Valuation of properties and economic models of real estate markets [Elektronische Ressource] / von Rainer Schulz

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• Publié par: humboldt-universitat_zu_berlin
• Publié le: 01 janvier 2003
• Nombre de lectures: 29
• Langue: English
• Poids de l'ouvrage: 1 Mo

Extrait

Valuation of Properties and Economic Models
of Real Estate Markets
D I S S E R T A T I O N
zur Erlangung des akademischen Grades
doctor rerum politicarum
(Dr. rer. pol.)
¨im Fach Okonometrie und Volkswirtschaftslehre
eingereicht an der
Wirtschaftswissenschaftlichen Fakult¨at
Humboldt-Universit¨at zu Berlin
von
Diplom-Volkswirt M.A. Rainer Schulz
geboren am 10.01.1967 in Jugenheim an der Bergstraße
Pr¨asident der Humboldt-Universit¨at zu Berlin:
Prof. Dr. Jur¨ gen Mlynek
Dekan der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakult¨at:
Prof. Michael C. Burda, Ph.D.
Gutachter:
1. Prof. Dr. Wolfgang H¨ardle
2. Prof. Irwin L. Collier, Ph.D.
eingereicht am: 3. Januar 2003
Tag der mundlic¨ hen Prufung:¨ 5. Februar 2003Abstract
Appraisals should assess the market value of properties and are neces-
sary for buying, selling or building decisions, for lending and for taxation.
Despitethisunambiguoustaskdifferenttechniquesexistforascertainingmar-
ket values. An valuation approach should be in accordance with economic
theoryandshouldgenerateappraisals, whicharereliableestimatesfortrans-
action prices. This dissertation analyzes the three most important valuation
approaches, i.e. cost, sales comparison, and income approach, shows the
underlying market models and evaluates the valuation techniques that are
codified in the German Regulation on Valuation (WertV). For the latter
evaluations, appraisals are compared with observed transaction prices. In
addition, the dissertation gives an overview on real estate price indices and
on the hedonic approach. Extensive data on Berlin’s real estate market are
used for the econometric analysis.
Keywords:
Real estate price indices, Hedonic approach, Appraisal accuracy, State space
modelZusammenfassung
Bewertungen von Immobilien sollen den Marktwert einsch¨atzen und sind
notwendig fur Kauf-, Verkaufs- und Bauentscheidungen, fur die Kreditverga-¨ ¨
be und fur¨ die Besteuerung. Trotz dieser eindeutigen Aufgabenstellung exi-
stierten unterschiedliche Verfahren, mit welchen Marktwerte ermittelt wer-
denkonnen.¨ EinBewertungsverfahrensolleinerseitsmitok¨ onomischerTheo-
rie vereinbar sein und andererseits Bewertungen generieren, die beobachte-
te Transaktionspreise gut vorhersagen. Die Dissertation analysiert die drei
wichtigsten Bewertungsans¨atze Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswert-
verfahren, zeigt das jeweils zugrundeliegende Marktmodell und evaluiert die
kodifizierten Verfahren nach der Wertermittlungsverordnung (WertV) an-
hand von beobachteten Transaktionen. Daruber hinaus gibt die Dissertation¨
¨einen Uberblick zu Immobilienpreisindizes und zu hedonischen Methoden.
Fur die okonometrischen Analysen wurden umfangreiche Daten zum Berli-¨ ¨
ner Immobilienmarkt verwendet.
Schlagworter:¨
Immobilien-Preisindexe, Hedonische Methode, Bewertungsgute,¨ State space
ModellDanksagung
Die vorliegende Arbeit behandelt die Preisbildung und die Bewertung von
Immobilien. Mit Hilfe ok¨ onomischer Theorie wird gezeigt, dass Bewertungs-
verfahren auf plausiblen Marktmodellen beruhen. Dies wird genutzt, um die
Verfahren empirisch zu evaluieren.
Die Arbeit hatte ohne das Engagement und die Energie meines Erst-¨
gutachters Prof. Dr. Wolfgang Har¨ dle nicht entstehen k¨onnen. Durch seine
Kontakte erhielt ich Zugang zu einzigartigen Daten, mit welchen ich unter
optimalen technischen Bedingungen arbeiten konnte. Mit seinem Blick fur¨
das Wesentliche hat er mich vor Umwegen bewahrt und stand mir immer
mit Rat und Tat zur Seite. Bei meinem Zweitgutachter Prof. Irwin L. Col-
lier m¨ochte ich mich sehr dafur¨ bedanken, dass er mich zu meinem Thema
gefuhrt hat und mich bei meiner Arbeit mit hilfreichen Diskussionen und¨
Vorschl¨agen begleitet hat. Weiterhin m¨ochte ich mich insbesondere bei Alan
Kirman,RobertJ.Shiller,StefanoG.AthanasoulisunddenMitarbeiternder
Geschaftsstelle¨ des Gutachterausschusses fur¨ Grundstuc¨ kswerte in Berlin fur¨
hilfreiche Diskussionen und Anregungen bedanken.
BeiallenKollegenamInstitutfurStatistik,demSonderforschungsbereich¨
373 und im XploRe Team bedanke ich mich fur¨ ihre Unterstutzung¨ und die
kooperative Arbeitsatmosphare. Besonderer Dank gilt Axel Werwatz, Rodri-¨
go Witzel und Hizir Sofyan, die mit mir MD*Immo umgesetzt haben, Lenka
Cizkova fur ihre numerischen Methoden in XploRe, Torsten Kleinow und¨
Nikolaj Schmuklermann. Bei Scott Solano bedanke ich mich fur¨ das Korrek-
