Les tendances du marché du logement en 2011

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Boulogne, le 24 mai 2011 Les tendances du marché du logement en 2011 Contact Presse Promogim Galivel & Associés - Carol Galivel / Pascale Pradère - 01 41 05 02 02 21-23, rue Klock – 92110 Clichy - Fax : [phone] - [e-mail] - 1 - Sommaire Les tendances du marché du logement en 2011 3 1/ Des prix de revient à la hausse 3 à 4 1.1/ Des fonciers rares et chers 3 1.2/ Des réglementations techniques de plus en plus coûteuses 4 1.3/ L’inflation des matières premières 4 1.4/ La multiplication des réglementations de tous ordres 4 2/ Une désolvabilisation de la clientèle 5 2.1/ La hausse des taux d’intérêt 5 2.2/ La baisse des réductions d’impôt octroyées dans 5 le cadre du dispositif « Scellier » 2.2.1/ Les logements non BBC 2.2.2/ Les logements BBC 3/ La baisse de l’offre ...

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• Publié par: mtoledan
• Publié le: 24 juin 2011
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Boulogne, le 24 mai 2011 Les tendances du marché du logement en 2011 Contact Presse Promogim Galivel & Associés  Carol Galivel / Pascale Pradère  01 41 05 02 02 2123, rue Klock – 92110 Clichy  Fax : [phone] [e-mail]  1 

Sommaire Les tendances du marché du logement en 2011 3 1/ Des prix de revient à la hausse 3 à 4 fonciers rares et chers 31.1/ Des  1.2/ Des réglementations techniques de plus en plus coûteuses 4  1.3/ L’inflation des matières premières 4  1.4/ La multiplication des réglementations de tous ordres 4 2/ Une désolvabilisation de la clientèle 5  2.1/ La hausse des taux d’intérêt 5  2.2/ La baisse des réductions d’impôt octroyées dans 5  le cadre du dispositif « Scellier » 2.2.1/ Les logements non BBC  2.2.2/ Les logements BBC 3/ La baisse de l’offre et la difficulté de sa reconstitution 5 à 6 4/ Une demande de logements toujours forte 6  4.1/ Les fondamentaux de la demande 6  4.2/ Une demande importante mais fragile 6 5/ Un cycle de production particulièrement long 7 6/ La contrainte du social 7 7/ L’évolution du marché de 2010 à 2012 7 à 8  7.1/ 2010 : une bonne année, avec des aides au logement 7  au plus haut et des taux de crédit au plus bas  7.2/ 2011 : pas de crise mais moins de ventes 8  7.3/ 2012 8 8/ Quel avenir pour le marché résidentiel ? 8

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Les tendances du marché du logement en 2011 Quels sont aujourd’hui les principaux facteurs qui caractérisent le marché du logement et les perspectives deson évolution : 1/ Des prix de revient à la hausse Après une accalmie à la suite de la crise de 2008, les prix des logements sont de nouveau orientés à la hausse et cette augmentation des prix devrait se poursuivre dans les prochains mois car elle résulte de différents facteurs qui viennent se cumuler pour gonfler les coûts de production ; les plus importants de ces facteurs sont les suivants.  1.1/ Des fonciers rares et chers La mise en place des nouveaux P.L.U. et de la Loi S.R.U. se traduit par une augmentation des coûts et des délais ; en effet, les règles de construction sont le plus souvent plus restrictives et complexes ; quant aux délais, l’interaction avec les S.C.O.T. et les P.L.H. les allongent. Aux surcoûts générés par les contraintes réglementaires, viennent s’ajouter des frais annexes, tels ceux liés à la dépollution des sols ou à des fouilles archéologiques qui viennent « stériliser » des opérations pendant des mois. Il ne s’agit là que de deux exemples parmi de multiples contraintes qui viennent soit augmenter directement les coûts, soit les impacter indirectement en allongeant les délais de montage des programmes. Par ailleurs, les exigences des communes en matière d’intégration de logements sociaux dans les programmes vont croissantes : antérieurement de 20%, ce quota est passé à 30%, voire 40% dans certaines municipalités. Or ces logements sociaux, s’ils coûtent aussi cher à réaliser que les logements libres, sont vendus beaucoup moins cher ; ce qui vient encore augmenter le prix de ces derniers. En outre, de plus en plus de communes imposent, pour les logements libres en accession à la propriété, des pourcentages de logements « familiaux » sans commune mesure avec la capacité d’absorption du marché. Enfin, les autorisations de construire sont de plus en plus longues et difficiles à obtenir et cela va empirer en 2012 du fait de la superposition des règles d’urbanisme. En effet, la Loi « Grenelle 2 » impose aux communes couvertes par un Etablissement Public de Coopération Intercommunale d’élaborer des PLU intercommunaux qui vont introduire de nouvelles exigences ayant trait à l’environnement, à la mixité sociale et aux déplacements ; ces PLU intercommunaux seront opposables aux demandes de permis de construire. Il s’agit d’un vaste et complexe chantier qui va se traduire dans de nombreux cas par des sursis à statuer sur des demandes de permis de construire et qui va générer de nouveaux motifs de recours sur les autorisations de construire.

