Les grandes décisions de la cour commune de justice et d'arbitrage de l'OHADA

De
Publié par

En créant entre les Etats parties au traité OHADA une Cour commune de justice et d'arbitrage, les rédacteurs de ce traité ont eu à l'idée de dynamiser par ce moyen l'œuvre d'uniformisation en cours du droit des affaires en Afrique, notamment en s'assurant que les règles édictées sont interprétées et appliquées de la même manière dans l'ensemble des pays signataires. Une décennie après l'adoption des premières règles uniformes, il n'est pas prématuré de prendre la mesure de l'activité de la cour.
Publié le : mardi 1 juin 2010
Lecture(s) : 6 140
Tags :
EAN13 : 9782336263434
Nombre de pages : 693
Voir plus Voir moins
Cette publication est uniquement disponible à l'achat

Nous adressons nos remerciements au Fonds de recherche sur le climat
d’investissement et l’environnement des affaires en Afrique (FR CIEA),à
TrustAfrica, au Groupe de recherche en intelligence artificielle et sciences de
gestion (GRIAGES)qui ont bien voulu supporter l’essentiel des dépenses
provoquéespar l’élaboration de cet ouvrage.LISTEDESCONTRIBUTEURS
VincellineAKOMNDJAAVOM,Chargée de cours,Université deYaoundéII
Pulchérie AMOUGUIGALOUA, Chargée de cours, Université catholique
d’AfriqueCentrale
Joseph-AlainBATOUANBOUYOM,Assistant,Université deYaoundéII
AthanaseFOKO,Chargé de cours,Université deNgaoundéré
JosephFOMETEU,Maître de conférences,Université deNgaoundéré
Anne-Marie FONE MDONTSA, Chargée de cours, Université de Yaoundé II
PierreEtienneKENFACK,Chargé de cours,Université deYaoundéII
Alain KENMOGNE SIMO, Maître de conférences agrégé, Université de
YaoundéII
JacquelineKOM,Chargée de cours,Université deYaoundéII
SylvainSorelKUATETAMEGHE,Chargé de cours,Université deYaoundéII
Serge-PatrickLEVOAAWONA,Assistant,Université deNgaoundéré
RobertNEMEDEU,Maître de conférencesagrégé,Université deYaoundéII
JeanClaude,NGNINTEDEM,Chargé de cours,Université deNgaoundéré
RachelYvetteNGONDIGUI,avocate,Barreau del’Essone,Evry
MoniqueAimée NJANDEU néeMOUTHIEU,Chargée de cours,Université de
YaoundéII
7RenéNJEUFACKTEMGWA,Chargé de cours,Université deDschang
DenisRogerSOHFOGNO,Assistant,Université deDschang
EloieSOPGUI,Chargé de cours,Université deYaoundéII
MoïseTIMTCHUENG,Chargé de cours,Université deDschang
AlexTJOUEN,Assistant,Université deYaoundéII
Alain-DouglasWANDJIKAMGA,Assistant,Université deYaoundéII
8SOMMAIRE
PRINCIPALESABREVIATIONS...........................................................................19
AVANT-PROPOS…………......................................................................................21
PREFACE………………….........................................................................................25
Première partie:DROITCOMMERCIALGENERAL.......................................27
CCJA, arrêt n°036/2008,3 juillet2008, Société Burkina et Shell c/ Ouedraogo Sibiri
Philippe..........................................................................................................................29
I.Le pouvoir discrétionnaire du juge dans la fixation du loyerrenouvelé.........34
II.L’exercice de sonpouvoir discrétionnaire par le juge.......................................37
CCJA,arrêt n°002/2007, 1er février 2007,SociétéUnileverCôte d’IvoireSA c/Société
de distribution desproduitsalimentaires de marchandises diteSodispramSA.......... 41
I. L’appréciation dela régularité dela suspension du paiement des traitespar
rapportau droit commercialgénéral....................................................................... 45
II.L’appréciation dela régularité dela suspension du paiement des traitespar
rapportau droit cambiaire......................................................................................... 46
CCJA, arrêt n°004/2006,9mars 2006 Aka Bélinda c/ Sociétéivoirienne dePromotion
deSupermarchés ditePROSUMA................................................................................ 49
I.La détermination du champ d’application du statut des baux commerciaux 53
II.La précision desmodalités de révision du bail commercial............................ 56
CCJA, arrêt n°017/2006, 26 octobre 2006, Société nationale des télécommunications
diteSonatel c/Société d’exploitation dela cliniqueSokhnaFatma ............................... 61
I.Le principe del’indemnité d’éviction...................................................................63
II.Le montant del’indemnité d’éviction.................................................................67
CCJA, arrêt n°053/2005, 15 décembre 2005, Société Société Côte d’Ivoire céréales c/
SociétéShanny consulting.............................................................................................69
9I. La réaffirmation du principe dela liberté dela preuveenmatière
commerciale.................................................................................................................72
II.La précision sur la portée dela preuveenmatière commerciale....................77
CCJA, arrêt n°064/2005, 22 décembre 2005,SanyQuincaillerie c/ Subsahara Services
Inc.................................................................................................................................. 83
I.Les conditions d’existence del’offreenmatière commerciale.......................... 85
II.Les conséquences del’inexistence del’offreenmatière commerciale............ 88
CCJA,arrêt n°006/2003,24avril 2003,KonéFatoumata c/KindaAugustinJoseph.. 91
I.La régularité dela procédure d’expulsion deDameK.F................................... 93
II.L’existence d’une dette deloyersà la charge deDameK.F............................. 97
ère ème1 espèce: CCJA, avisn°001/2003/EP, 4juin 2003, 2 espèce: CCJA, arrêt
