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Un agriculteur fait paître ses vaches sur notre terrain. Suite au nonrenouvellement de son bail, il nous demande des indemnités.

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Un agriculteur fait paître ses vaches sur notre terrain. Suite au nonrenouvellement de son bail, il nous demande des indemnités.il nous demande des indemnités. POINT DE DROIT Article L. 411-69 du Code rural Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation (...). Article R.411-15 du Code rural La preuve des améliorations mentionnées à l'article L. 411-69 résulte soit d'un état des lieux établi dans les conditions prévues à l'article L. 411-4, soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun. Lorsqu'il est procédé à une expertise, celle-ci doit être établie conformément au plan d'inventaire déterminé par arrêté du ministre de l'Agriculture et préciser la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur. La rémunération des experts est assurée d'après un barème forfaitaire. Article L.
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Un agriculteur fait paître ses vaches sur notre terrain. Suite au nonrenouvellement de son bail, il nous demande des indemnités.

POINT DE DROIT

Article L. 411-69 du Code rural Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation (...).

Article R.411-15 du Code rural La preuve des améliorations mentionnées à l'article L. 411-69 résulte soit d'un état des lieux établi dans les conditions prévues à l'article L. 411-4, soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun. Lorsqu'il est procédé à une expertise, celle-ci doit être établie conformément au plan d'inventaire déterminé par arrêté du ministre de l'Agriculture et préciser la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur. La rémunération des experts est assurée d'après un barème forfaitaire.

Article L.411-28 du Code rural Pendant la durée du bail et sous réserve de l'accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d'améliorer les conditions de l'exploitation. Le bailleur dispose d'un délai de 2 mois pour s'opposer à la réalisation des travaux prévus à l'alinéa précédent, à compter de la date de l'avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur. Passé ce délai, l'absence de réponse écrite du bailleur vaut accord.

Ma soeur et moi-même avons hérité d'un terrain sur lequel un agriculteur fait paître ses vaches. Nous avons de le mettre en vente. L'agriculteur, dont le bail finissait en novembre 2010, a été prévenu par lettre recommandée avant la fin dudit bail. Aujourd'hui, il nous demande des indemnités. En a-t-il le droit ? Si oui, à combien s'élèvent-elles ?

Comment doit agir Annie ?

Annie doit dans un premier temps faire examiner le bail afin de déterminer s'il s'agit ou non d'un bail rural. Car si tel est le cas, la résiliation de ce dernier peut effectivement ouvrir droit à une indemnité. Une visite chez un notaire s'impose.

S'il apparaît une dégradation du bien loué, Annie a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi (article L411-72 du Code rural). Au cas où la somme due à l'agriculteur est trop importante, le juge peut accorder à Annie les délais prévus aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil. Toujours en cas de paiement d'une indemnité, les établissements bancaires agréés peuvent accorder à Annie, si elle en fait la demande, des prêts spéciaux à long terme. Selon l'article L.411-70 du Code rural, « lorsque le preneur sortant a obtenu un prêt pour réaliser des améliorations et que ce prêt n'est pas entièrement remboursé, le bailleur est, s'il en fait la demande, subrogé dans les droits et obligations du preneur et l'indemnité due est réduite en conséquence».

Les conseils de Me JP Combastet*

La situation que vous décrivez mentionne l'existence d'un bail au profit d'un agriculteur et portant sur des pâturages. Sous réserve d'examen plus approfondi tant du bail que de la superficie des terres, que de la désignation des parcelles, voire des zones géographiques pour les locations pastorales, cela constitue un bail rural. La résiliation du bail ouvre droit pour le preneur à une indemnité due au preneur sortant, pour les améliorations apportées au fonds. Cette situation est régie par les articles L. 411-69 à L. 411-78 et R. 411-14 à R. 411-27 du Code rural.

La réglementation relative à l'indemnité de sortie due au preneur est d'ordre public et résulte de l'article L. 411-77 du Code rural qui répute non écrites « toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur». L'indemnité est calculée en fonction des améliorations culturales et foncières apportées au fonds (article L. 411-28 du Code rural).

Une expertise est parfois demandée pour évaluer et déterminer ces améliorations. Suivant l'article L. 411-69 du Code rural, le règlement de l'indemnité est due au preneur à l'expiration du bail, ce qui ne coïncide pas toujours avec le départ du preneur. Tels sont les principes mis en oeuvre lors de la résiliation d'un bail rural.