Connaître les besoins locaux en logements : guide méthodologique.

Caisse Des Dépôts Et Consignations, Groupe D'Etudes Et De Recherche En Urbanisme, Direction Generale De L'Urbanisme De L'Habitat Et De La Construction

Description

Ce guide propose tout d'abord un rappel des concepts de base (définitions des besoins en logements, passage des besoins quantitatifs à la demande qualitative, ajustements entre offre et demande sur un marché, définitions des ménages et des revenus), puis décompose l'approche des besoins (construire, démolir ou améliorer), en délimitant et en caractérisant les aires de marché, en déterminant si tous les ménages sont bien logés, en identifiant la demande potentielle et sous contrainte du marché.
Paris. http://temis.documentation.developpement-durable.gouv.fr/document.xsp?id=Temis-0053642

Sujets

• Logement
• Ménage
• Prospective
• Revenu

Informations

• Publié par: temis-developpement-durable
• Publié le: 01 janvier 2003
• Nombre de lectures: 53
• Licence : En savoir +
  Paternité, pas d'utilisation commerciale, partage des conditions initiales à l'identique
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 1 Mo

Extrait

                                

               

                                 

 

          DGUHC/CDC / Geru Décembre 2003            

 

 

 

 

 

 

Connaître

les besoins locaux

 

 

en logements

Guide méthodologique

 

 

 

SOMMAIRE

1   - INTRODUCTION........................................................................................................................................ 5  

1.1.1   R APPEL DE LA COMMANDE ......................................................................................................... 5   1.1.2   L' OBJECTIF DE CE GUIDE EST A LA FOIS MODESTE ET AMBITIEUX . ............................................. 5   1.1.3   I L N ' EXISTE PAS DE METHODE UNIQUE ... ..................................................................................... 7   1.1.4   O RGANISATION DU " GUIDE "........................................................................................................ 7  

2   - LES CONCEPTS ......................................................................................................................................... 9  

2.1   Q UELS BESOINS EN LOGEMENTS  9? ...............................................................................................   2.1.1   U N CONCEPT DE BESOINS EN LOGEMENTS HISTORIQUEMENT MARQUE ? ................................... 9   2.1.2   L ES BESOINS SE DEFINISSENT PAR REFERENCE A UNE NORME  9... .................................................   2.1.3   D ES CRITERES DE POLITIQUES DU LOGEMENT ........................................................................... 10   2.2   DES BESOINS QUANTITATIFS A LA DEMANDE QUALITATIVE .................................................... 10   2.2.1   D ES BESOINS A LA " DEMANDE POTENTIELLE "... ....................................................................... 10   2.2.2   ... A LA DEMANDE SOLVABLE ... .................................................................................................. 10   2.3   ENTRE OFFRE ET DEMANDE SUR UN MARCHEAJUSTEMENTS .................................................. 11   2.3.1   F LUX D ' OFFRE ET FLUX DE DEMANDES ..................................................................................... 11   2.3.2   D ES EFFETS LOCAUX DE MARCHE ............................................................................................. 11   2.3.3   D EMANDE SATISFAITE , DEMANDE INSATISFAITE ...................................................................... 11   2.3.4   U NE DEMANDE POTENTIELLE NEGATIVE PEUT COEXISTER AVEC UNE DEMANDE POSITIVE ..... 12   2.4   QUELS MENAGES ? ...................................................................................................................... 12   2.4.1   L' EQUIVALENCE ENTRE UN MENAGE ET UN LOGEMENT ............................................................ 12   2.4.2   U NE DEFINITION " ECONOMIQUE " DU MENAGE .......................................................................... 13   2.4.3   D ES MENAGES PRIVES AUX MENAGES COLLECTIFS ................................................................... 13  

3   - CONSTRUIRE, AMELIORER, DEMOLIR ?........................................................................................ 14  

3.1   TOUT LE MONDE EST - IL BIEN LOGE ? ........................................................................................ 14   3.2   Q UELLE SERA LA DEMANDE FUTURE EN LOGEMENTS ?........................................................... 14   3.3   LA PRISE EN COMPTE DU MARCHE ............................................................................................. 15   4   - TOUS LES MENAGES SONT-ILS BIEN LOGES ? ............................................................................. 18    

