Promoteurs, marchands de biens, opérations de rénovation, lotisseurs...

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Description

La diversité des opérations immobilières rend leur traitement délicat, même pour les acteurs qui ont fait profession de ces activités.
L’environnement juridique et fiscal s’avérant sensiblement différent selon que l’opération porte sur la réalisation d’une construction neuve, d’un achat pour revente (avec ou sans travaux), de la découpe d’un terrain dans le cadre d’une opération de lotissement... les règles comptables à appliquer s’en trouvent influencées.
Le but de cet ouvrage est de fournir une synthèse des règles juridiques et fiscales ainsi que des normes comptables applicables aux principaux types d’opérations de négoce et de construction immobilière.
À cet effet, le propos est accompagné d’un grand nombre d’exemples permettant au lecteur d’appréhender concrètement les règlements et normes qui ponctuent la vie des opérations immobilières.
De même, les assertions et commentaires de l’auteur sont documentés par la référence systématique aux textes devant guider le comportement des opérateurs et accompagnés de larges citations.
Destiné à tous les professionnels de l’immobilier, ainsi qu’aux avocats et notaires soucieux d’appréhender les problématiques comptables et financières qui s’imposent à leurs interlocuteurs, cet ouvrage sera particulièrement utile aux services comptables des entreprises impliquées dans la réalisation d’opérations immobilières ainsi qu’aux experts-comptables et commissaires aux comptes et à leurs collaborateurs pour qui le traitement de ce type de dossier requiert fréquemment de longues et fastidieuses recherches dans une documentation éparse. Enfin, les services financiers des compagnies d’assurances, des banques et des groupes souhaitant diversifier leurs activités en se tournant vers l’immobilier y trouveront d’indispensables ressources réglementaires et techniques.

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EAN13 9782818807217
Langue Français

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Couverture
Expert comptable et Commissaire aux Comptes, Gérard Picault a acquis une large expérience dans le domaine de l'immobilier et des normes comptables qu i s'y rapportent. Cette spécialisation lui a permis de maîtriser au fil des missions qu'il a eu à assurer (conseil, mise en place de systèmes d'informations, commissariat aux comptes, audit de garantie) les pa rticularités comptables, fiscales et juridiques des diverses activités du domaine immobilier (administr ation de bien, promotion immobilière, syndic de copropriété...). Il anime et conçoit également des stages pour Franc is Lefebvre Formation dans le domaine de la comptabilité de l'immobilier mais également à propo s des réformes comptables induites par la mise en œuvre des normes IFRS ainsi que dans la pratique de la consolidation des comptes tant en normes française que sous référentiel IFRS. Il est également l'auteur de l'ouvrageion comptableCopropriété - Connaître et appliquer la réglementat , e 2 édition, Éditions Maxima, 2015. Il peut être joint à l'adresse suivante : gerard.picault@maxima.fr Infos, nouveautés :www.maxima.fr Suivez-nous sur twitter@maximaediteur Rejoignez-nous sur facebook.com/EditionsMaxima
8, rue Pasquier, 75008 Paris. Tél : + 33 1 44 39 74 00 - infos@maxima.fr © Maxima, Paris, 2017. ISBN : 978 2 81880 721 7 Tous droits de reproduction, de traduction et d’adaptation réservés pour tous pays.
