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Le transfert de la propriété immobilière et son opposabilité en droit japonais - article ; n°4 ; vol.48, pg 8123-900

De
16 pages
Revue internationale de droit comparé - Année 1996 - Volume 48 - Numéro 4 - Pages 8123-900
La question du transfert de la propriété immobilière et de son opposabi-lité est très complexe au Japon où le Droit civil contemporain a été historiquement élaboré sous la double influence du droit français et du droit allemand. D'un côté, le Code civil japonais a retenu un mode de transfert non formaliste de la propriété, à l'instar du droit français. Mais, d'un autre côté, les rédacteurs ont préféré adopter un système de publicité foncière assis sur la technique allemande du fichier immobilier, plus conforme à la tradition juridique japonaise. Par ailleurs, des raisons politiques et juridiques ont conduit à l'élaboration mouvementée de textes législatifs qui n'assurent pas une véritable cohérence des règles de fond relatives au transfert de propriété et des règles de publicité. Ainsi, l'opposabilité du transfert est posée comme un principe par le Code civil, mais sans que la loi sur la publicité foncière précise les modalités formelles de son application. Si, face à l'imprécision des textes et au développement de pratiques, la jurisprudence a su faire preuve de souplesse et de pragmatisme, il demeure difficile d'élaborer une théorie logique et cohérente de l'opposabilité du transfert de propriété en droit japonais.
The question as to how the transfer of property on the real estates is realised and how it can be set up against a third party is complicated in Japan where the present civil code was drafted under the influence of both French and Germon laws. On the one hand, Japanese civil code did not adopt formalism concerning conditions of the transference on the model of French law. On the other hand, the framers of civil code prefered the land registration System based on the Germon law which is completely different from French System. Furthermore, in Japanese law, substantive provisions on the transfer of property do not cohere with the provisions of land registration. As the result, while civil code provides that the transfer of property cannot be set up against a third party without the land registration, the statute regulating the registration itself does not provide specifie conditions of its application : namely, the range of the third party effect of land registration. Japanese courts take the flexible and pragmatic approaches in resolving disputes on this matter. It remains still difficult, however, to find out the logic and coherent theory on this subject.
14 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.
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M. Mika Yokoyama
Le transfert de la propriété immobilière et son opposabilité en
droit japonais
In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 48 N°4, Octobre-décembre 1996. pp. 887-900.
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Yokoyama Mika. Le transfert de la propriété immobilière et son opposabilité en droit japonais. In: Revue internationale de droit
comparé. Vol. 48 N°4, Octobre-décembre 1996. pp. 887-900.
doi : 10.3406/ridc.1996.5316
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/ridc_0035-3337_1996_num_48_4_5316Abstract
The question as to how the transfer of property on the real estates is realised and how it can be set up
against a third party is complicated in Japan where the present civil code was drafted under the
influence of both French and Germon laws. On the one hand, Japanese civil code did not adopt
formalism concerning conditions of the transference on the model of French law. On the other hand, the
framers of civil code prefered the land registration System based on the Germon law which is
completely different from French System.
Furthermore, in Japanese law, substantive provisions on the transfer of property do not cohere with the
provisions of land registration. As the result, while civil code provides that the transfer of property cannot
be set up against a third party without the land registration, the statute regulating the registration itself
does not provide specifie conditions of its application : namely, the range of the third party effect of land
registration.
Japanese courts take the flexible and pragmatic approaches in resolving disputes on this matter. It
remains still difficult, however, to find out the logic and coherent theory on this subject.
Résumé
La question du transfert de la propriété immobilière et de son opposabi-lité est très complexe au Japon
où le Droit civil contemporain a été historiquement élaboré sous la double influence du droit français et
du droit allemand. D'un côté, le Code civil japonais a retenu un mode de transfert non formaliste de la
propriété, à l'instar du droit français. Mais, d'un autre côté, les rédacteurs ont préféré adopter un
système de publicité foncière assis sur la technique allemande du fichier immobilier, plus conforme à la
tradition juridique japonaise.
