El mercado inmobiliario en Sevilla (siglos XIII-XVI) - article ; n°1 ; vol.122, pg 227-242

Antonio Collantesdeterânsanchez

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Publications de l'École française de Rome - Année 1989 - Volume 122 - Numéro 1 - Pages 227-242
Antonio Collantes de Terän Sanchez, El mercado inmobiliario en Sevilla (sighs XIII-XVI), p. 227-242.
Se estudian los precios de compraventa y la evolución de las rentas inmobiliarias. Con relación a aquellos, el tipo de documentación, conservado no permite ir mas alla de constatar su amplia gama, condicionada por numerosos factores (dimensiones, calidad, estado), pero teniendo bastante importancia su ubicación : los valores medios más altos se dan en las parroquias más importantes. Una parte notable de este mercado esta potenciado por la especulación corno revelan, de uno lado, las operaciones de reventa y los precios obtenidos en ellas; de otro, la localization de la mayor parte de las adquisiciones ; y, en fin, las rentas. Con los datos disponibles, estas ofrecen, en ocasiones, elevados porcentajes con relación al valor de la vivienda, llegan al 20% en la segunda mitad del s. XV,
(ver al dorso) aunque los prédominantes oscilan entre 5 y 11%, a lo largo de los siglos XV y XVI. Finalmente, se manifiesta una tendencia alcista de dichas rentas.
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• Publié le: 01 janvier 1989
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Extrait

