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Français

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Gérer les relations de voisinage

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Description

Cet ouvrage dresse un panorama exhaustif de tous les droits et obligations des propriétaires ou locataires envers leurs voisins et l'administration : entre autres délimitation de propriété individuelle ou partagée, servitudes de droit privé ou administratives, respect des règles de construction, des distances de plantations.



L'inventaire des troubles de voisinage est assorti de solutions procédurales à mettre en oeuvre, selon la nature et l'importance des nuisances en cause, et de décisions qui font jurisprudence.



De Particulier à Particulier est le premier groupe de presse immobilier français. Il met à la disposition des particuliers un ensemble de publications et de services leur permettant de mener à bien toute transaction immobilière sans intermédiaire.




  • Les limites de votre propriété


  • Les servitudes


  • Les travaux et les autorisations


  • Les distances et les règles de construction


  • Les distances et les plantations


  • Les nuisances et les troubles anormaux de voisinage


  • La propriété et l'administration


  • Lexique juridique

Sujets

Informations

Publié par
Date de parution 02 février 2012
Nombre de lectures 134
EAN13 9782212025125
Langue Français

Informations légales : prix de location à la page 0,0097€. Cette information est donnée uniquement à titre indicatif conformément à la législation en vigueur.

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L E SG U I D E S

Gérer les relations de
voisinage

À jour des dernières lois

Premier site immobilier d’achat
et de vente des particuliers
•Un guide juridique complet, pratique,
à jour des dernières lois.
•D sesim se sapleel s relsitu en n réatio
exemples chiffrés.
•» et «à savoirconseil »Des rubriques «
pour éviter toutes les chausse-trapes.
•étailuleé .didiq jurqieul xe nU

et ouvrage dresse un panorama exhaustif de tous les droits
et obligations des propriétaires ou locataires envers leurs voisins
inCdividuelle ou partagée, servitudes de droit privé ou administratives,
et l’administration : entre autres délimitation de propriété
respect des règles de construction, des distances de plantations.

L’inventaire des troubles de voisinage est assorti de solutions
procédurales à mettre en œuvre, selon la nature et l’importance des
nuisances en cause, et de décisions qui font jurisprudence.

De Particulier à Particulierest le premier groupe de presse immobilier français.
Il met à la disposition des particuliers un ensemble de publications et de services
leur permettant de mener à bien toute transaction immobilière sans intermédiaire.

L’ouvrage est dirigé parJean-Michel Guérin, directeur général de PAP.
Nathalie Giraudest juriste au sein de PAP.

www.editions-eyrolles.com
GroupeEyrolles| Di usionGeodif

Couverture : www.loaloa.net – Photo : © Fotolia

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GÉRER LES RELATIONS
DE VOISINAGE

Groupe Eyrolles
61, Bd Saint-Germain
75240 Paris Cedex 05
www.editions-eyrolles.com

De Particulier à Particulier
45, rue du Cardinal-Lemoine
75239 Paris Cedex 05
www.pap.fr

En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire
intégralement ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans
autorisation de l’Éditeur ou du Centre Français d’Exploitation du Droit de copie,
20, rue des Grands-Augustins, 75006 Paris.

© Groupe Eyrolles, 1998, 2003, 2007, 2011
© De Particulier à Particulier, 1998, 2003, 2007, 2011
ISBN :978-2-212-55260-7

Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN
avec la collaboration de Nathalie GIRAUD

GÉRER LES RELATIONS
DE VOISINAGE

Dans la même collection :

• Acheter son bien immobilier

• La copropriété

• Louer un bien immobilier

• Vendre son bien immobilier

Sommaire

INTRODUCTION..............................................................................

Les limites de votre propriété...........................................
En maison individuelle..............................................................
Le bornage..............................................................................
L’intérêt du bornage............................................................
Les conditions préalables avant tout bornage..........................
Le bornage amiable..............................................................
Le bornage judiciaire...........................................................
La clôture................................................................................
Un droit absolu....................................................................
L’accord du voisin est-il indispensable ?.................................
La déclaration préalable.......................................................
La mitoyenneté .......................................................................
La preuve de la mitoyenneté..................................................
L’acquisition de la mitoyenneté.............................................
La particularité des villes et faubourgs...................................
Les droits des propriétaires mitoyens.......................................
Les obligations des propriétaires mitoyens...............................
Les clôtures mitoyennes autres que les murs.............................
En copropriété..........................................................................
Les parties privatives................................................................
Les parties communes .............................................................

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V

Gérer les relations de voisinage

Une interprétation parfois nécessaire
du règlement de copropriété....................................................
Les droits et obligations sur les parties privatives ......................
Une liberté de principe.........................................................
Les limites............................................................................
Les droits et obligations sur les parties communes....................
Une libre utilisation.............................................................
L’impossibilité d’encombrer ou de s’approprier
une partie commune.............................................................
Les droits et obligations sur les parties communes
à jouissance exclusive...............................................................