n°011/2004,26 février 2004,RafiuOyewemicontreTonyAnthony.......................... 101
I. Le recours aux droitsnationaux pour la détermination dela juridiction
compétente pour connaître dela résiliation du bail commercial....................... 107
II. La désunification del’organisation du contentieux dela résiliation du bail
commercial dans l’espaceOHADA........................................................................ 112
Deuxième partie : DROIT DESSOCIETES COMMERCIALES
ETDUGIE ................................................................ 119
CCJA,arrêt n°034/2008/PC,3 juillet2008,BassirouKa c/AbdoulayeCisse,Mohamed
ElBechirSissoko etDjibrilCisse................................................................................. 121
I.Le rappel des conditions detenue d’uneassembléegénérale......................... 123
II. La faculté d’annulation desrésolutions issues d’une assembléegénérale
irrégulière................................................................................................................... 126
CCJA,arrêt n°042/2008, 17 juillet2008,SociétéLEV-Cote d’Ivoire diteLEV-CISA c/
MonsieurPeledNathan............................................................................................... 129
I.L’exclusivité du pouvoir légal de représentation et dela qualité pouragirau
nom dela sociétéanonyme..................................................................................... 132
II. Les atteintes au pouvoir légal de représentation età la qualité pour agir au
nom dela sociétéanonyme 137
CCJA, arrêt n°012/2006, 29 juin 2006, Compagnie Bancaire del’Atlantique Côte
d’Ivoire dite COBACI c/SociétéShaftesburyOverseasLtd etSociétéBenath Company
Ltd................................................................................................................................ 143
I.L’obligation de restitution des fonds.................................................................. 146
10II.La sanction dela nonrestitution des fonds...................................................... 149
CCJA, arrêt n°024/2006, 16 novembre 2006, Samaïla Dan Moussa, Ali Maré c/
HamidouAbdou dit«Crise»...................................................................................... 153
I.La charge dela preuve dela qualité d’associé.................................................. 154
II.Lesmodes de preuve dela qualité d’associé.................................................... 156
CCJA, arrêt n°015/2005, 24février 2005, Angoua Koffi Maurice c/ la société Win
SARL........................................................................................................................... 159
I.La réparation commefondement del’actionut singuli................................... 162
II. Le droit à l’information commefondement de certaines autres actions
judiciairesà l’encontre des dirigeantssociaux...................................................... 166
CCJA, arrêt n°018/2005, 31mars 2005, Société Afrique construction et financement
diteAfricofet MonsieurZ. c/Sociétégénérale de banques enCôte d’Ivoire diteSGBCI
..................................................................................................................................... 171
I.La fictivité dela société:une qualification ouverte.......................................... 177
II.La qualification dela sociétéfictive: une techniquejuridique de sécurisation
destransactions......................................................................................................... 181
ère ème1 espèce:CCJA,arrêt n°008/2003, 24avril 2003,A.K.c/H.M;2 espèce:CCJA,
arrêt n°032/2007, 22 novembre 2007, Wielezynski c/ Cofipa Investment Bank Côte
d’IvoireS.A.................................................................................................................. 187
I.La révocation du sieurM. de sa fonction degérant deSARL......................... 192
II. La régularité dela révocation du sieur Wielezkynski de sa fonction
de directeur général.................................................................................................. 194
Troisième partie:DROITDESSURETES..........................................................201
CCJA, arrêt n°006/2008, 28février 2008, Envol-Transit Côte d’Ivoire c/ SDV Côte
d’Ivoire diteSDV-CI,SociétéIED,Administration desDouanes..............................203
I.Les conditionsobjectives dela miseen œuvre du droit de rétention……….206
II.La condition subjective dela miseen œuvre du droit de rétention..............21 0
CCJA, arrêt n°018/2008, 24 avril 2008, Docteur Amon Arnaudc/ Distribution
Pharmaceutique deCôte d’Ivoire diteDPCI-SA.........................................................213
I.La clause de réserve de propriété, garantie du paiement intégral du prix dela
chosevendue.............................................................................................................216
11II. La reconnaissance de dette, preuve del’existence dela créance non
intégralement payée et échéance dela miseen œuvre dela clause de réserve de
propriété.....................................................................................................................22 0
CCJA, arrêt n°07/2006, 30 mars 2006, Société Civile de Grand-Lahou dite SCGL c/
AmericanIvoirianInvestmentCorporation diteA2IC...............................................225
I.La rétractation éventuelle dela décision d’inscription hypothécaire ............23 0
II.La sanction desobligationsrelativesà l’inscription hypothécaire................232
CCJA,arrêt n°030/2004,4 novembre 2004,Société de Gestion Ivoirienne de transport
maritimeet aérien dite GITMA c/ Société africaine de matières exportables dite
