Logement, le fiasco français

Nicolas Bouzou, Denys Brunel, Hélène Timoshkin

Description

La France est de plus en plus le pays du mal-logement.

Elle mobilise pourtant chaque année 2% du PIB pour la politique du logement, soit le double de ce que dépensent les pays voisins - sans que les résultats soient probants. Les Français dépensent plus pour leur logement, et sont moins bien logés, que leurs voisins européens. La pénurie dans les zones tendues se développe, et, ailleurs, nombre de programmes immobiliers ne trouvent pas preneur.

L'enfer du logement est pavé de bonnes intentions : les aides publiques se révèlent inflationnistes, la fiscalité rigidifie le marché du logement ancien, les quotas de logements sociaux sont sans effet sur la mixité sociale, les HLM ne remplissent pas leur mission sociale.

Pour sortir de l'impasse, cet ouvrage propose des réformes simples visant à créer un véritable "choc de l'offre de logement", pour permettre à celle-ci - neuve, ancienne, locative ou sociale - de s'adapter à une demande qui croît. C'est là un enjeu majeur pour la bonne santé économique et sociale de notre pays.

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  La crise du logement est circonscrite


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  L'offre de logement neuf est prisonnière de contraintes politiques et règlementaires


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  La fiscalité actuelle contribue a rigidifier le marché du logement ancien


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  La règlementation actuelle freine l'accroissement du parc locatif


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  Les quotas de logements sociaux sont sans effet sur la mixite sociale


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  Les aides publiques sont dispendieuses et inflationnistes


• 
  Les HLM ne remplissent pas leur mission sociale

Sujets

• Politique
• Business
• Economics
• Employabilité, métiers et formations
• Real Estate

Informations

• Publié par: Editions Eyrolles
• Date de parution: 13 octobre 2016
• Nombre de lectures: 12
• EAN13: 9782212537734
• Langue: Français

Extrait

La France est de plus en plus le pays du mal-logement.
Elle mobilise pourtant chaque année 2 % du PIB pour la politique du logement, soit le double de ce que dépensent les pays voisins – sans que les résultats soient probants. Les Français dépensent plus pour leur logement, et sont moins bien logés, que leurs voisins européens. La pénurie dans les zones tendues se développe, et, ailleurs, nombre de programmes immobiliers ne trouvent pas preneur.
L’enfer du logement est pavé de bonnes intentions : les aides publiques se révèlent inflationnistes, la fiscalité rigidifie le marché du logement ancien, les quotas de logements sociaux sont sans effet sur la mixité sociale, les HLM ne remplissent pas leur mission sociale.
Pour sortir de l’impasse, cet ouvrage propose des réformes simples visant à créer un véritable « choc de l’offre de logement », pour permettre à celle-ci – neuve, ancienne, locative ou sociale – de s’adapter à une demande qui croît. C’est là un enjeu majeur pour la bonne santé économique et sociale de notre pays.
Nicolas Bouzou est économiste, essayiste et directeur fondateur du cabinet d’analyses économiques Asterès. Il est l’auteur de plusieurs ouvrages et un contributeur actif au débat économique français et européen au travers de ses interventions régulières dans les médias.
Denys Brunel , ingénieur de l’École Centrale Paris, Docteur ès Sciences Économiques, ancien Directeur Général du groupe Monoprix, est actuellement Président de la Chambre Nationale des Propriétaires et Président du groupe SEST.
La Chambre Nationale des Propriétaires, implantée à Paris et dans la plupart des grandes capitales régionales, compte 11 000 adhérents auxquels elle apporte conseils et soutien dans les difficultés qu’ils peuvent rencontrer en tant que propriétaires immobiliers. Elle représente et défend les propriétaires immobiliers auprès des pouvoirs publics.
NICOLAS BOUZOU DENYS BRUNEL
ET HÉLÈNE TIMOSHKIN
LOGEMENT : LE FIASCO FRANÇAIS
Pourquoi est-il si difficile de se loger ?
Groupe Eyrolles 61, bd Saint-Germain 75240 Paris Cedex 05
www.editions-eyrolles.com
En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégralement ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans l’autorisation de l’éditeur ou du Centre français d’exploitation du droit de copie, 20, rue des Grands Augustins, 75006 Paris.
© Groupe Eyrolles, 2016 ISBN : 978-2-212-56621-5
Remerciements
J’ai eu beaucoup de plaisir à collaborer avec Nicolas Bouzou et son équipe sur ce sujet si essentiel.
Je tiens à remercier l’équipe de la Chambre Nationale des Propriétaires qui m'a apporté un appui décisif et plus particulièrement son Vice-Président Jean-Marie Catabelle qui a corrigé l’ensemble et qui a introduit de nombreuses et importantes améliorations.
Denys Brunel
Sommaire