4.1   T OUS LES LOGEMENTS SONT - ILS AUX NORMES ? ..................................................................... 19   4.1.1   L A REFERENCE AU CONFORT NORMATIF . .................................................................................. 19   4.1.2   L A NORME D ' ADEQUATION DE LA TAILLE DU LOGEMENT A CELLE DU MENAGE QUI L ' OCCUPE 20   4.1.3   L A NORME DE TAUX D ' EFFORT .................................................................................................. 20   4.1.4   U NE TYPOLOGIE DES MENAGES EN FONCTION DE LEURS BESOINS NORMATIFS ........................ 21   4.1.5   E FFET DE LA DECOHABITATION ................................................................................................ 21   4.1.6   L E CHOIX DE SEUILS POUR DEFINIR LES BESOINS BRUTS .......................................................... 21   4.1.7   D ES BESOINS BRUTS AUX BESOINS NETS RESIDUELS ................................................................ 22   4.1.8   R EPRODUCTIBILITE DE LA METHODE ........................................................................................ 22   4.1.9   Q UELLES SOURCES LOCALES COMPLEMENTAIRES ? ................................................................. 23   4.2   QUE DEMOLIR , QUE RECYCLER ?............................................................................................... 23   4.2.1   U NE APPROCHE QUALITE NATIONALE ....................................................................................... 23   4.2.2   R EPERAGE DES IMMEUBLES EN MAUVAIS ETAT A OCCUPATION TRES SOCIALE ....................... 24  

Besoins locaux en logements

1

 

4.2.3   E TAT DU BATI ET SATURNISME ................................................................................................. 25   4.3   L' OPINION DES HABITANTS : DESORDRES ET TRAVAUX REALISES .......................................... 26   4.3.1   U NE EXPLOITATION INFRA - REGIONALE DE L 'ENL.................................................................... 26   4.3.2   U NE REINTERPRETATION DES RESULTATS AU NIVEAU LOCAL FIN ............................................ 26   4.4   C OMMENT PROCEDER SANS ENQUETE SUR LE TERRAIN ? ....................................................... 27   4.4.1   U N TABLEAU DE BORD DE L ' HABITAT PRIVE ............................................................................. 27   4.4.2   U NE BASE DE DONNEES SUR LES COUTS DE TRAVAUX .............................................................. 28   4.5   P ANORAMA DES APPROCHES " RATTRAPAGE ".......................................................................... 28  

5   - QUELLE DEMANDE POTENTIELLE EN LOGEMENTS ?.............................................................. 30  

5.1   F ORMULER DES HYPOTHESES D ' EVOLUTION DU NOMBRE DE MENAGES ................................ 30   5.1.1   L' EVOLUTION DES MENAGES HORS EFFETS DE MIGRATIONS ..................................................... 31   5.1.2   L' IMPACT FORT DES MIGRATIONS .............................................................................................. 32   5.1.3   M ODELISER POUR EXPLIQUER LES MIGRATIONS ....................................................................... 36   5.2   QUELS TERRITOIRES D ' ANALYSE PERTINENTS ?....................................................................... 40   5.2.1   T YPOLOGIES DE CROISSANCE COMBINANT SOLDE NATUREL ET SOLDE MIGRATOIRE .............. 40   5.2.2   D YNAMIQUES ECONOMIQUES ET COMPORTEMENTS HOMOGENES ............................................ 40   5.2.3   U NE TYPOLOGIE DES AIRES URBAINES ...................................................................................... 41   5.3   DES PROJECTIONS DE MENAGES ................................................................................................ 42   5.3.1   L ES METHODES PASSANT PAR DES PROJECTIONS DE POPULATION ............................................ 42   5.3.2   D ES METHODES PROJETANT D ' EMBLEE DES MENAGES .............................................................. 48   5.3.3   D ES PROJECTIONS DIRECTES DE LOGEMENTS ............................................................................ 49   5.4   QUELLE SEGMENTATION DE LA DEMANDE POTENTIELLE ?..................................................... 50   5.4.1   D ES SEGMENTATIONS MULTICRITERES PAR APPLICATION DE TAUX ......................................... 51   5.4.2   S EGMENTATIONS SUCCESSIVES EMBOITEES DE LA DEMANDE POTENTIELLE ............................ 54   5.4.3   L E SUIVI DU COMPORTEMENT DES GENERATIONS ..................................................................... 60   5.5   R ENOUVELLEMENT DU PARC EXISTANT : L ' APPORT DE FILOCOM .......................................... 64   5.5.1   L E RENOUVELLEMENT : UN SOLDE  64? .........................................................................................   5.5.2   L' ESTIMATION DU RENOUVELLEMENT PAR L 'INSEE : L ' ENQUETE E MPLOI ............................. 66   5.5.3   L E SUIVI DU RENOUVELLEMENT PAR FILOCOM...................................................................... 67   5.5.4   D' AUTRES EFFETS A PRENDRE EN COMPTE ................................................................................ 69   5.6   L ES BESOINS ET DEMANDES COMPLEMENTAIRES .................................................................... 70   5.6.1   V ACANCE DE FLUIDITE , VACANCE D ' OBSOLESCENCE ............................................................... 70   5.6.2   L A DEMANDE EN RESIDENCES SECONDAIRES OU LOGEMENTS OCCASIONNELS ........................ 72   5.7   L A SOMME DES BESOINS ET DEMANDES POSITIFS SECTORIELS ............................................... 73  