SAMEX.......................................................................................................................237
I.La légitimité dela rétention du commissionnaire ............................................251
II.La miseen œuvre dela sûreté par le commissionnaire..................................254
CCJA,arrêt n°018/2003, 19 octobre 2003,SociétéAfrocom c/Caisse deStabilisation et
deSoutien desPrix desProductionsAgricoles,diteCSSPPA....................................257
I. L’appréciation systématique dela validité des cautions données après le 1er
janvier1998au regarddu droitOHADA..............................................................261
II. L’annulation conséquente des actes de cautionnement non-conformes aux
prescriptions du droitOHADA..............................................................................266
Quatrième partie : DROIT DESPROCEDURES COLLECTIVES
D’APUREMENTDUPASSIF................................271
CCJA, arrêt n°007/2008, 28février 2008, Société de Fournitures Industrielles du
Cameroun diteSFICSA c/LiquidationBanqueMéridienBIAOCameroun.............273
I.Une réponsejustifiée sur la question expliciteet centrale...............................277
II.Unsilence couard sur lesquestions implicites et périphériques...................281
CCJA, arrêt n°023/2006, 16 novembre 2006, Société Africaine de Crédit Automobile
dite SAFCA et Société Africaine de Crédit-Bail dite SAFBAIL c/ Société Air
Continental.................................................................................................................. 287
I. Les effets du concordat préventif.......................................................................291
II.Lesmoyens de remiseen cause du concordat préventif................................295
CCJA, arrêt n°004/2004,8janvier 2004, Attiba Denis c/ Compagnie multinationale
AirAfriqueetautres....................................................................................................301
I. Les conditions del’application del’Acte uniforme relatif aux procédures
collectivesaux entreprisesayantunstatut particulier........................................305
12II.Les conséquences del’application del’Acte uniforme relatif aux procédures
collectivesà la liquidation d’uneentrepriseayantunstatut particulier...........309
Cinquième partie:DROITDEL’ARBITRAGE.................................................31 3
CCJA,arrêt n°044/2008, 17 juillet2008,Sociétéafricaine de relations commerciales et
industrielles diteSARCISarl c/AtlantiqueTélécomSA etTélécelBeninSA ........... 315
I.L’exigence dela composition régulière dutribunalarbitral...........................323
II.La sanction dela composition irrégulière dutribunalarbitral......................326
ère1 espèce:CCJA,arrêt n°010/2003, 19 juin 2003,MonsieurD.G. etMadameD.J. c/
èmeSociétéSOTACS;2 espèce:CCJA,arrêt n°028/2007, 19 juillet2007,SociétéNestlé
Sahel c/Société commerciale d’importationAzarerSalamé diteSCIMAS .................331
I.L’appréciation delaviolation desmissionsarbitrales.....................................338
II.Le recours consécutionà laviolation dela missionarbitrale.........................341
Sixième partie : DROIT DESPROCEDURESSIMPLIFIEES DE
RECOUVREMENT ETVOIES D’EXECUTION ;
REGLEMENTDEPROCEDUREDELACCJA..349
CCJA,arrêt n°001/2008, 24janvier 2008,StandardCharteredBank c/CaisseNationale
dePrévoyanceSociale duCameroun...........................................................................351
I.La question entièrement résolue: la sanction del’inobservation desmentions
prescritesà peine de nullité.....................................................................................354
II. La question partiellement occultée: l’étendue dela compétence du juge de
l’exécution..................................................................................................................356
CCJA,arrêt n°002/2008, 28février 2008,VeiBernardc/BICI-BailSA....................361
I.La faculté d’agir en injonction de délivrerou de restituersuivant la procédure
simplifiée del’OHADA ...........................................................................................365
II.L’admission dela possibilité du recoursauxvoiesalternatives....................367
ère1 espèce: CCJA, arrêt n°009/2008, 27 mars 2008, Société Côte-d’Ivoire Télécom c/
èmeSociété Loteny Télécom ;2 espèce: CCJA, arrêt n°013, 18 mars 2004, Fotoh
FonjungoTobias c/Sociétégénérale de banquesauCameroun,diteSGBC................371
I. La liquidité dela créance constatée par un acte notarié revêtu dela formule
exécutoire...................................................................................................................375
II. La résolution du « conseil des télécommunications» n’est pas un titre
exécutoire377
13CCJA, arrêt n°012/2008, 27 mars 2008, Zongo Andréet ayants-droit defeu Koama
Paul c/SociétéGénérale d’EntrepriseBâtimentsGénieCivil diteSOGEPER........... 381
I. Rappel d’unejurisprudence désormais constante dela CCJA enmatière de
sursisà exécution......................................................................................................384
II.Lesrésistancesobservéespar certains droitsnationaux enmatière de sursis à
exécution....................................................................................................................388
CCJA,arrêt n°015/2008, 24avril 2008,KindaAugustinJ. etautresayants droit defeu
KindaValentin c/SGBCI,CoulibalyDrissa et 102autres,BICICI............................395
I.Lesmultiples conditions du déclinatoire de compétence................................398
II.Les effetsvariables du déclinatoire de compétence........................................ 402
