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L'HABITAT PAVILLONNAIRE

De
122 pages
En donnant la parole aux habitants, les auteurs de ce livre montrent que les usages du logement ne sont pas circonstanciels et qu'ils doivent plus à la société qu'aux types d'habitat. Il n'en reste pas moins que certains logements permettent mieux que d'autres la maîtrise des changements qui surviennent dans la société et dans les modes de vie et que cela explique, entre autres, la préférence donnée par les ménages contemporains à l'habitat individuel.
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L 'habitat pavillonnaire

L'édition originale de « L'habitat pavillonnaire» et les rééditions successives ont été publiées par le Centre de Recherche d'Urbanisme (C.R.U.). Cet ouvrage est réédité avec le concours du Ministère de la Culture et de la Communication, Direction de l'Architecture et du Patrimoine, Bureau des Formations, des Métiers de la Recherche Architecturale et Urbaine. Denis François et Bernard Haumont ont participé à cette recherche. Nous remercions Angélique Parisse pour l'aide qu'elle nous a apportée dans la réédition de cet ouvrage. Couverture: Carte IGN
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Lagny 1.2, 1/20 000, 1959

Henri RAYMOND, Nicole HAUMONT, Marie-Geneviève DEZÈS, Antoine HAUMONT

L'habitat pavillonnaire

Préface de
Henri LEFEBVRE

L'Harmattan 5-7, rue de l'École Polytechnique 75005 Paris FRANCE

L'Harmattan Inc. 55, rue Saint-Jacques Montréal (Qc) CANADA H2Y lK9

L'Harmattan Hongrie Hargita u. 3 1026 Budapest HONGRIE

L'Harmattan Italia Via Bava, 37 10214 Torino ITALIE

Collection Habitat et sociétés dirigée par Nicole Haumont Conseillers: Philippe Boudon, Jean Cuisenier, Alain Marie, Henri Raymond Les recherches sur l'habitat se sont multipliées dans le monde depuis la Seconde Guerre mondiale, dans les sciences sociales et en architecture, comme dans les sciences pour l'ingénieur. Cet intérêt pour l'habitat est lié à l'augmentation des populations citadines, d'abord dans les pays industrialisés et aujourd'hui dans les pays en développement, à des changements dans la structure des familles, à la montée historique de la privatisation mais aussi aux politiques sociales de l'habitat et à l'évolution des techniques et des modalités de construction et de conception. On doit attendre de ces recherches qu'elles contribuent à l'élaboration de solutions techniques, sociales et culturelles plus adaptées à la demande des habitants. Une partie importante de travaux réalisés ou en cours cependant mal connue, peu diffusée ou dispersée. L'objectif de cette collection est l'édition de recherches sur l'habitat au sens large (logements, équipements, architecture, espaces publics appropriés) et la réédition de textes importants écrits dans les dernières années, en France et à l'étranger, afin de constituer une collection d'ouvrages de référence pour les étudiants, les chercheurs et les professionnels.

Dernières parutions

N. HAUMONT, L'urbain dans tous ses états, 1998. Y. FIJALKOW, La construction des i/ots insalubres, 1998. N. HAUMONT, B. JALOWIECKI, M. MUNRO, V. SZIRMAI, Villes nouvelles et villes traditionnelles, une comparaison internationale, 1998. C. LEVY-VROELANT (ed.), Logements de passage, 2000. H. RAYMOND, Paroles d'habitants: une méthode d'analyse, 2001. N. HAUMONT, Les pavillonnaires, 2001.

@ L'Harmattan, 2001 ISBN: 2-7475-0271-6

SOMMAIRE

Avant propos
Préface: Henri LEFEVBRE

Introduction Chapitre premier Le pavillon dans le contexte français

Chapitre second Le monde pavillonnaire Chapitre troisième Le pavillon est-il un archaïsme? Conclusion

Une table des matières

figure

à la fin de l'ouvrage.