Questions-réponses................................................................

Les servitudes...........................................................................
Caractéristiques générales.......................................................
La servitude d’écoulement des eaux.......................................
La servitude de cour commune...............................................
La servitude de tour d’échelle.................................................
Le droit de passage...................................................................
Qu’est-ce qu’un terrain enclavé ?.............................................
Le tracé du droit de passage.....................................................
Les formalités de mise en place du droit de passage..................
L’indemnisation et les frais d’entretien.....................................
La servitude de passage piétonnier..........................................
La servitude de vue...................................................................
La servitude de câblage dans les immeubles en copropriété...
Les démarches préalables.........................................................
La décision de l’assemblée générale..........................................
Les conséquences de la servitude .............................................

Questions-réponses................................................................

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Sommaire

Les travaux et les autorisations........................................
En maison individuelle..............................................................
Vos travaux nécessitent-ils une autorisation administrative ?.....
Les travaux ne nécessitant aucune autorisation.....................
Les travaux soumis à autorisation préalable..........................
Les travaux nécessitant un permis de construire.....................
Le permis de construire.........................................................
Les recours .............................................................................
Votre permis est refusé..........................................................
Votre voisin conteste votre permis...........................................
En copropriété..........................................................................
Comment obtenir l’autorisation ?............................................
Même muni d’un permis, sans autorisation de l’assemblée :
pas de travaux possibles !.........................................................
Et si l’assemblée refuse l’autorisation… que faire ?...................
Et si vous passez outre l’autorisation de l’assemblée générale ?.
Vous avez obtenu l’autorisation...............................................

Questions-réponses...............................................................

Les distances et les règles de construction..................
Les règles administratives........................................................
Le plan local d’urbanisme (PLU) ............................................
Et si votre commune n’a pas de PLU ? ....................................
Distances à respecter en l’absence de PLU..............................
PLU ou non : le règlement de lotissement ou le règlement
de copropriété s’impose...........................................................
Les règles du Code civil...........................................................
Ouvrir une fenêtre ..................................................................
Une vue droite.....................................................................
Une vue oblique...................................................................
Ne pas confondre les vues avec les jours de souffrance..............

Questions-réponses...............................................................

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VII

Gérer les relations de voisinage

Les distances et les plantations.........................................
Les distances à respecter.........................................................
Les règles du Code civil...........................................................
Les règles locales .....................................................................
Une réglementation particulière pour Paris
et la région parisienne..............................................................
Et en cas de non-respect : quel recours ?...............................

Questions-réponses................................................................

Les nuisances
et les troubles anormaux de voisinage..........................
Un trouble grave et anormal....................................................
Une responsabilité sans faute ...................................................
Responsabilité avec faute et abus de droit.................................
La responsabilité avec faute...................................................
L’abus de droit.....................................................................
Une gêne excessive de propriété..............................................
Le trouble ne doit pas préexister..............................................
L’appréciation du trouble........................................................
Les principaux troubles de voisinage.......................................
Les mauvaises odeurs, les fumées, la pollution..........................
La perturbation des émissions de télévision ou de radiodiffusion...
La privation de vue ou d’ensoleillement...................................
De nouveaux troubles de voisinage..........................................
La diminution de valeur......................................................
La dégradation du paysage et de l’environnement..................
Les animaux........................................................................
Comment réagir ?.....................................................................
Agir contre qui ?......................................................................
Un propriétaire doit-il à son locataire la jouissance paisible
des lieux ?................................................................................
La procédure...........................................................................
Devant quel tribunal ?.........................................................
Pour quelle réparation ?.......................................................
Une solution amiable… dans la mesure du possible.................

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Sommaire

Le bruit : un trouble anormal réglementé..............................
Votre voisin est noctambule ....................................................
Porter plainte pour tapage nocturne......................................
Votre voisin est bricoleur.........................................................
Porter plainte pour tapage diurne.........................................
Votre voisin est une entreprise.................................................
Votre voisin est bruyant malgré lui ..........................................

Questions-réponses...............................................................

La propriété et l’administration.......................................
L’alignement..............................................................................
Les plans d’alignement............................................................
L’élaboration des plans d’alignement....................................
Les effets des plans d’alignement............................................
L’arrêté d’alignement (l’alignement individuel) .......................
Les recours face à l’alignement ................................................
Comment contester un plan d’alignement ?...........................
Les autres contraintes publiques :
les servitudes administratives..................................................
Les voies de communication....................................................
Les aérodromes.....................................................................
Les voies ferrées....................................................................
Les fleuves et rivières.............................................................
Les routes.............................................................................
L’hygiène et la santé publique.................................................
Les réseaux d’assainissement.................................................
Autour des cimetières...........................................................
Autour des points d’eau destinés à l’alimentation..................
Autour des sources d’eaux minérales......................................
Le transport de l’énergie et les lignes de télécommunication....
La distribution des énergies..................................................
Les lignes de télécommunication............................................
Les servitudes temporaires.......................................................
Les servitudes d’urbanisme......................................................
L’indemnisation des servitudes................................................
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I

