Finalement, que vau t le crédit "in fine" ?

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• Publié par: Entreprendre-
• Publié le: 01 octobre 2011
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• Langue: Français

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Finalement, que vau t le crédit "in fine" ?

Influe", du latin "en fin de...", c'est une forme de prêt s'adressant particulièrement aux investisseurs locatifs. Depuis la multiplication des mesures fiscales pour les investisseurs immobiliers (dispositifs Scellier, Girardin...), ce type de crédit, autrefois réservé uniquement aux professionnels, s'ouvre peu à peu aux particuliers investisseurs. Son fonctionnement se construit par opposition au crédit "amortissable", qui est la forme dominante sur le marché. Au lieu de payer chaque mois le capital emprunté en plus des intérêts, vous ne remboursez, pendant la durée du crédit, que les intérêts. Le capital emprunté se rembourse donc "in fine" : à la dernière échéance.

Fonctionnement

Pour résumer simplement, en souscrivant à un prêt in fine, vous vous engagez au préalable à placer une partie du capital emprunté sur un produit de placement, dans un but de capitalisation (une assurancevie, dans la plupart des cas). Cette somme, appelée "Fadossement", représente généralemen au minimum 30% du prêt demandé.

Placée à fructifier, sur un compte vous rapportant des intérêts annuels, elle sera utilisée à la fin du prêt pour régler le montant emprunté. La question que tout le monde se pose alors : que faut-il payer, si l'on doit rembourser la somme du prêt uniquement à la dernière échéance ? Eh bien les intérêts du prêt, qui représentent vos mensualités. Le taux proposé par l'établissement bancaire est dans une très grande majorité des cas un taux fixe.

Exemple

Un investisseur emprunte, en prêt in fine, 100.000 €, avec un taux d'intérêt à 5% sur 10 ans, dans le but d'acheter un logement à louer. Il choisit donc d'utiliser son épargne pour faire un apport à hauteur de 45.000 €, qu'il place dans une assurance-vie lui rapportant 4,5% d'intérêts par an. Au bout de 10 ans, "Fadossement" de l'investisseur aura donc atteint 69.883€ (45.000 x 1,04510). Pour atteindre le capital initial du prêt, il manque donc 30.117 € ce qui étalé sur 10 ans revient à environ 251 € par mois. Ainsi, pendant la durée de l'emprunt, il devra payer comme mensualités : les intérêts (5%, de la somme empruntée) de 417 € ajoutés aux 251 € par mois, servant à reconstituer le montant du prêt. Enfin, au bout de 10 ans, à la dernière échéance, il verse la somme placée dans

l'assurancevie (69.883 €) pour finaliser l'emprunt.

Une fiscalité intéressante...

L'argument plaidé par les institutions bancaires, qui décide lesinvestisseurs en logements locatifs à s'intéresser au crédit in fine,  est le fait que les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Si le propriétaire compte louer son logement, il peut alors profiter des loyers perçus pour payer, en partie ou totalement, ses intérêts. C'est un bon moyen de pallier le coût du prêt in fine, car l'investisseur bénéficie en plus de diminutions d'impôts sur ses revenus qui sont souvent fortement imposés.

Le fait que la banque oblige les clients à souscrire à des comptes d'épargne de capitalisation (assurance décès, bon de capitalisation ou autres) peut aussi procurer de nombreuses garanties aux héritiers. Dans le cadre d'une assurance-vie surtout, si l'emprunteur venait à décéder, ses descendants bénéficieront alors du remboursement du prêt par l'assurance. En outre, les héritiers pourront accéder à un logement déjà payé et l'assurance-vie facilite grandement les frais de succession. Mais elle a toutefois un coût, et parfois même au niveau fiscal, qu'il faut prendre en compte.

... mais gare aux taux d'intérêt

On comprend que le crédit in fine s'adresse spécifiquement aux investisseurs, possédant un capital de départ important et fortement imposés. Sans ce profil, cette solution reviendra toujours plus chère qu'un crédit normal. Pourquoi ? Parce que les taux d'intérêts du in fine, comme ils représentent les seules mensualités, sont beaucoup plus élevés que pour un crédit classique. Autre spécificité du crédit in fine, intérêts versés chaque mois restent fixes pendant toute la durée du crédit, les contrairement aux prêts amortissables où les mensualités diminuent au fil du temps. Un montant à payer chaque mois qui est donc constant, beaucoup plus élevé pour l'emprunteur, et auquel il faut, dans bien des cas, ajouter un apport personnel afin de reconstituer entièrement la somme empruntée. La différence qui va rendre ce type de crédit plus intéressant pour l'investisseur, c'est donc les économies permises par la fiscalité plus économe du in fine, grâce à la déduction fiscale. Étant donné que les règles fiscales sont extrêmement complexes, il est donc primordial de s'informer sur les coûts réels du crédit in fine, notamment par la consultation de spécialistes et la réalisation de simulations tenant compte de chaque situation.

Un risque financier certain

Le crédit in fine expose les emprunteurs à un risque de perte financière. Si toutes les modalités du prêt ne sont pas bien comprises, les investisseurs peuvent se retrouver, comme dans bien des cas, incapables de rembourser le montant du crédit à la dernière échéance. Un défaut de paiement qui se solde hélas, bien souvent, par une revente du bien à perte, ou par la souscription d'un prêt classique pour finaliser le remboursement de la somme empruntée.

L'arbitrage de la Cour de Cassation

L'arrêt du 18 janvier 2011, rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation, a introduit la notion de "devoir de mise en garde dans le cadre du prêt in fine", répondre aux personnes pour lésées par l'issue désastreuse d'un prêt in fine. Cette règle s'applique aux institutions bancaires proposant ce prêt pour les professionnels, ou particuliers non avertis des dangers d'une telle procédure. La Cour de cassation a souhaité montrer que le placement de "Fadossement" est une action à risque, dont la judicieuse appréciation doit se faire grâce aux conseils et à l'assistance de la banque.

La sécurité du placement

L'élément qui garantit la pérennité de remboursement d'un prêt in fine, c'est la rentabilité du produit de placement qui sera adossé au prêt. Même si «l'adossement» est une sécurité réelle en faveur de la banque, il faut être sûr que le rendement permis par le placement autorisera la reconstitution du capital emprunté, à la dernière échéance. L'assurance-vie, qui est la solution la plus proposée par les institutions prêteuses, peut aussi comporter ce danger si elle est à capital variable. Pour éviter cela, il est important d'être au fait régit votre épargne, mais du taux d'intérêt qui régit votre épargne, mais aussi de la fluctuation possible de ce taux dans les années à venir. Certains placements de capitalisation peuvent rapporter jusqu'à 7% par an, mais cela ne vous sert à rien si ce taux s'écroule dans 2 ans. Alors, comment en être sûr ? Par le conseil de spécialistes en finance et défiscalisation, et bien sûr l'étude minutieuse de vos moyens de paiement, avant la souscription du prêt.

À savoir : dans certains cas, l'établissement prêteur et l'entreprise d'assurances font partie d'un même groupe. La banque peut privilégier les assurances proposées par sa filiale pour garantir le remboursement de l'opération. Au moins, on peut estimer dans ce cas que la banque ne saurait se désintéresser de la bonne gestion de "l'adossement" qui lui reviendra au terme du contrat de prêt.