TABLE DES MATIÈRES
Couverture e 4 de couverture Titre Copyright Table des matières Avant-propos Panorama des activités immobilières Les producteurs Les opérations de lotissement et d’aménagement Les opérations de construction et de promotion immo bilière Le constructeur de maisons individuelles Les négociants Les opérations de marchand de biens L’agent immobilier Les gestionnaires Le gérant d’immeubles Le syndic de copropriété La gestion directe
I • Activités de marchand de biens I.1 Définition des activités de marchand de biens I.2 Environnement juridique de l’activité de marcha nd de biens I.2.1 Accès à la profession I.2.2 Modalités de réalisation des ventes par les marchands de biens I.2.3 Garanties particulières au contrat de vente immobilière • Rescision pour lésion • Garantie des vices cachés • Garantie de superficie des lots I.2.4 Droit de préemption I.2.5 Les particularités du contrat de vente d’imme ubles rénovés • Forme du contrat • Assurance constructeur I.3 Environnement fiscal de l’activité de marchand de biens I.3.1 Imposition des revenus I.3.2 Le marchand de biens au regard de la TVA • Rappels généraux concernant le régime de la TVA applicable aux cessions de biens immobiliers ◊ Critères d’application de la TVA à la cession de biens immobiliers ◊ Conséquences en matière de droit à déduction de la TVA • Conséquences pour les marchands de biens et décision de gestion • Examen des différentes situations et intérêt de l’option ◊ Acquisition auprès d’un non-assujetti et revente auprès d’un non-assujetti ◊ Acquisition auprès d’un non-assujetti et revente auprès d’un assujetti ◊ Acquisition auprès d’un assujetti et revente auprès d’un assujetti ◊ Acquisition auprès d’un assujetti et revente auprès d’un non-assujetti ◊ Tableau de synthèse des différentes situations ◊ Le négoce des terrains à bâtir par un marchand de biens I.3.3 Droits d’enregistrement • Aspects généraux • Options ouvertes au marchand de biens et engagements en résultant
• L’engagement de revendre • Non-respect de l’engagement de revendre et déchéance du régime I.4 Traitement comptable des opérations de marchand de biens I.4.1 Application du Plan Comptable Général • Particularités de l’application du PCG • Évaluation des stocks ◊ Composition du coût des stocks ◊ Identification des stocks ◊ Stocks d’opérations vendues par lots • Coûts d’emprunt ◊ Principes généraux ◊ Composition des coûts d’emprunt ◊ Période d’activation ◊ Modalités d’activation des coûts d’emprunt ◊ Conséquences pratiques pour les marchands de biens • Dépréciation des stocks ◊ Traitement comptable ◊ Aspects fiscaux • Conséquences comptables de la réglementation fiscale ◊ Traitement comptable du rappel des droits de mutation ◊ Comptabilisation de la TVA sur la marge ◊ Traitement comptable de la TVA relative au stock immobilier • Comptabilisation des ventes et du résultat ◊ Comptabilisation des ventes ◊ Prise en compte de la marge • Les charges à payer et provisions ...
AVANT-PROPOS
esactivités immobilières présentent pour les professionnels de la comptabilité et de la finance des difficultés de traitement dont les causes sont multiples. L Tout d’abord, les professions immobilières sont ext rêmement diversifiées, et il n’est pas toujours aisé d’en avoir une vision synthétique. En effet, les intervenants sont nombreux, en partan t de la production de l’immeuble puis de sa commercialisation pour arriver enfin à sa gestion. Certains professionnels peuvent également, exercer concurremment plusieurs activités au sein d’une même entité ou d’un même groupe. L’environnement réglementaire est, par ailleurs, so uvent complexe et touffu, que ce soit dans le domai ne juridique, fiscal, social, financier ou comptable. Préalablement à tout examen technique des activités qui constitueront l’objet même du présent ouvrage, nous consacrerons ce préambule à une description ra pide des principales opérations, activités et professions rencontrées dans le secteur immobilier.
Panorama des activités immobilières
Tout bien immobilier quel qu'il soit (terrain aména gé, immeuble d’habitation, de bureau ou industriel, pavillon individuel) fait l'objet tout d'abord d'un processus de production. Il peut ensuite être conservé par son propriétaire pour son usage personnel ou loué afin d'en retirer des revenus. Il pourra enfin être revendu en l'état ou après tra vaux de rénovation. Au cours de ces différentes étapes de la vie de l'immeuble, divers intervenants sont amenés à opérer. Avant d'examiner les cadres d’intervention (juridiq ues, fiscaux, comptables) des activités qui sont da ns le champ de la présente étude, il convient au préalabl e de faire une brève description des différents acteurs des activités immobilières. Les contours de ces activités ne sont pas toujours strictement délimités. Par ailleurs, on rencontre fréquemment des professionnels exerçant plusieurs a ctivités immobilières à la fois. C'est ainsi que les gérants d'immeubles exercent fr équemment l'activité de syndic de copropriété voire d'agent immobilier. Le promoteur-constructeur pourr a...
