Le marché foncier éclaté. Les modes de transmission du patrimoine sous l'Ancien Régime - article ; n°1 ; vol.46, pg 189-203

Gérard Béaur

Description

Annales. Économies, Sociétés, Civilisations - Année 1991 - Volume 46 - Numéro 1 - Pages 189-203
On Diversification in the Market for Land.
Like ways of transmitting inheritances by successoral pathways ways of transmit ting costly property were extremely varied under the Ancien Regime. The juridical content of contracts signed in about sixty zones throughout the French territory was sufficiently diverse to throw into question the very notion of market for land as it is impossible to isolate the other forms of land concession. A whole series of operations gravitated around core of consensual, durable, total sales, which also came under the feudal, successoral and judicial systems; the money market; the rental market; and finally the market of exchange. The market for land goes beyond this spatially dislocated and juridically diversified critical examination.
15 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

Sujets

• Sociologie, société et politique

Informations

• Publié par: ANNALES_ECONOMIES_SOCIETES_CIVILISATIONS
• Publié le: 01 janvier 1991
• Nombre de lectures: 29
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 1 Mo

Extrait

Monsieur Gérard Béaur
Le marché foncier éclaté. Les modes de transmission du
patrimoine sous l'Ancien Régime
In: Annales. Économies, Sociétés, Civilisations. 46e année, N. 1, 1991. pp. 189-203.
Abstract
On Diversification in the Market for Land.
Like ways of transmitting inheritances by successoral pathways ways of transmit ting costly property were extremely varied under
the Ancien Regime. The juridical content of contracts signed in about sixty zones throughout the French territory was sufficiently
diverse to throw into question the very notion of market for land as it is impossible to isolate the other forms of land concession. A
whole series of operations gravitated around core of consensual, durable, total sales, which also came under the feudal,
successoral and judicial systems; the money market; the rental market; and finally the market of exchange. The market for land
goes beyond this spatially dislocated and juridically diversified critical examination.
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Béaur Gérard. Le marché foncier éclaté. Les modes de transmission du patrimoine sous l'Ancien Régime. In: Annales.
Économies, Sociétés, Civilisations. 46e année, N. 1, 1991. pp. 189-203.
doi : 10.3406/ahess.1991.278937
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/ahess_0395-2649_1991_num_46_1_278937HISTOIRE CONOMIQUE
NOUVELLES HYPOTH SES
LE MARCHE FONCIER ECLATE
LES MODES DE TRANSMISSION DU PATRIMOINE
SOUS ANCIEN GIME
RARD AUR
Dans la société rurale fran aise traditionnelle les modes de transmission du
patrimoine sont aussi variés que complexes Des travaux récents ont bien mis en
valeur une telle hétérogénéité en ce qui concerne les systèmes de dévolution de
la propriété par voie successorale Mais il faudrait également empresser
ajouter que les autres formes de transferts de propriété les opérations réali
sées sur le marché foncier en occurrence présentent la même diversité
expérience prouve en effet que acte apparemment simple qui consiste
vendre et acheter une terre recouvre en réalité des pratiques multiples et géo-
graphiquement disparates
Si les biens-fonds circulent et passent de mains en mains les conditions de
leur négociation sont en effet extrêmement fluctuantes Il existe une kyrielle
de transferts qui apparentent plus ou moins des ventes sans pour autant être
des ventes Qui plus est ces mutations hétérodoxes surabondantes ici rares là
totalement absentes ailleurs possèdent des appellations différentes un lieu
autre Une véritable mosaïque surgit de examen empirique des contrats nota
riés consultés un peu partout sur le territoire national On comprend la double
nécessité de construire une grille dans laquelle viendraient insérer les types de
transactions observées et de dessiner une géographie des styles de mutations2
Constitution un échantillon
Des recherches ponctuelles conduites en quelques endroits très précis ont
permis de mettre en valeur la forte segmentation du marché des immeubles
ruraux La vitesse de circulation de la propriété activité notariale intensité
de la participation des propriétaires orientation des transferts la sensibilité
la conjoncture ou événement révolutionnaire par exemple varient considé-
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Annales ESC janvier-février 1991 n0 pp 189-203 CONOMIQUE NOUVELLES HYPOTH SES HISTOIRE
rablement dans espace3 La diversité est également la règle en ce qui concerne
la teneur juridique des actes notariés et un examen superficiel prouvé que