6   LA DEMANDE SOUS CONTRAINTE DU MARCHE ......................................................................... 75-  

6.1   C OMMENT CARACTERISER UN MARCHE ? ................................................................................ 77   6.1.1   Q UEL TYPE DE MARCHE ?.......................................................................................................... 77   6.1.2   L E SUIVI DU MARCHE LOCATIF PRIVE ....................................................................................... 78   6.1.3   U N REPERAGE DES ZONES TENDUES .......................................................................................... 79   6.1.4   U NE TYPOLOGIE DES MARCHES DU LOGEMENT ........................................................................ 80   6.2   FONCTIONNEMENT DES MARCHES LOCAUX DU LOGEMENT .................................................... 82   6.2.1   U NE STRATEGIE D ' OBSERVATION D ' UN SYSTEME COMPLET ...................................................... 82   6.2.2   L ES PROFILS D ' OCCUPATION DES DIFFERENTS PARCS LOCALISES ............................................. 83   6.2.3   L' ACCESSIBILITE FINANCIERE DES DIFFERENTS SEGMENTS DE PARC LOCALISES ..................... 85   6.3   MODELISATION PROSPECTIVE DU FONCTIONNEMENT DU MARCHE DU LOGEMENT .............. 86   6.3.1   S IMULATION A COURT TERME DES EFFETS D ' UNE INTERVENTION SUR UN SEGMENT DE L ' OFFRE .  ................................................................................................................................................... 86   6.3.2   U N MODELE F LUX / STOCK A COURT TERME .............................................................................. 90   6.3.3   U N MODELE F LUX / STOCK A LONG TERME ............................................................................... 91  

2 Connaître les besoins locaux en logements          Page  

DGUHC/CDC

6.3.4   L E PLUS PROCHE DE SOCRATES : LE MODELE A COURT TERME SINMALO (1970) .............. 94   6.3.5   L' TERME DES BESOINS NORMATIFS NON SATISFAITSEVALUATION DYNAMIQUE A LONG ........ 96   6.4   LES APPROCHES PARTIELLES DU MARCHE DU LOGEMENT ...................................................... 99   6.4.1   A JUSTEMENTS ENTRE OFFRE ET DEMANDE DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX A MOYEN TERME ................................................................9.9................................................ ..................................   6.4.2   L A DEFINITION D ' UNE NORME D ' INSOLVABILITE ..................................................................... 100   6.4.3   U NE APPROCHE A COURT TERME DE COUPLES " CIBLES - PRODUITS " 101   ....................................... 6.4.4   L ES CONDITIONS DE CREATION D ' UNE OFFRE SUR LE MARCHE ............................................... 105   6.4.5   A CCESSION A LA PROPRIETE : CENTRER LES INVESTIGATIONS SUR LES MENAGES CIBLES ..... 107   6.4.6   M OBILITE RESIDENTIELLE ET EFFETS DE VALORISATION / ROLATASIVEDNIO ........................ 108   6.4.7   L A GESTION DE LA DECROISSANCE ......................................................................................... 112                 REMERCIEMENTS  à faire (projet GERU)                                                              