ère1 espèce:CCJA,arrêt n°025/2008, 30avril 2008,SociétéGénérale deBanqueenCôte
d’Ivoire diteSGBCI c/DameKonanMarieAimée etSieurKonanKouadioCamille ;
ème2 espèce: CCJA, arrêt n°003/2008, 28février 2008, Mohamed Taïb Kettani c/
GrunitzkyVictoriaGeneviève..................................................................................... 405
I.Le principe del’insaisissabilité des biens communs des époux ..................... 414
II. La miseen échecdu principe del’insaisissabilité des biens communs et
indivis......................................................................................................................... 421
CCJA, arrêt n°031/2008,3 juillet2008, Oka Kokoré Félix c/ Banque Internationale
pour leCommerceet l’Industrie enCôte d’Ivoire diteBICICI etautres...................... 425
I.La subordination dela saisie immobilièreà la détention d’un titreexécutoire
..................................................................................................................................... 428
II. La détermination du contenu du commandement aux fins de saisie
d’immeuble................................................................................................................ 431
CCJA, arrêt n°040/2008, 17 juillet2008, Hassan Sahly c./ Société Nouvelle Scierie
d’Agnibilekro diteSNDASARL etWahabNouhadRachid....................................... 437
I.Les cas d’ouvertureà la révision devant laCCJA............................................. 439
II.La justification del’admission dela révision devant laCCJA....................... 445
ère1 espèce: CCJA, arrêt n°014/2007, 29mars 2007, Société Internationale de
Commerce des Produits Tropicaux (SICPRO) c/ Gestion Ivoirienne de Transport
èmeMaritimeAérienGITMA,devenueGETMA;2 espèce:CCJA,arrêt n° 06/2002, 21
mars 2002,MichelNgmako c/GuyDeumanyMbouwoua......................................... 451
I.La notion de créance qui paraît fondée enson principe.................................. 454
II.Les circonstances de natureà menacer le recouvrement dela créance........ 456
14ère1 espèce: CCJA, arrêt n°031/2007, 22 novembre 2007, Société Trans-Ivoire c/ Port
èmeautonome d’Abidjan ;2 espèce:CCJA,arrêt n°030, 26 mai 2005,SatoyaGuinéeSA
c/MesAboubacarCamara etBoubacarTéliméléSylla ............................................... 459
I.L’irrégularité du pourvoi ..................................................................................... 461
II.La sanction des irrégularités entachant le pourvoi.......................................... 465
CCJA, arrêt n°08/2006, 9mars 2006, ayants droit de K.O.K. c/ Sociétéivoirienne
d'assurance mutuelle dite SIDAM et Caisse de règlement pécuniaire des avocats dite
CARPA........................................................................................................................ 469
I. La certitude: le refuspar la CCJA de toute suspension d’uneexécution
provisoire commencée............................................................................................. 473
II. L’inquiétude: l’extension excessive par la CCJA du domaine del’article 32
..................................................................................................................................... 477
ère1 espèce: CCJA, arrêt n°015/2006, 29 juin 2006, C.D. c/ Société Ivoirienne
èmed’AssurancesMutuelles diteSIDAM;2 espèce :CCJA,arrêt n°029/2004, 15juillet
2004,FadigaNadiani c/Bank ofafricaCôte d’Ivoire diteBOA-CI ............................ 485
I.L’origine dela créance pouvant fonder l’injonction de payer........................ 49 0
II.Les caractères dela créance pouvant fonder l’injonction de payer............... 495
CCJA, arrêt n°020/2006, 26 octobre 2006, Komenan Kouadio Christophe, Hallar
Ginette Wenceslas Roseline, épouse Komenan c/ Banque Internationale pour le
Commerceet l’Industrie deCôte d’Ivoire diteBICICI................................................. 499
I.L’huissier dejusticeest mandataire du saisissant............................................. 502
II.Le paiement effectuéentrelesmains del’huissier dejusticeestvalable..... 506
CCJA, arrêt n°001/2005, 27 janvier 2005, Chérif Souleymane c/ Société Chronopost
InternationalCôte d’Ivoire.......................................................................................... 511
I. Les hypothèses d’incompétence delaCCJA..................................................... 513
II.Le régime del’incompétence delaCCJA......................................................... 515
ère1 espèce:CCJA,arrêt n°009/2005, 27 janvier 2005,SociétéAfrocom-CI c/Citibank ;
ème2 espèce: CCJA, arrêt n°010/2007, 15 mars 2007, Société Ecobank Côte d’Ivoire c/
SociétéDalynaVoyagesTravelAgency...................................................................... 519
I.La qualité detiers saisi dans la saisie-attribution............................................. 525
II.Lesobligations dutiers saisi dans la saisie-attribution................................... 529
ère1 espèce: CCJA, arrêt n°016/2005, 24février 2005,Sabbah Afif Youssef et autres c/
MadameGuity néeKaridjatouTassabedo etSociété de commercegénéral du centre dite
èmeCGC ;2 espèce:CCJA,arrêt n°011/2008, 27 mars 2008,SociétéTécramTransit c/
MademoiselleN’gbessoBertheEliane......................................................................... 539
I.Les conditions d’exercice del’action en distraction.......................................... 544
15II.Le dénouement del’action en distraction......................................................... 551
ère1 espèce: CCJA,arrêt n°026,7avril 2005,BouChebel Malek c/ La station Mobil de
èmeYamoussoukro;2 espèce:CCJA,arrêt n°009/2002, 21mars 2002,MeBohoussouG.
