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Ajouté le : 21 juillet 2011
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C onnaître les L oyers et A nalyser les M archés sur les E spaces U rbains et R uraux 
Anah - Apagl - Ataraxia - Bouygues Immobilier - CENTURY 21 - CNAB - DHUP - FFB -FONCIA - Foncière Logement - FPC - Gécina - Groupama Immobilier - H&D(SIRES) -Groupe ICF - Nexity - PACT - SeLoger.com - Square Habitat (Crédit Agricole) - SNPI -TAGERIM - UNPI - Réseau URBANIA
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                                          Document préparé par Michel MOUILLART, Professeur d'Economie à l'Université de Paris X – Nanterre  
 
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  1. Les tendances et les caractéristiques des marchés      5   1.1. Les tendances récentes des marchés locatifs privés  5 1.2. La mobilité résidentielle des ménages 8 1.3. L’évolution des loyers de marché 9 1.4. L’effort d’amélioration et d’entretien des logements    10   2. Les tendances et les spécificités régionales  15  2.1. Les loyers de marché   15 2.2. La mobilité résidentielle  17 2.3. L’effort d’amélioration et d’entretien 19 2.4. Les loyers de relocation   21     Annexe 23        
 
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    1. Les tendances et les caractéristiques des marchés  
1.1. Les tendances récentes des marchés locatifs privé s   Chaque année, le constat des tendances qui peut être dressé à la fin de l’hiver est à peu près toujours le même : c’est celui d’un marché locatif privé morose, caractérisé notamment par la faiblesse de la mobilité résidentielle des locataires et un allègement sensible de la pression sur les loyers. Puis avec l’arrivée de l’été, les marchés locatifs privés retrouvent de la vigueur. La mobilité résidentielle se redresse alors avec le regain d’activité qui accompagne la préparation de la rentrée et les tensions sur les loyers réapparaissent.  Certaines années cependant, le regain d’activité des marchés constaté durant l’été est plus vif qu’à l’habitude. Cela a été particulièrement le cas en 2004 et en 2006 :  ·  l’année 2004 avait commencé doucement. Mais le regain d’activité des mois d’été a été plus vif qu’à l’habitude. Ainsi, alors qu’en août 2004 la progression des loyers se situait déjà sur un rythme annuel de 4.3 %, l’année s’est terminée sur une hausse de 5.1 % (contre + 1.6 % en 2003). Le taux de mobilité résidentielle s’était d’ailleurs redressé de façon marquée, après le décrochage des marchés locatifs privés constaté en 2003 (29.8 % en 2004 contre 28.8 % en 2003)  ; ·  en 2006, l’activité du marché avait hésité jusqu’à l’été un peu plus qu’à l’habitude : la reprise rapide observée durant les mois d’été a alors permis au marché de retrouver de la vigueur. Le taux de mobilité résidentielle s’est ainsi établi à 29.4 %, soit au dessus de la moyenne des années 1998-2009 et à un de ses meilleurs niveaux. La hausse des loyers qui se situait sur un rythme annuel de 2.4 % en août s’est alors accélérée pour s’établir à 4.5 % sur l’année.  Depuis 2007 pourtant, ce scénario de reprise de l’activité durant les mois d’été s’est trouvé quelque peu altéré : et après un début d’année peu propice à une forte progression de la mobilité et des loyers, le redémarrage traditionnel est resté plus modéré. Avec comme résultat, un ralentissement sensible du rythme de progression des loyers de marché et une baisse régulière de la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé :  ·  en 2007 par exemple, le constat qui pouvait être dressé à la fin de l’hiver était habituel. Mais le rythme de hausse des loyers ressortait alors sur une progression annuelle de 1.2 %, nettement plus lente que par le passé. Et le taux de mobilité résidentielle était redescendu à 28.5 %, soit à un de ses plus bas niveaux depuis 1998. Cependant, avec l’arrivée de l’été, les marchés locatifs privés ont retrouvé un peu de vigueur dans la plupart des grandes villes et en août, la mobilité résidentielle des ménages s’établissait à 30.7 % depuis le début de l’année : soit au niveau qu’elle atteint habituellement durant les bonnes années sur le marché locatif privé. En - 5 - 