Par ailleurs, des raisons politiques et juridiques ont conduit à l'élaboration mouvementée de textes
législatifs qui n'assurent pas une véritable cohérence des règles de fond relatives au transfert de
propriété et des règles de publicité. Ainsi, l'opposabilité du transfert est posée comme un principe par le
Code civil, mais sans que la loi sur la publicité foncière précise les modalités formelles de son
application.
Si, face à l'imprécision des textes et au développement de pratiques, la jurisprudence a su faire preuve
de souplesse et de pragmatisme, il demeure difficile d'élaborer une théorie logique et cohérente de
l'opposabilité du transfert de propriété en droit japonais.R.I.D.C. 4-1996
LE TRANSFERT DE LA PROPRIÉTÉ
IMMOBILIÈRE ET SON OPPOSABILITÉ
EN DROIT CIVIL JAPONAIS
Mika YOKOYAMA*
La question du transfert de la propriété immobilière et de son opposabi-
lité est très complexe au Japon où le Droit civil contemporain a été histor
iquement élaboré sous la double influence du droit français et du droit
allemand. D'un côté, le Code civil japonais a retenu un mode de transfert
non formaliste de la propriété, à l'instar du droit français. Mais, d'un autre
côté, les rédacteurs ont préféré adopter un système de publicité foncière
assis sur la technique allemande du fichier immobilier, plus conforme à la
tradition juridique japonaise.
Par ailleurs, des raisons politiques et juridiques ont conduit à l'élabora
tion mouvementée de textes législatifs qui n'assurent pas une véritable
cohérence des règles de fond relatives au transfert de propriété et des règles
de publicité. Ainsi, l'opposabilité du transfert est posée comme un principe
par le Code civil, mais sans que la loi sur la publicité foncière précise les
modalités formelles de son application.
Si, face à l'imprécision des textes et au développement de pratiques,
la jurisprudence a su faire preuve de souplesse et de pragmatisme, il demeure
difficile d'élaborer une théorie logique et cohérente de l'opposabilité du
transfert de propriété en droit japonais.
The question as to how the transfer of property on the real estates
is realised and how it can be set up against a third party is complicated
in Japan where the present civil code was drafted under the influence of
both French and German laws. On the one hand, Japanese civil code did
not adopt formalism concerning conditions of the transference on the model
of French law. On the other hand, the framers of civil code prefered the
* Professeur à l'Université municipale d'Osaka. 8 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARE 4-1996
land registration system based on the German law which is completely
different from French system.
Furthermore, in Japanese law, substantive provisions on the transfer
of property do not cohere with the provisions of land registration. As the
result, while civil code provides that the transfer of property cannot be set
up against a third party without the land registration, the statute regulating
the registration itself does not provide specific conditions of its application :
namely, the range of the third party effect of land registration.
Japanese courts take the flexible and pragmatic approaches in resolv
ing disputes on this matter. It remains still difficult, however, to find out
the logic and coherent theory on this subject.
Le droit civil japonais s'est développé sous la double influence du
droit français et du droit allemand. D'une part, le Code civil japonais a
adopté un système de transfert de propriété lié à la manifestation de
volonté des parties contractantes (art. 176, C. civ. japonais), ainsi que
l'inopposabilité du transfert s'il n'a pas été publié (art. 177, C. civ.
japonais). D'autre part, la loi sur la publicité foncière japonaise n'a pas
repris le système français. Elle a été conçue par référence au système
allemand, en tenant compte du système de registre japonais préexistant.
Il en résulte que le droit japonais dans ce domaine est très complexe.
Par ailleurs, la doctrine japonaise a subi l'influence de la doctrine
allemande plutôt que celle de la doctrine française. L'interprétation du
Code civil japonais dans ce domaine s'est donc davantage appuyée sur
le droit civil allemand. Mais les références faites par la doctrine japonaise
aux droits étrangers ont développé le droit civil japonais en même temps
qu'elles ont suscité des débats qui ont compliqué les problèmes.
