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APRES LES HLM

De
112 pages
Héritage d'une époque où la collectivité allait de soi, les HLM sont en crise. Comment redéfinir les outils d'une politique du logement qui améliore la situation des plus pauvres sans verser dans la ségrégation, parer à l'urgence sans éluder les choix essentiels qui dessineront la société que nous laisserons aux générations qui montent ? ces questions sont au cœur de la réflexion des auteurs.
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Après les HLM...

Eric Le LANN Philippe PIVION

Après les HLM...

L'Harmattan 5-7, rue de l'Ecole-Polytechnique 75005 Paris - FRANCE

L'Harmattan Inc 55, rue Saint-Jacques Montréal (Qc).. Canada H2Y lK9

@ L'Harmattan, 2000 ISBN: 2-7384-9021-2

INTRODUCTION
"L'année 1950, écrit l'historien Roger-Henri GUERRAND

dans 100 ans d' habitat social], commence par un changement de
sigle pour les organismes d 'habitat social... Un changement passé quasiment inaperçu. Le logement social ne s'imposait pas alors par son nombre. Cette modification s'inscrivait dans une volonté de réhabilitation du logement; les mots, depuis 1889, avaient changé de sens. Le bon marché était devenu synonyme de mauvaise qualité, de prix unique. L'enseigne n'était plus la même. Il fallait changer le nom. Les habitations à bon marché s'appelleraient désormais les Habitations à Loyer Modéré ". Parallèlement, un financement particulier à long terme était mis en place pour les organismes HLM. D'autres mesures seront prises en 1953 pour compléter ce dispositif, parmi lesquelles l'instauration de la participation des employeurs à l'effort de construction, le 1 %, une formule d'accession à la propriété, et une loi foncière donnant aux collectivités publiques la possibilité d'exproprier les terrains nécessaires à la réalisation de zones d'habitation. Les mécanismes d'un effort national durable dans le secteur du logement étaient ainsi mis en place. Le célèbre appel de l'Abbé Pierre ne viendra qu'ensuite. A quelques mois du cinquantenaire de l'appellation HLM, issue de la loi du 23 juillet 1950, le logement social semble à bout de souffle. Même après l'annonce de la réforme du financement budgétaire du logement social, avec l'institution du "Prêt locatif à usage social", dont les conditions sont plus avantageuses que l'ancien" Prêt locatif aidé", à la fois pour les locataires et les organismes HLM, les perspectives les plus optimistes restent des plus modestes. La plupart des maires sont réticents à pousser des projets. Les uns ont le sentiment d'avoir déjà été solidaires pour les autres, quant aux autres, ils n'ont pas été élus pour faire du HLM, mais pour en empêcher.

I Ouvrage publié par l'Union HLM 5

On parle plus de démolition que de construction. Le décalage s'accroît entre les chiffres annoncés au budget de l'Etat et les réalisations: sur 699 000 logements en " Prêts Locatifs Aidés ", c'est-à-dire HLM, budgétés entre 1992 et 1999,456000 seulement ont été consommés, selon les chiffres des rapports parlementaires. Le plafond de ressources permettant l'accès aux HLM a bien été relevé, les familles concernées par ce relèvement lorgnent plus souvent vers l'accession à la propriété, et la vacance augmente dans le parc HLM ( 120000 en 1998 contre 66 000 en 1993). Le contraste est saisissant avec l'euphorie de l'immobilier privé. Les locataires HLM sont inondés de ces publicités décrivant, à la façon Témoins de Jéhovah, la vie belle, heureuse et pas chère, qui attend les familles propriétaires. Les vœux du dernier ministre du logement de la droite, Pierre-André PERISSOL, semblent se réaliser, lui qui écrivait, dans En mal de toit, en pleine campagne pour l'élection de Jacques CHIRAC: "pour permettre à ceux qui en ont le plus besoin d'obtenir une HLM, encore faut-il que ceux qui y habitent et qui ont le désir d'accéder à la propriété puissent lefaire et libérer ainsi des places précieuses". Dans un contexte où les indices de satisfaction des ménages par rapport à leurs logements sont au plus haut, le discrédit semble jeté sur les HLM. Il n'y a plus qu'auprès des" personnes défavorisées ", pour reprendre l'expression en usage dans les textes de loi, que le logement social reste populaire. Alors, que faire de ces 4 millions de logements? Faut-il les réserver à ceux qui les attendent si impatiemment? Faut-il les démolir? Et puisque le privé se réinvestit dans l'immobilier, quel besoin d'organismes sociaux dans ce domaine, quels fondements crédibles donner à l'intervention publique? Pour répondre à ces questions, les auteurs veulent passer les murs du logement et chercher dans la société ce qui légitime une politique nouvelle de l'habitat.

