Immobilier locatif : 13 étapes pour réussir un premier investissement vraiment rentable
238 pages
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Immobilier locatif : 13 étapes pour réussir un premier investissement vraiment rentable

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Description



Ce livre poursuit un seul objectif : vous permettre d’investir dans l’immobilier locatif de façon sécurisée et sans stress.




Il explique en 13 étapes la méthode simple et progressive que l’auteur applique lui-même avec succès depuis de nombreuses années. Elle vous aidera à réussir dans la durée et à vous enrichir peu à peu en prenant le minimum de risques.




S’il ne vous promet pas de devenir immédiatement « rentier », l’auteur vous accompagne concrètement pour réaliser des investissements rentables, à votre rythme et sans difficultés.




Unique décisionnaire de votre dynamique d’enrichissement, vous saurez exactement comment procéder et maîtriserez les paramètres et indicateurs qui vous permettront de prendre les bonnes décisions en évitant les faux-pas




Fruit de l’expérience de l’auteur, ce livre est le recueil de tout ce qu’il a appris et mis en pratique avec succès en matière d’investissement immobilier, et dont il souhaite faire profiter le plus grand nombre



Sujets

Informations

Publié par
Nombre de lectures 63
EAN13 9782818810019
Langue Français
Poids de l'ouvrage 1 Mo

Informations légales : prix de location à la page 0,0120€. Cette information est donnée uniquement à titre indicatif conformément à la législation en vigueur.

Exrait

Couverture
4e de couverture
Copyright

Passionné par l’économie, Quentin Hagnéré s’intéresse à l’investissement immobilier et au monde de l’entreprise depuis plusieurs années. Il créer sa première société d’investissement lors de sa dernière année de Master en ­Commerce et poursuit son apprentissage en se formant auprès de professionnels d’horizons différents. Il donne désormais à son tour des formations et dispense des conseils en investissement. Dans cet ouvrage, Quentin Hagnéré permet au lecteur de réaliser ses premiers investissements en transmettant les compétences et le savoir nécessaire ainsi que de précieux conseils issus de sa propre expérience.
Il peut être joint à l’adresse quentin.hagnere@maxima.fr
www.maxima.fr
Facebook.com/EditionsMaxima.VieProfessionnelle
Twitter : @EditionsMaxima
LinkedIn : Maxima Editions
Instagram : editionsmaxima
 


Avertissement
Les données financières et fiscales contenues dans cet ouvrage sont communiquées à titre informatif et en fonction des connaissances accessibles au public à la date de parution de l’ouvrage. Le lecteur aura soin d’analyser en détail sa stratégie d’investissement et les biens qu’il envisage d’acquérir. Il reste seul responsable de ses décisions d’investissement. Investir comporte des risques et cet ouvrage ne saurait être perçu comme une quelconque recommandation à acheter ou non quel que bien que ce soit.
 

8, rue Pasquier, 75008 Paris.
Tél  : + 33 1 44 39 74 00 – infos@maxima.fr
© Maxima, Paris, 2020.
ISBN : 978 2 81881 001 9
Tous droits de reproduction, de traduction et d’adaptation réservés pour tous pays.
Titre
Dédicace