Enfin, le principe du transfert de propriété lié à la manifestation de
volonté des contractants ne s'applique pas vraiment en pratique dans le
domaine des contrats immobiliers, en raison de la valeur beaucoup trop
élevée des terrains l. En effet, plus la valeur de l'objet est élevée, plus
les parties au contrat font preuve de prudence. C'est pourquoi, en pratique,
le vendeur souhaite que le transfert de la propriété n'intervienne qu'au
paiement du prix par l'acheteur. De son côté, l'acheteur ne veut payer
le prix qu'au jour où la publicité du contrat est réalisée.
Ces exigences pratiques influencent donc la doctrine japonaise à
propos de l'interprétation de l'article 176 du Code civil qui dispose que
«l'institution et le transfert des droits réels sont effectués par la seule
manifestation de volonté des parties », ainsi que de l'article 177 du Code
civil qui dispose que « l'acquisition, la perte, ou le changement des droits
réels immobiliers ne sont pas opposables aux tiers s'ils n'ont pas été
publiés selon la loi relative à la publicité foncière » 2.
1 Par exemple, en 1990, le prix moyen du terrain constructible était de 859 mille yens
(environ 3 900 F) par mètre carré à Tokyo, 571 mille yens (environ 2 600 F) à Osaka.
2 Au regard des meubles, l'article 178 du Code civil dispose que « la mutation du
droit réel mobilier n'est pas opposable aux tiers si la tradition n'a pas lieu ». M. YOKOYAMA : TRANSFERT DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE 889
La jurisprudence et la doctrine japonaises essayent ainsi de forger
une théorie cohérente en tenant compte de la pratique. Pour mieux comp
rendre les difficultés auxquelles cette tentative donne lieu, il convient
d'abord de préciser le contexte historique de l'opposabilité du transfert
de propriété en droit civil japonais et de la loi de publicité foncière.
Ensuite, nous présenterons les règles théoriques relatives au transfert de
la de l'immeuble et à son opposabilité, avant d'évoquer briève
ment les modalités de leur réception en pratique.
I. LE CONTEXTE HISTORIQUE
Dès le début de l'ère de Meiji 3 (1868-1912), le gouvernement japo
nais a cherché à créer un nouveau Code civil, plus moderne, et à adopter
une loi sur la publicité foncière. A cette époque, l'établissement de codes
modernes dans les domaines principaux a constitué une tâche prioritaire
afin de supprimer les prérogatives d'extra- territorialité données aux étran
gers par les traités passés entre le Japon et les pays occidentaux (États-
Unis, Angleterre, France, etc.), sous la menace de leurs forces militaires.
A. — L'adoption du Code civil 4
En 1873, le gouvernement Meiji a invité Boissonade comme conseil
du gouvernement afin que les juristes japonais puissent connaître le droit
français.
Pourquoi avoir choisi un Français ? D'une part, la civilisation fran
çaise était déjà connue dans le milieu des hauts fonctionnaires japonais
depuis le début du XIXe siècle. D'autre part, à cette époque, le Code
Napoléon était presque le seul Code moderne qui pouvait servir de modèle,
le premier projet du Code civil allemand datant de 1887.
Dans ce contexte, le gouvernement Meiji a demandé à Boissonade
de préparer un projet de Code civil ainsi qu'un projet de Code pénal. En
réalité, dans le de civil, Boissonade ne s'est occupé que des
parties relatives aux droits patrimoniaux, les juristes japonais prenant en
charge le droit de la famille et le droit des successions.
Ces projets ont été adoptés par le Parlement et ont été publiés en
1890 et le premier Code civil moderne au Japon, que nous appelons
souvent le « Code Boissonade », devait entrer en vigueur trois ans après,
en 1893.
Cependant, entre-temps, un grand mouvement d'hostilité à l'entrée
en vigueur du Code Boissonade a été déclenché. Ce mouvement a entraîné
un débat à la fois juridique et politique. La raison n'en est pas vraiment
claire. Mais il semble qu'aux yeux des politiques japonais, le Code Boisso
nade, qui était fondé sur l'individualisme et sur la démocratie républicaine,
3 L'ère est le fruit du découpage du temps qui correspond au règne d'un Empereur.
L'ère actuelle s'appelle « Heisei » et correspond au règne de l'actuel Empereur Akihito.