Antonio Collantes de Terân
Sanchez
El mercado inmobiliario en Sevilla (siglos XIII-XVI)
In: D'une ville à l'autre. Structures matérielles et organisation de l'espace dans les villes européennes (XIIIe-XVIe
siècle). Actes du colloque de Rome (1er-4 décembre 1986). Rome : École Française de Rome, 1989. pp. 227-242.
(Publications de l'École française de Rome, 122)
Resumen
Antonio Collantes de Terän Sanchez, El mercado inmobiliario en Sevilla (sighs XIII-XVI), p. 227-242.
Se estudian los precios de compraventa y la evolución de las rentas inmobiliarias. Con relación a aquellos, el tipo de
documentación, conservado no permite ir mas alla de constatar su amplia gama, condicionada por numerosos factores
(dimensiones, calidad, estado), pero teniendo bastante importancia su ubicación : los valores medios más altos se dan en las
parroquias más importantes. Una parte notable de este mercado esta potenciado por la especulación corno revelan, de uno
lado, las operaciones de reventa y los precios obtenidos en ellas; de otro, la localization de la mayor parte de las adquisiciones ;
y, en fin, las rentas. Con los datos disponibles, estas ofrecen, en ocasiones, elevados porcentajes con relación al valor de la
vivienda, llegan al 20% en la segunda mitad del s. XV,
(ver al dorso) aunque los prédominantes oscilan entre 5 y 11%, a lo largo de los siglos XV y XVI. Finalmente, se manifiesta una
tendencia alcista de dichas rentas.
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Collantes de Terân Sanchez Antonio. El mercado inmobiliario en Sevilla (siglos XIII-XVI). In: D'une ville à l'autre. Structures
matérielles et organisation de l'espace dans les villes européennes (XIIIe-XVIe siècle). Actes du colloque de Rome (1er-4
décembre 1986). Rome : École Française de Rome, 1989. pp. 227-242. (Publications de l'École française de Rome, 122)
http://www.persee.fr/web/ouvrages/home/prescript/article/efr_0000-0000_1989_act_122_1_4596ANTONIO COLLANTES DE TERÄN SANCHEZ
EL MERCADO INMOBILIARIO EN SEVILLA
(SIGLOS XIII-XVI)
El mercado inmobiliario es un factor importante para conocer la
evolución de la economia, asi corno pautas de comportamientos socia
les urbanos : aspectos relacionados con la distribución de la propiedad
inmobiliaria, su concentración ο dispersion, la politica de inversiones
en bienes inmuebles, la valoración que se da a dichos bienes en las rela-
ciones sociales, a través de su entrega formando parte de dotes ο en las
transmisiones sucesorias. Sin duda alguna, uno de los factures que inci
de en dicho mercado, pues afecta a la oferta de bienes y a la alteración
de la demanda, es la evolución de la población. Desde esta perspectiva
Sevilla presenta dos etapas claramente diferenciadas, la primera cor
responde a los siglos XIII y XIV, y se caracteriza por una abundancia
de edificios corno consecuencia de la salida de la población andalusi
vencida y su sustitución por una población cristiana muy inferior en
nùmero; no sabemos cuando se invirtió esa situación, pero desde
comienzos del sigio XV se inicia una etapa de expansion demografica
que ya no cesa hasta finales del sigio XVI, conociendo en este una nota
ble aceleración. De los 7,000 vecinos de comienzos del sigio XV se pasó
a 24,300 en 15971. A estos habria que anadir la creciente población fio-
tante, sobre todo a partir del establecimiento del monopolio del comer-
cio con America. Este comportamiento incidió en la demanda de aloja-
mientos e incentivò la inversion en bienes inmuebles.
Ahora bien, conocer la evolución de este mercado inmobiliario en
el periodo que comprende este coloquio tropieza con limitaciones, unas
de carâter general2, otras quizâs mas especificas del caso sevillano. En
1 A. Bernal, A. Collantes de Teràn, A. Garcia, Baquero, Sevilla : de los gremios a la
industrialization, en Estudios de historia social, 4, 5-6, 1968, p. 12.
2 Cuestiones ya planteadas por E. Le Roy Ladurie y P. Couperie, Le mouvement des
loyers parisiens de la fin du Moyen Âge au XVIIIe siècle, en AESC, 1970, p. 1002-1023. 228 ANTONIO COLLANTES DE TERÄN SANCHEZ
primer lugar, existe una limitación temporal y cualitativa en cuanto a
la documentación disponible. Se han encontrado muy pocos contratos
relacionados con este mercado, a lo que hay que anadir el carâcter
eclesiâstico de esa documentación. La inmensa mayoria se refiere a
edificios que son propiedad eclesiàstica, mientras que son muy pocos
los laicos. Esto es importante, porque los comportamientos de unos y
otros fueron distintos durante los siglos XV y XVI, y por tanto, esta
desigual información incide sobre las conclusiones que se puedan sacar
para los siglos précédentes. Hay que esperar a la aparición de los pro-
tocolos notariales para tener una visión mas amplia del fenòmeno, y
estos comienzan hacia 1450, pero no costituyen un fondo realmente
importante hasta el ùltimo cuarto de dicha centuria. El carâcter masivo
de esta documentación ha obligado a efectuar unos sondeos3. Resulta-
do de estas limitaciones es que los pocos trabajos que se han emprendi-
do sobre este tema se hayan centrado en los siglos XVI y XVII y casi
siempre relativos a instituciones asistenciales ο eclesiâsticas4.
3 En el presente trabajo he utilizado documentación procede de los siguientes archi-
vos y bibliografia : Arch. Catedral, Sevilla (A.C.S). Mayordomia, libros 25, 61; Cuentas de
Fâbrica, libros 2, 14, 45; Libro de Apeos de 1502; Heredades, libro 1498 (25); Libro de
Posesiones, 4-42. J. Pérez-Embid, El cabildo de Sevilla en la baja Edad Media, en Hispania
Sacra, voi. XXX, 1977, p. 30-31. Arch. S. Clemente, Libro Becerro; Arch. Sta. Clara, Libro
Protocolo; Arch. Sta. Inés, Libro de renias y heredamientos, 1493. Debo agradecer a la
profesora Mercedes Borrero las facilidades que me dio para la utilización de la document
ación de S. Clemente. A.P.S., Sigs. 3.2; 3.3; 5.8; 5.11; 5.12; 5.29; 9.3; 9.14; 9.27; 9.28;
9.31; 15.2; 15.4; 15.6; 23.1. Oficio 23, 1570, libros 1 y 3.
4 J. I. Carmona Garcia, Una fuente para el estudio de la renta urbana en Sevilla de los
siglos XVI al XIX : los establecimientos de caridad publica, en Adas I Congreso de historia
de Andalucia. Edad moderna, I, Córdoba, 1978, p. 197-204. Id., La quiebra de las institucio
nes benéficas corno reflejo de la crisis econòmica del sigio XVII, en Archivi Hispalense, 195,
1982, p. 155-176. Id., Valor, rentabilidad y formas de cesión de la propiedad inmobiliaria
en la Sevilla de finales del sigio XVI, en Archivi Hispalense, 205, 1984, p. 3-38. Id., Coseno y
arrendamientos urbanos en la Sevilla del sigio XVII, enArchivo Hispalense, 210, 1986, p. 3-
28. V. Pérez Escolano, Observaciones sobre las condiciones de propiedad y ocupación en la
vivienda urbana sevillana en la segunda mitad del sigio XVI, en Actas I Congreso de histo
ria de Andalucia. Edad moderna, II, Córdoba, 1978, p. 263-276.
Esta misma realidad se observa por el conjunto de la geografia espanola, casi la tota-
lidad de los trabajos todavia escasos publicados se refieren a instituciones eclesiâsticas :
R. Izquierdo Benito, El patrimonio del cabildo de la catedral de Toledo en el sigio XIV,
Toledo, 1980. H. Casado Alonso, La propiedad eclesiàstica en la ciudad de Burgos en el
sigio XV : el cabildo catedralicio, Valladolid, 1980. A. Marcos Martin, Propiedad y propie-
tarios en Palencia durante la Edad moderna, en Investigaciones históricas, Valladolid, 3, EL MERCADO INMOBILIARIO EN SEVILLA (SIGLOS XIII-XVI) 229
En segundo lugar, el frecuente desconocimiento del objeto de la
operación econòmica. Con frecuencia solo se conoce el precio ο renta
pagada por la casa, pero no las dimensiones, la calidad ο la localización
del inmueble dentro de la ciudad, y estos son elementos decisivos para
un anâlisis de los comportamientos y de la importancia economica de
la operación. Corno se ha puesto de relieve en otros trabajos, y este con-
firmarâ, los valores medios de las casas varian segun se situen en par-
roquias de alto nivel econòmico ο en barrios periféricos. Lo mismo se
puede decir con relación al tamano. Por desgracia, este tipo de infor-
mación no se encuentra en los siglos médiévales, salvo de forma excep
tional y, por tanto, poco significativa. Al menos para Sevilla, hasta el
sigio XVI no comienzan a encontrarse descripciones pormenorizadas,
dando incluso las medidas de las habitaciones y patios, o bien, la planta
y medidas del solar.
Si a esto anadimos la ausencia de information sobre lo que se suele
denominar el coste de la vida, imprescindible para situar en su justo
lugar el papel del mercado inmobiliario, tendremos un panorama bas-
tante aproximado de las dificultades de un estudio de esta naturaleza y
de la relativa validez de las conclusiones que se puedan extraer del
mismo. No obstante, si que se pueden establecer pautas de comporta-
miento y posible evolution de las mismas