dans chaque région prolifèrent des contrats atypiques Pour les répertorier et
les ventiler il paraissait logique élargir enquête aux dimensions du territoire
national et de recourir aux minutes des notaires Malheureusement ces deux
options étaient largement incompatibles et impliquaient de sérieux aménage
ments
Pour opérer un ratissage aussi complet que possible il était exclu de pros
pecter les archives notariales proprement dites Celles-ci constellées actes
sans rapport avec objectif poursuivi longues dépouiller dotées en outre
un ressort assez flou puisque les contractants peuvent adopter le notaire de
leur choix ne semblaient guère favorables une exploration systématique4 Il
était pas non plus envisageable embrasser la totalité de espace fran ais et
il ne pouvait être question de couvrir une trop longue période tant le volume
des données se révélait dissuasif
Pour toutes ces raisons enregistrement type Centième Denier représen
tait en premier lieu une source assez bien adaptée5 malgré ses silences ses
imprécisions ses formules elliptiques ses oublis Elle rassemble en effet de
manière synthétique tous les actes translatifs de propriété une circonscrip
tion donnée et uniquement ceux-là Bien sûr la qualité de la source est fort
inégale en fonction de la conscience professionnelle du greffier et de son
aptitude intégrer son travail dans le moule bureaucratique Mais rien
oblige sélectionner les bureaux les plus mal tenus ni les périodes les plus
confuses
La fin de Ancien Régime est manifestement la période qui réunit priori
les conditions investigation optimales une part institution est alors bien
rodée la manutention est devenue régulière le sérieux des commis est dans
ensemble considérablement amélioré autre part la législation est éminem
ment favorable elle impose le renvoi est-à-dire la récupération des
contrats passés hors de la zone-témoin avant que la législation révolutionnaire
ne réforme le système Bien entendu le volume de la documentation interdisait
opérer une coupe trop longue et problablement inutile En contre-partie le
caractère contraignant de la conjoncture excluait de choisir un intervalle trop
court6 Le dépouillement porte finalement sur deux décennies théoriquement
les meilleures celles qui coïncident avec les années 1771-1790
La masse des informations disponibles imposait autres restrictions Une
estimation grossière laisse supposer existence de près de 10 millions de
contrats en vingt ans pour ensemble hexagonal Devant un tel potentiel
adoption une méthode de sondage semblait opportune est pourquoi sur
les 000 bureaux en fonction en 1789 une soixantaine seulement ont été
sélectionnés entre et de effectif Dans chaque bureau un prélèvement
au dixième été réalisé La sélection été opérée en choisissant un certain
nombre de départements éparpillés sur le territoire fran ais et intérieur de
chacun eux en accordant la priorité aux bureaux les mieux tenus7
Malgré irrégularité du semis obtenu et la faiblesse relative du corpus sta
tistique un peu plus de 30 000 contrats il est pas déraisonnable effec
tuer un premier tour horizon Un examen même superficiel du fichier auto
rise en effet certaines constatations et quelques hypothèses
190 AUR LE MARCH FONCIER ANCIEN GIME
La marque féodale
Omniprésente dans les contrats la seigneurie intervient pourtant sauf
exceptions que de fa on discrète dans orientation du marché Si indication
de la censive ou du fief dont dépend immeuble est presque générale dans les
résumés élaborés par administration est essentiellement dans un dessein uti
litaire La formalité été créée précisément pour renseigner les seigneurs sur
les mutations accomplies clandestinement sans acquitter les droits qui leur sont
dus8 Seuls sont exemptés de cette taxation les alleux terres sans seigneur que
on rencontre incidemment dans le Centre et surtout dans le Midi est le cas
de la paroisse de Mallemort en Provence où nul ne sait pourquoi toutes les
propriétés sont détenues par des alleutiers
FIGURE Les concessions seigneuriales
191 HISTOIRE CONOMIQUE NOUVELLES HYPOTH SES
Partout ailleurs même si le tenancier est virtuel propriétaire de sa terre
il peut transmettre vendre librement le seigneur conserve la directe9 Les
effets de la persistance de ces deux droits de propriété superposés ne sont pas
minces Il existe deux marchés immobiliers distincts un draine les propriétés
au sens strict autre les droits qui pèsent sur elles Ainsi un peu partout on
vend des terres et des bâtiments une part des fiefs et des seigneuries autre
part avec des droits de cens champart banalités justice..
Bien entendu le mode de concession des biens-fonds contre le versement
perpétuel une redevance plus ou moins symbolique quelques deniers un
chapon... est plus une pratique courante au xvine si