4 V. GORAI, « Influence du Code civil français sur le Japon », Le Code civil, Livre
du centenaire, 1904, t. 2, p. 781 et s. REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARE 4-1996 890
était interprété comme dérogeant à la monarchie absolue du Japon. Quoi
qu'il en ait été, l'opposition est devenue si forte que finalement, le Parle
ment a décidé en 1892 le report de l'entrée en vigueur du Code, sans
fixer de date. Cela a signifié, en réalité, la suppression du Code Boissonade.
Dès lors, en 1893, le gouvernement Meiji a créé une nouvelle commiss
ion de rédaction du Code civil. Cette fois, le projet a été entièrement
rédigé par trois professeurs japonais. L'objectif de cette commission n'a
pas été de créer un nouveau Code en repartant à zéro, mais de réformer
le Code Boissonade. En conséquence, l'esprit français du Code Boissonade
est resté à la base du nouveau Code. En préparant le projet, les rédacteurs
se sont en outre référés à plusieurs droits civils étrangers autres que le
Code Napoléon : le premier projet du Code civil allemand en particulier,
ainsi que le Code civil autrichien, le privé zurichois, les droits
suisse et anglais des obligations. En outre, les rédacteurs se sont référés
à la coutume japonaise pour adapter le Code à la société japonaise. Par
exemple, le Code civil japonais a retenu, au titre des droits réels, le droit
traditionnel pour les membres d'une communauté locale de ramasser des
herbes, des champignons ou du bois dans des lieux déterminés 5.
Ainsi, nous pouvons dire que, sur le fond du droit, le législateur a
rédigé le Code civil japonais sur la base du droit civil français, en tenant
compte de la coutume japonaise et en adoptant, dans certains domaines,
le droit allemand ou d'autres droits étrangers.
En revanche, au plan de la rédaction, la législateur n'a pas suivi le
Code civil français. Il a adopté le système des pandectes, à l'instar du allemand : la première partie a trait aux règles générales (par ex.
la personne physique et la personne morale, les définitions de l'immeuble et
du meuble...), la deuxième partie est relative aux droits réels, la troisième
aux droits personnels, la quatrième au droit de la famille, et la cinquième
au droit des successions.
Les trois premières parties de ce projet de réforme ont été adoptées
par le Parlement en 1896 sans grandes modifications, et les deux parties
suivantes en 1898. L'ensemble est entré en vigueur en 1898.
B. — L'élaboration de la loi de publicité foncière
Au Japon, un système de registre de la propriété immobilière a été
développé plus tôt que dans les pays occidentaux. Le cadastre national
a été créé dès le XVIe siècle et, au début de l'ère de Meiji, il a été rénové
afin d'y appuyer utilement le registre de la propriété. Le registre servait
essentiellement à collecter les impôts fonciers, dès lors que la cession
des terrains était interdite et l'est demeurée jusqu'à la fin de l'époque
5 En réalité, la nature de ce droit est fort discutée et ses contenus sont variés selon
la tradition locale. En général, chaque titulaire a le droit de jouir du terrain en tant que
membre de la communauté déterminée, mais sans être titulaire d'une quote-part transmissible. M. YOKOYAMA : TRANSFERT DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE 891
médiévale 6. Par la suite, le gouvernement Meiji ayant autorisé les cessions
libres des terrains, il devenait nécessaire de réformer le système préexistant
de registre afin de réaliser la publicité des droits, principalement de pro
priété et d'hypothèque, en même temps que de continuer de lever les
impôts fonciers.
Pour répondre à ces nécessités, un projet de loi relatif à la publicité
foncière a été rédigé antérieurement à l'adoption du Code Boissonade.
Cette loi a été adoptée et est entrée en vigueur en 1886, avant d'être
profondément réformée en 1899.
