Les formes juridiques de la propriété d'étage ou d'appartement en droit comparé - article ; n°3 ; vol.31, pg 583-601

Bournias

Description

Revue internationale de droit comparé - Année 1979 - Volume 31 - Numéro 3 - Pages 583-601
19 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

Sujets

• avocat
• juriste
• droit civil
• juridique
• Droit et juridique

Informations

• Publié par: Revue-internationale-de-droit-compare
• Publié le: 01 janvier 1979
• Nombre de lectures: 23
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 1 Mo

Extrait

Apostolos Bournias
Les formes juridiques de la propriété d'étage ou d'appartement
en droit comparé
In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 31 N°3, Juillet-septembre 1979. pp. 583-601.
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Bournias Apostolos. Les formes juridiques de la propriété d'étage ou d'appartement en droit comparé. In: Revue internationale
de droit comparé. Vol. 31 N°3, Juillet-septembre 1979. pp. 583-601.
doi : 10.3406/ridc.1979.3432
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/ridc_0035-3337_1979_num_31_3_3432LES FORMES JURIDIQUES DE LA PROPRIÉTÉ
D'ÉTAGE OU D'APPARTEMENT
EN DROIT COMPARÉ
par
Apostolos BOURN I AS
Avocat à la Cour de cassation
Dans la plupart des pays, la réalité nouvelle d'immeubles divisés par
étages ou appartements, dont chacun est l'objet d'une appropriation séparée
et privative, a soulevé un difficile problème de définition et d'organisation des
droits portant sur l'appartement et sur l'ensemble de l'immeuble. En effet, si
les praticiens parlent volontiers d'une propriété horizontale, cette notion appar
aît, dans la plupart des législations, comme absolument contraire à la notion
classique et romaine de la propriété, qui est une propriété verticale et qui cons
titue la forme régulière et habituelle de la propriété. C'est le cas notamment en
droit hellénique (1). La difficulté a été surmontée par des voies très diverses,
dont les unes se rapprochent au plus près de la notion de propriété, tandis
que d'autres restent sur le terrain des droits de jouissance. L'analyse et le cla
ssement de différents systèmes d'appropriation privée des appartements permett
ra d'en comparer les avantages et inconvénients respectifs. Cette diversité ne
doit pas, cependant, dissimuler la foncière unité des problèmes réels ni, final
ement, la convergence symptomatique entre les résultats obtenus.
I. LES DIFFERENTS SYSTEMES D'APPROPRIATION PRIVEE
PAR ETAGE OU PAR APPARTEMENT
1 - C'est essentiellement à la notion romaine de propriété que s'est heur
tée la reconnaissance de la propriété horizontale par étage ou par appartement.
La propriété romaine appliquée à un immeuble est une propriété verticale ; elle
est dominée par la règle superficies cedit solo ; la de la surface, des
constructions, des plantations, de tout ce qui couvre le terrain, suit la propriété
(1) A. BOURNIAS, E-A-IL (Revue du droit des immeubles en copropriété
vue grecque), 1972, p. 1 et 101. LES FORMES JURIDIQUES DE LA PROPRIETE D'ETAGE 584
du sol, et il en est de même de la propriété du sous-sol. Cet ensemble constitue
toujours une «unité de propriété» (2). Lorsqu'elle appartient à plusieurs pro
priétaires, c'est indivisément, et la quote-part de chacun porte sur tout cet
espace unifié. Dans cette conception le sol est l'élément principal ;le dessus et
le dessous en sont un simple supplément, un accessoire qui suit le principal (3).
Cette conception a souvent entraîné une forte résistance à la division de la
propriété par appartements (4), soit que la loi interdît de créer une propriété
horizontale (5), soit que la propriété de l'appartement fût rattachée à celle du
sol, resté indivis (6), soit qu'on fît appel à une autre catégorie juridique, par
exemple au droit provisoire de superficie (7).
2 - D'après la conception qui prévaut dans plusieurs pays, dont la Grèce,
le système de propriété horizontale renverse cette idée d'une «unité de pro
priété» (8). Le droit de propriété peut porter sur une tranche limitée, placée
dans un sens horizontal, dans un édifice ; un étage ou une partie d'étage est