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1.2/ Des réglementations techniques de plus en plus coûteuses

Les réglementations techniques se multiplient et viennent renchérir les coûts de construction. Nous citerons quatre exemples, pour illustrer ce propos : Le BBC, qui se généralise, se traduit par une hausse du coût de construction au m² habitable de 100 à 150 € hors taxes ; soit +7 à 8% ; Les cahiers des charges de plus en plus contraignants (en matière environnementale, notamment) afférents aux éco quartiers, qui sont devenus le mode d’aménagement privilégié par de nombreuses municipalités, aboutissent à des surcoûts supérieurs à ceux du BBC ; soit 120 à 170 € au m² habitable ; La modification des conditions d’accès des handicapés aux salles d’eau, obligatoire pour tout bâtiment à partir de cette année, est également une cause d’augmentation du prix des logements car elle nécessite un accroissement des surfaces des pièces humides, et par conséquent des m² à construire et à payer en plus, à qualité d’usage égale. Le raccordement de tous les bâtiments au réseau de fibre optique, devenu obligatoire à compter de cette année (l’arrêté de ce décret n’étant toutefois pas encore publié), est également générateur de surcoûts ;

1.3/ L’inflation des matières premières

L’inflation des prix des matières premières et des coûts de l’énergie est actuellement forte et ne peut que se répercuter sur les coûts de construction des logements. Voici quelques exemples de ces hausses, dont Le Moniteur a fait état dans un article paru fin avril dernier : Cuivre +7,31% sur 3 mois ; Aluminium +6,25% sur 3 mois ; Bitume +5,33% sur 3 mois ; Poutrelles d’acier +46,3% sur un an ; Ronds à béton +51,7% sur un an.

1.4/ La multiplication des réglementations de tous ordres

Selon l’adage bien connu : « Les petits ruisseaux font les grandes rivières » ; en l’occurrence, des réglementations ayant trait à divers domaines allant de l’écologie à l’hygiène et à la sécurité, qui ne sont pas en ellesmêmes déterminantes viennent néanmoins renchérir la construction de logements. Il en est ainsi : Des nouvelles règles, d’ailleurs différentes d’une région à l’autre, imposées par l’Inspection du Travail en matière d’installation des échafaudages, de cantonnement des bâtiments de chantier, d’utilisation de montes charges pour les travaux ; Des conditions de plus en plus drastiques de réalisation des opérations de désamiantage, qui impliquent une qualification renforcée des entreprises et des délais complémentaires importants. Des autorisations à obtenir de la part des concessionnaires d’énergie et du manque de réactivité de certains d’entre eux (ERDF, notamment), qui génèrent des retards de chantier.

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2/ Une désolvabilisation de la clientèle Parallèlement à la hausse des prix de revient, on assiste à une désolvalisation de la clientèle, même si elle est relative, par :  2.1/ La hausse des taux d’intérêt Actuellement, les taux fixes moyens hors assurance sont de l’ordre de 4% sur 15 ans et de 4,2% sur 20 ans ; soit un point de plus qu’au printemps 2010. Si en soi ces taux n’ont rien d’exorbitant, chacun sait néanmoins qu’une variation d’un point du taux de crédit a un impact important sur la solvabilité des ménages, notamment des primo accédants dont les mensualités de remboursement ont une élasticité très faible ; sauf à augmenter la durée des prêts, mais des limites semblent être atteintes dans l’utilisation de ce procédé. Pour le moment, le contexte financier est donc clairement moins porteur que l’an passé. Quant à son évolution prévisible, elle ne peut que générer des inquiétudes. En effet, si l’objectif principal de la BCE reste la lutte contre l’inflation, il pourrait s’en suivre de nouvelles hausses de son taux directeur au deuxième semestre, hausses qui se répercuteront partiellement sur les taux longs et viendront encore réduire la solvabilité des prospects.  2.2/ La baisse des réductions d’impôt octroyées dans le cadre  du dispositif « Scellier »  2.2.1/ Les logements non BBC Pour les logements qui ne sont pas réalisés en BBC, l’avantage fiscal octroyé aux investisseurs a considérablement diminué : la réduction d’impôt est passée en 2011 à seulement 13% du montant de l’acquisition. Or, cette décision « couperet » est intervenue sans tenir compte du cycle de production des logements : elle a été annoncée seulement quelques mois avant d’être exécutoire, alors qu’il faut 2 à 3 ans pour monter et adapter des opérations à une nouvelle donne. Quoi qu’il en soit, les logements correspondants étant moins attractifs pour les investisseurs, ils risquent de venir grossir les « rangs » des terminés invendus, dont la proportion était faible jusqu’alors.  2.2.2/ Les logements BBC Même si le «Scellier » est encore un dispositif très favorable à l’investissement locatif, le passage d’un taux de 25% de réduction d’impôt à 22% en 2011 n’est pas neutre ; ce « coup de rabot » venant diminuer la performance financière du placement. 3/ La baisse de l’offre et la difficulté de sa reconstruction « Produire plus pour vendre plus », cette évidence est devenue une nécessité urgente tant l’offre s’est restreinte ces derniers mois. Or, du fait des diverses entraves à la production précédemment évoquées, les opérations sont de plus en plus longues à sortir, alors que des situations de pénurie aigue de logements existent sur des marchés où la demande est soutenue.  5 

