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Clarifications and Policy Changes in response to LUCE comment letters 5-10 V5

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¾¾Text Clarifications and Policy Changes in Response to Comments received on the Draft LUCE May 14, 2010  In addition to comments on the EIR and verbal comments during Planning Commission and City Council study sessions, written comments were received on the Draft LUCE document from:  1. Santa Monica Auto Dealers Association 2. Santa Monica Chamber of Commerce 3. Community Corporation of Santa Monica 4. Saint John’s Health Center 5. Santa Monica Landmarks Commission and Santa Monica Conservancy 6. Comments received on the City Yards 7. Crossroads School of the Arts and Sciences 8. Main Street Merchants Association 9. Policy changes from LUCE EIR  While the Draft LUCE establishes much more detailed prescriptive standards than prior General Plan elements, some comments suggest that a number of policies in the LUCE should provide additional implementation criteria.  The General Plan is considered the constitution for future development whereas the Zoning Ordinance is considered the primary means for implementing the General Plan.  Consistent with this hierarchy, the Zoning Ordinance will provide for greater specificity, detail and refinement than is provided in the General Plan to implement the LUCE goals and policies after it is adopted.  This also allows the needed flexibility so the implementing regulations of the Zoning Ordinance can be refined and adjusted as new issues, uses and technologies evolve over time.    Nevertheless ...
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Text  Clarifications  and  Policy  Changes  in  Response  to  Comments  received  on  the  Draft  LUCE  May  14,  2010   In  addition  to  comments  on  the  EIR  and  verbal  comments  during  Planning  Commission  and  City  Council  study  sessions,  written  comments  were  received  on  the  Draft  LUCE  document  from:   1.  Santa  Monica  Auto  Dealers  Association  2.  Santa  Monica  Chamber  of  Commerce  3.  Community  Corporation  of  Santa  Monica  4.  Saint  Johns  Health  Center  5.  Santa  Monica  Landmarks  Commission  and  Santa  Monica  Conservancy  6.  Comments  received  on  the  City  Yards  7.  Crossroads  School  of  the  Arts  and  Sciences  8.  Main  Street  Merchants  Association  9.  Policy  changes  from  LUCE  EIR   While  the  Draft  LUCE  establishes  much  more  detailed  prescriptive  standards  than  prior  General  Plan  elements,  some  comments  suggest  that  a  number  of  policies  in  the  LUCE  should  provide  additional  implementation  criteria.   The  General  Plan  is  considered  the  constitution  for  future  development  whereas  the  Zoning  Ordinance  is  considered  the  primary  means  for  implementing  the  General  Plan.   Consistent  with  this  hierarchy,  the  Zoning  Ordinance  will  provide  for  greater  specificity,  detail  and  refinement  than  is  provided  in  the  General  Plan  to  implement  the  LUCE  goals  and  policies  after  it  is  adopted.   This  also  allows  the  needed  flexibility  so  the  implementing  regulations  of  the  Zoning  Ordinance  can  be  refined  and  adjusted  as  new  issues,  uses  and  technologies  evolve  over  time.     Nevertheless,  the  following  responses  provide  clarification  on  provisions  already  in  the  Draft  LUCE  and  in  some  instances,  changes  to  text  or  policies  in  the  Draft  LUCE  have  been  made.   These  are  indicated  with  underlined  text.   1.  Santa  Monica  Auto  Dealers  Association  and  Santa  Monica  Chamber  of  Commerce:  ¾  The  LUCE  proposes  discretionary  review  to  approve  projects  over  the  base  height  and  FAR  up  to  the  maximum  35  foot  height  and  1.5  FAR,  the  same  height  and  FAR  allowed  in  Interim  Ordinance  2264.  The  LUCEs  discretionary  threshold  is  less  restrictive  than  Interim  Ordinance  2264s  discretionary  review  threshold.   The  LUCE  also  proposes  a  ministerial  process  when  detailed  design  standards  are  adopted  for  the  urban  auto  dealer  format  described  in  the  20th  Street  to  Lincoln  Boulevard  section  of  the  Santa  Monica  Boulevard  description  on  page  2.4 14  (Chapter  2.4  Boulevards).   Application  by  auto  dealers  wishing  to  redevelop  and  expand  their  dealership  before  the  urban  auto  dealer  format  standards  are  refined  and  codified  will  be  processed  with  a  discretionary  process  that  will  include  review  of  the  design  for  consistency  with  the  LUCE.   ¾  The  following  modifications  to  development  parameters  and  text  clarifications  are  recommended:   
