La demande potentielle de logements neufs à moyen terme

Pascale, Bessy

Description

Selon un scénario plutôt optimiste fondé sur une augmentation de 210 000 ménages par an (soit un nombre équivalent de résidences principales), la demande potentielle de logements s'établirait à 340 000 par an entre 1995 et 2000. Le prolongement de cette tendance permet d'envisager une demande potentielle annuelle de 305 000 logements de 2000 à 2005. Ces évaluations incluent les résidences principales et secondaires, les logements occasionnels et les logements vacants ainsi que le renouvellement du parc existant. Un autre scénario, intégrant des évolutions démographiques plus faibles et un contexte économique moins dynamique, conduit à une demande potentielle annuelle de 260 000 logements entre 1995 et 2000 et 240 000 au-delà.

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Extrait

N°518 AVRIL 1997
Prix : 15 F
La demande potentielle
de logements neufs à moyen terme
Pascale Bessy, Division logement, Insee
tègrerait des notions de prix et de revenuselon un scénario plutôt optimiste
(cf. Pour comprendre ces résultats).
fondé sur une augmentation deS 210 000 ménages par an (soit un
La demande de résidences
nombre équivalent de résidences princi- principales rythmée
pales), la demande potentielle de loge- par la démographie
ments s’établirait à 340 000 par an entre
La demande en résidences principales est,
1995 et 2000. Le prongeol ment de cette et restera, le principal moteur de la construc
tendance permet d’envisager une de- tion. La projection du nombre de ménages
est donc le point d’appui de l’évaluation demande potentielle annuelle de 305 000
la demande potentielle. Ce nombre évoluelogements de 2000 à 2005. Ces évalua-
principalement sous l’effet de la démogra-
tions incluent les résidences principales phie : la simple variation des effectifs d’une
et secondaires, les logements occasion- génération à l’autre entraîne une variation
équivalente du nombre de ménages. Toute nels et les logements vacants ainsi que le
fois, les comportements (émancipation des
renouvellement du parc existant. Un autre
jeunes, vie en couple, divorce, perte de l’in
scénario, intégrant des évolutions démo- dépendance à la fin de la vie) jouent égale
graphiques plus faibles et un contexte ment. Une projection du nombre de
ménages établie en 1993 fournit le nombreéconomique moins dynamique, conduit à
annuel de ménages et son évolution jus-
une demande potentielle annuelle de
qu’en 2020. On en déduit directement, an-
260 000 logements entre 1995 et 2000 etnée après année, l’augmentation
240 000 au-delà. correspondante du nombre de résidences
principales.
Le parc de logements a fortement évolué enCette projection du nombre de ménages re-
trente ans. Les constructions massives, à pose sur les hypothèses suivantes : excédent
partir du milieu des années soixante (plus migratoire de 50 000 personnes par an, réduc
de 400 000 par an et même jusqu’à 550 000 tion de la mortalité prolongeant les tendances
au début des années soixante dix) ont per récentes, fécondité de 1,8 enfant par femme.
mis de résorber la crise de l’après-guerre. La population totale projetée est répartie par
De 1990 à 1995, le nombre de logements mode de cohabitation en prolongeant les ten
s’est accru de 313 000 par an en dances passées. Selon cette projection, l’aug
moyenne : 224 000 résidences principa mentation du nombre de ménages devrait
les, 21 000 logements vacants et 42 000 ré ralentir dans les prochaines années. De
sidences secondaires et logements 210 000 ménages supplémentaires chaque
occasionnels. Dans le même temps, 26 000année entre 1995 et 2000, on passerait à
logements ont disparu (solde entre les des 184 000 entre 2000 et 2005.
tructions, transformations, fusions et éclate La croissance démographique et le mouve
ments). ment des générations expliquent à eux seuls
Pour les deux périodes, 1995 2000 et 2000 les 8/10èmes de l’accroissement du nombre
2005, différents scénarios ont été envisagés de ménages. En effet, l’évolution des compor
selon les évolutions possibles du nombre de tements de cohabitation a des effets contra
ménages, la demande potentielle en résiden dictoires et de faible ampleur : les jeunes
ces secondaires et logements occasionnels, partent de plus en plus tard de chez leurs pa
le niveau de renouvellement et le taux de va rents, ce qui freine la demande de logements,
cance. Cette approche ne tient pas compte dutandis que les divorces et les séparations