revanche, la progression des loyers de marché confirmait le ralentissement constaté depuis trois années déjà : elle s’affichait à un rythme annuel de 2.7 % en août 2007, comparable à celui observé en 2006 à la même époque (+ 2.4 %), mais bien en deçà du rythme mesuré en août 2004 (+ 4.3 %) ou en août 2005 (+ 4.7 %). Dans son ensemble, l’année 2007 a finalement confirmé ces tendances du marché : la progression des loyers s’est ainsi établie à 2.0 %, dans un marché devenu plus calme que durant les années 2004 à 2006. La mobilité résidentielle s’affichant quant à elle à 28.4 %, soit à son niveau le plus bas depuis 2000 ; ·  en 2008, le scénario a été identique après un mauvais début d’année qui s’était exprimé par un rythme de progression des loyers accentuant le ralentissement déjà observé en 2007 (+ 0.7 % sur un an) et une mobilité résidentielle qui se dégradait à nouveau (en s’affichant à 28.2 %). La reprise constatée durant l’été a alors été encore plus modérée qu’en 2007 : la mobilité résidentielle ne s’est d’ailleurs quasiment pas redressée durant ces mois traditionnellement plus actifs, finissant l’année à 27.6 % (soit à un de ses niveaux les plus bas depuis dix années). Et le rythme de hausse des loyers de marché a confirmé le ralentissement constaté en début d’année, puis durant l’été pour s’établir finalement à 1.5 % sur l’ensemble de 2008.  La conjoncture des marchés locatifs privés s’est donc considérablement transformée depuis trois années. La progression des loyers a fortement ralenti, avec + 1.5 % en 2008 contre + 5.1 % en 2004. Alors que l’activité du marché locatif privé se contractait de manière sensible, laissant craindre une dégradation générale de la fluidité de ce marché comparable à celle qui s’était constatée lors de la récession du début des années 90 : pour un taux de mobilité résidentielle de 27.6 % en 2008, contre 29.8 % en 2004 au point haut de la conjoncture de ce marché observé depuis 1998, le repli de l’activité est de l’ordre de 7.4 % (- 2.8 % pour la seule année 2008).  Dans ce contexte, les délais moyens de remise en location se sont allongés, alors que les exigences des candidats à la location sont plus grandes que par le passé. Les propositions de loyers des propriétaires ont donc dû largement tenir compte de cela pour faciliter une mise en relocation plus rapide des biens : la hausse des loyers en cas de relocation qui avait été de l’ordre de 6.8 % en moyenne de 2001 à 2004, a par exemple progressivement diminué pour redescendre à un niveau de 5.5 % en 2008. Et si tous les segments de marché sont concernés, ce sont les petits logements (studios et 1 pièce) et les grands logements (5 pièces et plus) pour lesquels l’évolution est la plus sensible : la demande y a été particulièrement fragilisée ces dernières années, notamment du fait de la faible revalorisation des aides personnelles.    Les tendances du secteur privé observées depuis le début de l’année 2009 vont maintenant dans le sens d’une quasi stabilisation des loyers de marché, pour une activité de location à nouveau en recul.  Il est vrai que l’ensemble de l’économie s’enfonce dans la crise et que la perspective des prochains mois n’incite guère à l’optimisme. Le moral des ménages reste ainsi désespérément au plus bas et sans espoir d’une amélioration rapide et véritable. Le chômage commence à enregistrer le contrecoup de la crise et sa remontée devrait être marquée d’ici l’été …   Les candidats à une nouvelle location sont donc plus inquiets : ils continuent de différer leurs projets de mobilité résidentielle, dès lors qu’il s’agit d’une mobilité choisie (amélioration des conditions de logement, choix d’une meilleure localisation, réduction des temps de transport …). Dans le cas d’une mobilité contrainte (séparation, mutation professionnelle, difficultés financières…), les    - 6 -
marges de liberté des ménages restent très limitées (voire inexistantes). La morosité du marché locatif privé demeure donc inscrite dans les faits.  Ainsi sur un an, la progression des loyers de marché est maintenant de 0.2 % (contre + 0.7 % en 2008 à la même époque et + 1.2 % en 2007 à la même époque). Alors que la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé recule de 7.4 % sur un an pour s’établir à 26.1 % depuis le début de l’année 2008 (contre 28.2 % en 2008 à la même époque). D’ailleurs, afin de mettre en location les biens sur un marché moins « tendu » qu’auparavant, l’effort d’amélioration et d’entretien des relocations s’élève à nouveau.  