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o  Pages  2.1 36  Modify  Development  Parameters  for  General  Commercial  (Santa  Monica)  ƒ  Tier  1 Base  Height  The  base  height  in  the  General  Commercial  portion  of  Santa  Monica  Boulevard  is  25  32  feet  (2  stories)  with  a  1.25  FAR.  For  purposes  of  calculating  FAR,  The  FAR  of  below  grade  auto  dealer  facilities  shall  be  excluded  does  count  toward  allowed  FAR  and  rooftop  parking/automobile  storage  shall  be  is  discounted  by  50%.  calculated  at  50  percent  of  actual.  Residential  use  is  discouraged.   o  Page  2.1 32  Modify  text  for  Mixed  Use  Boulevard  Low  (Santa  Monica  and  Broadway)  ƒ  To  meet  the  changing  demand  for  automobile  sales  uses,  existing  automobile  dealers  shall  be  allowed  to  expand  using  the  urban  auto  dealership  format  described  in  the  20th  Street  to  Lincoln  Boulevard  section  of  the  Santa  Monica  Boulevard  description  (on  page  2.4 14),  and  in  a  manner  that  is  respectful  of  their  surrounding  neighbors.  Auto  dealers  that  do  not  expand  are  encouraged  to  transform  their  dealerships  into  the  urban  auto  dealership  format  which  contributes  to  Santa  Monicas  urban  form  with  multi story  buildings  built  to  the  street  and  parking  in  structures  at  the  rear  or  underground.   For  purposes  of  calculating  FAR,  below  grade  auto  dealer  facilities  shall  be  excluded  and  rooftop  parking/automobile  storage  shall  be  discounted  by  50%.   The  existing  auto  dealer  parking/automobile  storage  use  on  Broadway  may  continue,  but  dealerships  are  encouraged  to  move  parking/storage  on site  when  they  convert  to  the  multi story  urban  auto  dealer  format.   o  Page  2.1 34  Modify  text  for  Mixed  Use  Boulevard  (Wilshire  and  Lincoln)  ƒ  Existing  automobile  dealerships  may  continue  or  be  revitalized  using  the  urban  auto  dealership  format  described  in  the  20th  Street  to  Lincoln  Boulevard  section  of  Santa  Monica  Boulevard.   Existing  automobile  dealers  shall  be  allowed  to  expand  using  the  urban  auto  dealership  format  described  in  the  Strategic  Approach  for  20th  Street  to  Lincoln  Boulevard  on  Santa  Monica  Boulevard  (Chapter  2.4  Boulevards),  and  in  a  manner  that  is  compatible  with  the  surrounding  neighborhood.  Auto  dealers  that  do  not  expand  are  encouraged  to  upgrade  their  dealerships  into  the  urban  auto  dealership  format,  which  contributes  to  Santa  Monicas  urban  form  with  multi story  buildings  built  to  the  street  and  parking  in  structures  at  the  rear  or  underground.   For  purposes  of  calculating  FAR,  below  grade  auto  dealer  facilities  shall  be  excluded  and  rooftop  parking/automobile  storage  shall  be  discounted  by  50%.  ¾  The  LUCE  supports  auto  service/storage  in  the  Industrial  Conservation  District  (Policy  D27.5)  and  west  of  20 th  Street  on  Colorado  Boulevard  (Policy  B14.4),  but  recommends  new  auto  sales  facilities  to  be  located  on  Santa  Monica  Boulevard  between  Lincoln  Boulevard  and  20 th  Street.   However,  limited  car  sales  could  be  allowed  at  existing  service  facilities  pursuant  to  a  discretionary  process.  o  Modify  Policy  B14.4  to  read:  
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ƒ  Maintain  service/storage  facilities  for  automobile  dealerships  as  permitted  uses  west  of  20th  Street.   A  discretionary  approval  process  may  be  implemented  to  authorize  auto  sales  at  existing  dealership  service  and  storage  facilities.  Santa  Monica  Chamber  of  Commerce:   ¾  Height  in  Non Residential  Districts  o  The  Mixed  Use  Boulevard  designation  requested  by  the  Chamber  was  initially  proposed  for  the  eastern  portion  of  Santa  Monica  Boulevard.   The  proposed  Mixed  Use  Boulevard  Low  designation  is  based  on  extensive  public  hearing  discussions  of  the  Strategy  Framework.  o  Portions  of  Pico  Boulevard  that  have  enough  depth  to  physically  be  developed  per  the  Mixed  Use  Boulevard  Low  designation  are  in  that  classification.   However,  most  parcels  have  similar  size  and  access  constraints  to  Lincoln  Boulevard  and  are  best  suited  for  the  Neighborhood  Commercial  designation.  o  Clarification  to  Goal  HP2  will  address  concerns  that  discretion  is  available  to  approve  additional  height  if  necessary  to  accommodate  the  preservation  of  on site  historic  resources.   This  issue  is  addressed  in  the  Landmarks  Commission/Santa  Monica  Conservancy  comments,  below.  o  For  the  Bergamot  and  Mixed  Use  Creative  districts,  the  Chamber  recommends  additional  height  should  be  allowed  if  reasonably  necessary  to  accommodate  publically  accessible  open  space,  provided  the  additional  height  is  setback  a  reasonable  distance  from  the  street  front  and  residential  zoning  district.   The  Chamber  is  also  concerned  that  the  standards  for  Wilshire  Boulevard  are  overly  restrictive.   The  letter  tentatively  suggests  that  the  Tier  1  base  allow  2  stories  of  commercial  or  three  stories  for  mixed use  projects.  