Juliette c/SociétéIvoireCoton..................................................................................... 557
I.Le contenu del’exploit de signification.............................................................. 562
II.L’acte de signification.......................................................................................... 566
CCJA, arrêt n°035/2005,2 juin 2005, Madame Khouri Marie c/SociétéHyjaziSamih
etHassan diteInduschimie etSociétégénérale de banques enCôte d’Ivoire diteSGBCI
..................................................................................................................................... 569
I.Les conditions del’attribution du délai degrâce.............................................. 573
II.L’aménagement du différé de paiement........................................................... 58 0
ère1 espèce : CCJA, arrêt n°039,2 juin 2005, Drabo Bia et autres c/ Madame Touré
èmeMagbé;2 espèce: CCJA, arrêt n°012/2002, 18 avril 2002, Total Fina Elf c/Sté
Cotracom...................................................................................................................... 587
I. La négation dela connaissance des difficultés d’exécution par lesprésidents
des juridictionssupérieures..................................................................................... 594
II.L’affirmation dela connaissance des difficultés d’exécution par lesprésidents
des juridictions inférieures...................................................................................... 596
ère1 espèce: CCJA, arrêt n°041/2005,7 juillet2005, Société Ben International Ship
èmeSuppliers diteBenisConseil c/EtablissementKouassiN’dah;2 espèce:CCJA,arrêt
n°057/2005,22 décembre 2005,SGBC c/MonsieurEssohGrégoire..........................603
I.La computation du délai dit francdel’article 10AUPSRVE...........................607
II.La computation des délais de distance devant laCCJA.................................609
CCJA,arrêt n°043/2005,7 juillet2005,AziabléviYovo c/SociétéTogoTélécom......611
I.L’explicite: la détermination des bénéficiaires del’immunité d’exécution..614
II.L’implicite:des indications sur la compréhension par laCour de sa mission
d’interprétation desactesuniformesOHADA.....................................................617
CCJA, arrêt n°001/2004,8janvier 2004, Société Générale de Banques au Cameroun
dite SGBC c/ Kamgang Marcel et Société d’Exploitation Hôtelière du Cameroun dite
HollywoodHotel..........................................................................................................621
I.La composition del’assiette dela saisie-attribution.........................................624
II.Le bénéficiaire privilégié dela saisie-attribution.............................................626
ère1 espèce: CCJA, arrêt n°016/2004, 29 avril 2004,Scierie d’Agnibilékrou (S.D.A.) c/
èmeM.HassanSahly (H.S);2 espèce:CCJA,arrêt n°002/2002, 10 janvier 2002,Société
Pari mutuel urbain duMali (PMU-Mali) c/MarcelKoné.........................................629
16I. L’opposition, voie de recours ordinaire contrel’ordonnance d’injonction de
payer...........................................................................................................................637
II. L’appel, voie de recours obligatoire pour la suite dela procédure
contentieuseenmatière d’injonction de payer?..................................................643
CCJA, arrêt n°032/2004, 4 novembre 2004, Société EBURNEA c/ Compagnie
d’assurancesLesTisserinsSATCA.............................................................................647
I.Le principe: l’irrecevabilité desmoyens nouveaux devant laCCJA.............649
II.L’exception: la recevabilité de certains moyens nouveaux...........................653
ère1 espèce: CCJA, arrêt n°007, 21mars 2002, CCAR c/ ayants-droit Worokotang
èmeMbatanget Muching David ;2 espèce: CCJA, arrêt n°028, 15juillet2004, Mobil
Oil Côte-D’ivoire c/ Les Centauresroutiers, Caisse automobile desrèglements
pécuniaires desavocats diteCARPA,MeAdouHyacinthe........................................657
I. La détermination del’assiette dela saisie-attribution.....................................663
II.Le cantonnement dela saisie-attributionà ses causes....................................665