Niveaux et variations des loyers de marché en 2009 d'après CLAMEUR /février 2009/ 20
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12 16 20 Niveau des loyers (en €/m²)
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  Pour 43.8 % des villes, les loyers baissent maintenant (contre pour 22.4 % des villes en 2008) :  ·  la baisse est de moins de 1 % pour 13.9 % des villes (7.8 % des villes en 2008) : Cambrai (-0.1 %), Tarbes (- 0.2 %), Lille (- 0.3 %), Roanne (- 0.4 %), Vienne (- 0.6 %), Concarneau (-0.8 %), Pau et Rennes (- 0.9 %) … ;
 
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·  elle est de 1 à 2.5 % pour 15.0 % des villes (5.7 % des villes en 2008) : Toulouse (- 1.0 %), Orléans (- 1.1 %), Brest et Le Havre (- 1.4 %), Paris (- 1.8 %), Saint Malo (- 1.9 %), Clermont Ferrand et Poitiers (- 2.1 %) … ; ·  elle est de 2.5 à 5 % pour 10.3 % des villes (5.1 % des villes en 2008) : Montluçon et Moulins (- 2.6 %), Valence (- 2.9 %), Auch (- 3.1 %), Caen et Saint Nazaire (- 3.3 %), Angers (- 3.4 %), Belfort (- 4.8 %), … ; ·  elle est de 5 % et plus pour 4.6 % des villes (3.8 % des villes en 2008) : Gap (- 5.6 %), Besançon (- 6.0 %), Saint Lô (- 6.1 %), Alençon (- 7.7 %), …  Mais pour 56.2 % des villes, les loyers continuent d’augmenter (contre pour 77.6 % des villes en 2008) :  ·  la hausse est de moins de 1 % pour 13.8 % des villes (10.1 % des villes en 2008) : Nancy et Reims (+ 0.1 %), Colmar (+ 0.3 %), Grenoble et Strasbourg (+ 0.5 %), Vandoeuvre les Nancy (+ 0.7 %), Annemasse et Mulhouse (+ 0.9 %) … ; ·  elle est de 1 à 2.5 % pour 16.2 % des villes (18.7 % des villes en 2008) : Montauban (+ 1.0 %), Nantes (+ 1.1 %), Le Mans et Lourdes (+ 1.4 %), Dieppe (+ 1.5 %), Metz (+ 1.6 %), Niort (+ 1.9 %), Angoulême (+ 2.2 %) … ; ·  elle est de 2.5 à 5 % pour 16.3 % des villes (27.9 % des villes en 2008) : Béziers (+ 2.6 %), Bayonne, Meaux et Rouen (+ 3.0 %), Lyon (+ 3.3 %), Cannes (+ 3.8 %), Nice (+ 4.1 %), Le Vésinet (+ 4.7 %) … ; · elle est de 5 % et plus pour 9.9 % des villes (20.9 % des villes en 2008) : Limoges (+ 5.0 %),  Troyes (+ 6.2 %), Vallauris (+ 7.3 %), Dôle (+ 7.8 %), …   1.2. La mobilité résidentielle des ménages  A la fin des années 90, l'activité du marché locatif privé a été particulièrement soutenue : le taux de mobilité résidentielle s'est ainsi accru de 11.2 % entre 1998 et 2001, pour s'établir à 29.7 % en 2001. Puis en 2002 et en 2003, après deux années d’une progression parfois sensible des loyers (+ 5.0 % en 2000 et 4.7 % en 2001), l'activité a marqué le pas. Le taux de mobilité a alors fléchi de façon + prononcée pour retomber à 28.8 % en 2003 (pour un parc locatif privé de l’ordre de 5 528 000 unités en 2007, hors logés à titre gratuit et statuts particuliers, un recul de la mobilité résidentielle de cette ampleur équivaut à la neutralisation d’une année de construction locative privée). Le recul a été prononcé dans certaines régions (Alsace, Aquitaine ou Centre) en raison des mouvements de loyers intervenus auparavant : il a cependant, en général, cédé la place à une simple stabilisation du marché et même parfois à une nouvelle augmentation de la mobilité lorsque la pression de la demande restait forte (Basse Normandie, Languedoc Roussillon, Midi Pyrénées ou Poitou-Charentes). A de nombreux égards cependant, l'évolution intervenue en 2003 paraît brutale : le recul de la mobilité était sans doute disproportionné au regard de la pression de la demande qui se renforce depuis plusieurs années. Ainsi en 2004, la mobilité résidentielle s'est redressée à peu près partout pour s’établir au niveau le plus élevé (29.8 %) constaté depuis 1998. Cette reprise globale du marché n’a pas été altérée par la poussée sur les loyers de marché observée en 2004 puis en 2005 (+ 5.1 % puis + 4.8 %). Elle s’est alors consolidée en 2005 et en 2006. Mais bien sûr, elle n’a pas été uniforme sur l’ensemble du territoire :  - 8 -
