Accession à la propriété : des acquéreurs plus nombreux mais prudents

Jean Bosvieux

Description

Après une pause qui aura duré près de dix ans, la part de propriétaires occupants a de nouveau augmenté entre 1997 et 2001. Au cours de cette période, près de 600 000 ménages par an ont acquis leur résidence principale, soit environ un tiers de plus que pendant les huit années qui ont précédé. Ces acquéreurs récents sont dans leur grande majorité des accédants à la propriété, c'est-à-dire qu'ils ont eu recours à l'emprunt pour financer leur opération. Parmi les facteurs qui ont favorisé cette reprise, la forte baisse des taux d'intérêt enregistrée au cours de la seconde moitié des années 1990 est sans aucun doute le plus important. Outre son incidence directe sur le montant des mensualités d'emprunts, cette baisse a en effet rendu plus efficace l'allongement des durées des prêts. Autre élément favorable, la rénovation du dispositif d'aide à l'accession sociale, avec la mise en place à la fin de 1995 du prêt à taux zéro, ouvert à un nombre de bénéficiaires illimité, et dont le succès a été immédiat. Toutefois, et malgré la stabilisation des barèmes d'aides personnelles à l'accession à la propriété, après dix années d'érosion continue, l'accession aidée est plutôt en perte de vitesse ; si le nombre d'accédants aidés progresse légèrement, leur part relative est en diminution sensible. Seuls six acquéreurs récents sur dix accèdent pour la première fois à la propriété de leur résidence principale ; les autres étaient déjà propriétaires de leur logement précédent ou l'avaient été antérieurement. La prédominance de l'ancien et de l'individuel dans l'ensemble des logements acquis, déjà constatée dans le passé, est de plus en plus marquée. Les maisons individuelles sont particulièrement prisées par les couples avec enfants, alors que le collectif n'est majoritaire que chez les personnes seules, pour la plupart relativement âgées et dont la part dans l'ensemble des acquéreurs récents est faible.