Avant-propos de la quatrième édition
Au début des années 1960 - au moment où nous avons commencé, à l'Institut de Sociologie Urbaine, de mener des recherches sur l'habitat - la préférence massive des Français pour la maison individuelle était déjà connuel mais elle était souvent mal comprise. Les experts les plus en vue n'y voyaient qu'un attachement archaïque à des formes d'habitat mal adaptées aux besoins de l'époque et à des formes de la vie sociale qu'ils jugeaient périmées. D'autres analystes mettaient l'accent sur l'irréalisme du rêve de la maison individuelle. Et, comme il était quand même difficile de considérer que près des trois quarts de la population vivaient dans le passé ou l'utopie, il était courant d'imputer la préférence pour la maison individuelle à des routines ou à des manipulations qui empêchaient les habitants de voir les bienfaits de l'habitat collectif. Cette situation était suffisamment étonnante pour justifier les recherches que nous avons menées en 1964 et 1965 et dont les résultats sont réédités aujourd'hui. Une partie de ces recherches portait sur les pratiques des habitants car l'on pouvait se demander si l'habitat individuel était le lieu de pratiques et de représentations spécifiques susceptibles de justifier la réputation qui leur était faite. Une enquête a donc été conduite auprès d'occupants de maisons individuelles, propriétaires ou locataires, ainsi que d'occupants d'appartements dans des immeubles collectifs, en copropriété ou en location. Les relations entre l'usage et la symbolique des logements ont été étudiées à l'aide d'l'Une méthode de dépouillement et d'analyse appliquée aux entretiens non-directifs", mise au point par Henri Raymond et publiée aujourd'hui2. Les résultats de l'enquête ont été présentés par Nicole Raumont dans l'ouvrage "Les pavillonnaires", également réédité3 ; ils ont permis de comprendre que la question centrale n'était pas celle d'une opposition radicale entre le logement en individuel et le logement en collectif mais celle d'une conception architecturale qui donne aux habitants la maîtrise de leur habitat: n'être pas dépendant du monde extérieur, maîtriser la sphère du chez soi et de l'intime. Une autre partie des recherches avait porté sur les origines et la diffusion de la construction de maisons individuelles en France depuis le milieu du 19ème siècle, les maisons rurales, au sens classique, restant hors du champ. Les résultats nourrissent le volume "La politique pavillonnaire" de M.G. Dezès, réédité avec une préface d'Antoine Prost4, où l'on voit bien l'importance du niveau proprement politique des changements dans l'habitat, avec ses acteurs et ses enjeux, ses moyens et ses affrontements idéologiques. On saisit aussi que le débat contemporain sur la maison

A hauteur de 72% en 1947 dans ce qui a été sans doute la première enquête d'opinion sur les logeIrents urbains réalisée en France (Girard A., Désirs des Français en matière d'habitation urbaine, Travaux et DocUIrents de l'INED, 3, Paris, PUF, 1947). En 1965, 82% des rœnages qui vivaient alors dans les grands ensembles de logeIrents exprimaient la treIre préférence (Clerc P., Grands ensembles, banlieues nouvelles, Travaux et DocUIrents de l'INED, 19, Paris, PUF, 1967). 2 Raymond H., Paroles d'habitants, une méthode d'analyse. Paris, L'Harmattan, 2001. 3 Haumont N., Les pavillonnaires. Paris, L'Harmattan, 2001. 4 Dezès M.G., La politique pavillonnaire. Paris, L'Harmattan, 2001.