IIILes opérations de rénovation
esopérations de « rénovation » ou de « réhabilitation » qui seront le sujet de cette troisième partie se situent entre les opérations de marchand de biens que nous avons étudiées dans la sujeLt de la deuxième partie. première partie de cet ouvrage et les opérations de promotion-construction qui ont constitué le Leur originalité résulte avant tout d’une problémat ique fiscale et c’est pour cette raison que nous commencerons notre exposé par les dispositions fisc ales applicables aux opérations de rénovation. Lorsque des travaux sont effectués sur un immeuble existant, il peut s’agir de menus travaux de « rafraîchissement » ou de mises aux normes électri ques ou sanitaires rendus nécessaires pour procéder à la commercialisation de l’actif concerné . Dans cette situation, il conviendra d’appliquer l es dispositions relatives aux opérations de marchand d e biens assorties de travaux commentées ci-avant pages 27 et suivantes notamment pour ce qui concern e l’application des règles relatives à la TVA. Lorsqu’à l’inverse, les travaux consistent en une d émolition quasi complète des ouvrages existants et en la réalisation d’un immeuble rendu à neuf, les disp ositions exposées pages 205 et suivantes pour les opérations de promotion-construction seront général ement applicables. Il convient donc de fixer les critères constituant la frontière entre ces deux régimes fiscaux afin de traiter correctement l’opération selon l’un ou l’autre de c es dispositifs, dont les règles d’application sont parfaitement binaires. La problématique est d’abord fiscale, mais égalemen t juridique et comptable. Le Code général des impôts a fixé des critères perm ettant de distinguer les opérations de rénovation, que nous qualifierons dans la suite de « rénovation lourde », de celles que nous appellerons « rénovation légère ». En cas d’apparition de l’un des critères caractéris ant une rénovation lourde, l’opération sera soumise à la TVA lors de sa vente, lorsqu’elle est le fait d’un assujetti agissant en tant que tel, que cette vente ait lieu avant l’achèvement des travaux ou dans le délai de cinq ans de l’achèvement de ces travaux. À contrario, en l’absence de chacun des critères ca ractérisant une opération de rénovation lourde, l’opération sera considérée, sur le plan fiscal, co mme une opération de marchand de biens assortie de travaux avec toutes les conséquences qui en découle nt. Cette distinction n’est également pas sans conséque nces juridiques. Dans la seconde hypothèse évoquée ci-dessus de réno vation légère, si l’immeuble est vendu après complet achèvement des travaux de rénovation, il s’ agira d’une vente d’immeuble « classique » qui ne présente pas de difficultés particulières. Si, au contraire toujours dans l’hypothèse d’une ré novation légère, le marchand de biens ou l’acquéreu r souhaite procéder à la vente avant que les travaux de rénovation soient réalisés, le Code de la construction et de l’habitation impose que, lorsque l’immeuble en cause fait partie du « secteur protégé », cette vente soit conclue dans le cadre d ’un dispositif spécial applicable aux « ventes d’immeuble à rénover ». Nous examinerons donc successivement dans cette par tie : • Les dispositions fiscales applicables aux opératio ns de rénovation ; • Les caractéristiques juridiques des opérations de rénovation ; • Les principes de comptabilisation des opérations d e rénovation.
III.1 Dispositions fiscales applicables aux opérations de rénovation
III.1 .1Le so pératio ns derénov a tio na ureg arddelaTV A
Dans cette section nous considérerons que l’immeubl e rénové est destiné à être vendu, les conséquences d’une mise en location temporaire d’un tel immeuble seront évoquées pages 493 et suivantes.
• Critères d’application de la TVA lors de la revente de l’immeuble
C’est la loi de finances rectificative pour 2005 qu i a fixé ces critères dans l’article 257-7°-1-c du Code général des impôts, transposés depuis à l’article 2 57-I-2-2°. Ces dispositions législatives ont contribué grandem ent à réduire l’incertitude dans laquelle les opérateurs se trouvaient en cas de réalisation d’une telle opération. En effet, avant la mise en place de ce dispositif, l’application de l’un ou l’autre des deux régimes fiscaux résultait de critères définis par des décisions jurisprudentielles parfois contradictoires entre elles. La réforme de 2010 n’a pas modifié les critères définis par cet article. Aux termes de ce texte : « Sont considérés : […] 2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf : a) Soit la majorité des fondations ; b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ; c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; d) Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'État, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux. » On en déduit donc que la TVA sera applicable aux im meubles rénovés vendus dans les cinq ans de l’achèvement des travaux, lorsque les travaux de ré novation portent sur une surélévation de l’immeuble existant ou qu’ils remplissent l’une des quatre con ditions posées par le texte du CGI. À la lecture de ce seul texte, il subsiste une ince rtitude quant aux éléments de second œuvre évoqués au point d) de l’article cité. Cette incertitude a été levée par la publication du décret 2006-1002 du 10 août 2006 codifié à l’artic le 245 A de l’annexe II du CGI qui précise : « I.- Pour l'application du d) du 2° du 2 du I de l'article 257 du Code général des impôts, les éléments de second œuvre à prendre en compte sont les suivants : a. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage ; b. les huisseries extérieures ; c. les cloisons intérieures ; d. les installations sanitaires et de plomberie ; e. les installations électriques ; f. et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. II - La proportion prévue au d) du 2° du 2 du I de l'article 257 du Code général des impôts est fixée à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés au I. » Il résulte donc de ce texte que pour la validation du critère d) de l’article 257-I-2-2° du CGI, c’est l’ensemble des 5 ou 6 éléments énoncés ci-dessus qu i doit être réalisé et, qui plus est, dans une proportion des deux tiers et non pas de la moitié.