À mes grands-parents, mes parents et Marie sans qui rien de tout ceci ­n’aurait été possible.
Table des matières
Introduction
Première Partie La compréhension du monde économique de l’immobilier
1 : Les bases de l’immobilier locatif
2 : L’investissement locatif intelligent
3 : Les quatre piliers de l’enrichissement par l’immobilier locatif
Deuxième p artie 13 étapes pour réussir votre premier investissement immobilier (et tous les suivants)
Étape 1  : Les premiers pas
Étape 2 : Rechercher un bien
Étape 3  : Calculer la rentabilité d’un bien immobilier
Étape 4  : Effectuer une visite
Étape 5  : L’expertise et les travaux
Étape 6 : Test et Optimisation de la Rentabilité par la Demande Dégressive
Étape 7  : L’offre d’achat et la négociation
Étape 8 : La SCI
Étape 9  : La demande de crédit
Étape 10 : Le compromis de vente
Étape 11 : ...
Introduction
• Pourquoi ce livre ?
J’ai débuté dans l’investissement immobilier il y a quelques années lorsque j’étais en dernière année d’alternance de Master en études de commerce. J’occupe actuellement un emploi de responsable en grande distribution en parallèle de mon activité immobilière. Je n’écris pas ce livre dans l’intention de parler de moi, de mon parcours professionnel ou encore de mes réussites et de mes échecs mais dans un seul et unique objectif : transmettre une méthode « clé en main » afin de vous enrichir de manière sécurisée dans le temps, et vous accompagner dans la mise en œuvre de cette méthode que j’applique aujourd’hui et qui porte ses fruits.
Je souhaite accompagner et aider un maximum de personnes à prendre le chemin de la liberté financière. Mais qu’est-ce qu’être libre ? Être libre peut avoir autant de significations qu’il existe d’êtres humains tant la définition de la liberté est subjective. Ma définition de la liberté s’apparente à la notion de choix. Mon but est de vous donner la possibilité d’avoir le choix. Le choix d’être qui vous voulez, de mener la vie que vous désirez, de vivre où vous le souhaitez, de consommer ce que vous aimez… En bref, de vous affranchir des contraintes financières auxquelles une trop grande majorité de personnes sont soumises. La liberté signifie vivre chaque jour comme vous l’entendez sans être dépendant d’une personne ou d’obligations professionnelles qui définissent votre lieu de vie, votre rythme de vie, votre qualité de vie… Le chemin de la liberté financière est une image abstraite d’un parcours dont vous seul pouvez définir la longueur, et parmi tous les lecteurs de ce livre, aucun ne prendra le même chemin.
Il n’y a pas de vérité absolue ; votre objectif doit être défini selon vos attentes et votre vision de la vie. Ce livre s’adresse aussi bien aux personnes souhaitant s’enrichir de manière importante, qu’à celles souhaitant avoir un peu plus de latitude financière et bénéficier de quelques revenus complémentaires.
Je voudrais que les choses soient claires dès le début : cet ouvrage vous permettra d’apprendre une méthode d’investissement exponentielle et à l’épreuve du temps, mais uniquement par le biais de votre intervention. Vous aurez à vous engager pour mettre en œuvre votre projet et commencer à changer votre avenir. Rien n’arrive seul.
Ce livre n’a pas pour...
Première partie
La compréhension du monde économique de l’immobilier
1.
Les bases de l’immobilier locatif
Cette première étape est un rappel essentiel du fonctionnement économique de l’immobilier locatif. En effet, même si certains points peuvent sembler logiques, il est important de rappeler certaines des notions économiques qui sont favorables à l’investissement pour avoir une vision globale du marché, appréhender son fonctionnement et en tirer parti.
• La relativité de la valeur
La première des choses est de bien comprendre que l’argent n’est qu’une valeur et que le prix des biens et services est tout sauf fixe.
En effet, dans l’immobilier la valeur des loyers et les prix des biens ne répondent à aucune autre loi que celle de l’offre et de la demande. Lorsque vous faites estimer une maison pour connaître sa valeur, ou un appartement pour connaître son potentiel locatif, l’expert vous annoncera un prix en fonction de différents critères comme :
• le prix moyen des autres biens semblables à proximité,
• la superficie,
• le diagnostic énergétique (consommation électrique, isolation…),
• les atouts et incommodités du bien (parking privé, vis-à-vis…)
Tout cela vous donne une estimation de la valeur de votre bien. Sauf qu’il ne faut pas oublier que l’être humain n’est pas logique mais émotionnel, et qu’il ne réfléchit pas avec la tête mais avec le cœur. Cela signifie que la valeur d’un bien n’est définie que par l’appréciation subjective des acquéreurs potentiels. Nos critères de sélection n’ont pas la même priorité ni la même valeur que ceux des autres et vice-versa. C’est pourquoi vous devez toujours garder en tête que seule la demande versus l’offre définit votre potentiel locatif et donc votre rentabilité.
Afin d’illustrer ces propos, prenons un exemple très simple. Si vous faites une randonnée dans le désert et que votre véhicule tombe en panne, vous allez marcher pendant des heures sous un soleil de plomb et vous déshydrater complètement. Vous croisez un voyageur ayant plusieurs bouteilles d’eau et il vous propose de vous en vendre une (sachant que vous êtes sur le point de mourir et que vous êtes complètement perdu au milieu de nulle part) au prix de… 1 000 €. Eh bien, je peux vous assurer que vous la paierez à ce prix car votre vie en dépend.