C’est notamment le cas en Ile de France où l’offre ne dépasse pas actuellement 5 000 logements (soit un volume faible par rapport à la taille de la région), avec un délai d’écoulement de seulement 5 mois. A ces freins au développement de la production, vient s’ajouter l’augmentation des recours des tiers contre les permis de construire ; selon la F.P.I., ces recours diminuent la production de 10 à 15% et concernent actuellement 10 000 à 12 000 logements. 4/ Une demande de logements toujours forte  4.1/ Les fondamentaux de la demande 345 966 logements ont été mis en chantier en 2010, contre 333 000 en 2009 ; il s’agit donc d’un progrès mais faible et, en tout cas, largement insuffisant par rapport à des besoins annuels estimés à 500 000 logements ; par conséquent, le déficit cumulé de la construction résidentielle s’est encore accru l’année dernière. En effet, la demande est soutenue par de nombreux facteurs dont la croissance démographique, ininterrompue depuis plus de 10 ans. Ainsi, les dernières statistiques publiées par l’INSEE font état d’une population er métropolitaine de 62 134 963 habitants au 1 janvier 2008 ; soit pratiquement 4 000 000 de plus qu’en 1999 et une progression de 6,8%. Par ailleurs, de profondes mutations sociologiques se sont opérées au cours des dernières décennies, et particulièrement la décohabitation des ménages et le vieillissement de la population qui sont venues accroître les besoins quantitatifs de logements. La croissance démographique est donc à l’origine de besoins croissants de logements. Ceci étant, ces besoins ne sont pas uniformément répartis sur le territoire national et la pression de la demande concerne principalement les grandes agglomérations où se concentrent le plus d’emplois. Quant aux besoins qualitatifs, s’ils étaient réels depuis longtemps du fait de l’obsolescence croissante d’une grande partie du parc de logements, ils sont devenus maintenant manifestes à la suite de la mise en place de ratios officiels de performances énergétiques qui permettent d’apprécier le réel écart entre les logements neufs et les biens anciens et, pour ces derniers, d’établir différents niveaux de performances.  4.2/ Une demande importante mais fragile La demande potentielle est importante mais la solvabilité d’un grand nombre de prospects est fragile et n’est rendue possible, pour une partie des candidats à l’acquisition, qu’avec des aides publiques. Les financements se font par conséquent souvent sur le « fil du rasoir » et la modification même minime d’une de leurs composantes aboutit à des retraits de prospects du marché.