Connaître les besoins locaux en logements          Page  3  

DGUHC/CDC

  PRESENTATION FICHES + FICHES (liens hypertexte) bibliographie glossaire, mots cles contacts  

Connaître les besoins locaux en logements          Page  4  

DGUHC/CDC

 

     

1.1.1

1 - INTRODUCTION

Rappel de la commande

  La commande passée en fin 2001 avait pour objet de réaliser un guide méthodologique de la connaissance des besoins en logements.   La mission devait se dérouler en trois phases :   Un état des lieux Dresser un état des lieux des méthodes et modèles locaux et nationaux de connaissance des besoins en logements français et étrangers.   Il était demandé de stabiliser le concept de besoins en logements (chapitre 2), et d'analyser l'évolution des différentes approches. Une typologie des modèles et méthodes selon leurs finalités devait permettre d'orienter les approches locales, en signalant leurs lacunes éventuelles. Cette étude devait reposer sur une recherche bibliographique, des enquêtes auprès des acteurs du logements, l'activation des réseaux (DDE, DRE, agences d'urbanisme) pour faire remonter les études qui leur paraissaient les plus intéressantes et signaler leurs limites, le repérage des acteurs concernés.   Une évaluation des méthodes et outils Il était demandé d'évaluer les méthodes et modèles selon une grille de critères élaborée avec le comité de pilotage. Cette évaluation devait prendre en compte aussi bien l'intérêt scientifique de la méthode, que son intérêt stratégique apprécié du point de vue des commanditaires (élus et services) et selon que les outils utilisent l'information existante ou qu'ils nécessitent de créer l'information. Elle devait enfin dégager le parti qu'il était possible de tirer de méthodes nationales pour les appliquer au niveau local, tant du point de vue méthodologique que des résultats de référence, et vice-versa.   Les méthodes et modèles anciens ne devaient pas pour autant être négligés : quels enseignements en tirer, quelle réactivation possible et sous quelles conditions ?   L'évaluation de ces différentes méthodes et modèles devait se faire avec le comité de pilotage.   Un guide opérationnel Les travaux devaient s'achever par la rédaction d'un guide opérationnel. Ce guide devait comprendre

Connaître les besoins locaux en logements          Page  5  

une partie théorique sur le concept de besoins en logement et l'évolution des différentes approches, une palette de méthodes et méthodes types répondant aux différentes questions sur les besoins en logement sous formes de fiches pédagogiques et opérationnelles, un glossaire et une bibliographie. Le maquettage, la conception graphique du guide, et la mise sous internet et intranet du Ministère était à la charge du Ministère.   1.1.2 L'objectif de ce guide est à la fois modeste et ambitieux.   Ce document ne prétend pas à l'exhaustivité Les méthodes expertisées ont été proposées par les acteurs de terrain (DDE, DRE, communes, communautés urbaines). Elles ont toutes été utilisées et/ou le sont encore pour la plupart d'entre elles. L'opinion des utilisateurs a été essentielle pour cerner les apports et les limites de chacune des approches.   Le déroulement des travaux L'approche s'est déroulée par grands thèmes : évaluation des besoins de rattrapage pour insuffisance de qualité des logements, méthodes d'évaluation des besoins en logements pratiquées localement, approches de la demande solvable, modélisation du fonctionnement du marché du logement, en confrontant les approches françaises et étrangères (Allemagne,Pays-Bas).   Un lien entre connaissance et action L'expertise a reposé sur une analyse préalable des méthodes et modèles par thèmes, des résultats obtenus à travers les études locales publiées. Cette première investigation a été suivie d'une rencontre sur le ou les sites d'application avec les principaux commanditaires et/ou utilisateurs concernés (services déconcentrés : DRE et DDE, communes, agences d'urbanisme). Des compléments d'information et des éclaircissements sur certains points ont été apportés par les concepteurs. Ce croisement des points de vue permettait d'apprécier la manière dont ces méthodes étaient mises en oeuvre et appropriées au niveau local, les difficultés rencontrées, ce qu'en pensaient les utilisateurs, l'aide apportée à leurs décisions (programmation de nouveaux logements, politiques locales de l'habitat), les suites données et les résultats de leur application.  