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individuelle a trouvé ses arguments plus dans une vision idéologique des rapports entre les types d'habitat et les modes de vie que dans une observation rigoureuse des pratiques et des projets des habitants. "L'habitat pavillonnaire" était une synthèse des différentes parties de la recherche et de ses différents moments. Ces résultats doivent-ils être aujourd'hui reconsidérés et révisés? Le lecteur en jugera mais l'on a pensé qu'il était utile de faire brièvement le point sur des changements survenus dans l'habitat individuel en France depuis 1966. Les mises au point sont d'autant plus aisées que les enquêtes nationales sur le logement réalisé par l'INSEE sont plus fréquentes et plus systématiques depuis 1970 et, aussi, que le domaine est couvert aujourd'hui par un flux continu de recherches, d'études et de sondages. Depuis 1970, le débat sur la dispersion des maisons individuelles, sur l'éloignement des aires urbaines centrales et sur la consommation des sols affectés à l'habitat a pris au moins autant d'importance que celui qui avait été ouvert antérieurement sur les types de logement. Lorsque nous avions refermé le dossier de l'habitat pavillonnaire, en 1966, la majeure partie des maisons individuelles était alors relativement groupée 5. Bon nombre étaient des maisons mitoyennes alignées le long des rues et des faubourgs, cependant que les maisons accolées ou en bande étaient bien représentées dans l'habitat patronal et dans les cités-jardins. Les pavillons" au sens strict" (recul par rapport à la rue, jardin de devant, terrain derrière, absence de contraintes mitoyenne dans la construction) étaient beaucoup plus nombreux dans les lotissements mais leur effectif restait finalement restreint, sauf dans la banlieue parisienne 6. Cette répartition n'avait pas empêché au cours du 20ème siècle une critique du désordre pavillonnaire qui visait à la fois la dispersion de l'habitat, la consommation d'espace et l'hétérogénéité des constructions, accentuée par les aménagements que les habitants réalisaient. Cette critique avait gagnée en force dans les années 1960 où le nombre des constructions individuelles avait augmenté?, dans des sites de plus en plus éloignés des quartiers denses (la diffusion de la motorisation des ménages aidant) et de plus en plus lotis au coup par coup. La part de pavillons" au sens strict" représentait en 1988, 460/0des maisons individuelles construites entre 1949 et 1967, 61% de celles construites entre 1968 et 1974 et 66% de celles réalisées entre 1975 et 1988.

5 On laisse ici de côté les logements qui étaient liés aux activités agricoles et qui étaient classés "Fermes" dans le Recensement. 6 L'Enquête de l'INSEE sur "Biens durables - Ameublement" a évalué en 1988 la part des pavillons "au sens strict" dans le parc des maisons individuelles selon l'âge des logements: 37% dans les logements construits avant 1914 et toujours debout en 1988,38% dans les logements construits entre 1914 et 1948. 7 L'augtrentation de la construction de maisons individuelles entre 1950 et 1970 est parfois masquée par l'importance de la construction de logements collectifs, durant ces mêmes années. La part des maisons individuelles diminue en effet en valeur relative (40% des constructions neuves entre 1950 et 1970: minimum lùstorique, en comparaison de 57% en moyenne pour les années 1900-1980). Elle continue d'augmenter en valeur absolue, compte tenu de la forte augtrentation du nombre total des logements réalisés durant les années 1960-1970.