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Extrait

CONDITIONS DE VIE
Accession à la propriété : des acquéreurs
plus nombreux mais prudents
Jean Bosvieux*
Après une pause qui aura duré près de dix ans, la part de propriétaires occupants a de
nouveau augmenté entre 1997 et 2001. Au cours de cette période, près de
600 000 ménages par an ont acquis leur résidence principale, soit environ un tiers de plus
que pendant les huit années qui ont précédé. Ces acquéreurs récents sont dans leur
grande majorité des accédants à la propriété, c’est-à-dire qu’ils ont eu recours à
l’emprunt pour financer leur opération.
Parmi les facteurs qui ont favorisé cette reprise, la forte baisse des taux d’intérêt
enregistrée au cours de la seconde moitié des années 1990 est sans aucun doute le plus
important. Outre son incidence directe sur le montant des mensualités d’emprunts, cette
baisse a en effet rendu plus efficace l’allongement des durées des prêts. Autre élément
favorable, la rénovation du dispositif d’aide à l’accession sociale, avec la mise en place
à la fin de 1995 du prêt à taux zéro, ouvert à un nombre de bénéficiaires illimité, et dont
le succès a été immédiat. Toutefois, et malgré la stabilisation des barèmes d’aides
personnelles à l’accession à la propriété, après dix années d’érosion continue,
l’accession aidée est plutôt en perte de vitesse ; si le nombre d’accédants aidés progresse
légèrement, leur part relative est en diminution sensible.
Seuls six acquéreurs récents sur dix accèdent pour la première fois à la propriété de leur
résidence principale ; les autres étaient déjà propriétaires de leur logement précédent ou
l’avaient été antérieurement.
La prédominance de l’ancien et de l’individuel dans l’ensemble des logements acquis,
déjà constatée dans le passé, est de plus en plus marquée. Les maisons individuelles sont
particulièrement prisées par les couples avec enfants, alors que le collectif n’est
majoritaire que chez les personnes seules, pour la plupart relativement âgées et dont la
part dans l’ensemble des acquéreurs récents est faible.
* Jean Bosvieux appartient à l’Association nationale d’information sur le logement (Anil).
Les noms et dates entre parenthèses renvoient à la bibliographie en fin d’article.
ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 381-382, 2005 41ans leur grande majorité, les Français sou- Enfin, l’accession est, pour les ménages modes-
haitent être propriétaires de leur logement. tes, le premier moyen de constitution d’un patri-D
Il ne s’agit pas d’une spécificité nationale, cette moine. Les accédants présentent parfois les
préférence pour la propriété étant partagée par engagements qu’ils souscrivent comme une
l’ensemble des Européens. Elle s’est manifes- façon de se contraindre à épargner, notamment
tée, dans tous les pays, par une augmentation de en vue de leur retraite. Le débat en cours sur
la part des propriétaires occupants au cours de la l’équilibre des retraites confère une grande
edeuxième moitié du XX siècle. actualité à cet enjeu.
Le pourcentage de ménages propriétaires de Mais l’accession à la propriété est une opération
leur résidence principale varie toutefois consi- lourde qui implique, pour la plupart des ména-
dérablement d’un pays à l’autre : il est ainsi ges, un effort d’épargne de longue durée et com-
deux fois plus élevé en Espagne (82 %) qu’en porte des risques. C’est ainsi que, vers la fin des
Suède (41 %). Avec un taux de 56 %, la années 1980, un certain nombre d’accédants se
France se situe dans une position médiane. La sont trouvés en difficulté pour rembourser leurs
répartition du parc français apparaît comme emprunts, en raison notamment de l’effet conju-
relativement équilibrée si on la compare à gué de charges de remboursement progressives
celle des autres grands pays européens : moins et du ralentissement de l’inflation. La prise de
de propriétaires occupants qu’en Espagne ou conscience de ces risques et la précarité accrue
au Royaume-Uni, un secteur locatif de poids de l’emploi ont incité les candidats à l’accession
(bien que moins important qu’en Allemagne) comme les prêteurs à la circonspection : conju-
au sein duquel le parc privé prédomine légère- guée au niveau élevé des taux d’intérêt et à
ment sur un parc social par ailleurs consé- l’amenuisement du volume d’aide à la pierre,
quent. cette prudence nouvelle a contribué à la stabili-
sation du taux de propriétaires occupants, obser-
À l’instar de nombreux pays, la France encou- vée à partir de 1988 après un demi-siècle de pro-
rage l’accession à la propriété. Au souci de gression continue.
répondre aux attentes des citoyens, se mêlent,
de la part des pouvoirs publics, d’autres préoc- Cette pause s’est achevée au cours de la période
cupations. Du point de vue de la collectivité, la 1998-2001 : l’enquête Logement de 2002 met
propriété est souvent envisagée comme un élé- en effet en évidence une vigoureuse reprise à
ment de stabilité sociale, comme le moyen partir de 1999. Ce renouveau de l’accession
d’une plus forte implication des habitants dans intervient dans un contexte plus favorable, mar-
la vie de la cité, voire du quartier. Ce souci qué par une forte décroissance des taux d’intérêt
d’équilibre social peut trouver son application et par la mise en place d’un nouveau dispositif
dans les politiques urbaines : la diversité des d’aide. Il ne signifie pas, pour autant, que les
statuts d’occupation dans un même quartier ménages se sont départis de leur prudence : bien
serait un facteur de mixité sociale et l’on au contraire, l’effort des accédants, déjà en
estime que c’est un élément favorable à la baisse lors de la période précédente, a continué
requalification urbaine. Aider l’accession est à diminuer.
également un moyen de soutenir l’activité du
bâtiment, surtout si, comme c’est le cas en
France, les aides sont pour l’essentiel orientées Reprise de l’accession à partir de 1999
vers les logements neufs. En outre, l’aide à
l’accession est jugée moins coûteuse pour la La fin des années 1990 a marqué la reprise de la
collectivité que celle qui est tournée vers le croissance de la part des ménages propriétaires
locatif, en raison des efforts financiers consen- de leur résidence principale. Cette croissance
tis par les accédants, largement supérieurs à s’était interrompue à la fin des années 1980,
ceux qu’ils accepteraient de supporter en tant après plusieurs décennies de progression conti-
que locataires. nue (cf. tableau 1).
Tableau 1
Évolution de la part des propriétaires occupants dans l’ensemble des résidences principales
En %
1963 1968 1970 1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002
42,2 43,9 44,8 45,5 46,7 50,7 53,6 53,8 54,3 56,0
Source : enquêtes Logement et recensements de la population, Insee.
42 ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 381-382, 2005L’accession à la propriété avait alors pâti de la sion par rapport à la période précédente
détérioration des conditions économiques et (cf. tableau 2).
des difficultés des accédants qui en avaient
découlé. Alors que la plupart des prêts accordés L’accession à la propriété a été l’un des vecteurs
étaient à mensualité progressive – la mensua- de la vigoureuse reprise de l’activité du marché
lité augmentait chaque année d’un pourcentage du logement, reprise qui s’est manifestée de
fixe (1) – le ralentissement de l’inflation et la façon spectaculaire à partir de 1998 dans tous
désindexation des salaires avaient progressive- les secteurs : le neuf comme l’ancien (2), l’achat
ment alourdi l’effort des emprunteurs, jusqu’à pour occupation personnelle comme l’investis-
le rendre insupportable pour certains d’entre sement locatif. (1) (2)
eux (Desplatz et