La souplesse contractuelle du bail à réhabilitation en Russie et en Ukraine - article ; n°3 ; vol.49, pg 559-574

Lamethe

Description

Revue internationale de droit comparé - Année 1997 - Volume 49 - Numéro 3 - Pages 559-574
16 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

Sujets

• juridique
• service juridique
• Droit et juridique

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• Publié par: Revue-internationale-de-droit-compare
• Publié le: 01 janvier 1997
• Nombre de lectures: 76
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 1 Mo

Extrait

M. Didier Lamèthe
La souplesse contractuelle du bail à réhabilitation en Russie et
en Ukraine
In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 49 N°3, Juillet-septembre 1997. pp. 559-574.
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Lamèthe Didier. La souplesse contractuelle du bail à réhabilitation en Russie et en Ukraine. In: Revue internationale de droit
comparé. Vol. 49 N°3, Juillet-septembre 1997. pp. 559-574.
doi : 10.3406/ridc.1997.5455
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/ridc_0035-3337_1997_num_49_3_5455R.I.D.C. 3-1997
LA SOUPLESSE CONTRACTUELLE
DU BAIL A RÉHABILITATION
EN RUSSIE ET EN UKRAINE
Didier LAMÈTHE *
// aurait fallu, en somme, traiter la réalité
documentaire comme une fiction.
Jorge SEMPRUN
(L'écriture ou la vie)
1. Au début des années 1990, de nombreuses entreprises européennes
ou nord- américaines souhaitaient bénéficier de l'ouverture offerte par les
pays d'Europe Orientale, en particulier la Russie et l'Ukraine, pour tenter
de s'y implanter ou y renforcer leur position. En conséquence, ces entrepri
ses recherchèrent à Moscou et à Kiev des bâtiments bien situés au centre
de ces villes et remplissant des conditions rendant envisageable leur utilisa
tion en bureaux. Dans ces deux villes souffrant à la fois d'une très forte
dégradation de leur parc immobilier et d'une pénurie d'immeubles de
bureaux neufs, due notamment à des constructions arrêtées depuis de
très nombreuses années pour des raisons essentiellement financières, les
immeubles répondant aux exigences occidentales demeuraient rares et les
loyers payables en devises pour de tels immeubles dépassaient souvent
les montants pratiqués dans les capitales les plus recherchées de l'Europe
Occidentale. Le montant des loyers, payables en devises, pratiqués en
Russie ou en Ukraine s'expliquait en raison de l'intervention obligatoire
d'organismes d'État en qualité de loueurs officiels aux entreprises étrangè
res l.
2. Devait être construite une passerelle juridique entre des propriétaide bâtiments, au passé parfois prestigieux, mal utilisés ou à l'état
* Chef du Service juridique de la Direction internationale d'Électricité de France,
Secrétaire 1 Un Général secteur « du libre Centre » de Français location de d'immeubles Droit Comparé, de bureaux Coordinateur s'est du développé Colloque. depuis,
mais cela n'a pas entraîné pour autant la réduction des loyers. 560 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARE 3-1997
d'abandon plus ou moins complet, parfois proches de la démolition, et
des entreprises occidentales ayant débusqué des bâtiments de ce type ou
ayant reçu des propositions de contribution à des travaux. Il fallait donc
trouver et proposer une formule susceptible d'intéresser les propriétaires
moscovites et kiéviens, en rendant attractive une opération avec eux. Dans
ce contexte, le bail à réhabilitation 2 constituait une piste à explorer.
un tel contrat, le partenaire occidental s'engage à entreprendre des travaux
de réhabilitation de l'immeuble concerné et, en contrepartie, dispose du
droit d'occuper, le cas échéant, à titre gratuit, pendant la durée du bail,
tout ou partie de réhabilité. Dans cette logique, le partenaire
occidental s'oblige, au moment de l'expiration du bail, à abandonner, sans
aucune indemnité, au propriétaire du bâtiment, la propriété de la totalité
des travaux et aménagements réalisés. Bien entendu, avant de s'engager
vis-à-vis du propriétaire de l'immeuble, le partenaire occidental doit définir
les travaux à réaliser, vérifier leur faisabilité et déterminer leur montant
prévisionnel. Qu'une redevance d'occupation ait été ou non prévue, la