DGUHC/CDC

Quelques compléments d'études ont été réalisés pour tester certaines méthodes (utilisation de simulations Omphale en Picardie, avec le modèle rénové). Des recherches bibliographiques complémentaires sur ces sujets ont permis de compléter ces approches.   Le choix des sites à l'étranger Parmi les pays étrangers retenus pour cette approche, deux ont semblé proches des problématiques françaises tout en ayant des démarches réputées innovantes : l'Allemagne et les Pays-Bas. Plusieurs sites locaux ont été retenus afin de cerner les modes d'approche utilisés dans des contextes différents : En Allemagne, trois sites ont été étudiés: le site de Munich (1,4 Million d'habitants) a été retenu, dont la problématique de réponse aux besoins en logements se situait dans un contexte de forte tension sur le marché local et de déficit d'offre à bon marché. A l'opposé, la ville de Dortmund (près de 600.000 habitants) développait des méthodes d'approche destinées à faire face à des pertes de population et gérer la décroissance. Le Land de Rhénanie du Nord - Westphalie (18 millions d'habitants) se centrait pour sa part sur des méthodes lui permettant d'arbitrer les aides entre les différentes grandes villes et arrondissements. Aux Pays-Bas (16 millions d'habitants), l'étude a porté sur des modèles nationaux, déclinés à différentes échelles régionales et locales, reposant sur des données d'enquêtes nationales régulières (Qualité des logements d'une part, Besoins en logements d'autre part) : les résultats de ces modélisations orientent depuis plusieurs années les politiques du logement tant au niveau national que local. Trois sites complémentaires ont été retenus afin de comprendre comment ces modèles permettaient de répondre aux attentes locales, et quels autres modèles étaient utilisés : la province de Zuid-Holland (3,3 millions d'habitants), et deux villes de cette province situées dans la "Randstad" : La Haye (440.000 habitants) ainsi qu'une ville moyenne de type ville nouvelle (100.000 habitants), aujourd'hui confrontée au problème de son développement ultérieur.   Un travail collectif avec le comité de pilotage Le bilan des méthodes et outils concernant chaque thème abordé a été exposé lors de réunions de présentation au comité de pilotage (une journée entière le plus souvent) qui se sont tenues en 2002 et en 2003, auxquelles étaient conviés les services de l'Etat. La plupart de ces présentations ont été faites en présence des commanditaires et assurées par leurs concepteurs, qui ont bien voulu consacrer du temps à l'exposé et répondre aux questions préparées par le GERU en charge de la collecte et de l'analyse de ces différentes méthodes. Ces exposés ont été suivis

Connaître les besoins locaux en logements          Page  6  

de discussions et de débats qui ont permis d'enrichir les apports.   A chaque étape, les résultats des travaux d'analyse, ainsi que des réactions et débats lors de la présentation au comité de pilotage, ont fait l'objet de la diffusion d'un compte rendu détaillé et d'une synthèse, dont l'objectif était de finaliser chaque phase d'étude et de la valider ou la compléter, tout en permettant aux services de l'Etat de disposer d'un bilan utilisable sans attendre la rédaction finale du guide. Des fiches provisoires des méthodes et des schémas simplifiés de déroulement ont été produites en même temps. Ces fiches ont été refondues en tenant compte des observations, et figurent en annexe opérationnelle de ce guide.   Compte tenu de l'importance de la documentation accumulée sur les sites étrangers, et de l'intérêt de les faire connaître auprès de ceux qui s'y intéressaient, des rapports spécifiques avec leurs annexes ont été diffusés après présentation des méthodes (co-financement de la CDC). Ces approches par pays se composent d'un rapport final synthétisant le contexte, les sources de données, les problématiques locales et les méthodes développées, en mettant en évidence leurs apports, leurs limites et leurs conditions de reproductibilité en France. Les annexes étrangères reprennent en détail les questionnaires traduits des enquêtes locales réalisées et leur utilisation dans les modèles, et détaillent les différentes méthodes examinées, en signalant leurs sources et la littérature complémentaire, les différents contacts utiles pour aller plus loin.   Un potentiel sous-exploité L'une des surprises de l'étude a été de constater la grande variété et la richesse des approches locales, nationales et étrangères : selon l'échelle géographique ou temporelle, les enjeux et les sources de données mobilisées, un ensemble de méthodes plus ou moins affinées a été développé dont beaucoup restent méconnues. Cette confrontation de méthodes et d'approches a montré également que des modèles complexes de fonctionnement du marché du logement comme SMALA et SINMALO (EPURES), modèles qui ont cessé de fonctionner dans les années 1980, continent à être utilisés par nos voisins (PRIMOS, SOCRATES aux Pays-Bas). D'autres méthodes étrangères de macrosimulation de l'évolution des ménages montrent que certaines avancées françaises s'inscrivent dans un courant international et peuvent contribuer à renouveler les méthodes d'approche "classiques".   Ce guide est la finalisation d'un travail collectif qui s'est élaboré en continuelle confrontation avec la réalité de terrain.