·  le taux de mobilité résidentielle est resté relativement stable entre 2004 et 2006 en Alsace, en Auvergne, en Basse Normandie, en Bretagne, dans le Centre, en Haute Normandie, en Midi Pyrénées, dans le Nord Pas de Calais et en Poitou-Charentes ; ·  il a fluctué plus qu’autre chose en Bourgogne, en Franche Comté, dans le Limousin et en Lorraine ; ·  il s’est redressé lentement en Champagne Ardenne et en Ile de France, et de manière sensible en Aquitaine ; ·  mais il a baissé lentement en Languedoc Roussillon, dans les Pays de la Loire, en PACA, en Picardie et en Rhône Alpes. Mais depuis 2006, et en dépit du ralentissement de la hausse des loyers, le taux de mobilité résidentielle recule : il s’établit à 26.1 % depuis le début de l’année 2009 contre 29.4 % en 2006, soit à son plus bas niveau depuis dix ans. Le repli du marché correspond à une contraction de l’activité de l’ordre de 60 000 logements par an : ·  le recul de la mobilité reste modéré, dans la moyenne du marché, en Alsace, en Aquitaine et en Rhône Alpes ; ·  le recul est cependant plus prononcé en Auvergne, en Champagne Ardenne, en Ile de France, dans le Limousin, en Lorraine, en Midi Pyrénées ou en Picardie ; ·  dans certaines régions, la mobilité du marché locatif privé fluctue d’une année sur l’autre, mais sans tendance précise : dans le Nord Pas de Calais et en Poitou-Charentes ; ·  ailleurs, le taux de mobilité reste à peu près stable : en Basse Normandie, en Bourgogne, en Bretagne, dans le Centre, en Franche Comté, en Haute Normandie, en Languedoc Roussillon, dans les Pays de la Loire et en PACA.  1.3. L’évolution des loyers de marché  Le rythme de progression des loyers s'est relevé dès la fin des années 90 :  ·  jusqu'en 1999, lorsque la mobilité s'établissait à un niveau de l'ordre de 27 % chaque année, le rythme de la hausse des loyers de marché était de l'ordre de 2.1 % chaque année ; ·  la reprise du marché et une accélération de la mobilité résidentielle (qui s’est associée à une augmentation du pourcentage de révision des loyers en cas de relocation) se sont alors accompagnées d'un relèvement du rythme de progression des loyers de marché : le rythme annuel de la hausse est monté à 5.0 % en 2000 et à 4.7 % en 2001 ; ·  la pause de l'activité observée dès 2002 s'est traduite par un ralentissement du rythme de la hausse des loyers (+ 2.5 % en 2002 et + 1.6 % en 2003) ; ·  rompant avec la tendance à plus de modération dans la progression des loyers de marché, la consolidation de la reprise constatée entre 2004 et 2006 s’est alors accompagnée d’une accélération de la progression des loyers de marché (+ 5.1 % en 2004, + 4.8 % en 2005 et + 4.5 % en 2006).  
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 Dans le contexte des hésitations qui ont entouré le marché dès l’automne 2006, la hausse des loyers a ralenti de manière sensible à partir de 2007 : alors que la mobilité résidentielle se réduit (exprimant bien en cela les hésitations et les difficultés rencontrées par la demande), le ralentissement de la hausse des loyers s’est amplifié avec + 2.0 % en 2007, + 1.5 % en 2008 et + 0.2 % depuis le début de l’année 2009.  Ainsi depuis 1998, la progression des loyers de marché s’est faite au rythme annuel moyen de 3.3 % France entière. Elle a été la plus rapide en Aquitaine (+ 4.2% par an), en Ile de France (+ 3.6 % par an), en PACA (+ 4.8 % par an) ou en Rhône-Alpes (+ 3.6 % par an). Elle reste dans la moyenne en Alsace (+ 2.6 % par an), en Basse Normandie (+ 3.1 % par an), en Bretagne (+ 2.9 % par an), en Haute Normandie (+ 3.2 % par an), en Languedoc-Roussillon (+ 2.8 % par an), en Midi-Pyrénées (+ 2.6 % par an), dans le Nord Pas de Calais (+ 3.2 % par an) ou en Poitou-Charentes (+ 2.8 % par an). Elle a été en revanche la plus lente en Auvergne (+ 1.3 % par an), en Bourgogne (+ 2.4 % par an), dans le Centre (+ 2.4 % par an), en Champagne-Ardenne (+ 1.7 % par an), en Franche-Comté (+ 0.6 % par an), dans le Limousin (+ 1.0 % par an), en Lorraine (+ 2.3 % par an), dans les Pays de la Loire (+ 1.3 % par an) ou en Picardie (+ 1.7 % par an).  