Maintenant imaginons que la même histoire se produise, mais que vous croisiez ce voyageur à proximité d’une oasis d’eau potable. Quelle est la valeur de la bouteille d’eau : 0.50 €, 1 € ? Cet exemple illustre le concept de la relativité des prix et montre qu’il ne dépend que de la rareté des biens et de la valeur que vous leur accordez. Le marché immobilier fonctionne sur ce même principe. Rien ne définit « naturellement » la valeur d’un bien ou le montant d’un loyer, c’est l’ensemble des facteurs exogènes qui les définissent. Pour illustrer ce concept, prenons un autre exemple !
Supposons qu’il y ait une entreprise située à un point X, employant 10 salariés rémunérés 1 500 € / mois. Admettons qu’à proximité de cette entreprise il ne se trouve qu’une seule maison dont vous êtes l’heureux propriétaire, et aucune autre à moins de 100 km de l’entreprise. Peu de personnes sont prêtes à parcourir 100 km par jour pour aller travailler, ainsi, même si la maison est dans un état moyen et très petite vous pourrez la louer au moins 850 € par mois à l’un des salariés qui considérera qu’il est préférable de dépenser presque les deux tiers de son salaire (et donc diminuer sa capacité à acquérir d’autres biens et services) en logement plutôt que de passer trois heures dans sa voiture chaque jour, en payer l’essence et l’entretien. Maintenant, imaginons qu’à côté de votre habitation se construise une grande maison moderne. Son propriétaire voudra en tirer le meilleur profit et ainsi la proposera soit au même prix que...
2.
L’investissement locatif intelligent
Il est maintenant temps de vous donner la technique dont je vous parlais, celle qui vous permettra de dégager beaucoup d’argent chaque mois, mais aussi l’occasion de pouvoir multiplier les opérations au fil des années afin d’accroitre vos revenus encore et encore.
• L’immeuble de rapport et la création de valeur
La première fois que j’ai entendu parler d’une personne qui avait investi de manière très intelligente, il s’agissait de Rémi. L’ami d’un ami.
Je vous expose la situation de Rémi pour que vous compreniez bien comment aborder les secrets d’une forte valeur ajoutée dans l’immobilier.
Rémi a acheté un immeuble composé de trois appartements de taille moyenne (environ 40 m² chacun), en très mauvais état. Il a payé le tout presque 120 000 €, soit une bouchée de pain puisque cela revient à acheter chaque appartement 40 000 €.
Il a imaginé de diviser deux des appartements pour créer quatre logements. Ainsi, il a effectivement diminué leur taille en deux mais il a pu louer cinq logements au lieu de trois. Il a su repérer le potentiel d’une telle opération. Rassurez-vous, comme vous peut-être et en tout cas comme moi, Rémi ne s’y connaissait absolument pas en bricolage ni dans aucun domaine technique. Il a simplement pensé : « si c’est possible techniquement, cela pourrait être rentable car je le louerai à cinq étudiants, étant donné qu’il y a une université pas loin. »
Il a fait intervenir des experts qui lui ont confirmé que c’était possible. À ce moment-là, l’immeuble n’était pas encore vendu, et il a effectué une deuxième visite accompagné d’un artisan pour chiffrer le coût des travaux.
L’artisan a bien évidemment regardé la façade, le toit, les matériaux et les équipements comme la plomberie, l’électricité, etc., mais aussi le coût d’une remise à neuf des appartements, c’est-à-dire changer les fenêtres, mettre des volets électriques, refaire des cuisines neuves, etc. Rémi a obtenu un premier devis s’élevant à 80 000 € pour remettre à neuf et diviser les deux appartements.
Avant de faire une offre d’achat pour l’immeuble, Rémi a fait intervenir d’autres artisans pour obtenir de nouveaux devis. Le meilleur tarif obtenu fut...
3.
Les quatre piliers de l’enrichissement par l’immobilier locatif
• La durée de l’emprunt
La durée du crédit va énormément jouer sur votre capacité à dégager des cash-flows positifs. Lorsque vous empruntez de l’argent à la banque, plus vous réduisez votre durée d’emprunt plus votre taux d’intérêt baisse.
La raison à cela en est principalement l’inflation. Sachant que chaque année l’argent perd de sa valeur, car il y en a toujours davantage en circulation, la banque doit, pour être rentable, vous prendre plus d’argent sur la durée. C’est pourquoi, quand vous payez 60 000 € d’intérêts, la banque ne gagne pas réellement 60 000 €. Pour la simple et bonne raison que dans 25 ans, 60 000 € ne vous permettront pas d’acquérir autant de choses qu’aujourd’hui. L’argent aura perdu de sa valeur :
• la valeur de 60 000 € empruntés en 2020 ne sera plus que de 36 571,85 € en 2045. (Si l’on admet un taux d’inflation annuel constant de 2 %),
• la valeur de 60 000 € en 2045 est aujourd’hui égale à 98 436,36 €. (Si l’on admet un taux d’inflation annuel constant de 2 %).
Donc, plus vous empruntez sur le long terme, plus vous allez devoir payer d’intérêts.
Regardons ce qu’il se passe si l’on emprunte 275 000 € sur 15, 20, ou 25 ans.


