Un problema analítico para disminuir el riesgo al invertir y promover

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• Publié par: erevistas
• Publié le: 01 janvier 2009
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• Langue: Español

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Vol. 7 Nº 3 págs. 525-527. 2009

www.pasosonline.org



Opiniones y ensayos



Un problema analítico para disminuir el riesgo al invertir y promover






Alfredo Ascanio
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Las decisiones de inversión y promoción cuarto para los hoteles de 3 y 4 estrellas y
en turismo se hacen en base a los posibles de aproximadamente US$ 180.000 por
mercados de visitantes temporales con ca- cuarto para los hoteles de lujo; es decir, se
pacidad de compra. Un ejemplo puede acla- requeriría una inversión total de quizá
rar este enfoque. En un Seminario realiza- US$ 500 millones de dólares, dependiendo
do hace algunos años por la Comisión de por supuesto del tipo de diseño hotelero, del
Viajes de la Comunidad Económica Euro- valor del suelo, de la inversión por m2 de
pea, cuyo objetivo fue estimar los posibles construcción, del valor medio de la dotación
viajes en base a la construcción y entrega de equipos y mobiliarios y del costo del
cade nuevas aeronaves y futuras inversiones pital propio y del capital prestado.
en planta de alojamiento turístico, el Sr. C. El Sr. Johnson informó igualmente que
Everett Johnson, asociado a la firma con- de esos aviones ya se habían ordenado 53
sultora Kerr and Foster, Inc. señaló lo si- unidades, para servir al corredor de viajes
guiente: del Atlántico Norte y que la mayoría de
“Si en la actualidad se vendieran sólo esos equipos estarían en servicio para la
dos aviones Boeing 747, con una configura- alta temporada turística. Y también
reción de 400 asientos cada uno y suponiendo marcó que ya Hawai había decidido
realiun 50% de uso de su capacidad instalada en zar una expansión de sus habitaciones
asientos, y para operar desde Europa con hoteleras con el fin de duplicarlas.
pasajeros que permanezcan una media de Cuando la firma consultora Kerr and
17 días y de los cuales el 70% utilizaría Foster estaba señalando que los
norteamecuartos hoteleros, entonces se requerirían ricanos que viajarían a Europa era un
seg4.760 cuartos adicionales, de los cuales el mento de clase media profesional y que
75% serían hoteles “turísticos” (tipo Rama- demandarían hoteles no lujosos, lo que
esda Inn) y el 25% hoteles de lujo (tipo Euro- taba indicando era que esa clientela no
building)”. demandaría grandes lobbys, ni
restauranPero esa cantidad de adicional de cuar- tes de lujo, ni costosas decoraciones, sino
tos hoteleros necesitarían una inversión más bien instalaciones hoteleras
“confortaestimada en más o menos US$ 80.000 por bles”, con aire acondicionado central,
habi© PASOS. Revista de Turismo y Patrimonio Cultural. ISSN 1695-7121 526 Un problema analítico para disminuir el riesgo al invertir y promover