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L'idée va progresser qu'il ne s'agit pas tant de s'opposer au développement des constructions individuelles que de le maîtriser. Des promoteurs proposent des lotissements soignés, comme Jacques Riboud qui construit 1540 logements individuels entre 1959 et 1967, à Villepreux, près de Versailles, ou comme Levitt and Sons, le "builder" américain, qui crée sa filiale française en 1963. Des réalisations expérimentales sont proposées au public, comme Village expo, à Saint Michel sur Orge, au sud de Paris, en 19668.Des urbanistes proposent des solutions 9. Au début des années 1970 la formule du "nouveau village" réalisé par un responsable unique (qui prend en charge l'acquisition et l'aménagement du sol, la conception, la réalisation et la commercialisation des maisons) retient l'attention. Elle est recommandée en 1969-70, par le ministre de l'Equipement, Albin Chalandon, qui y voit l'expression d'un nouvel urbanisme, un moyen d'abaisser le coût des logements et un vecteur de la mobilisation de l'épargne des ménages. Plusieurs concours seront organisés par l'administration, dans la première moitié des années 1970, aux échelles nationales et régionales, permettant d'agréer des sites et, peut-être surtout, des types de logements dont on attend les avantages offerts par des séries longues (en notant que l'agrément des types est une méthode ancienne et constante permettant à l'Etat de mener une politique à la fois architecturale, urbanistique et financière). D'autres initiatives sont prises par des "constructeurs" privés qui réalisent aussi des "nouveaux villages". Au total, en 1978, l'Enquête Logement de l'INSEE estime que 220/0des acquéreurs d'une maison neuve entre 1974 et 1978 sont passés par un promoteur-constructeur. Le succès de la formule a cependant été bref: en 1992 seulement 6% des acquéreurs récents étaient passés par un promoteur-constructeurs et 9% en 1996. Des recherches éclairent les causes de cet échec qui tiennent pour l'essentiel à la sur-organisation de . l'espace dans la conception des nouveaux villages 10 Une partie des dysfonctionnements sont venus de cahiers des charges lestés de prescriptions relatives aux constructions et à leurs parcelles (surtout dans le modèle de "nouveau village" dit" à l'américaine" où l'acquéreur doit choisir tous les éléments du programme dans un catalogue détaillé, le "Pattern Book", mais impératit). Une autre partie des problèmes a résulté de la mise en copropriété des parties communes du nouveau village, variables d'ailleurs selon l'importance des cessions au patrimoine communal. Les habitants ont en effet découvert qu'ils étaient privés des compétences qui fondent la préférence pour la maison individuelle: le droit de clore ou de planter, la possibilité de transformer la maison à leur goût, l'indépendance dans l' habitat, atténuée par les décisions de la copropriété. On reste cependant incertain de l'avenir de la formule parce qu'il arrive que la propriété d'une maison dans un nouveau
5 Mestersheim A-M., Village expo, Dunod, Paris, 1970. 6 Bauer G., Roux J-M., La rurbanisation ou la ville éparpillée, Paris, Le Seuil, 1976, J. Mayoux, Demain l'espace, rapport de la mission d'étude sur l'habitat individuel péri-urbain, fev. 1979, La Documentation Française. 7 Nizey J., Les Chalandonnettes. Etude de 24 logements réalisés dans le cadre du Concours international de la maison individuelle, CRESAL, Saint Etienne, 1975. Depaule J-C., Le nouveau village comme ensemble urbain, ADROS, Versailles, 1977.