X

Gérer les relations de voisinage

L’expropriation pour cause d’utilité publique...........................111
Une phase administrative..................................................... 111
Une phase judiciaire............................................................ 111

Questions-réponses................................................................ 113

Lexique juridique.................................................................... 115

Annexes...................................................................................... 137

X

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Introduction

Si vous pensez qu’entre voisins tout est permis, alors vous faites fausse
route ! En effet, vous devez respecter des prescriptions de plus en plus
nombreuses qui tentent de concilier les intérêts des uns et des autres.
Développement urbain oblige. Si ces contraintes peuvent apparaître
de prime abord comme autant de restrictions à votre liberté, en y
regardant de plus près, il n’en est rien. En réalité, toutes ces règles
n’ont qu’un seul but : vous garantir une certaine tranquillité. En clair,
des conditions de vie acceptables. D’autant qu’entretenir ou maintenir
de bonnes relations avec ses voisins est loin d’être évident pour tout le
monde et dépend pour une large part du tempérament de chacun.
Tout au plus, souvenez-vous que votre liberté s’arrête là où
commence celle de vos voisins… Tout un programme !

D’où l’intérêt de connaître précisément vos droits et obligations en la
matière. Comment délimite-t-on sa propriété ? Quand peut-on parler
de mitoyenneté? Qu’est-ce qu’une servitude et à quoi sert-elle?
Doit-on demander des autorisations pour effectuer des travaux? Et
qu’en est-il des plantations? En quoi consiste l’alignement?
Comment faire cesser un trouble de voisinage ? Bref, quelles sont les règles
du jeu ? Cet ouvrage pratique n’a pas d’autre objet que de vous
éclairer sur ces dispositions, et sur bien d’autres, qui ont trait aux relations
de voisinage. Il ne vous restera plus qu’à bien vous entendre avec vos
voisins…

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Les limites
de votre propriété

Être propriétaire d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement
permet de pouvoir en«jouir et d’en disposer de la manière la plus
absolue »(article 544 du Code civil). Pour cela, encore faut-il
connaître avec exactitude les limites « physiques » de sa propriété, et ce, que
l’on soit en maison individuelle ou en copropriété. Bornage pour les
uns, lecture du règlement de copropriété pour les autres, chacun
connaîtra ainsi l’étendue de sa propriété, et par voie de conséquence les
droits et obligations qui s’y rattachent.

En maison individuelle
Le Français aime bien marquer son territoire. Murs, grillages,
haies… délimitent souvent sa propriété. Mais, pour éviter que la
clôture empiète chez le voisin, encore faut-il savoir où s’arrête sa
propriété et où commence celle du voisin. Le bornage est alors
indispensable.

Le bornage
Le bornage est une opération qui consiste à déterminer la limite
séparative de deux propriétés contiguës et à les marquer par des repères
matériels : les bornes.
© Groupe Eyrolles / PAP

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Gérer les relations de voisinage

L’intérêt du bornage
Même si le bornage est facultatif sauf exception (voir ci-dessous),
sachez qu’il permet de définir de manière très précise les limites de
votre propriété. Vous éviterez ainsi tout litige avec votre voisin si vous
décidez de construire un mur ou d’édifier une clôture séparative.
Notez en effet que si vous veniez à empiéter sur le terrain de votre
voisin, ce dernier serait en droit de vous contraindre à démolir mur ou
clôture.

Autre intérêt de borner: s’assurer, lors de l’acquisition d’un terrain,
que la superficie indiquée par le vendeur correspond bien à la réalité.

Réalisé le plus souvent par un géomètre expert, le bornage permet de
déterminer la limite séparative entre deux terrains contigus. La limite
est matérialisée par des repères nommés « bornes ». Le bornage assure
la sécurité juridique des propriétaires puisqu’il permet à chacun de
connaître les limites de sa parcelle.

Lors de la vente d’un terrain à bâtir, le bornage estobligatoiresi le
terrain :
– estcompris dans un lotissement ;
– provientd’une division effectuée à l’intérieur d’une zone
d’aménagement concerté (Zac) ou est issu d’un remembrement réalisé
par une association foncière urbaine (Afu).

En conséquence, pour être valable, le compromis de vente portant sur
un terrain à bâtir doit :
– mentionnersi le descriptif du terrain résulte ou non d’un
bornage lorsque la vente porte sur un terrain « en diffus »,
c’est-àdire isolé (il s’agit tout simplement d’un terrain mis en vente,
souvent par un particulier qui décide de s’en séparer) ;
– comporterla mention du descriptif du terrain résultant du
bornage dans les autres cas.

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À savoir
Bien que souhaitable, le bornage n’est jamais obligatoire lors de la vente
d’un terrain « en diffus ».

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