taciones modernas y funcionales, adecuados ción arrojaría un valor de US$ 11.245
equibaños con ducha y agradables cafeterías, valente al 24% de la venta estimada por
así como comidas tipo bufete. cuarto para el primer año operativo.
Frente a estas posibilidades los arqui- De ese valor igual a US$ 11.245 sería
tectos y economistas se preguntaban: ¿Cuál necesario cancelar el principal al Banco
será entonces la rentabilidad esperada de estimado en: US$ 3.318, con el fin de que el
un hotel que requeriría digamos US$ capital patrimonial sólo sería compensado
80.000 de inversión por habitación y que, con US$ 7.927 por habitación / año, que
además, trabajaría en promedio al 65% de descontado con la tasa del 10% del Bono
su capacidad instalada en habitaciones, con Soberano (coste de oportunidad) daría el
una tarifa media de US$ 100 por habita- siguiente valor: US$ 7.927 x 0,909091 =
ción/noche y que sólo se podría obtener un US$ 7.206 como flujo de efectivo por
habi60% de financiamiento bancario, o sea US$ tación para el primer año operativo, lo cual
48.000 por habitación, para dejar US$ es bastante atractivo.
32.000 por cuarto como la inversión del Por todo lo anterior fue que en ese
miscapital propio? mo Seminario el Sr. H. Kruls. Asesor de
No hay duda que la venta anual estima- KLM, indicó, con mucha propiedad, que las
da por cuarto podría ser de al menos: 365 x inversiones en alojamiento turístico
depen0,65 x US$ 100 = US$ 23.725 y que la ven- den de una relación mucho más compleja
ta total por cuarto alquilado y por año podr- entre los asientos disponibles en las
aeroía ser igual a 2 veces mayor, o sea: US$ naves, las camas hoteleras necesarias, pero
47.450. Así pues, la utilidad bruta en rela- financiadas con préstamos muy especiales
ción a la venta, antes de deducir la depre- que permitan que el capital propio sea
adeciación y el interés pagado a un banco, sería cuadamente remunerado, además de los
igual al 40%, o sea 0,40 x US$ 47.450 = incentivos fiscales que se deben considerar.
US$ 18.980 por habitación y año. La inversión en la hotelería formal es de
El préstamo hipotecario concedido en un elevado riesgo, por lo que los
administradoentorno de una economía con baja inflación res de hoteles también invierten en
multiy según la posible inversión total sería es- propiedades o en apartamentos turísticos,
timado en: 0,60 x US$ 80.000 = US$ 48.000 lo cual les ayuda a compensan, en parte, los
por habitación y quizá otorgando un plazo bajos rendimientos de las temporadas
de 10 años y un tipo de interés preferencial turísticas bajas, donde es posible que se
del 8% anual. Así, el servicio de la deuda a opera muy cerca del punto de equilibrio del
pagar por año sería igual al factor de recu- 35% de la capacidad instalada.
peración del capital: 0,149029 x US$ 48.000 En este sentido fue muy claro Gilbert
= US$ 7.153 por habitación, como cuota Trigano, anterior director del Club Med,
anual de capital más interés y durante los cuando afirmó que muchos visitantes de los
10 años de plazo y un pago del principal o países desarrollados estarían dispuesto
capital estimado de US$ 7.153 x 0,463193 gastar por un viaje de vacaciones de 10
= US$ 3.318 y un interés de US$ 3.835 pa- días, lo que esa persona pagaría por la
dera el primer año operativo. preciación anual de su vehículo automotor (
El valor medio de los activos deprecia- US$ 1.000 por persona y por día); pero para
bles linealmente de la construcción civil de satisfacer a ese mercado la inversión por
más o menos US$ 40.000 y de los equipos habitación no puede ser mayor de US$
igual a US$ 20.000, sería como sigue: US$ 60.000 por cuarto, tratando de buscar
dise40.000 / 20 = US$ 2.000 y US$ 20.000 / 10 = ños menos ortodoxos y con mayor
imaginaUS$ 2.000, o sea: US$ 4.000 por año, que ción, que permita bajar los costes
operatisumado al interés de US$ 3.835, daría US$ vos y de mantenimiento, de tal forma que la
7.835, por lo que el remanente de la utili- rentabilidad del capital propio pueda ser
dad gravable igual US$ 18.980 menos US$ estimada al menos en un 20%.
7.835 = US$ 11.145 por cuarto y año, y el Por ese mismo motivo los directivos del
Impuesto sobre la Renta sería igual a: 0,35 Club Med decían que ellos no podían darse
x US$ 11.145 = US$ 3.901, quedando una el lujo de tener 25 camareras y varios
Bellutilidad después de impuesto igual a US$ boy, dedicados al trabajo de atender al
7.245 por cuarto que sumado a la deprecia- cliente, pero sí a un grupo de animadores
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que asegurara la diversión y recreación de
los turistas.
Estamos pues en presencia de dos
enfoques estratégicos muy diferentes, los cuales
tienen que estar seguros que el capital
patrimonial puede lograr un Valor
Actualizado Neto (VAN) positivo y una Tasa Interna
de Retorno (TIR) mayor que la Tasa
Mínima de Rendimiento (TMAR) de menor
riesgo, como lo es el rendimiento de los Bonos
Soberanos del Estado.




Recibido: 16/03/2009
Aceptado: 01/09/2009
Opinión no evaluada



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