière il est établi que le juge saisi, en cas de litige y afférent, fonde sa décision sur les pièces versées au dossier ; … que les titres produits au dossier par Nga… emportant mieux la conviction du tribunal que ceux versés par Maf…, il y a lieu de le déclarer seul et légitime propriétaire de la parcelle de terrain querellée » (T. G. I Pointe-Noire, 10 mars 2004, R. c n° 717 année 2004, Rép. n° 40 du 10 mars 2004, inédit). Alors que l’article 10 alinéa 2 de la loi n° 17-2000 du 30 décembre 2000 portant loi de finances pour l’année 2001 (insérée au code général des impôts, annexe 1, régime de la propriété foncière) considère, comme titres d’occupation de terrain, uniquement, le permis d’occuper ou l’arrêté d’attribution de terrain, l’article premier du décret n° 2006-257 du 28 juin 2006 fixant à titre exceptionnel les modalités de transformation des titres précaires de propriété en titre foncier, élargit, complémentairement, cette énumération sommaire à trois autres types de titres d’occupation de terrain autrement qualifiés « titres précaires de propriété » qui sont : l’autorisation provisoire d’occuper, le décret

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