donnée financière fondamentale oblige à trouver un investissement maîtri
sable et inférieur au coût de location d'un local situé dans un immeuble
répondant déjà ou presque aux normes occidentales. Comme un voyageur
se déplaçant entouré d'une coquille indiscernable, l'occidental recherche
à l'étranger, comme s'il s'agissait d'une donnée vitale, un environnement
intérieur et un décor rassurant auxquels il est habitué et auxquels il ne
veut pas se soustraire. Dans une négociation avec un partenaire local,
cette tendance peut se révéler comme constituant une faiblesse que ce
partenaire saura, à l'occasion, utiliser.
3. Alors que les partenaires russes et ukrainiens connaissent souvent
la logique du bail à construction, au point pour les Russes de proposer
un contrat-type de bail à la logique du bail à réhabilitation
est difficile à faire comprendre et accepter par les partenaires russes ou
ukrainiens. D'un point de vue linguistique, les partenaires russes ou ukrai
niens préfèrent, dès lors qu'ils l'admettent, avoir recours à des concepts
généraux, ne mentionnant pas le concept de « bail », tels que : contrat
de coopération, contrat d'occupation de locaux, contrat de réhabilitation
de locaux, car pour eux, il ne s'agit nullement d'un véritable bail.
Deux données de fait méritent d'être précisées, afin de mieux com
prendre les freins éventuels aux baux à réhabilitation dans les pays exami-
2 La notion de bail à réhabilitation est peu connue du droit français, même si le Code
de la construction et de l'habitation, intégrant les dispositions de la loi du 31 mai 1990,
lui consacre certains de ses articles. Par bail à réhabilitation, l'article L. 252-1 entend « le
contrat par lequel soit un organisme d'habitation à loyer modéré, soit une société d'économie
mixte dont l'objet est de construire ou de donner à bail des logements, soit une collectivité
territoriale, soit un organisme dont l'un des objets est de contribuer au logement des personnes
défavorisées et agréé à cette fin par le représentant de l'État dans le département, s'engage
à réaliser dans un délai déterminé des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur
et à le conserver en bon état d'entretien et de réparations de toute nature en vue de louer
cet immeuble à usage d'habitation pendant la durée du bail ». Pour une analyse plus complète
du bail à réhabilitation régi par le Code de la construction et de l'habitation, v. Dictionnaire
permanent construction, t. III, Bail à réhabilitation, G. VERMELLE, Encyclopédie DALLOZ-
/Civil, Bail à réhabilitation. LA SOUPLESSE CONTRACTUELLE DU BAIL A REHABILITATION 561
nés, En premier lieu, il y a lieu de souligner que les entreprises occidentales
partageaient souvent, au moment de leur arrivée à Moscou ou à Kiev,
des bureaux avec une autre entreprise occidentale travaillant dans 1' import-
export au sens le plus large et bénéficiant d'une accréditation officielle,
longue à obtenir. Ainsi, les entreprises sous-louant officieusement à un
tiers se trouvaient-elles un peu prises en otage, tant qu'elles ne bénéficiaient
pas de l'accréditation. La conclusion d'un bail à réhabilitation nécessitait
donc l'obtention préalable d'une accréditation. En second lieu, il existait
à Moscou ou à Kiev un climat de bataille juridique immobilière plus ou
moins larvée et plus visible à Kiev, entre le Gouvernement ou le Parlement,
un conseiller du Président de la République et un conseiller du maire de
la capitale, ce qui accentuait le climat d'incertitude juridique. Dans un
tel contexte, il ne suffit pas de connaître le droit à un certain moment.
Il faut avoir des informateurs qui vont prédire le droit dans six mois, en
fonction de la connaissance des pouvoirs respectifs entre les protagonistes
et du degré du maintien à terme des rapports de force.
4. Cette étude tient compte de mon expérience personnelle issue de
la rédaction, mais surtout de la négociation avec des partenaires russes
ou ukrainiens pour aboutir à des baux à réhabilitation, certaines négociat
ions s'étant soldées par des incompréhensions, d'autres ayant heureuse
ment abouti. Et si la logique mise en œuvre a pu servir ultérieurement
de modèle à d'autres entreprises occidentales, cela s'explique essentiell
ement par les éche