Aménager

Gilles Gallichet

Description

Après un dernier mandat municipal plein de promesses et de projets, l'ambition d'un nouvel urbanisme se heurte au mur de la crise et des lourdeurs administratives. Et pourtant, à l'heure du "choc de simplification", il devient urgent de s'interroger sur nos modes de fabrication de la Ville de demain. L'auteur mène ici cette réflexion, fort d'une longue expérience de terrain et mesure le chemin parcouru par des élus dans la conduite de leur projet, au gré des besoins, des modes et en fonction aussi de leurs moyens financiers.

Sujets

• Urbanisme
• Sociologie urbaine
• Aménagement du territoire

Informations

• Publié par: L'Harmattan
• Date de parution: 01 février 2015
• Nombre de lectures: 27
• EAN13: 9782336368672
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 1 Mo

Extrait

Couverture
4e de couverture
Copyright





















© L’Harmattan, 2015 5-7, rue de l’Ecole polytechnique, 75005 Paris
http://www.harmattan.fr [e-mail] [e-mail]
EAN Epub : 978-2-336-71878-1
Titre
Gilles GALLICHET










AMENAGER EN TERRITOIRE PERI-URBAIN

PIEGES ET DEMARCHE
Gilles Gallichet dirige depuis plus de 25 ans des agences d’urbanisme spécialisées en assistance à maîtrise d’ouvrage. De formation juriste-économiste puis urbaniste 3 ème cycle, il accompagne les communes périurbaines dans la mise en place de leur politique de développement (résidentiel ou économique). Plus de 200 Zones d’Aménagement Concerté (ZAC) dont une cinquantaine de ZAC résidentielles durant le dernier mandat municipal ont permis à l’auteur de mesurer le chemin parcouru par les élus dans la conduite de leur projet, au gré des besoins, des modes et des moyens financiers.
Le nouveau mandat débute dans un contexte très particulier entre besoins et contraintes, entre envie d’urbanisme et reflux de la vague durable.
Un point sur les tendances, les pièges tendus aux nouveaux élus et l’esquisse d’une démarche adaptée aux contraintes du temps… l’auteur voudrait très modestement apporter une contribution originale à la croisée des chemins qui font l’urbanisme dans les communes périurbaines.
Remerciements
Remerciements
Je tiens à remercier toute mon équipe de l’agence Siam Conseils et tout particulièrement Justine, Céline et Amélie pour leur aide et leur soutien.
SOMMAIRE
Couverture
4 e de couverture
Copyright
Titre
Remerciements
SOMMAIRE
AVANT-PROPOS
PARTIE I - LES PIEGES TENDUS AUX ELUS LOCAUX
CHAPITRE 1 - LA PLANIFICATION : ETAPE STRATEGIQUE OÙ TOUT SE NOUE
1.1. A l’échelle supra communale
1.2. A l’échelle communale
CHAPITRE 2 - L’ABSOLU REGLEMENTAIRE : LE REVE PROMETHEEN
2.1. Deux conceptions, deux mondes !
2.2. Les pièges du dossier de réalisation
CHAPITRE 3 - LA QUESTION FONCIERE : UN TERRAIN MINE
CHAPITRE 4 - ELUS LOCAUX : ENTRE LE MARTEAU DES ADMINISTRATIONS ET L’ENCLUME DES PROMOTEURS
CHAPITRE 5 - L’ECO-QUARTIER : MIROIR AUX ALOUETTES ?
CHAPITRE 6 - LA DIMENSION FINANCIERE : CETTE GRANDE INCONNUE !
CHAPITRE 7 - LE TEMPS QUI PASSE…
PARTIE II - CONSTRUIRE UNE STRATEGIE DE PROJET ou « Les dix commandements de l’urbanisme de projet »
CHAPITRE 1 - POURQUOI ? POURQUOI CONSTRUIRE ET AMENAGER ? LES FONDEMENTS DE L’ACTE URBAIN
1.1. Les motivations sociales
1.2. Les motivations d’aménagement du territoire
CHAPITRE 2 - POUR QUI CONSTRUIRE ? LA QUESTION DES CIBLES
2.1. Le logement social en quelques mots
2.2. La primo-accession
2.3. L’accession à la propriété.
CHAPITRE 3 - COMBIEN CONSTRUIRE ET A QUEL RYTHME ?
CHAPITRE 4 - COMMENT CONSTRUIRE ? LE THEME DE LA QUALITE ET LE DEVELOPPEMENT DURABLE
1.1. L’acte de construire
1.2. Le volet développement durable.
CHAPITRE 5 - OU CONSTRUIRE ? LE CHOIX DU SITE ? LA DETERMINATION DU PERIMETRE
CHAPITRE 6 - QUEL EQUILIBRE FINANCIER ? LES GRANDS POSTES D’UN BILAN
6.1. Les dépenses
6.2. Les recettes
CHAPITRE 7 - QUEL CADRE ET QUELS ENJEUX FISCAUX ?
CHAPITRE 8 - LES PROCEDURES
8.1. Le permis d’aménager
8.2. La Zone d’Aménagement Concerté
CHAPITRE 9 - QUEL STATUT POUR LA MAITRISE D’OUVRAGE ?
9.1. Pourquoi choisit-on la Concession ?
9.2. Pourquoi choisit-on la régie communale ?
CHAPITRE 10 - AVEC QUELS ACTEURS ?
10.1. Les maitres d’ouvrage : Qui sont-ils ? Que font-ils ?
10.2. Les mandataires
10.3. Les maitres d’œuvre
CONCLUSIONS
GLOSSAIRE
ANNEXE - ENQUETE SUR LES ZONES D’AMENAGEMENT CONCERTE
L’urbanisme aux éditions L’Harmattan
Adresse
AVANT-PROPOS
