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Une solution originale pour l'épargne retraite
Les objectifs recherchés seraient les suivants :
Christian Ciganer-Albeniz
1. Sécuriser les placements des régimes, face à un risque de remontée de l'inflation peu probable à court terme mais imprévisible à long terme, 2. Diminuer la volatilité globale de leurs réserves, liée aux différentes phases du cycle économique, en fonction de leur incidence sur :
- les placements en actions au cours des phases basses du cycle : baisse du rendement des capitaux investis par les entreprises ; des taux de croissance sectoriels anticipés, des PER et donc du prix des actions, - les placements en obligations au cours de la phase de remontée du cycle : remontée des anticipations économiques et de l'activité et hausse corrélative des marchés de taux à court terme, administrés, puis des taux à long terme, entraînant la baisse des cours des obligations,
3. Améliorer le rendement technique global résultant du mix des emplois du régime de capitalisation.
Si une évolution législative et réglementaire est en effet nécessaire pour permettre aux organismes d'épargne, de prévoyance et de retraite concernés de modifier leurs placements pour y inclure une part croissante de biens immobiliers publics, il est important de s'assurer que ce nouveau type de placement soit luimême le moins possible exposé à des fluctuations de sa valeur vénale ou aux risques liés au caractère non fongible de l'investissement immobilier.
Les experts devront notamment s'interroger sur les procédures d'acquisition, sur le choix des supports immobiliers publics désormais accessibles pour le placement des ressources : logement (pour compenser partiellement le désengagement des compagnies d'assurance sur la dernière décennie), bureaux, locaux d'activité et les orientations réglementaires de la répartition entre ces différentes formes de placement.
Sans préjuger du résultat de ces études, il parait cependant probable que l'investissement dans le domaine de l'immobilier public prendra une place importante dans les recommandations pour les mêmes raisons qui ont conduit les compagnies d'assurance et les spécialisés (SCPI) à arbitrer leurs investissements logement en direction des bureaux :
Rentabilité locative brute et nette supérieure (le différentiel pouvant être estimé à titre d'indication à plus de 4 points),
Coût de gestion réduit, lié au nombre de locataires et à leur moindre turnover,
Analyse comparative internationale, conduisant à prévoir la croissance à long terme du prix des immeubles
modernes et fonctionnels, convenant aux besoins des grandes entreprises, en région parisienne notamment.
De cette analyse est née l'idée de coupler la cession de certains actifs immobiliers de l'État, dans le cadre d'une politique de modernisation de la gestion publique avec la possibilité d'offrir des placements immobiliers particulièrement sûrs et adaptés, par le recours à des modalités simples d'ingénierie financière décrites ci-dessous, aux besoins des organismes de retraites par capitalisation.
Le principe de base serait le suivant :
Dans un premier temps et afin de sécuriser la démarche, seule la cession des immeubles de bureaux banalisés du domaine privé de l'État sera retenue pour ce programme de retraite par capitalisation. Le schéma juridique de ces cessions est relativement classique puisqu'il s'appuie sur le démembrement de la propriété, d'une part la nue-propriété, d'autre part l'usufruit. Cette réserve d'usufruit temporaire de 5 à 30 ans sera accordée au vendeur par la Caisse Acquéreur, assorti d'un engagement de location concomitant de celui-ci d'une durée de 9 années à l'issue de la période de réserve de l'usufruit (baux commerciaux de droit commun).
Les conséquences attendues de ce schéma juridique sont les suivantes :
Pour l'État :
L'État cède les murs de ses biens (nue propriété) et encaisse les ressources financières correspondant à la différence entre la valeur de marché des immeubles en pleine propriété et la valeur de l'usufruit conservé qui pourrait être déterminé par la somme actualisée des flux locatifs après déduction faite des impôts et charges afférentes à l'immeuble pendant la période d'utilisation gratuite,
L'État conserve pour les administrations occupantes le droit d'utiliser ces immeubles sans coût supplémentaire pour la période de réserve de l'usufruit, donc sans incidence pour les comptes publics,
Aux termes de cette période, l'État s'engage à régler un loyer d'occupation dont le montant est défini dès la vente, selon une base de calcul contractuelle, dans le cadre de baux de droit privé.
Pour les régimes de retraite :
Les Caisses de retraite par capitalisation acquéreur se rendent propriétaires d'immeubles de bureaux publics à un prix correspondant à leur valeur de marché, déduction faite de la valeur calculée de l'usufruit sur la période de réserve, Le financement de ces acquisitions immobilières serait effectué par emprunts hypothécaires auprès des banques, d'une durée équivalente à la réserve d'usufruit, Le remboursement des emprunts ainsi contractés serait assuré par les cotisations de retraite, puisqu'il n'existe pas de flux locatifs pendant la période de réserve d'usufruit,
À l'issue de cette période, les emprunts d'acquisition étant remboursés, les flux locatifs issus des immeubles seront disponibles pour assurer le paiement des rentes dans le cadre des régimes de retraite.
Un tel système serait susceptible de s'intégrer aux Régimes existant, en complément des fonds de réserves investis en valeurs mobilières. Il est envisageable de créer des Fonds de retraite spécifiques ou des Fonds dédiés.
Les calculs de simulation effectués sur ces opérations conduisent à prévoir des rendements bruts sur capitaux investis de l'ordre de 5 à 8%, supérieurs à ceux attendus sur le long terme des placements en valeurs mobilières en tenant compte d'un niveau de risques, lié à l'inflation et aux fluctuations des marchés financiers, bien inférieur.
À tables statistiques de durée de vie humaine inchangées, ce support d'investissement permettrait d'accroître le rendement technique des régimes de rente viagère de retraites par capitalisation, défini comme le rapport du total actualisé des sommes versées après liquidation de la retraite sur le total actualisé des sommes versées par le cotisant pendant la période d'épargne.
Cette solution contribuerait ainsi, par un rééquilibrage et une stabilisation des ressources, à réduire au profit des bénéficiaires les tensions résultant des évolutions démographiques analysées cidessus sur
les régimes de retraite par répartition et notamment les régimes spéciaux tels que Banque de France, SNCF, EDF -GDF, etc..., pour lesquels il n'existe pas de solution technique à la problématique démographique en dehors d'une compensation en provenance d'autres régimes ou de subventions pures et simples.
La mise en place de ces nouveaux placements pourrait même s'accompagner, au profit de certaines Caisses, de la cession d'actifs immobiliers affectés à des usages spécifiques aux services publics et politiquement difficilement cessibles, par exemple : vente des gares (propriété de l'État ou de la SNCF) à la Caisse de retraite des cheminots, assurant à ces derniers un complément de retraite par capitalisation à rendement performant et stable.
Subsidiairement, la mise sur le marché de ce nouveau type de produit de capitalisation permettrait de drainer une part de l'épargne publique vers le désendettement de l'État tout en valorisant le caractère "collectif et positif" de ces cessions.
Dans le contexte politique actuel où toute nouvelle mesure quand bien même son fondement est judicieux, peut être exploitée contre le gouvernement, le schéma proposé dans cette note permet la convergence des impératifs budgétaires avec une réponse à l'inquiétude de l'ensemble de l'opinion publique face aux problèmes des retraites.
Les solutions proposées assurent en effet la sécurité et la stabilité à long terme des régimes de retraite qui s'y associeront. De plus, par un mécanisme d'impact de la valeur locative sur le prix d'acquisition des biens immobiliers, il est possible de dégager une marge permettant un abondement aux organismes de retraite par répartition assurant ainsi une solidarité entre l'ensemble de ces différents types de régimes.
Valérie Pécresse, l'ancienne ministrre du Budget y était favorable.