DGUHC/CDC

Le public destinataire Le public destinataire est varié : ce guide s'adresse en premier lieu aux acteurs locaux aux prises avec la nécessité d'orienter les politiques de l'habitat et du logement. Les financeurs (les services déconcentrés de l'Etat : DRE, DDE), les concepteurs des politiques locales (les agences d'urbanisme locales, les services techniques des communes, les bureaux d'étude en charge des études d'évaluation des besoins locaux en logement), les responsables des décisions prises en matière de développement du logement (les élus, les bailleurs sociaux).   1.1.3 Il n'existe pas de méthode unique ...   L'ambition de proposer une méthode unique déclinable tant au niveau local que national ne peut, en l'état actuel des données disponibles, se concrétiser. Plus modestement, ce guide proposera différentes méthodes simples ou complexes, dont la mobilisation dépendra de plusieurs critères : Les objectifs de l'étude : un cadrage global, des résultats affinés par type de logements, la prise en compte du marché local pour mieux cibler le rôle des politiques publiques. Les enjeux locaux : la zone d'étude est-elle soumise à de fortes tensions, bénéficiant de dynamiques d'évolution de l'emploi et de population positives ou est-elle en décroissance continue, stagne-t-elle ? L'échelle géographique d'observation : l'étude concerne-t-elle une commune, une agglomération, une aire de marché, un département, une région ? L'échelle temporelle : approche à court terme, perspectives à moyen terme (5 ans) ou à long terme (10 ans et plus).  Les sources de données disponibles : les  données du recensement de la population de l'INSEE, le fichier FILOCOM (fichiers fiscaux), l'enquête nationale logement, des enquêtes spécifiques dont les enquêtes de mobilité résidentielle, Les moyens financiers à y consacrer.   Une approche globale à tous niveaux d'étude Quelques constantes reviennent dans l'approche de la connaissance des besoins locaux en logements : l'importance de ne pas traiter isolément un problème particulier mais de le resituer dans le système que constitue un marché local du logement, dont les différents segments de parc de logement sont en interaction permanente.   Cette remarque vaut autant pour du logement libre que pour des logements locatifs sociaux : même le logement social est soumis aux effets de l'équilibre local du marché du logement.