2014 : début du nouveau mandat municipal. Le renouvellement des équipes municipales, très important cette année, s’est opéré dans un contexte de crise générale. Crise économique et sociale, crise financière et désillusion généralisée.
Les impacts de cette crise générale vont être redoutables pour la vie des collectivités françaises : le contexte économique général commence à se traduire de manière douloureuse, à l’échelle des collectivités, par des budgets d’investissement en net recul.
Pendant ce même temps les besoins des Français en matière de logement sont toujours aussi importants. La production attendue cette année ne devrait pas dépasser les trois cent mille unités (logements sociaux et en accession, confondus) contre une estimation des besoins annuels aux environs de cinq cent mille unités (chiffre figurant dans les promesses du Président). Les primo-accédants qui constituent, pour tous les spécialistes, le cœur de la demande n’arrivent toujours pas à accéder à la propriété faute de dispositifs adaptés et du fait d’un renchérissement des coûts de construction.
Notre agence d’assistance au maitre d’ouvrage (Siam conseils) officie depuis plus de vingt ans auprès des élus locaux (essentiellement dans le contexte péri urbain) pour les aider à concevoir leurs projets de développement.
A notre modeste niveau, nous sommes les témoins, au quotidien, des difficultés des élus à mettre en œuvre leur ambition au service de leurs administrés. Plus de 70 interventions (dont 50 pour des projets résidentiels) dans des communes péri urbaines de toutes tailles (de 1 500 à plus de 40 000 habitants) nous ont permis durant le dernier mandat, de tirer un certain nombre d’enseignements et d’entrevoir quelques pistes pour faciliter la mise en œuvre des projets communaux.
Nulle prétention dans notre démarche de proposer des solutions « miracle ». On le sait, la production de logements obéit à des lois et doit composer avec des mécanismes économiques complexes sur lesquels se penchent de nombreux experts plus qualifiés que nous.
Notre ambition vise à « faire toucher du doigt » les difficultés que rencontrent les élus locaux dans la mise en œuvre de leurs projets : difficultés administratives, réglementaires, procédurales et de tous ordres.
Une statistique récente a mis en évidence les délais de production d’un logement en France (7 ans) entre la mise à l’étude d’un permis et sa livraison contre de trois à quatre ans pour la plupart des pays voisins.
Etre maire d’une petite commune, dans ce contexte, relève souvent du sacerdoce : le maire désireux de répondre aux besoins de ses administrés en développant un projet d’aménagement aura contre lui, outre les lois et règlements multiples, les contrôles, la suspicion et les multiples obstacles d’un véritable parcours du combattant.
Si certains des obstacles relèvent des difficultés administratives inhérentes au droit de l’urbanisme (que l’exécutif se propose d’alléger depuis plusieurs années) d’autres difficultés émanent de la pratique même de l’urbanisme. En clair, beaucoup des problèmes rencontrés par les élus tiennent à la méconnaissance de la démarche, à l’absence de conseil voire à un excès de zèle de la part des urbanistes ou des administrations.
Un dernier mandat municipal marqué des modifications profondes du cadre règlementaire et administratif.
La mise en application concrète des principes de la Loi SRU. La Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) promulguée en novembre 2010 et ses décrets ont profondément modifié le cadre légal de l’urbanisme. Après une période de « rodage », le nouveau système est entré réellement en application durant le mandat municipal précédent (de 2008 à 2014).
La mise en application des principes de la Loi SRU est devenue effective à compter de l’approbation des documents supra communaux (SCOT, PLH, PDU). Parallèlement à cette évolution du cadre légal, une autre évolution a pu être enregistrée qui concerne le désengagement progressif des administrations du champ du conseil en urbanisme. Les communes ont dû apprendre à conduire leur projet, seules, sans le soutien traditionnel des administrations de l’« Equipement ».
Nous sommes passés en peu de temps d’une administration du conseil à une administration du contrôle des actes des communes. Logique dans une optique d’approfondissement de la décentralisation, cette