caractère solvable ou non des ménages, d’oùjouent en sens inverse. Selon la projection qui
l’utilisation du terme de « demande poten maintient fixes les modes de cohabitation,
tielle » plutôt que celui de « demande » qui in l’augmentation du nombre de ménages serait
INSEE
PREMIEREplus faible : 188 000 entre 1995 et
Une nouvelle catégorie : les logements occasionnels
2000 et 171 000 entre 2000 et 2005.
Le développement à la fin des années soixante dix des logements occasionnels, à déduire du nombre de loge
pied à terre professionnels (par exemple, pour les besoins ments vacants et de celui de résidences secondaires. On
Les résidences secondaires d’un professeur enseignant deux jours par semaine à Paris a convenu que si les logements occasionnels représentent
et résidant habituellement à Poitiers) a rendu nécessaire 1,1 % du parc total en 1992, ils en représentaient environdépendantes de la mode
de créer au recensement de 1990 une nouvelle catégorie moitié moins en 1973, soit 0,6 %. La ponction des loge
et des incertitudes de logement, les logements occasionnels. Auparavant, ments occasionnels ainsi estimés en 1973, 1978, 1984 et
cette catégorie était confondue avec celle des résidences 1988 a été répartie à 48 % sur les logements vacants et àéconomiques
secondaires. Dans la pratique, les logements occasionnels 52 % sur les résidences secondaires. Des choix très diffé-
« mordent » à la fois sur les secondaires et les vacants, rents, compte tenu des faibles masses concernées, neEn 1984, plus d’un ménage sur dix
dans des proportions difficiles à établir. Les évaluations déforment pas le profil d’évolution des proportions de loge possédait une résidence secondaire.
actuellement disponibles sont assez divergentes : selon le ments vacants et de résidences secondaires (tableau 1). Il
La résidence secondaire a connu un
recensement, un peu plus de 400 000 logements occasion suffit de rapporter le nombre de résidences secondaires et
vif engouement dans les années nels ont été dénombrés en 1990 et d’après l’enquête Loge occasionnelles au nombre de ménages afin d’estimer un
ment environ 300 000 fin 1992, soit respectivement 1,5 % taux apparent de détention. Le taux apparent de détentionsoixante dix, qui a culminé au début
et 1,1 % du parc de logements. D’après l’enquête Emploi, d’une résidence secondaire obtenu selon le même calcul,des années quatre vingt et plafonné
le nombre de logements occasionnels s’établirait autour soit 11,5 % en 1992 1993, diffère de celui que l’on obtient
ensuite. Un regain d’intérêt s’est mani
des 300 000 en 1995 et 1996 (environ 1 % du nombre totalpar déclaration des ménages (7,9 %). Trois éléments jouent
festé au début des années quatre de logements). L’idée est donc d’établir, sur une période pour expliquer cet écart : la sous déclaration des ménages
assez longue et de façon cohérente, la part respective des vis-à-vis d’un bien immobilier qupeuti être perçu commevingt-dix (11,5 % des ménages en
résidences secondaires, des logements occasionnels et un élément du train de vie, la multi-possession et la1992).
des logements vacants dans l’ensemble des logements. détention, par des ménages résidant hors de France
Certains facteurs peuvent être défavo
Ceci revient à estimer, à des dates qui sont celles des métropolitaine, de résidences secondaires localisées
rables à la détention d’une résidence enquêtes Logement antérieures à 1992, un nombre de sur ce territoire.
secondaire : moindre attrait pour la
possession d’une résidence fixe pour
Deux évolutions du taux apparent de cendre ensuite. Ce taux de 7,4 % pa-
les vacances ou le week end, enraye
détention de résidences secondaires raît « normal » compte tenu du nombre
ment de la démocratisation de ce type
et occasionnelles ont été retenues : laannuel de logements neufs construits,
de bien, concurrence de la maison in-
plus forte prévoit une augmentation autour de 300 000 depuis 1990, et de
dividuelle avec jardin comme rési
sensible, soit 13,3 % en 2000 puis la faible ampleur du renouvellement
dence principale. Mais d’autres
13,6 % en 2005, l’autre est plus modé du parc de logements ces dernières
peuvent jouer positivement : double
rée (13,1 % en 2000, puis 13,3 % en années. Pour le proche avenir, l’hypo
résidence pour les ménages aisés de
2005). Il faudrait une progression thèse est de retenir ce niveau puis
retraités, impact de l’héritage des nou
beaucoup plus vigour