Sur 25 ans nous voyons que nous allons payer au total 86 131 € d’intérêts et que nos mensualités seront de 1 204 € / mois.


Sur 20 ans, nous voyons que le taux diminue à 1.50 % (le taux est totalement négociable, alors soyez bon commerçant et ­obtenez le plus bas possible). Ainsi, nous n’allons payer que 62 180 € d’intérêts au total. Mais nos mensualités passent à 1 405 € / mois.


Sur 15 ans le taux descend à 1,3  % (toujours à négocier) et nous voyons que nous ne payons plus que 41   587 € d’intérêts. Par contre, nos mensualités passent à 1   760 € / mois. Ce qui est logique puisque nous remboursons le crédit sur moins longtemps.
Les taux que j’ai pris en exemple sont estimatifs et ne représentent pas forcément les taux du marché actuel.
Quelle est selon vous la meilleure stratégie 15 ans, 20 ans, 25 ans ?
C’est ici qu’intervient le deuxième grand pilier de l’enrichissement.
Si l’on reprend l’exemple de l’immeuble évoqué dans le chapitre précédent, nous savons que les loyers dégagent 1 800 € / mois.
Imaginons que l’on opte pour le crédit sur 15 ans. Nous allons donc devoir payer des mensualités de plus de 1 700 € alors que nos loyers ne sont que de 1 800 €. Cela signifie que si nous avons un appartement vacant pendant une période d’un mois, nous allons devoir sortir 500 € de notre poche pour renflouer le compte bancaire de la SCI (la société qui sert de support à l’investissement, cf. plus loin). 1 200 € de loyers perçus contre 1 700 € de mensualités payées. Cette solution n’est évidemment pas viable sur le long terme.
Maintenant, concentrons-nous sur la période de 20 ans (soit 240 mois). Beaucoup de banques ne vous prêteront pas au-­dessus de cette durée pour du locatif. Lorsque vous serez arrivé à l’étape où vous irez prospecter les banques et cabinets de courtage pour obtenir votre prêt, certaines banques vous diront d’entrée qu’il n’est pas possible d’emprunter sur une durée supérieure à 20 ans. Cela dépend de la politique de la banque.
Inutile de vous dire ce que je pense des banques qui ne prêtent pas sur plus de 20 ans pour du locatif. Premièrement, elles n’ont rien compris et deuxièmement elles sont peureuses et perdent de très bon clients investisseurs.
Cette politique stupide contraint les investisseurs à trouver des affaires très rares pour dégager un cash-flow positif à la fin du mois si l’emprunt est fait sur 20 ans. Je vais vous expliquer pourquoi.
Nous voyons sur le simulateur que les mensualités sont de 1 405 € par mois si l’on emprunte sur 20 ans. Ainsi, si l’on prend nos loyers de 1 800 € nous aurons un cash-flow de : 1 800 € – 1 405 € = 395 € par mois. Soyons honnête, cela reste déjà très bien.
Pour rappel, encore une fois, le cash-flow correspond à l’argent qu’il vous reste après avoir payé vos mensualités de crédit.
Mais dans le crédit que vous remboursez, il y a également le capital. Cela signifie que sur les 1 405 € il y a 1 225 € de capital. Ainsi, votre gain mensuel réel est de 1 225 € (capital) + 395 € (cash-flow) = 1 620 € net d’argent qui vous appartient. Votre prêt ne vous coûte en réalité que 1 800 € – 1 620 € = 180 €. (D’autres charges, que nous verrons par la suite viennent amputer votre cash-flow)
Cette solution est donc viable mais beaucoup moins favorable qu’un crédit sur 25 ans. Vous devrez solliciter plusieurs courtiers pour vous assurer de pouvoir trouver un crédit sur 25 ans sans apport (ou le moins possible).
Vous vous demandez peut-être pourquoi je...
Deuxième partie
13 étapes pour réussir votre premier investissement immobilier (et tous les suivants)


Les 13 étapes
Étape 1 : Les premiers pas
Étape 2 : Rechercher un bien
Étape 3 : Calculer la rentabilité
Étape 4 : Effectuer une visite
Étape 5 : L’expertise
Étape 6 : Test et optimisation de la rentabilité par la demande dégressive
Étape 7 : L’offre d’achat et la négociation
Étape 8 : La SCI
Étape 9 : Les baux locatifs
Étape 10 : La demande de crédit
Étape 11 : Le compromis de vente
Étape 12 ...
Étape 1  : Les premiers pas
Vous voilà donc au début de votre projet.
Avant de commencer quoi que ce soit, la toute première question à vous poser est de savoir si vous allez investir seul ou à plusieurs.
Voyons d’abord le calcul que vous pouvez réaliser seul chez vous pour avoir une estimation du montant que vous pouvez emprunter. Si vous empruntez à plusieurs, chaque futur associé doit calculer sa capacité d’emprunt.
Concernant l’investissement locatif, il n’y aucun calcul pour savoir quel montant maximal vous pouvez emprunter. Il est possible de définir une fourchette, mais votre capacité à emprunter dépendra des réponses des banques.
• La capacité d’emprunt
Estimer le montant maximum de son emprunt :
Salaire du (ou des) emprunteur(s) – Charges fixes * 0.33 = Capacité mensuelle de remboursement du crédit
Pour calculer votre capacité d’endettement, vous devez prendre votre (ou vos) salaires mensuels, en déduire vos charges fixes et multiplier le tout par 0.33. Les charges fixes à prendre en compte sont les loyers et les crédits en cours uniquement. Si vous payez 50 € d’assurance voiture chaque mois cela ne sera pas pris en compte par exemple.