EXEMPLE III.1
Dans un immeuble des travaux sont effectués qui ont rendu à l’état neuf la majorité des façades hors ravalement. L’immeuble ainsi rénové est vendu dans les cinq ans de l’achèvement des travaux de réfection des façades.
Cette constatation suffit à elle seule à rendre la vente de l’immeuble soumise à TVA (dans la mesure où elle est le fait d’un assujetti agissant en tant que tel) sans qu’il soit nécessaire de rechercher d’autres critères.
Dans un immeuble situé en métropole, des travaux sont effectués qui n’ont rendu à l’état neuf ni la majorité des fondations, ni la majorité des éléments hors fondation déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, ni la majorité des façades hors ravalement. Par contre, les éléments de second œuvre ont fait l’objet de travaux importants pour plus des deux tiers de leur consistance, à l’exception des cloisonnements intérieurs qui n’ont été modifiés que dans une proportion de 20 %. En l’absence de l’un des critères a), b) ou c) et par le fait que le critère d) ne peut être validé eu égard à la faible proportion de remise à neuf des cloisonnements intérieurs, l’opération n’est pas soumise à la TVA lors de sa revente. Cependant si elle est le fait d’un assujetti, elle peut faire l’objet d’une option.
L’administration apporte de nombreuses précisions s ur les modalités d’application de ce texte (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 §§ 140-280). Ces commentaires que le lecteur pourra facilement c onsulter sur le site BoFIP portent notamment sur : • Une définition plus précise des éléments retenus ( fondations, éléments hors fondations, façade, éléments de second œuvre) ; • L’appréciation de l’ampleur des travaux ; • L’appréciation de la quotité de remise à neuf. Par ailleurs, dans un document annexe (BOI-ANNX-000 214) l’administration donne des exemples pratiques de détermination du seuil de la quotité r endant un immeuble à l’état neuf pour les six éléme nts de second œuvre visés au d) de l’article 257-I-2-2° du Code général des impôts. Il convient de faire observer que les critères mis en avant par le CGI sont des critères physiques et quantitatifs. Le changement d’affectation des immeu bles n’est pas un critère déterminant. L’apparition des critères physiques et quantitatifs pourra résulter de l’importance des travaux rendus nécessaires par le changement de destination mais il n’y a aucune automaticité en ce domaine comme le montre la comparaison des exemples a et b du BOI-ANNX-000214. La documentation administrative le précise dans les termes suivants (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 § 200) : « Sont sans incidence à cet égard les circonstances suivantes : • Les locaux nouvellement aménagés sont affectés à plusieurs occupants ; • L'affectation de certaines parties de l'immeuble est modifiée ; • L'immeuble est affecté à plusieurs usages ; • L'opération immobilière a pour effet de diviser physiquement ou juridiquement un immeuble constituant jusqu'alors une entité unique. » Il ne faut donc pas confondre la définition de la « rénovation lourde » au regard de la TVA avec celle qualifiant les opérations assimilées à des opératio ns de construction en matière d’impôts directs tell es qu’elle résulte de la définition apportée dans BOI- BIC-CHAMP-20-40-20 § 30, rappelée pages 174 et suivantes, qui, elle, intègre les« travaux ayant pour objet l'aménagement à usage d'habitation, de locaux précédemment affectés à un autre usage (agricole, c ommercial...) ».
• Conséquences de la survenance des critères définis par le Code général des impôts
◊ Les règles fiscales applicables lors de la revente de l’immeuble Dans la mesure où ils sont assimilés à des immeuble s neufs par l’article 257-I-2-2° du Code général de s impôts, la revente d’un immeuble rénové répondant à l’un des critères défini par le CGI dans le délai de cinq ans de l’achèvement des travaux par un assujet ti agissant en tant que tel, est soumise de plein d roit à la TVA sur le prix total.
◊ Les règles fiscales applicables lors de l’acquisition initiale de l’immeuble Au regard des règles fiscales applicables lors de l ’acquisition de l’immeuble, il convient de détermin er si l’immeuble acquis et destiné à être rénové est assi milé ou non à un terrain à bâtir au regard de la TVA. À priori, l’immeuble acquis ne sera pas considéré c omme un terrain à bâtir sauf si lors de son acquisi tion il se révélait impropre à un quelconque usage.