Depuis le début de l’année 2009, la hausse des loyers est très lente : + 0.2 % sur un an. Elle reste pourtant soutenue et plus rapide que la moyenne dans le Nord Pas de Calais (+ 2.1 %), en Haute Normandie (+ 2.6 %), en Champagne-Ardenne (+ 2.7 %), en Poitou-Charentes (+ 3.2 %), en PACA (+ 3.3 %) et en Bourgogne (+ 4.7 %). Et elle est dans la moyenne en Ile de France (+ 0.1 %), en Languedoc-Roussillon (+ 0.1 %) et dans le Limousin (+ 0.7 %). Mais les loyers reculent en Bretagne (- 0.3 %), en Rhône-Alpes (- 0.3 %), en Midi-Pyrénées (- 0.6 %), en Picardie (- 0.6 %), en Alsace (-0.7 %), dans le Centre (- 0.7 %), dans les Pays de la Loire (- 0.7 %), en Aquitaine (- 1.0 %) et en Lorraine (- 1.0 %). Le recul est même rapide en Auvergne (- 3.0 %), en Franche Comté (- 4.0 %) et en Basse Normandie (- 5.2 %).  Dans l'ensemble, le ralentissement a concerné tous les types de logements : ·  ainsi depuis le début de l’année 2009, les loyers des studios et 1 pièce ont augmenté de 0.1 % (contre + 3.5 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2009) alors que ceux des 3 pièces sont restés stables (contre + 3.3 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2009) ; ·  les loyers des 2 pièces ont progressé à un rythme juste un peu plus rapide avec + 0.3 % (contre + 3.5 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2009). Il en a été de même des 4 pièces avec + 0.3 % (contre + 2.8 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2009) ; ·  seuls les loyers des plus grands logements (les 5 pièces et plus) ont cru plus vite que l’ensemble : + 0.7 % (contre + 2.5 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2009).
 1.4. L’effort d’amélioration et d’entretien des logements  L'effort d'amélioration et d'entretien du parc a fléchi de 2000 à 2006, pour se redresser depuis 2007 dans le contexte d’un marché plus difficile qu’auparavant :  
 
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·  l’année 1999 s’était singularisée par un recul brutal de l’effort d’amélioration et d’entretien, passant de 23.3 % à 18.7 % dans un marché des travaux qui n’avait pas encore pleinement tiré avantage de la TVA à 5.5 % et de la « tempête » ; ·  le rebond d’activité a alors été sensible en 2000, portant le taux d’effort à 27.3 %. Une telle reprise de ce marché était en phase avec l’ensemble du marché des travaux ; ·  mais dès 2001, l’effort d'amélioration et d'entretien du parc a commencé à se réduire : le recul a été lent jusqu’en 2004 puisque la taille de ce marché s’est alors contractée de l’ordre de 2.7 % par an (soit de l’ordre de 0.7 point de taux d’effort par an), en moyenne, ramenant le taux d’effort à 24.5 % en 2004 ; ·  puis en 2005 et en 2006, l’effort d’amélioration et d’entretien a fortement diminué : il est redescendu à 19.2 % en 2006, un de ses points le plus bas constaté depuis 1998, dans un marché locatif privé particulièrement actif. Lorsque la mobilité résidentielle se maintient à un niveau élevé parce que la pression de la demande est forte, l’incitation à réaliser des travaux reste faible ; ·  mais à partir de 2007, alors que le marché connaît de nombreuses hésitations (ralentissement sensible de la hausse des loyers, faiblesse de la mobilité résidentielle), l’effort d’amélioration et d’entretien s’est redressé pour s’établir à son niveau le plus élevé constaté depuis dix ans : 23.7 % en 2008 et même 27.4 % depuis le début de l’année 2009. Même si les perspectives de retour sur investissement ne sont pas excellentes, la réalisation de travaux permet aux bailleurs de répondre aux exigences de qualité de la demande et contribue à la réduction du risque de vacance prolongée des biens remis sur le marché. L'effort d'amélioration et d'entretien du parc est alors le plus élevé pour les 4 pièces avec 28.3 % des relocations concernées, en moyenne chaque année. Cet effort s’établit aussi à un niveau supérieur à la moyenne pour les 3 pièces avec 24.9 % des relocations concernées et pour les 5 pièces et plus, avec 24.4 %. Et il est le plus faible pour les petits logements : avec 22.5 % des relocations présentées sur le marché dans le cas des studios et 1 pièce et 22.0 % dans le cas des 2 pièces.          
 
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