Selon cette première loi de 1886, la vente, la donation, le gage et
l'hypothèque n'étaient pas opposables aux tiers s'ils n'avaient pas été
publiés (art. 6). Ce principe d'inopposabilité avait été inspiré par le droit
civil français. Par ailleurs, le législateur avait choisi dans le même temps
un système de fichier immobilier qui, à l'instar du droit prussien et compte
tenu de la manière dont le cadastre japonais était organisé, comporte
seulement des fiches parcellaires et des fiches d'immeubles, sans fiches
personnelles. Mais à la différence du droit prussien, le fichier immobilier
japonais s'appuie sur des fiches parcellaires et des fiches d'immeubles
bâtis distinctes. Cela vient de ce que, dans le régime traditionnel de la
publicité foncière au Japon, l'impôt foncier porte séparément sur les
bâtiments et sur la terre considérée comme un immeuble indépendant, et
la publicité du bâtiment est donc distincte de celle du sol.
Cependant, le gouvernement a été obligé de réformer cette loi relative
à la publicité foncière peu après son entrée en vigueur. En effet, la loi
était mal acceptée par la société japonaise pour diverses raisons. En
premier lieu, les droits de publication étaient très élevés parce qu'ils
constituaient une ressource importante pour l'État. En deuxième lieu, il
y avait trop peu de bureaux où réaliser la publicité, de telle sorte que
les particuliers pouvaient être contraints à de longs déplacements pour
accomplir les formalités. En troisième lieu, ces formalités et les procédures
prévues étaient si complexes qu'elles exigeaient beaucoup de temps.
Après plusieurs essais de réforme, la nouvelle et actuelle loi de
publicité foncière a été finalement adoptée par le Parlement en 1899.
Cette nouvelle loi simplifie la procédure et les formalités de publicat
ion. Par ailleurs, elle réintroduit à la fois un mécanisme de prénotation
et un mode particulier de publication pour l'information des tiers, à l'instar
du droit prussien (art. 2 et 7, al. 2, de la loi). Ainsi, par exemple, le
bénéficiaire de la promesse de vente peut publier le transfert éventuel de
propriété dès avant la levée d'option. Lorsqu'il lève l'option et qu'il
devient propriétaire, le bénéficiaire-acquéreur effectue alors la publication
6 A l'époque médiévale, la cession du sol était interdite parce que les seigneurs ne
voulaient pas que les changements de propriétaires compliquent la levée des impôts fonciers.
Cependant, cette interdiction n'était pas toujours respectée. En réalité, la cession d'un terrain
s'effectuait sous la forme d'un gage : les parties concluaient un contrat de prêt fictif assorti
d'un contrat de gage sur le terrain ; le prêteur (l'acheteur) remettait à l'emprunteur (le
vendeur) les fonds « prêtés » qui correspondaient en réalité au prix de vente du terrain ;
l'emprunteur- vendeur ne remboursant pas « l'emprunt », le prêteur-acheteur obtenait la terre
par l'exécution du gage. 892 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARE 4-1996
définitive qui prend rétroactivement rang au jour de la publication de la
promesse, c'est-à-dire au jour de la prénotation. Quant à la publicité
informative, elle vise à prévenir les tiers de l'existence d'un procès mettant
en cause la validité ou l'efficacité d'un contrat publié (art. 3 de la loi).
Cette loi nouvelle est entrée en vigueur l'année de son adoption, en
1899, soit deux ans après l'entrée en du Code civil actuel.
Pour comprendre le droit japonais en ce domaine, il est essentiel
d'avoir cette chronologie à l'esprit. Lorsque le Code civil actuel a été
rédigé, il était déjà décidé que la précédente loi de publicité foncière
serait réformée. Les rédacteurs du Code civil ont par conséquent renvoyé
les règles d'opposabilité des droits réels à la loi future, et ils se sont
simplement bornés à poser le principe d'une opposabilité de ces droits
liée à la publicité foncière (art. 177, C. civ.). Cependant, la loi nouvelle
a seulement établi les dispositions relatives aux formalités et aux procédur
es de publication, sans préciser les conditions d'application de l'article
177 du Code civil. De même, ni le Code civil ni la loi de 1899 sur la
publicité foncière ne définissent les tiers qui peuvent invoquer à leur
profit le défaut de publicité. A cet égard, la loi de 1899 précise seulement
que la personne qui a empêché la publication par dol ou violence (art.