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5/ Un cycle de production particulièrement long Entre la signature d’une promesse de vente avec un propriétaire foncier et la livraison des logements construits, le délai est de 3 à 4 ans. Le cycle de production des logements en accession à la propriété est donc particulièrement long, alors que les politiques du logement sont à court terme et changent d’une année à l’autre. Dans ces conditions, les ajustements ne peuvent être que difficiles. 6/ La contrainte du social La généralisation de l’obligation de réaliser des logements sociaux dans la plupart des opérations a pour effet d’augmenter les prix des logements libres (qui subventionnent le plus souvent les produits sociaux) et de diminuer l’attractivité des résidences concernées. 7/ L’évolution du marché de 2010 à 2012  7.1/ 2010 : une bonne année, avec des aides au logement au plus haut  et des taux de crédit au plus bas En 2010, les puissantes mesures d’aide au logement mises en place début 2009 et en particulier le dispositif « Scellier » ont fonctionné à plein régime, dans un contexte de financement des acquisitions se caractérisant par des taux d’intérêt exceptionnellement bas. Par ailleurs, de nouvelles opérations ont été mises sur le marché à des prix plus compétitifs qu’antérieurement. Dans ces conditions favorables, 114 584 ventes brutes ont été enregistrées en 2010, contre 106 300 en 2009 ; soit une hausse de 7,8%. Ce score place l’année 2010 parmi les meilleurs « crus » de la dernière décennie ; le record des ventes ayant été réalisé en 2007, avec 127 206 transactions. Le succès du dispositif « Scellier », déjà manifeste en 2009, s’est encore accru en 2010, avec 72 188 ventes (soit 3 093 ventes supplémentaires par rapport à 2009) et une part de marché de 63% pour les investisseurs. ll faut revenir 20 ans en arrière (à l’époque du « Périssol ») pour retrouver un tel volume de ventes aux investisseurs. Il convient par ailleurs de souligner que les mesures d’aide à l’accession à la propriété (doublement du Prêt à Taux Zéro, TVA à 5,5% dans un rayon de 500 m autour des zones ANRU et Pass Foncier) ont porté leurs fruits, en contribuant à l’augmentation du volume des ventes aux primo accédants, alors que celuici avait baissé en 2009. Ceci étant, malgré la progression des mises en vente, l’offre a fortement baissé en cours d’année. Ainsi, le disponible n’était plus que de 59 039 logements neufs au 31 décembre 2010 (alors qu’il s’établissait à 111 000 logements au 31 décembre 2008) et il faut remonter au début de l’année 2006 pour retrouver un niveau d’offre aussi bas.

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 7.2/ 2011 : pas de crise mais moins de ventes En 2011, le contexte est devenu clairement moins favorable que l’an passé :  le dispositif « Scellier » a été raboté et le PASS Foncier et le PTZ doublé ont été remplacés par un nouveau système ; le nouveau PTZ Plus, qui est en phase de rodage ;  Les taux d’intérêt ont augmenté d’un point ; ce qui conduit inévitablement à la désolvabilisation de certains prospects ;  Les prix de vente sont orientés à la hausse, à cause de l’inflation sur les coûts de production ; L’année a commencé avec un volume d’affaires en baisse sensible au plan national, er er puisque les ventes du 1 trimestre ont été inférieures de 24% à celles du 1 trimestre 2010 ; dans le même temps, l’offre a du mal à se reconstituer. La baisse des ventes a affecté pour l’essentiel le marché des investisseurs, en particulier dans les régions ou celuici était important. Par contre, la demande reste soutenue de la part des prospects achetant pour se loger, en premier ou deuxième achat, et le PTZ Plus contribue à l’amélioration de la solvabilité des primo accédants. Dans ces conditions, les proportions entre acquéreurs de résidences principales et er investisseurs se sont inversées. Ainsi, pour le 1 quadrimestre 2011, chez Promogim, la part des investisseurs est passée de 53% en 2010 à 29% en 2011 ; concernant Franco Suisse, les ratios correspondants sont de 60% en 2010 et de 33% en 2011. Les fondamentaux du marché étant sains, avec des besoins en logements qui n’ont pas faibli, une crise n’est pas à l’ordre du jour. Par contre, une baisse de 5 à 10% des ventes par rapport à 2010 paraît probable.  7.3/ 2012 Les perspectives pour 2012 sont déjà écrites dans l’actualité, en particulier :  Des prix en hausse ;  Un pouvoir d’achat logement en baisse ;  Des aides au logement en baisse ;  Une offre potentiellement en hausse avec un effet de rattrapage. Par conséquent, si aucun élément ne vient inverser la tendance, les ventes devraient continuer de baisser en 2012. 8/ Quel avenir pour le marché résidentiel ? A la veille d’une année d’élection présidentielle et à l’heure des premiers bilans, il est frappant de constater que la crise du logement, chronique depuis plus de 50 ans, perdure. De plus, le gisement considérable d’emplois et de valeur ajoutée de ce marché reste sous exploité. Pour inverser cette tendance et faire en sorte que le marché du logement devienne une chance pour la France, il faudrait :  Augmenter la constructibilité des terrains et l’offre foncière, tout en rendant l’obtention des autorisations de construire plus simples ;  Arrêter de réglementer pour exiger toujours plus de performances dans tous les domaines et engendrer toujours plus de coûts ;  Donner plus de liberté d’intervention aux maîtres d’ouvrage sur le marché et faciliter leurs initiatives, plutôt que de les entraver. Ces orientations ne sont pas nouvelles mais force est de constater qu’elles vont à contre courant des évolutions en cours.

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