Exemple
A et B décident d’investir ensemble. Ils gagnent 1 900 € net chacun par mois (en incluant les primes lissées à l’année) et ont un loyer de 400 € chacun. Voici le calcul :
(1900 + 1900 – 400 – 400) * 0.33 = 990 €
La banque considérera que leur capacité d’endettement est de 990 € à deux. Pour un crédit d’environ 225 000 €, la mensualité de remboursement du crédit sera de 985 € / mois (Taux 1,70 % – Durée 25 ans). Ils n’auront donc aucun problème pour emprunter cette somme dans le cadre d’un investissement immobilier locatif puisqu’ils ne vont pas payer eux-mêmes cette mensualité qui sera couverte par les loyers qu’ils toucheront. A et B seront donc en mesure d’emprunter cette somme sans souci.
Si vous achetez un immeuble à plusieurs millions avec une mensualité de crédit à 20 000 € par mois et que vous prévoyez d’avoir 40 000 € de loyers mensuels, même si sur le papier votre capacité d’endettement s’accroît, la banque ne vous suivra évidemment pas. Vous pourrez emprunter dans le mesure du raisonnable par rapport à vos salaires et votre épargne. Une personne gagnant 2 000 € par mois avec 15 000 € d’épargne, propriétaire de sa résidence principale (même si vous avez un crédit en cours pour cette dernière) pourra emprunter entre 230 000 € et 280 000 € environ… Il y a de fortes chance qu’avec ce profil vous vous heurtiez à des refus (ou à des demandes d’apport important) si vous présentez un projet à 400 000 € par exemple.
Cependant, si...
Étape 2 : Rechercher un bien
La recherche de biens immobiliers constitue l’une des premières étapes dans votre parcours d’achat. Elle peut se substituer à la précédente si vous ne souhaitez (ou ne pouvez) pas emprunter via votre banque. Ainsi, pour trouver un partenaire financier qui financera votre crédit à 110 % vous devez en premier lieu définir parfaitement votre stratégie d’achat. Cette même stratégie définira la zone géographique et le type d’immeuble à chercher.
• La ligne conductrice de la recherche
Pour rappel, les meilleurs biens immobiliers pour votre premier investissement (selon la stratégie que je vous propose dans ce livre) sont des immeubles de rapport avec des travaux d’amélioration/rénovation , situés dans des zones géographiques dynamiques o ù la demande locative est forte, et qui ne soient pas situés trop loin de votre lieu de résidence.
Si, en lisant ces lignes, vous ne voyez aucun endroit où tous ces critères sont réunis, ne vous en faites pas ! Ce n’est pas qu’ils n’existent pas à côté de chez vous, c’est juste que vous ne les connaissez pas ou ne soupçonnez pas le potentiel de ceux que vous avez repérés.
Avant d’entamer vos recherches vous devez délimiter une zone géographique où vous allez prospecter. La taille de cette zone dépendra de votre lieu de résidence. Si vous vivez en milieu urbain (au centre ou à proximité d’une grande ville) vous devriez trouver votre bonheur dans un secteur de 40 à 50 kilomètres à la ronde, maximum. Si, en revanche, vous vivez en milieu très rural il est possible de devoir élargir votre périmètre de recherche jusqu’à 60 à 80 kilomètres de votre lieu de résidence. Sans même vous connaître ni connaître votre lieu de résidence, je peux vous assurer que vous trouverez une très bonne affaire à l’intérieur de ce périmètre. Il n’existe aucune région où je n’ai pas repéré, sur internet, de potentielles bonnes affaires. Que ce soit en Picardie, en Franche Comté ou en Occitanie j’ai vu des affaires qui semblent être de vraies mines d’or. Je dirais que la plus grande difficulté pour un premier investissement serait pour les Parisiens. En effet, si vous vivez au centre de Paris et que vos revenus sont relativement faibles vous allez devoir chercher loin du centre pour trouver de bonnes affaires auxquelles vous allez pouvoir accéder. Il en va de même pour les résidents des endroits cotés où le foncier est cher (Côte d’Azur, Lyon, Paris et sa banlieue, Annecy, etc.)
En effet, il sera difficile pour vous d’y trouver des immeubles à un prix abordable et souvent le ratio « Prix d’achat / Potentiel locatif » est biaisé dans ces endroits.
Les meilleures affaires sont souvent dans les villes de taille moyenne, dans des régions où le foncier n’est pas très cher.
• Le secteur géographique
Le secteur géographique est le tout premier critère à définir. Il est possible de chercher des immeubles de rapport dans toute la France mais vous allez être amené à faire beaucoup de voyages, à commencer par une première visite. En admettant que le bien semble intéressant vous allez devoir faire intervenir des professionnels pour les travaux et donc revenir pour les accompagner et leur expliquer vos souhaits concernant les travaux. Vous allez également devoir vous rendre chez le notaire pour signer le compromis et l’acte de vente, etc. Si le bien est situé à 300 kilomètres de chez vous, inutile de vous dire que cela va vous prendre énormément de temps et coûter pas mal d’argent. Je vous conseille donc d’exploiter au maximum le potentiel de la zone géographique dans laquelle vous résidez.
Bien sûr, ce n’est qu’un conseil, mais si vous voulez maximiser votre rentabilité, il est préférable de gérer vous-même votre bien, or ce n’est pas possible lorsque la distance entre votre immeuble et votre domicile est trop importante.
Pour déterminer le secteur géographique de votre recherche, vous devez choisir un endroit proche de chez vous où il pourrait y avoir de la demande locative. Pensez à la zone la plus proche où il y a de l’emploi, une université ou tout autre type d’infrastructure nécessitant que les gens doivent se loger à proximité. Une fois cette zone définie, maillez vos recherches par courbes isochrones : partez d’un point de référence et élargissez votre zone par temps de conduite jusqu’à ce point. Si vous souhaitez avoir un visuel pour vous aider, une simple recherche internet sur une carte isochrone vous permettra de noter, par exemple, l’ensemble des communes comprises entre 20 et 30 minutes de route en voiture.
Voici l’exemple d’une recherche effectuée sur le site www.oalley.fr
Si vous habitez à Lyon centre cette carte affiche la zone où vous pourriez investir en ciblant une clientèle d’actifs avec pour critère 40 minutes de voiture maximum à partir de Lyon-centre.