ère ème1 espèce: CCJA,arrêt n°011/2002, 28 mars 2002,SociétéM. c/DDCI;2 espèce :
CCJA,arrêt n°012/2004, 18 mars 2004,BCN c/H....................................................667
I. L’obligation du juge de prononcer lesnullités de« plein droit»en cas
d’irrégularité desactes de procédure.....................................................................672
II.L’exigence subsidiaire d’un grief dans lesautres cas de nullités..................676
TABLEDESMATIERES……………………………………………………...….681
17PRINCIPALESABREVIATIONS
Adde :Ajouter
Al.:Alinéa
Art.:Article
Art.:Article
A.U.A.:Acteuniforme relatifau droit del’arbitrage
A.U.D.C.G.:Acteuniforme relatifau droit commercialgénéral
A.U.D.S.C.GIE:Acteuniforme relatifau droit dessociétés commerciales et du
groupement d’intérêt économique
A.U.P.C.A.P.ouA.U.P.C.:Acteuniforme portant organisation des
procédures collectives d’apurement du passif
A.U.P.S.R.V.E.ouA.U.V..E.:Acteuniforme portant organisation des
procéduressimplifiées
de recouvrement et desvoies d’exécution
A.U.S.:Acteuniforme portant organisation dessûretés
B.E.A.C.:Banque desEtats del’AfriqueCentrale
Bull. civ.:Bulletin desarrêts delaCour de cassation,chambres civiles
C.ouC/:Contre
C.A.:Cour d’appel
C.A.D.H.:Cahierafricain des droits del’homme
C.C.J.A.:Cour commune dejusticeet d’arbitrage (OHADA)
C.E.M.A.C.:Communautééconomiqueet monétaire del’Afrique centrale
Cf.:Confère
Chr.:Chronique
Civ.:Cour de cassation,chambre civile
Com.:Cour de cassation,chambre commerciale
Crim.:Cour de cassation,chambre criminelle
C.S.:Coursuprême
D.:RecueilDalloz
Dir.:Sous la direction de
Et s.:Et suivant (es)
Gaz.Pal.:Gazette du palais
Ibid.:Au mêmeendroit
In:Dans
Infra:Plus bas
19I.R.:Informationsrapides(RecueilDalloz)
J.C.P.:Juris-classeurpériodique,Semainejuridique
J.P.:Juridispériodique
L.G.D.J.:Librairie générale de droit et dejurisprudenc e
N°:Numéro
Not.:Notamment
Obs.:Observations
OHADA:Organisation pour l’harmonisation enAfrique du droit des
affaires
Ord.:Ordonnance
P.:Page
Préc.:Précité
P.U.A.:Pressesuniversitaires d’Afrique
P.U.C.A.C.:Presses del’université catholique d’Afrique centrale
R.A.-C.C.J.A.:Règlement d’arbitrage delaCCJA
Rec.:Recueil desarrêts delaCCJA
SA:Sociétéanonyme
SARL:Sociétéà responsabilitélimitée
Rev.Dr.Afric.:Revue de droitafricain
Rev.Dr.Inter.Comp.:Revue de droit internationalet de droit comparé
R.C.C.M.:Registre du commerceet du crédit mobilier
R.C.D.A.:Revue camerounaise du droit desaffaires
Rev.Huissiers:La revue des huissiers dejustice
R.I.D.C.:Revueinternationale de droit comparé
R.J.A.:Revuejuridiqueafricaine
R.R.J.:Revue dela recherche juridique
R.T.D. civ.:Revuetrimestrielle de droit civil
R.T.D. com.:Revuetrimestrielle de droit commercial
Somm.:Sommaire
Spéc.:Spécialement
Supra:Plus haut
T.:Tome
T.G.I.:Tribunal degrandeinstance
T.P.I.:Tribunal de premièreinstance
T.R.H.C.:Tribunal régionalhors classe deDakar
T.R.N.:Tribunal régional deNiamey
Ord.:Ordonnance
P.:Page ou pages
Soc.ouSté:Société
U.C.A.C.:Université catholique d’Afrique centrale
V.:Voir
Vol.:Volume
20AVANT-PROPOS
En créant entrelesEtatspartiesautraitéOHADA uneCour commune
dejusticeet d’arbitrage, lesrédacteurs de ce traité ont euà l’idée de dynamiser
par ce moyen l’ œuvre d’uniformisation en cours du droit des affaires en
Afrique, notamment ens’assurant quelesrègles édictéessont interprétées et
appliquées dela même manière dans l’ensemble des Etatsmembres. Pour y
parvenir,deux missionsont,concrètement, étéassignéesà laHautejuridiction :
une mission consultative consistantàdonner desavissur toute question en lien
avec l’interprétation et l’application dutraitéet desActesuniformesquiensont
issus;une mission juridictionnelle consistantà se prononcer, spécialement par
la voie du recours en cassation, sur les décisionsrendues en instanceet enappel
par les juridictionsnationales.
Une décennieaprès l’adoption despremièresrègles uniformes, il n’était
pasprématuré de prendrela mesure del’activité dela cour. Quelques
interrogationssont apparues autour desquelles l’exercice peut se structurer :
quelle est l’incidence del’activité dela Hautejuridiction sur la jurisprudence
des juridictions étatiques? Est-elle parvenue,dans les domaines concernéspar
les différents Actes uniformes actuellement en vigueur,à jouerson rôle
unificateur en évitant les divergences de solutions dans l’espacejuridique que
couvrel’OHADA?