l'objet d'une propriété séparée, indépendante de la propriété de la parcelle de
terrain située au-dessous. Même si le propriétaire de l'appartement est en même
temps propriétaire ou copropriétaire du sol, obligatoirement ou fortuitement,
la propriété du sol est, dans cette conception, distincte de la propriété priva
tive de l'appartement. La règle superficies solo cedit est entièrement effacée ;
et elle n'est nullement remplacée par un principe inverse qu'on pourrait énon
cer solum superficiel cedit (9). Tout ce qui est dans l'espace compris dans
l'appartement appartient au propriétaire de l'appartement, et tout ce qui se
trouve dans les parties communes appartient aux copropriétaires de celles-
ci (10). Réserve faite des objets appartenant exceptionellement à des tiers,
(2) A.BOURNIAS, «La propriété horizontale comme elle est actuellement appli
quée en Grèce», Revue hellénique de droit international, 1970, pp. 239-307, §1, note 1-a.
(3) A. BOURNIAS, précité. Sur la propriété verticale par ensembles immobiliers,
A.BOURNIAS, E-A-II|., 1972, p. 101.
(4) J. LIMPENS, «Copropriété par appartement et copropriété horizontale»,
Rapport belge au 8e Congrès de l'Académie internationale de droit comparé (Pescara,
1970), §III-B.
(5) Par exemple en Allemagne, depuis le BGB (1900) jusqu'à la loi du 15 mai
1951 ; en Suisse, depuis le Code suisse (1912) jusqu'à la loi du 19 déc. 1963.
(6) C'est ce que laisse entendre la loi allemande du 15 mai 1951 (Das
Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veraussert
oder belastet werden).
(7) Par exemple en Belgique, le droit de superficie dure 50 ans, sauf prolongation
conventionnelle (art. 4 et 8 de la loi du 10 janvier 1924).
(8) Mais certains systèmes de rapprochent de l'unité de la propriété verticale
(cf. texten0 6 et 7).
(9) Cf. aussi CALLIMOPOULOS, Interprétation du Code civil articles 1002
et 1117, Observations introductives, VII, p. 100 et renvois. Cet auteur considère que je
suis favorable à un principe solum superficiel cedit dans mon étude publiée au
E.EJV. (Journal des juristes grecs) 12.726, alors qu'une telle conclusion ne peut absolu
ment pas être tirée de cette étude !
(10) Cf. aussi A. BOURNIAS, EAU., 1973, p. 301. Une opinion différente est
soutenue par P. CONSTANTOPOULOS, dans N.O.B. (tribune juridique) 17.846, et dans
son livre La propriété d'étage en Grèce, § 9, II, B-l et 2. Pour cet auteur, la règle superfi
cies solo cedit n'est que partiellement abolie ; elle est maintenue relativement à la pro
priété horizontale tout entière et à la copropriété du sol : une construction nouvelle ou D'APPARTEMENT EN DROIT COMPARE 585 OU
cette règle est fondamentale pour la répartition de la propriété de tout ce
qui touche, respectivement, et distinctement, les parties communes et l'appar
tement (11).
Dès lors, la copropriété du sol ne peut être considérée comme un él
ément constitutif de la propriété de l'étage (12) ; même quand elle coexiste
obligatoirement, le sol est l'objet d'un droit spécial (cf. théorie dualiste, ci-
dessous n° 5). Même dans les théories qui admettent l'unité du droit de
l'appartement et du droit sur une quote-part du sol et des parties commun
es, ces deux droits ne sont pas considérés comme l'accessoire l'un de
l'autre mais sont placés sur un pied d'égalité pour former un seul droit de
propriété unifié (théorie unitaire, ci-dessous nos 5 et 6).
En fait, dans le régime de propriété horizontale, c'est l'étage ou
l'appartement qui est l'objet principal du droit de propriété, et c'est la
propriété du sol qui tend à être considérée comme un simple accessoire de
l'étage ; c'est toujours le cas du point de vue économique et Ü en est bien ainsi
également, le plus souvent, du point de vue juridique (13).
3 - C'est cette conception de la propriété horizontale qui est adoptée
dans la plupart des pays, ainsi qu'en Grèce. Mais elle n'est pas universellement
adoptée. Comme il advient toujours, une grande variété d'opinions et de solu
tions se rencontre dans les législations, la doctrine et la jurisprudence, quoi
que toutes aboutissent à des résultats apparentés (14). Ces théories et opi
nions vont de la forme extrême, qui reconnait au bénéficia