turlesenvonTeilendieserArbeitundbeiCorinnaHinkefurdieGrafikenund¨
das Design von MD*Immo.
Bei der Deutschen Forschungsgemeinschaft bedanke ich mich fur die Fi-¨
nanzierung,diemirdurchdasGraduiertenkollegAngewandteMikrookonomik¨
¨und den Sonderforschungsbereich 373 Quantifikation und Simulation Okono-
mischer Prozesse gewahrt wurde.¨
iiiContents
Contents iv
Glossary vii
List of Figures xi
List of Tables xii
1 Introduction 1
1.1 The importance of real estate appraisals . . . . . . . . . . . . 1
1.2 Structure of the study . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
2 Measures of Real Estate Prices 7
2.1 Valuation approaches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2.1.1 What is a valuation approach? . . . . . . . . . . . . . . 7
2.1.2 Sales comparison approach . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2.1.3 Income approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2.1.4 Cost approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
2.1.5 Final reconciliation and combinations of the approaches 17
2.1.6 Codified valuation techniques in Germany . . . . . . . 17
2.1.7 Which valuation approach should be used? . . . . . . . 19
2.2 Models for the real estate market . . . . . . . . . . . . . . . . 20
2.2.1 Asset market approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
2.2.2 Location approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
2.2.3 Summary on the rationales of valuation
approaches. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
2.3 Index numbers for real estate . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
2.3.1 Market indices for assets . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
2.3.2 Difficulties in calculating real estate indices. . . . . . . 38
iv2.3.3 Price indices for real estate in Germany . . . . . . . . . 40
2.3.4 Summary on German real estate indices . . . . . . . . 44
2.4 Statistical real estate price indices . . . . . . . . . . . . . . . . 45
2.4.1 Hedonic approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
2.4.2 Repeat sales technique . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
2.4.3 Which technique should be used? . . . . . . . . . . . . 56
3 A State Space Model for Berlin Single-Family House Prices 58
3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
3.2 Value of a house . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
3.3 State space model and estimation algorithm . . . . . . . . . . 64
3.4 Empirical investigation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
3.4.1 Data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
3.4.2 Empirical results . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
3.5 Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
3.6 Appendix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
3.6.1 Kalman filter recursions . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
3.6.2 Reference value . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
3.6.3 Market indicators . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
4 MD*Immo—OnlinePredictionofBerlinSingle-FamilyHouse
Prices 91
4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
4.2 Calculation of the price predictions . . . . . . . . . . . . . . . 92
4.2.1 Time structure and data . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
4.2.2 Price predictions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
4.3 Technical implementation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
4.4 Outlook . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
5 An Empirical Analysis of Income Valuation in Germany 102
5.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
5.2 Income approach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
5.2.1 Valuation according to WertV . . . . . . . . . . . . . . 104
5.2.2 Van according to the multiple technique . . . . . 106
5.3 How to evaluate different valuation techniques? . . . . . . . . 107
5.3.1 Statistical model based on WertV . . . . . . . . . . . . 108
5.3.2 What are the general market conditions? . . . . . . . . 109
5.4 Empirical investigation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
5.4.1 Data . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
v5.4.2 Assessment of valuations according to WertV . . . . . 113
5.4.3 Comparison with the multiple technique . . . . . . . . 117
5.5 General market conditions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
5.5.1 Market indicators . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
5.6 Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
5.7 Appendix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
6 An Empirical Analysis of Cost Valuation in Germany 128
6.1 Introduction . . . . . . .