L’importance de telles interrogationsse perçoit aisément lorsqu’on a
présentà l’esprit quela création del’Organisationa essentiellement répondu
aux exigences d’entrepreneurs et d’investisseurs, notamment étrangers. Invités
à s’installer dans les Etatsmembres del’organisation afin de stimuler la
croissanceet juguler la criseéconomique, ilsn’avaient de cesse de souligner
l’obsolescence des textes et les décalages entreles législations despays
africains, lesquelsselon eux brouillaient la lisibilité desrègles en vigueur,
accroissant par contrecoup lesrisques d’exploitation. L’ambition del’ œuvre
d’harmonisation du droit des affaires était donc, et le traité de Port-Louis le
mentionnefort opportunément,de mettre un termeà l’insécuritéjuridiqueet
judiciaire observée dans unnombreimportant d’Etats africains, afin deles
rendre plusattractifspour les investisseurs.
Si tel était l’objectifàatteindre, il nefait pas de doute quel’analyse des
décisions lesplus importantesprononcéespar la Cour commune dejusticeet
d’arbitrage devrait favoriser la prévisibilité dessolutions aux litigesopposant
les acteurs dela vie des affaires. Parallèlement elle devrait, même
21subsidiairement, renseignersur d’autrespréoccupations enrapport avec la
réception du droit issu dutraité OHADA. Au-delà, elle pourrait permettre
d’ébaucher les axes d’une récriture de quelques-unes desprévisions des Actes
uniformes déjàadoptés et entrés en vigueur, soit que cesaxess’inspirent dela
jurisprudence delaHautejuridiction communautaire, soit qu’ilss’en écartent.
Ons’en aperçoit, l’élaboration des «Grandes décisions dela CCJA »
supposaitunminimum de rigueur etune stratégie au planméthodologique.
L’organisation dela préparation del’ouvragey relatif suffità s’en convaincre
résolument.
La premièreétapefut celle dela collecte des données. Ici, il s’est agi,
d’une part,de rechercher et d’exploiter les banques de donnéesquiavaient déjà
par le passé rassemblé des décisionsappliquant le droit issu dutraité
dePortLouis; d’autre part, et pourreprendre uneformule usitée ensciencessociales,
de« descendre sur le terrain» afin de récolter d’autres jugements et arrêts
rendus dans lesressorts judiciaires de différents Etatsmembres del’OHADA.
Dans le détail, uneéquipe a œuvréen Côte d’Ivoire, au siège dela Cour
commune dejusticeet d’arbitrage etau greffe des cours ettribunaux de ce pays,
au rassemblement des décisionsprononcées localement; une deuxièmeéquipe
a travaillé au Sénégal,au Bénin, au Niger et au Maliàcollecter les décisions
prononcéessur la base du droit issu dutraitéOHADA;un troisièmegroupe a
réuni, en Afrique centrale, les jugements et arrêtsrendus dans lesressorts
judiciaires lesplusreprésentatifsauCameroun,auCongo,auGabon.Autotal,
3042 ordonnances, jugements, avis et arrêtsont été rassemblés, représentant
environ15525 pages delittérature. Parmieux, 371 décisions émanaient dela
Cour commune dejusticeet d’arbitrage,2631 des juridictionsnationales.
La deuxièmeétapefut celle du dépouillement des données et du choix
des «grands arrêts ». Elle s’est opérée, patiemment, en troisphases. Dans un
premier temps, ila fallu constituer, en autant d’exemplairesqu’ily avait de
personnes impliquées dans l’opération d’annotation,des dossiers regroupant
l’ensemble dela littérature recensée.Dans un deuxième temps, ila fallutenir,à
chacun des auteurs pressentis, l’ensemble des données jurisprudentielles
récoltées. Leur tâche consistait alorsà prendre connaissance dela totalité des
documents et esquisser despropositions devant servir comme base de
discussionà l’occasion dela tenue del’atelier de dépouillement et de choix des
«grands arrêts ». Dans un troisième moment, les annotateurs disponiblesont
été réunis afin de confronter les choix opérésà l’issue delectures isolées. Au
terme de cet exercice au sein d’ateliers constitués au regarddessensibilités
disciplinaires desparticipants, ila été sélectionné uneliste des «grandes
décisions» parmiles arrêtsrenduspar la Cour commune dejusticeet
d’arbitrage sur la période compriseentrejuillet 1999,date de sespremiersavis,
et décembre 2008, époque dela collecte des données triées. Soixante sept
décisions considérées comme majeuresont été retenuespour fairel’objettantôt
de commentaires individualisés,tantôt de commentaires conjoints.
22La troisièmeétape, nonmoins importante, fut celle de pré-validation
des annotations. Les contributions des uns et des autres furent soumises à
l’examen critique d’évaluateurs n’ayant pasannoté.A l’issue de cetteépreuve,
et conformément au chronogramme d’exécution dutravail initialement arrêté,
un atelier de pré-validation des annotationsa été organisé à Yaoundé,à
l’Université Catholique d’Afrique Centrale. Ila offert l’occasion de confronter
lesopinions des contributeurs et des évaluateurs, l’idée étant de préciser ce qui
étaitattendu envue de corrections harmonieuses.