Afin de savoir si un endroit semble intéressant il existe une méthode très simple qui consiste à calculer un ratio constitué de deux éléments : le prix moyen du mètre carré et le coût locatif moyen du mètre carré.


Prix moyen au mètre carré (m²) = Prix Achat moyen / Nombre de m²
...
Étape 3  : Calculer la rentabilité d’un bien immobilier
Maintenant que vous avez trouvé un bien qui vous semble intéressant vous devez connaître les calculs à effectuer en amont pour ne pas perdre du temps à visiter un bien qui s’avèrerait non rentable.
L’ensemble des informations à prendre comprend :
Les coûts liés à l’acquisition du bien  :
• prix de vente du bien (ponctuel),
• frais de notaire (ponctuel),
• taxe Foncière (annuelle),
• frais d’hypothèque (uniquement si hypothèque sur le bien  ; ponctuel),
• frais de dossier du crédit (ponctuel),
• assurance du crédit (ponctuel),
• coût du crédit (ponctuel).
Les coûts liés à l’exploitation de la société qui détiendra le bien  :
• création de la SCI (ponctuel),
• comptabilité (annuelle),
• assurance(s) du bien (facultatif, annuel),
• impôts (annuel).
Frais d’agence chargée de la gestion locative (facultatif, annuel). Les revenus  :
• loyers (annuels).
Comme vous pouvez le constater, il y a beaucoup de frais et charges et une seule source de revenus. C’est pourquoi il est primordial de calculer les choses de manière précise.
Lorsqu’un bien vous intéresse vous devez demander à l’agent immobilier avant toute chose ces informations  :
• prix de vente du bien (affiché...
Étape 4  : Effectuer une visite
Une fois que vous avez trouvé un bien qui est déjà rentable ou qui peut l’être grâce aux futurs travaux de rénovation que vous allez effectuer il faut effectuer une visite pour voir son environnement et en confirmer le potentiel.
Le critère numéro un pour évaluer la valeur d’un bien c’est l’emplacement ! Plus l’immeuble est bien placé plus vous vous assurez une sécurité. Les immeubles très bien placés sont évidemment recherchés et demandés car ils permettent de fixer des loyers plus importants grâce à l’excédent de demande.
• L’emplacement géographique
Lorsque vous allez appeler les agents immobiliers pour effectuer une visite, vous n’aurez que très rarement l’adresse précise du bien. En effet, les agents n’aiment pas donner l’adresse des biens qu’ils ont à vendre (le plus souvent pour que vous ne puissiez pas en identifier les propriétaires). Ils vous donneront rendez-vous à proximité du bien, dans le quartier.
L’emplacement de l’immeuble que vous allez visiter est l’un des critères déterminants pour vous faire une idée de son potentiel. Même si vous savez à peu près où le bien est situé, sa valeur locative peut varier d’une rue à l’autre. L’immeuble est-il situé dans une rue très passante ? Y a t-il une ligne électrique haute tension à côté ? Une ligne de chemin de fer bruyante à proximité ? Vous devez réfléchir comme si vous alliez vous-même louer un appartement dans l’immeuble et en répertorier les avantages et les inconvénients. Notre ressenti sur un quartier est souvent subjectif et peu mesurable. Vous allez en adorer certains et vous sentir mal à l’aise dans d’autres. Suivez votre instinct et ne vous forcez pas à acheter dans des endroits qui ne vous inspirent pas confiance. Afin d’évaluer pertinemment l’environnement de votre bien, prenez donc le temps, avant ou après la visite, de vous promener dans le quartier et de bien l’observer.