4) ou celle qui a la charge de réaliser la publication (art. 5) ne peuvent
pas invoquer le défaut de la publicité à leur profit. En conséquence, la
doctrine et la jurisprudence ont dû interpréter l'article 177 du Code civil
afin de préciser les conditions de son application, en cohérence avec le
système de publicité, d'une part, et avec l'article 176 du Code civil, relatif
au transfert de propriété, d'autre part.
IL LES REGLES THÉORIQUES
La règle essentielle est posée dans l'article 177 du Code civil, qui
suppose l'accomplissement des formalités et procédures mises en œuvre
par la loi de publicité foncière.
A. — Les principes applicables
Compte tenu du contexte historique de l'élaboration des règles, il
est revenu à la jurisprudence et à la doctrine de préciser les conditions
de l'application de l'article 177 du Code civil.
1. Le principe d'opposabilité édicté par l'article 177 du Code civil
Tel qu'il résulte de l'article 177, le principe d'opposabilité se fonde
sur un transfert de propriété que l'article 176 du Code civil lie à la
manifestation de volonté des parties. Mais la doctrine n'a pas été unanime
quant à l'interprétation de ce dernier ni quant au lien logique qui unit
les deux articles.
a) Le principe du transfert lié à la volonté des parties
Littéralement, l'article 176 du Code civil exclut tout formalisme
du transfert de propriété. Il dispose que la propriété se transfère par la M. YOKOYAMA : TRANSFERT DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE 893
manifestation de volonté seule : aucune formalité n'est par conséquent
nécessaire.
Mais, tout d'abord, l'article 176 ne précise pas l'objet de cette manif
estation de volonté. Suffit-il de la manifestation de volonté qui préside
à la formation du contrat pour que la propriété soit transféré, comme en
droit français, ou bien est-il nécessaire de manifester une volonté distincte
visant le transfert lui-même, comme en droit allemand ? La doctrine a
largement débattu de cette question au début du XXe siècle et, bien que
la solution soit toujours résiduellement contestée, la jurisprudence a tranché
dans le sens d'une interprétation conforme au droit français.
Ensuite et surtout, à la différence du Code civil français dont l'article
1138 précise que l'obligation de livrer est parfaite par le seul consentement
des parties et rend le créancier propriétaire, l'article 176 du Code civil
japonais ne précise pas explicitement que la propriété se transfère solo
consensu, dès l'échange des consentements. Sur cette question, la jurispru
dence affirme, de manière générale, que la vente d'une chose déterminée
transfère la propriété immédiatement du vendeur à l'acheteur, sauf volonté
différente des parties 7. Par contre, la doctrine n'est pas unanime. Certains
auteurs interprètent l'article 176 du Code civil comme exprimant le prin
cipe du transfert de propriété solo consensu. Selon eux, la propriété se
transmet donc dès la formation de la vente. Pour cela n'interdit
cependant pas aux parties de reporter conventionnellement le transfert de
la propriété à une date ultérieure. D'ailleurs, en pratique, les parties
retardent souvent le transfert de la propriété au jour où l'acheteur paie
le prix 8. Mais une autre partie de la doctrine affirme que, en tout état
de cause et même en l'absence d'une clause explicite reportant le transfert
de propriété, celui-ci n'a pas lieu lors de la formation de la vente parce
que, eu égard à la nature réciproque de ce contrat, il n'est pas juste
d'admettre l'exécution automatique de l'obligation de transférer la pro
priété de la part du vendeur sans aucune contrepartie de la part de l'achet
eur. Par conséquent, selon cette doctrine, la propriété se transfère ou
bien lors du paiement, ou bien lors de la tradition, ou bien encore lors
de la publicité. Ils interprètent ainsi l'article 176 du Code civil comme
se bornant à supprimer tout formalisme du transfert de propriété, mais
sans rien préciser quant au moment de ce transfert. Dès lors, la vente se
forme dès le moment du consentement des parties, tandis que le transfert
de propriété, qui n'en est qu'un effet, a toujours lieu ultérieurement.