I NTRODUCTION
C HAPITRE 1
L A CRISE DU LOGEMENT EST CIRCONSCRITE ET QUALITATIVE
Pourquoi vouloir construire 500 000 logements neufs par an ?
C HAPITRE 2
L’ OFFRE DE LOGEMENTS NEUFS EST PRISONNIÈRE DE CONTRAINTES POLITIQUES ET RÉGLEMENTAIRES
Pourquoi les normes antisismiques s’appliquent-elles à toutes les constructions, indépendamment des risques réels ?
C HAPITRE 3
L A FISCALITÉ FONCIÈRE ACTUELLE CONTRIBUE À RIGIDIFIER LE MARCHÉ DU LOGEMENT ANCIEN
Pourquoi la fiscalité sur les résidences principales a-t-elle été multipliée par cinq en trente ans ?
C HAPITRE 4
L A RÉGLEMENTATION ACTUELLE FREINE L’ACCROISSEMENT DU PARC LOCATIF PRIVÉ
Pourquoi investir quand la rentabilité réelle équivaut à celle d’un livret A ?
C HAPITRE 5
L ES QUOTAS DE LOGEMENTS CONVENTIONNÉS SONT SANS IMPACT SUR LA MIXITÉ SOCIALE
Pourquoi faut-il privilégier une offre de logement social au sein du parc privé ?
C HAPITRE 6
L ES AIDES PUBLIQUES CONTRIBUENT À L’AGGRAVATION DES DIFFICULTÉS
Pourquoi la politique du logement représente-t-elle 2 % du PIB, deux fois plus que dans les pays voisins ?
C HAPITRE 7
L ES HLM NE REMPLISSENT PAS LEUR MISSION SOCIALE
Est-il vrai que 380 000 résidences sociales sont attribuées à des foyers gagnant plus de 4 000 euros par mois ?
C ONCLUSION
L E LOGEMENT DE DEMAIN
Anticiper les mutations pour mieux préparer l’avenir
A NNEXE 1
L ES ÉVOLUTIONS FISCALES DE 2007 À 2015 : LE VIBRIONISME !
A NNEXE 2
L E DPUR OU LA PRÉEMPTION DANS LE DIFFUS
Introduction
Parler de crise du logement en France est devenu une antienne, à tel point que le terme même de « crise » semble inapproprié. D’un point de vue clinique, une crise est un accès de douleur brusque, violent et bref, qui marque une rupture et annonce un changement d’état. La France n’est plus en crise. Elle est, depuis quarante ans, atteinte d’un mal chronique.
Ce mal est cependant circonscrit. Le marasme du logement affecte surtout les grandes agglomérations attractives, au premier rang desquelles Paris et sa région. La demande immobilière y est forte : elle émane des ménages, mais aussi des investisseurs et des entreprises. L’offre, structurellement insuffisante, peine à suivre le rythme. Depuis l’envolée des prix immobiliers au tournant du XXI e siècle, se loger devient un chemin de croix pour un nombre croissant de ménages. Le mal-logement accroît en outre les inégalités sociales et intergénérationnelles. À Paris, le pouvoir d’achat des ménages modestes et des jeunes est devenu quasi nul. Louer leur est aussi de plus en plus difficile : la hausse des prix, plus rapide que celle des loyers, érode la rentabilité de l’investissement locatif et réduit mécaniquement l’étendue du parc.
Le problème s’étend au-delà de la seule sphère du logement. Le mal-logement affecte en effet d’autres domaines comme l’emploi ou le bien-être. En dégradant le capital humain au sein des agglomérations françaises les plus attractives, il hypothèque la croissance de l’économie nationale. La situation de ces quelques villes semble d’autant plus critique que les Français, dans leur ensemble, n’ont jamais été aussi bien logés ! Premièrement, rapporté à la population, le stock de logements français est le plus grand d’Europe. Deuxièmement, les logements sont en moyenne plus spacieux qu’il y a quarante ans. Et enfin troisièmement, la part des ménages en état de privation sévère n’a jamais été aussi faible.
L’enfer du logement est pourtant pavé de bonnes intentions. Depuis quarante ans, les dispositifs visant à atténuer le problème se sont empilés au rythme des changements de politiques. Les aides publiques prennent des formes multiples : prestations sociales, aides à l’accession, avantages fiscaux aux propriétaires occupants ou bailleurs, développement d’un parc social. Cette multiplicité se traduit par un foisonnement d’objectifs pas toujours compatibles entre eux. Les aides à l’accession visent ainsi à la fois à faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes et à stimuler le secteur de la construction. Or, le premier objectif suppose un ciblage très fin et s’oppose en cela au second dont l’intérêt est d’accroître le nombre de chantiers. De même pour la défiscalisation des investissements locatifs : s’agit-il de loger les ménages modestes en proposant des loyers modérés (et donc moins rentables) ou, encore une fois, de soutenir la construction ? Il arrive aussi que les différentes politiques soient incompatibles entre elles. Ainsi, le développement d’un parc de logements sociaux à loyers intermédiaires évince en partie l’offre privée, moins compétitive, et contrarie les efforts consacrés au soutien de l’investissement locatif.
Cet enchevêtrement d’objectifs conduit à rendre la politique du logement dispendieuse et moins efficace. La dépense publique consacrée au logement a explosé jusqu’à atteindre 41 milliards d’euros en 2013. Elle mobilise chaque année depuis quarante ans 2 % du PIB, soit le double de ce que dépensent les pays voisins, et sans que les résultats soient probants. Pire, les politiques dans leur forme actuelle génèrent des effets pervers qui aggravent le problème du logement au lieu de l’atténuer. Premièrement, le caractère changeant des dispositifs fiscaux a des effets délétères sur l’offre en réduisant la visibilité nécessaire à tout investissement immobilier. Deuxièmement, les aides publiques ont pour inconvénient majeur d’être inflationnistes. Que l’on parle de l’extension du nombre d’allocataires ou du périmètre des aides à la pierre, la stimulation du pouvoir d’achat logement nourrit la hausse des prix sur un marché très peu élastique. Le mécanisme est simple : quand l’offre peine à s’ajuster à la demande, t