7 Connaître les besoins locaux en logements          Page  

Programmer des logements sociaux alors que la demande n'est pas suffisante, ou que d'autres segments de marché peuvent y répondre, risque d'avoir pour conséquence la désaffectation des segments de parc les moins valorisés.   En second lieu, la solution la meilleure à des besoins identifiés n'est pas nécessairement de construire des logements neufs pour répondre directement à ces besoins. Le stock existant peut partiellement ou totalement apporter des solutions, se serait-ce que par les transformations permanentes qu'il subit et les libérations d'offre de logement par les ménages qui sortent du marché local (par émigration, par décès, par départ en structure collective). De plus, les effets de déménagements en chaîne montrent qu'il peut être parfois plus intéressant d'agir indirectement : développer un autre type de segment peut libérer les logements qui correspondent à ces besoins ou cette demande expressément formulée.   L'objectif de la démarche de connaissance des besoins locaux en logement est de répondre à plusieurs enjeux complémentaires : permettre aux ménages de rester dans leur logement en leur assurant un logement confortable et accessible financièrement, assurer un logement aux nouveaux ménages qui accèdent à un logement autonome, permettre aux ménages qui le désirent d'en changer en répondant à leurs attentes (type, taille, statut d'occupation) et à leur solvabilité.   1.1.4 Organisation du "guide"   Ce guide est composé de plusieurs éléments emboîtés qui seront mobilisés ou non en fonction de l'apport des différentes méthodes et modèles aux questionnements locaux: Après un rappel des concepts de base (chapitre 2), le corps du guide présente les principaux questionnements autour d'un fil conducteur (chapitre 3) qui suit le déroulement logique de l'approche des besoins locaux en logement : le repérage des manques actuels quelle que soit l'évolution à attendre du nombre et du type de ménages (chapitre 4), l'estimation de la demande potentielle à venir en volume, selon ses différents modes de segmentation (statut d'occupation, type et taille de logements) (chapitre 5). Enfin, la prise en compte du marché dans lequel ces besoins de base et cette demande potentielle s'inscriront (chapitre 6). A chaque étape de cette progression, seront présentés les principaux questionnements ainsi que les méthodes disponibles permettant d'y répondre partiellement ou complètement, au niveau géographique ou temporel souhaité.

DGUHC/CDC

Pour ne pas alourdir le guide, le lecteur est renvoyé à des fiches correspondant à une sélection des meilleures méthodes retenues parmi l'ensemble de celles qui ont été expertisées, auxquelles il pourra se référer. Ces fiches présentent pour chaque méthode : les données de base administratives et techniques, la commande et ses attentes, l'échelle temporelle et spatiale à laquelle elle peut être utilisée, ses objectifs, le principe général de la méthode et ses principales étapes, les entrées et les sources nécessaires pour l'utiliser, les hypothèses, le schéma général de déroulement de cette méthode, les sorties pouvant être obtenues, la reproductibilité, les apports et les limites, les approfondissements souhaités, les documents consultables pour approfondir la méthode. Dans certains cas, certaines limites de la méthode pourront être levées : l'amélioration constante des sources disponibles (FILOCOM notamment), de l'accessibilité aux données de bases (INSEE) et de la capacité technique des outils permettent une plus grande finesse d'analyse. Pour les autres méthodes évoquées dans le guide, les comptes-rendus détaillés des différents comités de pilotage où ces méthodes ont été exposées et débattues apporteront des compléments d'information. Une bibliographie par thèmes permet au lecteur d'approfondir les points qui l'intéressent. Un glossaire rappelle les définitions des termes employés.   Ce mode de présentation vise un double objectif : Eviter le catalogue de méthodes. Faciliter une mise à jour flexible et permanente sous une forme accessible : des fiches téléchargeables sous intranet ou internet en format pdf.   Un site "ressources" spécifique permettra au lecteur de se tenir au courant des nouveautés présentées par thèmes. Il sera mis à disposition des services de l'Etat et des agences d'urbanisme ou bureaux d'étude.   Anticiper les évolutions L'investigation faite dans des pays voisins a montré par ailleurs que les problématiques sont proches et/ou complémentaires. Dans certains cas, elles anticipent des situations que l'on risque de subir à fois du fait du vieillissement de la population (moins rapide qu'en Allemagne en raison du regain de la natalité) et de l'évolution différentielle des différentes régions et aires urbaines. Ainsi, certaines méthodes allemandes répondent à la problématique d'un marché mûr en début de décroissance, le déficit naturel (naissances - décès) n'étant plus compensé par les immigrations. Les effets de la réduction de la taille moyenne des ménages ne pallient plus cette diminution de la

Connaître les besoins locaux en logements          Page  8  

population : il s'ensuit une offre de logements devenant excédentaire par rapport à la demande potentielle. La question dans ce cas devient celle des modalités de la gestion de la décroissance et du passage d'une logique de besoins en logements à celle de la satisfaction d'une demande de plus en plus qualitative. Cette situation se rencontre déjà dans certaines régions françaises du Nord et du Nord-Est de même qu'en Auvergne. Elle résulte de la transformation de l'économie (désindustrialisation, développement de pôles de croissances sur certaines parties du territoire), de pannes de croissance et d'effets de la mobilité de ménages vers des régions ou aires urbaines plus attractives au détriment des secteurs délaissés. Certaines zones subiront de fortes pressions pour la construction de nouveaux logement, le stock étant saturé, alors que d'autres connaîtront un développement de la vacance qu'il sera nécessaire de gérer au mieux pour éviter des dynamiques de dévalorisation.          