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village soit revendiqué comme le signe d'une affiliation distinctive qui met à distance le désordre apparent de l' habitat plus populaire. D'autres facteurs ont limité le développement de réalisations où les maîtres d'ouvrage ont voulu gagner de la surface et limiter le "désordre" par l'implantation de maisons en bande, sans toujours voir que ce n'est pas par hasard que le pavillon "au sens strict" a été dégagé des contraintes historiques de la mitoyenneté et de l'alignement sur la rue 11. Il est en effet plus facile d'ironiser sur l'habitat qui nourrirait le fantasme du "tour du propriétaire" que de reconnaître les problèmes constants créés par la mitoyenneté et de noter que le recul par rapport à la rue offre des avantages réels (l'intervention plus aisée sur la façade, l'aménagement d'un j ardin, le calcul de la pente d'un garage). La part des maisons en bande dans le parc de maisons individuelles construites au cours du siècle n'a d'ailleurs pratiquement pas varié selon les périodes (entre 6% et 9% selon les années, entre 1914 et 1988). Faut-il dire un mot des relations contemporaines des architectes avec la maison individuelle? Les hommes de l'art se plaignent de ce qu'une loi de 1977 n'impose leur présence que pour des immeubles dont la surface habitable dépasse 170 m2. Ils n'interviendraient donc que dans 10% des maisons individuelles neuves (ce chiffre ne tient pas compte des architectes salariés par les" constructeurs" et par les entreprises qui proposent un catalogue de plans). Diverses initiatives visent cependant une amélioration de leur position, soit par l'organisation de concours et d'expositions (par exemple, le concours de la Fondation BMW pour les élèves des Ecoles d'architecture, en 1996, ou bien celui de l'entreprise Styltech -une filiale du groupe sidérurgique Usinor- en 1997, ou bien encore l'exposition tenue à Bordeaux en 1997 par le groupe d'architectes "Périphériques "), soit en confiant la conception de catalogues de plans à des créateurs connus (Philippe Starck en 1992 pour les Trois Suisses; Paul Chemetov, en 1996, pour Phénix). Les résultats ne permettent cependant pas de conclure à un rapprochement entre la fraction la plus médiatisée des architectes et le monde des habitants. On note par contre que la maîtrise d'ouvrage qui repose sur les catalogues et sur l'appel aux entreprises, occupe une place importante et stable dans la construction des maisons individuelles: au total environ 80% à la fin des années 1990. Nous pensons que la sur-organisation de l'espace dans les nouveaux villages, les limites du type de la maison en bande et la correction de la sphère domestique par le geste architectural sont autant de contresens sur un type d'habitat dont les éléments et l'agencement ne sont pas hasardeux ou circonstanciels et ne peuvent pas être modifiés ou réduits inconsidérément. Notamment lorsque le type résulte d'une sorte d'équilibre entre la conception et l'usage. Dans le cas d~ la maison individuelle pavillonnaire une longue trajectoire historique a été organisée par des points d'équilibre successifs entre les initiatives dans la

11 Croizé J-C, Retour à la maison, Urbanisme,

291, 1996.

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construction et l'équipement des logements et dans les pratiques des habitants mais avec une continuité qui a permis la pérennité et la diffusion du type. La préférence des Français pour la maison individuelle n'a d'ailleurs pas diminué depuis les années 1960 : elle est exprimée en 1990 par 78% des individus qui ont une opinion, dans un sondage national12et à nouveau en 1999 par 80% des individus interrogés sur ce que seraient les logements en 2020 13. On note, dans ce dernier sondage, un effet d'âge (43% des individus de plus de 60 ans qui ont été interrogés souhaiteraient vivre dans un appartement) mais il est remarquable qu'il n'y ait pas d'effet de génération: les individus interrogés qui ont moins de 35 ans se prononcent à 87% pour la maison individuelle.
Cette stabilité dans les opinions est évidemment accompagnée d'attentes qui portent sur la surface, le confort et l'équipement des logements et sur les équipements extérieurs (garage, jardin). Ces attentes ne sont pas nouvelles: dans les enquêtes menées entre 1939 et la Libération14, notamment par les Castors, les préférences pour la maison avec jardin étaient alors explicitées par la possibilité d'aménager librement des espaces de rangement, une buanderie, un atelier de bricolage, un espace de jeux surveillés pour les enfants. On peut seulement remarquer que la surface moyenne des maisons individuelles (105 m2 contre 66 m2 dans les logements collectifs en 1996) permet d'y réaliser des aménagements qui conviennent bien à la demande très générale de pièces supplémentaires et aux besoins qui résultent de l'équipement des ménages, notamment en ordinateurs et en machines audiovisuelles.