Ainsi, si la doctrine s'accorde généralement à admettre que la pro
priété se transfère par le à la vente, il y a toujours débat
sur la question de savoir à quel moment elle se transfère lorsque le contrat
ne comporte pas de clause conventionnelle explicite à cet égard.
b) Les divergences entre les articles 176 et 177 du Code civil
Bien que l'article 177 du Code civil japonais sanctionne le défaut
de publication par l'inopposabilité, à l'instar du droit civil français, il
78 La Cour vente Suprême, n'en devient 20 juin pas 1958, pour Min-shu, autant conditionnelle vol. 12, p. 1585. parce qu'elle est déjà parfaite
et seul le transfert de propriété est retardé. 894 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARE 4-1996
s'agit, à la différence du droit français, de l'opposabilité du « transfert
du droit réel » et non celle du contrat-support.
Ainsi, apparemment, les articles 176 et 177 du Code civil semblent
contradictoires. Car, selon l'article 176, en cas de ventes successives du
même immeuble, le second acheteur ne peut jamais obtenir la propriété
qui est déjà transférée au premier acheteur, par application du principe
« nemo plus juris ad alium transfère potest quant ipse habet ». Dès lors
que le second acquéreur ne peut pas acquérir la propriété valablement,
la question de l'opposabilité ne se pose même pas. Pourtant, l'article 177
du Code civil semble supposer que le second acquéreur peut obtenir la
propriété puisqu'il donne efficacité à la publicité du transfert réalisé en
sa faveur. Par ailleurs, l'article 560 du Code civil japonais affirme que
la vente de la chose d' autrui est valable. La question est d'autant plus
complexe que l'article 177 du Code civil pose une règle de fond, tandis
que, en droit français, l'inopposabilité résultant du défaut de publication
n'est qu'une règle de publicité foncière. En droit japonais, la contradiction
se situe donc entre les règles de fond posées par le Code civil, et non
entre les dispositions de ce code et la loi sur la publicité foncière.
Pour échapper à la contradiction, la majorité des auteurs expliquent
que chaque acheteur obtient la propriété parce que celle-ci relève d'une
conception abstraite. Mais la de chacun demeure imparfaite
jusqu'au jour de la publicité. Cependant, la doctrine est toujours divisée
et nous n'avons pas trouvé encore une explication cohérente et convain
cante du lien logique qui doit unir les articles 176, 177 et 560 du Code
civil.
2. La mise en œuvre de l'opposabilité édictée par l'article 177 du Code
civil
Dès lors qu'aucune disposition ne précise les conditions de l'applica
tion de l'article 177 du Code civil selon lequel le défaut de la publicité
est sanctionné par l'inopposabilité, ce sont la jurisprudence et la doctrine
qui ont dû pallier cette lacune.
Tout d' abord, en cas de défaut de publication, la jurisprudence sanc
tionne par l'inopposabilité aux tiers tous acquisitions, pertes ou change
ments de droits réels, sans limitation. Par exemple, le transfert de la
propriété par succession 9 ou par l'effet d'une prescription est inopposable
aux tiers s'il n'a pas été publié 10.
Par ailleurs, la jurisprudence interprète le mots « tiers » de l'article
177 du Code civil de manière stricte. Déjà, au début du XXe siècle, la
Cour suprême a décidé que « l'acquisition, la perte, ou le changement
des droits réels ne sont pas opposables aux tiers qui ont un intérêt légitime
à invoquer à leur profit le défaut de publicité » n.
9 Cela concerne les cas dans lesquels les cohéritiers décident de réaliser un partage
selon des modalités différentes de celles précisées par le Code civil.
10 Grande Cour, 1 déc. 1908, Min-roku, vol. 14, p. 1301 ; Grande Cour, 8 juill. 1925,
Min-shu, vol. 4, p. 412.
11 Grande Cour, 15 déc. 1908, vol. 14, p. 1276.

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