DGUHC/CDC

   

 

2.1

 

2 - LES CONCEPTS  

Q UELS BESOINS EN LOGEMENTS ?

2.1.1 Un concept de besoins en logements historiquement marqué ?

  Le concept de « besoins en logements » trouve son origine et sa légitimité dans la période de reconstruction qui a suivi la seconde guerre mondiale (années 1950). Jean Bosvieux a montré ainsi que ce concept est lié au développement de la planification des années 1950 : il s’agissait de combler un déficit de plusieurs décennies : retard de la construction depuis le début du siècle lié à la faible rentabilité des investissements immobiliers, aggravé par les destructions d’immeubles durant la guerre, un renouvellement insuffisant du fait du blocage des loyers qui avait accru le parc vétuste et inconfortable (alors que la loi de 1948 avait eu pour objectif premier non de bloquer les loyers mais de favoriser la reprise de l’investissement locatif en assurant un bon rendement aux logements locatifs privés de qualité). Il s’ensuivait également un retard accentué à la décohabitation des jeunes et des jeunes couples qui ne pouvaient accéder à un logement. Cette période de tensions sur le marché s’est prolongée par le retour en France des rapatriés des anciennes colonies françaises (années 1960). La notion de « besoins quantitatifs » était perceptible par tous : des familles étaient à la rue, ou vivaient dans des bidonvilles, l’offre de logements, même pour des ressources moyennes, était quantitativement insuffisante pour répondre à la demande (appel de l’abbé Pierre en 1954 pour la résorption des bidonvilles et pour une politique de construction de logements).   Cette notion tangible de "besoins" en tant que déficit quantitatif s'est émoussée dans le temps, la crise du logement étant en grande partie surmontée, même s'il reste encore trop de personnes qui n'ont pas accès au logement décent.   L'interrogation sur la pertinence opératoire de ce concept a pour origine le constat qu'au delà d'un toit pour se loger, les ménages souhaitaient améliorer leurs conditions de logement. La plupart des besoins strictement quantitatifs seraient aujourd'hui satisfaits.  

Connaître les besoins locaux en logements       Page 9       

  2.1.2 Les besoins se définissent par référence à une norme...   Dans leur étude méthodologique sur les besoins en logements en Ile-de-France, Jean Bosvieux et Bernard Coloos définissent le "besoin" par référence à des normes, c'est à dire les standards de conditions de logement communément admis par les membres d'une société. Ces normes sont par conséquent fortement contextualisées et marquées historiquement. Les normes se réfèrent aux "modes de vie", ensemble de pratiques partagées par un groupe social. Le besoin se distingue des "désirs", qui renvoient à des souhaits qualitatifs, et relèvent du champ de la "demande potentielle". Elles peuvent varier selon les localisations et les groupes sociaux. Nous nous limiterons dans cette approche à retenir comme définition les normes partagées au niveau national. Celles-ci résultent de décisions politiques, de choix et d'arbitrages. Elles sont donc toujours relatives et, par essence, évolutives. Parmi ces normes certaines sont d'ordre technique (salubrité, confort minimal), d'autres correspondent à l'adéquation entre la taille du ménage et celle du logement, l'adéquation financière (taux d'effort et reste à vivre estimé suffisant).   Ces besoins normatifs peuvent être approchés globalement par comparaison entre les conditions de logement des différents types de ménages et les normes d'occupation définies. Ce sont les "besoins bruts" au moment de l'observation. Dans l'hypothèse d'une affection optimale des logements aux occupants, par une redistributions théorique des ménages dans les logements qui leurs conviennent par référence à ces normes, on peut évaluer des "besoins nets" ou "besoins résiduels". Enfin, en projetant dans la durée les conditions de logement des ménages, en s'appuyant sur des projections de ménages, à critères d'occupation normatifs constants, on parlera de "besoins prospectifs".   Voir Fiche : Méthode d'évaluation des besoins en logements en Ile-de-France. DREIF/Bosvieux, Coloos et chapitres 4 et 6.

DGUHC/CDC