Dans le prolongement de cetteétape, et ce n’était pas la moindre des
difficultés, il restait encore à réfléchir à l’ossature del’ouvrage sanctionnant
cette recherche particulière.A cet égard, ona tout d’abord pensé quela
composition idéale serait celle qui présenteles commentaires ens’en tenantà la
chronologie des décisions examinées. Ce schéma n’a cependant pasprospéré
car les «grands arrêts» devraient permettre aux praticiens du droit,
universitaires, opérateurs économiques et citoyens d’accéder au plus vite,de
manière synthétiqueet illustrée,à la solution retenue par les juges en vue du
règlement d’unproblèmejuridique précis. En conséquence, ila été résolu non
seulement de regrouper les annotations autour desrègles utiliséespar les
magistrats dans les espècessélectionnées, mais aussi de reproduireles extraits
lesplus importantspermettant de comprendrele raisonnement développé par
ces derniers.A regarder de près,cela revenaità structurer l’ouvrageautour de
six parties correspondantauxActesuniformesvisés dans les différendsportés à
la connaissance dela Hautejuridiction communautaire. Ont ainsiété mis à
l’écart l’Acte uniforme relatif au droit comptable et l’Acte uniforme relatif aux
contrats de transport de marchandisesparroute qui,à cejour, n’ont pas
ouvertement étéévoquésà l’appui d’unpourvoi.A l’inverse, le Règlement de
procédure dela Cour commune dejusticeet d’arbitrage n’a pas été sacrifié.
Simplement, les arrêtsqui ont donnél’occasion del’appliqueront étéjoints à
ceux enrapportavec lesprocédures forcées de recouvrement.
Auterme d’untel labeur, vouluà la foisscientifiqueet pédagogique, on
ne peut ne pas avoir une dette de reconnaissance au profit de ceux qui,à des
titres divers,y ont collaboré. Onne peut pasnon plusne pasremercier ave c
chaleur TrustAfrica quia bien voulu supporter, par le truchement d’une
subventionaccordée dans le cadre de sonprogramme d’amélioration du climat
del’investissement en Afrique, l’essentiel des dépensesprovoquéespar
l’élaboration de cet ouvrage.Enfinon doit savoir gréauGroupe de recherche en
intelligence artificielle et sciences degestion, puis à l’Université catholique
d’Afrique centrale,d’avoir généreusement offert le cadre convivial des
échangesayant servià mettreau point celivre.
Resteà espérer,cela réservé, quelesobservations des utilisateurs des
«Grandes décisions delaCCJA»incitentàaméliorer leur contenuà la suite de
misesà jourrégulières.La crédibilité del’ouvrage en dépend, cela d’autant plus
23quel’ œuvre d’uniformisation du droit des affaires engagée au sein de
l’OHADA est loin d’avoirpris fin.
SylvainSorelKuatéTameghé,
Habilitéàdiriger desrecherches,
Chargé de coursà l’Université deYaoundéII,
Associéà l’UniversitéCatholique d’AfriqueCentrale.
24PREFACE
La présenteinitiative vientà propos. Ilétait en effettemps de rendre
compte dela vitalité du droitOHADA par le biais d’uneétudeintelligente dela
jurisprudence delaCour commune dejusticeet d’arbitrage.
L’ œuvre du législateur OHADA est déjà immense depuis l’entrée en
vigueur enseptembre 1995 dutraité créant l’Organisation pour l’harmonisation
en Afrique du droit des affaires: plusieurs Actes uniformes avec plus de 2000
articles. Maisquellesque soient la densitéet la qualité dela loi, il revient aux
juges, pourreprendreles justes expressions de Pierre Hébraud, la mission
d’appliquer cette dernière,doncdel’interpréter en la modelant ou la
complétant au besoin. Cette mission prend unrelief tout particuliers’agissant
del’OHADA. N’est-elle pas déjà sur la voie dela constitution d’un véritable
ordrejuridique? Enmettant en exerguela relation entrel’effet direct des
normes contenues dans les Actes uniformes et la compétence dela CCJA sur
l’interprétation, prolongeant ainsil’uniformisation du droit des affaires dans
l’ensemble des Etatssignataires dutraité de Port-Louis, l’onn’est pas loin de
l’affirmer.
L’onsaisit du coup la place singulière delaCour commune dejusticeet
d’arbitrage,conçue par lespères fondateurs del’OHADA comme une
expression d’unpouvoir judiciaire communautaire. Véritablement, il était
devenu incongru de s’en tenir aux textes - quelle que soit par ailleurs leur
exhaustivitéintrinsèque- sans sonderprofondément la jurisprudence.Ilfallait
absolument les«Grandes décisions delaCCJA ».
Lesrédacteurs rendent ainsi unservice précieux à tous ceux
qu’intéressele droitOHADA, soit pourson étude, soit pourson utilisation.Le
service doit êtreappréciéà sa justevaleur tant les difficultés étaient nombreuses
et délicates. En effet, le nombre des décisions dela CCJA croît
considérablement. Au moment où le présent ouvrage prendcorps, l’on en
dénombreenviron 371.Ilfallait faire un choix.Le premierobstacle était d’ordre
matériel,celui d’unouvrage trop volumineux. