L'immobilier à l'heure du Grenelle

Deloitte

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L'étude rappelle les objectifs du Grenelle et montre que l’apparition du développement durable au coeur des préoccupations « business » des acteurs de l’immobilier impose désormais la mise en place d’outils de pilotage et de reporting.

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Extrait

Financial Services Lettre des Tiré à part du n°16 Services Financiers

L’immobilier à l’heure du Grenelle

Immobilier

Par Julien Rivals, Manager Tél. : [phone] [e-mail]

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Etes-vous prêts pour l’arrivée du développement durable au cœur de votre stratégie ?

Les vingt dernières années ont été celles des pionniers et des démarches volontaires en matière de développement durable. Des certifications ou référentiels sont apparus dans l’immobilier, notamment pour les bâtiments tertiaires (BREEAM, LEED, HQE en France...). Nous entrons aujourd’hui dans une phase de mobilisation généralisée et de modification structurelle des mécanismes de gestion des acteurs de l’immobilier.

Le Grenelle de l’Environnement focalise son attention sur le bâtiment Des débats et textes de loi votés ou encore en discussion issus du Grenelle de l’Environnement, il ressort clairement la priorité donnée au bâtiment. Selon une étude du Ministère de l’Ecologie, 205 des 440 milliards d’investissement prévus entre 2009 et 2020 suite au Grenelle de l’Environnement porteraient sur le bâtiment. Le secteur contribue en effet à 21% des émissions brutes de gaz à effet de serre en France, autant que le transport routier, alors que la cible de réduction de ces gaz est leur division par quatre d’ici 2050. Les objectifs fixés par le Grenelle sont donc ambitieux : • réduction de 38% des consommations d’énergie du parc existant d’ici 2020 (la moyenne actuelle des consommations énergétiques est estimée autour de 2 320 kWh/m /an) ; • règlementation thermique renforcée dans le neuf, 2 passant de 138 kWh/m /an actuellement à la norme « BâtimentBasse Consommation» (BBC) soit 50 2 kWh/m /an fin 2012 applicable dès fin 2010 pour les bâtiments tertiaires et publics.

Le développement durable devient progres- sivement « mainstream » Les acteurs de l’immobilier n’ont pas attendu le Grenelle pour faire du développement durable une préoccupation prioritaire. Notre dernière étude sur les pratiques de développement durable des principales foncières françaises montre clairement l’engagement et la prise de conscience forte des acteurs sur ce sujet. Projets immobiliers écologiques, certifications HQE, Bilans carbone™... de nombreuses actions sont aujourd’hui mises en avant.

Dans quelques cas, ces initiatives s’inscrivent dans une stratégie plus globale et structurée de responsabilité sociale et environnementale de l’entreprise, reposant sur des engagements forts de la direction générale (charte, politique...) et pilotée par une direction dédiée.

Cette mobilisation est de plus en plus plébiscitée par les parties prenantes et surtout les locataires. Une étude récente de l’Agence Régionale de Développement d’Ile- de-France montre l’attente croissante des futurs utilisateurs : l’analyse comparée des taux de pré- commercialisation (placement à utilisateur avant la livraison de l’immeuble) des opérations de bureaux livrables entre 2008 et 2012 met en évidence une meilleure performance des opérations certifiées HQE. Mais les attentes dépassent largement l’éco- construction des bâtiments neufs. L’éco-exploitation, plus centrée sur les préoccupations des entreprises utilisatrices des bâtiments, s’impose peu à peu.

Mesurer le développement durable L’apparition du développement durable au cœur des préoccupations « business » des acteurs de l’immobilier impose désormais la mise en place d’outils de pilotage et de reporting. La « performance durable » de l’entreprise et de ses actifs immobiliers va contribuer de plus en plus à leur valorisation financière. En attendant cette intégration dans le calcul du goodwill, elle permet déjà l’accès aux indices de développement durable et aux fonds dits socialement responsables et donc à l’attractivité de certains investisseurs sensibles aux critères de environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), par définition plus stables.

L’apparition du développement durable au cœur des préoccupations « business »impose désormais la mise en place d’outils de pilotage et de reporting.

Par ailleurs, une démarche de progrès interne sans outil de pilotage et des engagements externes sans preuve est, au mieux, inefficace, au pire, contre-productive. Il ne peut y avoir développement durable sans mesure objective et opposable des performances et des pratiques.

Disposer d’un reporting développement durable fiable Plus d’un tiers des entreprises du SBF120 dispose désormais d’un reporting extra-financier assez abouti pour en demander une revue par un tiers indépendant – dans la quasi-totalité des cas son commissaire aux comptes (voir étude Deloitte). Aucune foncière n’est encore engagée dans une telle vérification externe, signe que les données environnementales ne sont pas aujourd’hui suivies par un système d’information suffisamment rigoureux.

Présence des foncières du SBF120 au sein des principaux indices de développement durable ASPI DJSI DJSI FTSE4Good Eurozone WorldEurope Klépierre OuiOui Oui Oui Unibail-Rodamco NonOui Non Oui Gecina NonNon NonOui Foncières des RégionsNon Non Non Non Icade NonNon Non Non Silic NonNon Non Non Source : Deloitte « Foncières et Développement Durable : Bilan 2008 des enjeux et pratiques »

Tiré à part de la Lettre des Services Financiers n°16

Pourtant, nous sommes convaincus qu’un reporting développement durable fiable deviendra incontournable dans les mois et années à venir. Premièrement, il s’agit de disposer d’une cartographie des actifs gérés suffisamment complète pour mettre en place les démarches de rénovation nécessaires en les priorisant. Mais surtout, il s’agit bien de faire entrer le développement durable au cœur des décisions stratégiques de l’entreprise. Il est aujourd’hui courant de communiquer sur quelques projets exemplaires. Peu d’entreprises disposent d’outils permettant la prise en compte systématique de critères non financiers dans la sélection des projets d’investissement ou la gestion du portefeuille d’actifs immobiliers. Définir ces critères, en respectant des principes de pertinence, faisabilité et fiabilité, constitue déjà un chantier important.

Loin d’une énième disposition technique, la responsabilité sociale et environnementale des acteurs de l’immobilier entre progressivement dans leur stratégie, en réponse à la loi, aux utilisateurs et aux investisseurs. Le développement durable va impacter de manière croissante la valorisation des actifs immobiliers et des entreprises. Il s’agit désormais de faire rentrer le concept dans les processus de gestion pour y donner corps et dépasser les actions ponctuelles de communication.

Deloitte réalise chaque année un état des pratiques de vérification par un tiers indépendant des indicateurs de développement durable au sein du SBF120. Il permet de mesurer l’évolution du niveau d’exigence que se fixent les grandes entreprises françaises en matière de reporting extra-financier. Côté foncières, nous avons comparé fin 2008 les pratiques et tendances au sein de huit acteurs majeurs du secteur.

Pour obtenir ces études, contacter : [e-mail]

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Julien Rivals Manager Tél. : [phone] [e-mail]

Immobilier Laure Silvestre-Siaz Associée Audit Tél. : [phone] [e-mail]

Rédouane Bellefqih Associé Consulting & Risk Services Tél. : [phone] [e-mail]

Brice Chasles Associé Corporate Finance Tél. : [phone] [e-mail]

Achevé de rédiger le 19 mars 2009 Pour toute question / suggestion sur cette publication, merci de contacter le Comité de rédaction (Directeur de la rédaction : José-Luis Garcia, Rédactrice en chef : Caroline Mauran, Rédactrice : Corinne Leseney) à l’adresse suivante : [e-mail]

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