Trucs et astuces
Regardez si c’est un quartier animé, observez les gens que vous pouvez croiser, essayez de déterminer si l’ensemble des appartements sont loués. Si vous voyez des immeubles qui paraissent mal entretenus à proximité, avec de nombreux panneaux « à vendre » ou « à louer », dites-vous qu’il doit y avoir une raison et soyez méfiant.
• Le dynamisme économique
Si l’immeuble qui vous intéresse est situé en ville ou en périphérie urbaine prenez le temps d’analyser la situation économique des environs. Cela vous donnera une idée du type de population qui est susceptible de louer votre bien (les CSP : catégories socio-professionnelles), et donc des éléments pour déterminer approximativement leur pouvoir d’achat.
Il faut également observer le nombre de boutiques, de bassins d’emplois (ateliers, usines, commerces, services publics) à proximité. Vous aurez moins de demande pour louer vos appartements s’il semble y avoir un vide économique à proximité de votre immeuble.
Afin de connaître la situation économique d’une ville, vous pouvez aller sur internet et analyser des données clés comme l’évolution démographique, le salaire moyen, les universités ou école présentes, etc. Cela vous donnera une idée de la situation. Ces démarches ne sont pas du tout obligatoires et souvent c’est une question de ressenti. En visitant la ville un jour de semaine (en admettant que vous allez acheter dans une ville que vous ne connaissez pas très bien) vous allez rapidement vous rendre compte de l’ambiance et de la qualité de l’environnement.
Il est toujours plus rassurant d’acheter dans une ville que l’on connaît car ces données nous sont familières. Nous savons quel quartier est bien fréquenté, lequel l’est moins.
• L’état général de l’immeuble
L’heure est arrivée où vous allez enfin voir et visiter le bien dont vous avez identifié le potentiel ! Vous allez confirmer ou infirmer votre intuition et pouvoir prendre les dernières mesures pour réaliser vos calculs de rentabilité.
Lors de votre visite vous devez vous positionner comme si vous alliez louer chaque appartement de l’immeuble...
Étape 5  : L’expertise et les travaux
Vous avez pris connaissance de l’état de l’immeuble et des paramètres financiers les plus importants, mais il vous manque une donnée cruciale pour savoir si vous devez faire une offre… L’ampleur et le coût des travaux !
• Les experts à contacter
Après votre première visite vous êtes capable d’estimer au jugé si des travaux sont nécessaires. Vous devez donc prendre contact avec un ou plusieurs experts pour qu’ils puissent examiner l’immeuble et chiffrer le coût de ces travaux, et demander une contre visite à l’agent immobilier afin qu’il vous ouvre l’immeuble et/ou les différents appartements lorsque les experts viendront car il ne vous confiera pas les clés pour une journée entière. Ce rendez-vous doit être planifié et organisé avec l’agent immobilier (ou le propriétaire s’il vend directement) et le ou les experts qui se déplaceront.
Lorsqu’il s’agit de rénovation dans l’immobilier, plusieurs choix s’offrent à vous. Vous pouvez faire intervenir :
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Étape 6 : Test et Optimisation de la Rentabilité par la Demande Dégressive
Je vais maintenant vous expliquer comment tirer profit au maximum de votre futur bien. Comment estimer très précisément combien vous allez pouvoir gagner avec des appartements qui ne sont pas encore rénovés, et ainsi présenter un dossier infaillible à la banque. Un dossier en béton qui s’appuie sur des faits et chiffres concrets et pourtant d’une grande simplicité à calculer.
Comme vous aurez pu le constater tout au long de ce livre, la valeur locative d’un bien dépend de deux critères principaux :
• le jeu de l’offre et de la demande,
• la subjectivité de la valeur perçue par le locataire.
Il est très difficile de savoir si l’on va pouvoir louer son bien avant même que les travaux n’aient commencé, lorsque les appartements sont encore dans l’état dans lequel lest ont laissé les précédents occupants, ou dans leur aménagement d’il y a 40 ans. Le problème c’est que l’on ne veut pas prendre de risques, mais nous avons cependant besoin de remplir notre simulateur de rentabilité avec des chiffres et non avec des intuitions. J’ai donc développé une méthode que j’applique systématiquement lorsque je souhaite évaluer la pertinence d’une affaire immobilière. Cette méthode ne vous fera jamais défaut si vous l’utilisez à bon escient.
Au même titre qu’un pécheur qui souhaiterait savoir si des poissons vont mordre et si...
Étape 7  : L’offre d’achat et la négociation
Maintenant que vous avez calculé la rentabilité maximale que vous pourrez obtenir de vos appartements rénovés, vous disposez de toutes les données pour compléter votre simulateur et connaître la viabilité de votre projet.
S’il est rentable vous allez faire une offre d’achat du bien. Au moment où vous le ferez, votre SCI ne sera toujours pas créée mais ce n’est pas un problème. Voyons tout d’abord le processus de l’offre d’achat dans sa globalité.
• Les trois étapes du processus d’achat
Lorsque l’acquéreur et le vendeur se mettent d’accord sur le prix d’un bien, ils formalisent cet accord par la signature d’une offre d’achat. Cela permet de geler les visites et d’assurer à l’acquéreur qu’il obtiendra le bien.
Une fois l’offre signée, un rendez-vous chez le notaire doit être pris afin de signer le compromis de vente, que l’on appelle un avant-contrat. C’est la dernière étape avant la signature du contrat de vente, en d’autres termes de la vente définitive. Le processus est donc décomposé en trois étapes :