On sait aussi que les changements dans la composition et la sociabilité des ménages amènent de plus en plus fréquemment les occupants des logements à rechercher un aménagement qui permette de vivre "ensemble et seul"15. Les nouvelles caractéristiques démographiques de la famille, le développement du travail des femmes, l'allongement de la durée du logement des enfants par leurs parents, l'augmentation de la mobilité quotidienne et du va-et-vient de chacun contribuent à l'individuation des membres des ménages sans entraîner la rupture des liens de ceux qui vivent sous un même toit, ou sous plusieurs toits dans le cas des familles recomposées. Là encore, les maisons individuelles et leurs espaces annexes ne sont en rien des logements archaïques mais peuvent répondre par leur taille et leur plasticité aux nouvelles attentes suscitées par les changements dans la vie domestique. Les maisons individuelles représentaient en France en 1996, 56% des résidences principales contre 51% en 1970. Ces chiffres n'expriment avec précision ni la diversité des types de maison individuelle, ni la situation des ménages qui choisissent la location en collectif, aussi bien dans l'habitat social, parce qu'elle leur permet de devenir propriétaire d'une maison individuelle, ailleurs (fréquemment dans leur région ou leur pays d' origine).

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13 Le Moniteur, n05010, 1999. 14 M-G. Dezès, La politique pavillonnaire, chapitre 6 "Pavillonnaires et Castors". 15 De Singly F., Libres ensemble. L'individualisme dans la vie connnune, Paris, Nathan, 2000.

Le Moniteur, n04529, 1990.

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Selon le statut d'occupation la répartition des maisons individuelles et des appartements dans des immeubles collectifs est très déséquilibrée: 84% des occupants d'une maison individuelle en sont propriétaires alors que la proportion est inverse dans l'habitat collectif (84% des occupants sont locataires). Cette répartition résulte à la fois des préférences des ménages qui souhaitent devenir propriétaires, du prix relativement peu élevé des maisons individuelles lorsqu'elles sont éloignées des aires centrales et des aides publiques (on mentionne seulement ici l'organisation déjà ancienne des prêts conventionnés, suivis des prêts pour l'accession à la propriété en 1977, du prêt à l'accession sociale en 1994 et du prêt à taux zéro en 1995). Une particularité très notable des ménages qui occupent des maisons individuelles est la proportion de ceux qui comprennent au moins un enfant. Ce qui corrige le cliché selon lequel la population de l'habitat individuel est dominée par les retraités (ce qui n'est pas faux si l'on s'en tient à l'âge des chefs de ménage). En 1996, les ménages avec au moins un enfant constituaient 43% des habitants de maisons individuelles, avec ce qu'il en résultait dans la structure par âge de ces habitants et dans leur mobilité résidentielle: les chefs de ménage de moins de trente ans étaient relativement peu nombreux mais leur proportion augmentait rapidement après. Les individus âgés abandonnent-ils le logement dans une maison individuelle après le départ de leurs enfants? Moins que l'on ne pouvait l'attendre, à cause du désir de pouvoir recevoir leurs enfants et petits enfants. La mobilité résidentielle dans les maisons individuelles est d'ailleurs plus complexe qu'on ne l'imagine parfois. Entre 1992 et 1996 on peut évaluer grossièrement à 550 000 le nombre des ménages qui sont entrés chaque année dans une maison individuelle: un peu plus de 100 000 dans une maison neuve mais 250 000 comme locataires et 200 000 comme acquéreurs d'une maison de deuxième main. Cette proportion était sans doute influencée par une conjoncture économique qui freinait l'accès à des constructions neuves mais elle reste significative d'un changement survenu depuis la fin des années 1960, où l'entrée dans une maison individuelle était beaucoup plus fortement liée aux constructions neuves. On retiendra que l'entrée de locataires a été relativement importante dans l' habitat individuel par comparaison avec l'habitat collectif (le rapport nombre de nouveaux locataires /nombre de logements en location a été, entre 1992 et 1996, d'environ 100/0dans l'habitat collectif et d'environ 8% dans l'habitat individuel). On note aussi que l'accès à la propriété repose désormais plus sur le marché de deuxième main que sur le marché du neuf. La diminution relative et absolue des entrées dans des maisons individuelles neuves, observée à la fin des années 1990, ne permet donc pas de conclure sur une désaffectation des Français vis à vis de ce type d' habitat, comme cela a pu être fait. Les "pavillonnaires" ont encore de beaux jours devant eux. ..

Les auteurs

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