ƒ  These  development  standards  were  developed  through  an  extensive  community  process  that  was  intended  to  provide  the  community  the  greatest  ability  to  shape  urban  form  and  to  require  meaningful  community  benefits  from  new  development.   In  addition,  the  building  heights  and  intensities,  particularly  along  the  boulevards,  were  intended  to  balance  the  ability  for  property  owners  to  have  viable  projects  with  the  need  to  provide  a  reasonable  measure  of  certainty  that  adjacent  neighborhoods  and  residential  properties  are  protected   one  of  the  fundamental  principles  of  the  LUCE.  o  Add  a  bullet  to  the  General  Commercial  Development  Parameters  for  Lincoln  Boulevard  to  read:  ƒ  On  Lincoln  Boulevard  south  of  I 10,  existing,  moderately priced  motels  should  have  no  limitation  on  the  number  of  stories  so  long  as  they  comply  with  established  height  limits.  o  For  clarity,  the  LUCE  does  not  limit  the  number  of  stories  for  residential  or  hotel  projects  so  long  as  they  comply  with  the  height  limit  in  commercial  districts.  ¾  LUCE  Tiering  Structure  and  As Of Right  Development  o  The  Chamber  does  not  appear  to  endorse  the  community  benefit  tier  structure  of  the  LUCE.    ƒ  The  community  benefit  tier  structure  is  a  central  feature  of  the  Draft  LUCE  and  is  intended  to  ensure  that  buildings  above  the  base  height  will  provide  significant  
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community  benefits.   It  is  designed  to  enable  the  community  to  have  the  greatest  opportunity  to  shape  urban  form.  ¾  Density  o  Except  for  portions  of  Santa  Monica,  Lincoln  and  Pico  Boulevards  discussed  above,  the  Chamber  generally  supports  the  FARs  in  the  draft  LUCE.  ¾  Design  o  Where  the  LUCE  uses  specific  design  standards,  such  as  a  25  foot  street  wall  facing  most  boulevards,  it  also  specifies  that  rooflines  need  to  be  varied,  buildings  need  to  be  articulated  with  offsets,  projections,  and  setbacks  to  achieve  well  designed  buildings.   Accordingly,  the  LUCE  requires  design  flexibility  that  will  be  refined  and  implemented  through  the  Zoning  Ordinance.   The  issue  of  design  flexibility  is  also  addressed  in  the  Architectural  Review  Boards  comments,  below.  ¾  Housing  o  The  Chamber  recommends  doubling  the  floor  area  devoted  to  housing  in  favor  of  the  FARs  identified  in  the  LUCE.   The  existing  FAR  structure  in  the  Downtown  District  is  based  on  a  doubling  of  floor  area  devoted  to  residential  use.  ƒ  Add  new  text  to  Downtown  Core  Development  Parameters  on  Page  2.1 44  (Chapter  2.1  Land  Use  Policy)  to  read:   The  height  and  FAR  along  with  other  development  standards  such  as  setbacks  and  step  backs  for  the  Downtown  designation  will  be  determined  through  a  Specific  Plan  process.   The  new  Downtown  Specific  Plan  should  consider  and  evaluate  the  continuation  of  the  existing  50%  floor  area  discount  for  residential  uses  in  locations  where  it  will  be  compatible  in  mass  and  scale  with  adjacent  development.   Prior  to  the  completion  of  a  new  Downtown  Specific  Plan,  the  existing  Bayside  District  Specific  Plan  and  applicable  land  use  designations  will  apply.  o  A  flexible  approach  to  workforce  housing  that  focuses  on  unit  type,  marketing/outreach  (occupancy  by  local  workers)  and  not  unit  pricing  or  occupant  income.  ƒ  Add  text  to  last  paragraph  on  Page  3.3 10  (Chapter  3.3  Housing)  to  read:   When  the  City  develops  a  workforce  housing  program  as  part  of  implementing  ordinances,  factors  to  be  considered  may  include  local  workforce  preference  and  unit  type,  size  ,  and  mix  in  addition  to  conventional  thresholds  such  as  income  eligibility  and  rent/sales  price  restrictions.  o  A  flexible  approach  to  affordable  housing  incentives  including  allowing  the  payment  of  affordable  housing  fees  used  to  provide  affordable  housing  off site.   ƒ  The  LUCE  does  not  change  the  Citys  existing  Affordable  Housing  Production  Program,  which  allows  fulfillment  of  affordable  housing  obligations  through  payment  of  affordable  housing  fees  for  all  projects  in  commercial  districts,  rental  projects  in  multi family  districts,  and  ownership  projects  in  multi family  districts  of  less  than  4  units.   While  the  LUCE  contains  many  policies  that  support  the  Housing  Element,  and  paying  affordable  housing  fees  is  consistent  with  current  policy,  affordable  housing  production  policy  is  best  placed  in  the  Housing  Element  to  ensure  consistency  between  the  elements.   ¾  Auto  Dealers :  Comments  regarding  auto  dealer  uses  are  coordinated  with  the  Santa  Monica  Auto  Dealers  Association  comments,  above.  Page  4  of  15  
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