■ L’offre d’achat
L’offre d’achat est un document juridique par lequel vous vous engagez envers le vendeur à acheter son bien. C’est la première étape dans votre démarche d’investissement où vous engagez une réelle responsabilité juridique. Vous avez toutefois un droit à la rétractation tant que le compromis de vente n’est pas signé. C’est pourquoi, même si vous êtes légalement engagé par cette offre, vous ne serez absolument pas obligé d’acheter le bien.
Il existe deux types d’offres d’achat :
• l’offre orale,
• l’offre écrite.
L’offre orale  : vous pouvez faire une offre orale qui ne vous engage pas légalement si vous avez encore des doutes par rapport au bien que vous envisagez d’acheter. Si vous avez bien suivi toutes les étapes jusqu’ici vous ne devriez plus avoir de doutes car vous connaissez absolument toutes les données indispensables pour évaluer la qualité du bien que vous allez acheter. Avec une offre orale, le vendeur n’est pas non plus engagé envers vous et peut accepter d’autres offres de la part d’autres acheteurs.
L’offre écrite   : le Code civil considère que la vente est « parfaite » dès lors que l’on a convenu de la chose et du prix. Ainsi, si votre offre est acceptée par le vendeur, le bien vous est en quelques sortes réservé et il ne pourra pas le céder à d’autres acquéreurs, même s’ils proposent un prix supérieur au vôtre.
Pour formuler une offre d’achat écrite. Il existe deux solutions :
Si le bien est vendu par l’intermédiaire d’une agence  : dans ce cas, ce sera l’agent immobilier en charge de la vente qui fera le relais entre le vendeur et l’acheteur. Vous devrez vous rendre à l’agence immobilière pour remplir le document officiel de l’offre d’achat avec l’agent et le signer (vous pouvez également le faire en ligne avec certaines agences). Tous les associés (si vous achetez à plusieurs et à parts égales) devront être présents ce jour-là. Si vous achetez seul, vous serez l’unique signataire de l’offre d’achat.
Si le bien est vendu sans agence  : vous êtes en relation directe avec le vendeur et vous devrez formuler votre offre d’achat vous-même. Voici les éléments...
Étape 10 : Le compromis de vente
Le compromis de vente est un avant-contrat. C’est un accord conclu entre les deux parties sur une vente. On parle d’avant-contrat car il prépare la signature de l’acte définitif mais le compromis de vente est de facto un véritable contrat.
Il est important de préciser que dans le cadre d’une SCI à l’IS, vous ne bénéficiez normalement pas d’un délai de rétractation de 10 jours si vous avez signé l’offre d’achat en tant que SCI. Or, normalement, au moment où vous avez signé l’offre d’achat, vous l’avez fait en tant que particulier car votre SCI n’était pas créée. Ainsi, vous avez quand même le droit à un délai de rétractation si la SCI...