6

Chapitre I

A l'écoute du marché

Dans le livre City of Quartz, du futur], Mike DA VIS raconte:

sous-titré Los Angeles capitale

" Le mouvement social" le plus puissant aujourd'hui en Californie du Sud est celui des propriétaires aisés regroupés sous la bannière de leur quartier pour en défendre l'exclusivité et préserver la valeur de leur patrimoine immobilier. C'est ainsi que plus de trois mille propriétaires de résidences situées sur les collines du secteur Ouest de Canoga Park lancèrent en 1987 une pétition pour faire rebaptiser leur secteur" West Hill". Pour les membres de l'Association des propriétaires de West Hill, il était inconcevable de devoir contempler depuis les patios de leurs villas à 400 000 dollars les minables habitations à 200 000 dollars qui s'étendaient à leurs pieds, à l'Est de la Platt Avenue. Dans une subtile allusion qui visait tout autant la couleur de peau des habitants que le prix de leurs maisons, les sécessionnistes ne cessaient de se plaindre que Canoga Park" avait très mauvaise réputation" et que" notre secteur a plus de valeur (u.) vu ce qu'on a déboursé au départ ". Lorsque des agences immobilières laissèrent courir le bruit que l'appellation" West Hills" pouvait faire bénéficier leur patrimoine d'une plus-value immédiate de 20 000 dollars par
1 Editions La Découverte 7

propriété, cette quête d'homogénéité devint que plus pressante.

" communautaire"

n'en

Joy Picus était une démocrate fort modérée et n'avait aucune envie d'être le Lincoln municipal qui ramènerait cette sécession suburbaine dans le giron de Canoga Park (..J. Un coup de fil de sa part aux services municipaux des transports régla l'affaire. West Hills était né ".
Pour rester un instant aux Etats-Unis, relevons encore le témoignage de Dominique MATHIEU, dans son article sur" le marché scolaire américain" publié dans un numéro de la revue Les Annales de la recherche urbaine sur l'école dans la ville:
" La pratique la plus courante des agents immobiliers dans les grandes métropoles américaines est appelée le "steering ", ou pilotage, qui préserve l'identité socio-économique des territoires en empêchant le mélange des groupes sociaux et ethniques. C'est ainsi, qu'au nom du professionnalisme et "pour leur bien" -

notamment confort dans le voisinage - les agents immobiliers dissuadent par tous les moyens possibles les familles désireuses d'emménager dans un quartier de statut supérieur (cas le plus fréquent) au risque de perdre de la clientèle mais en ajoutant pour les résidents et aspirants un rôle d'agent "financier" protégeant la valeur de leur patrimoine. Cette technique, raciale ment discriminatoire, et ce de manière explicite, a été largement dénoncée dans les années soixante. Devenue illégale, elle a évolué vers une formule plus dissimulée mais tout aussi efficace, passant, selon les termes en usage, de la "porte claquée" (slammed door) à la "porte à tambour" (revolving door), par laquelle on amène l'acheteur potentiel et indésirable à penser soit que le logement n'est plus disponible, soit que le quartier lui serait hostile... Les compétences de l'agent immobilier, véritable" placeur social" dépassent largement le domaine immobilier pour venir embrasser celui du 8

territoire,

ajustant l'offre

à la demande,.

il est également

" conseiller d'orientation" dans la mesure où il peut toujours

présenter un tableau descriptif des différents districts scolaires, dont il connaît non seulement la réputation, mais aussi les caractéristiques économiques, sociales, ethniques, les taux de réussite aux tests d'aptitude, etc. ... Sa proposition de choix de quartier, quand proposition il y a, est donc guidée par son sens du placement, qui est une reconnaissance de la "place" des gens, ou "sense of one'8 place ". Ce passage de l'autre côté de l'Atlantique, sur le rôle social si méconnu du marché immobilier et de ses agents, est un raccourci plutôt qu'un détour, pour mieux réfléchir à la situation dans notre pays. Prenons l'agglomération parisienne. Comme celle de Londres, elle est structurée, notamment durant la phase de croissance du XIXème siècle, de part et d'autre d'un axe Est-Ouest, les beaux quartiers s'installant plutôt à l'Ouest, car, tout comme à Londres, les vents portaient les fumées, et les odeurs des industries vers l'Est. A cette ligne de démarcation, s'est ajouté un deuxième clivage entre le centre et la périphérie, entre la ville proprement dite, longtemps à l'abri des fortifications, et sa banlieue, clivage qui a motivé un mouvement puissant de la population, Paris se vidant pendant une longue période de ses couches populaires. Ces grilles de lectures ne suffisent plus à expliquer la carte de l'immobilier de l'agglomération. Ainsi, les loyers de relocation, pour un 2 pièces, étaient en moyenne à Paris de 4 000 francs dans le 16èmeet de 3 000 francs dans le lOème 20ème,au 01/01/1998 ou selon l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (à

noter que les écarts augmentent avec la taille du logement). Quant
à la Direction Régionale de l'Equipement de l'Ile-de-France, elle distinguait 9 zones, selon le niveau de loyer, en Ile-de-France. Paris 20éme est dans la même zone que Colombes en banlieue Ouest. Levallois est avec le 17ème zone 3, alors que Clichy, ville en 9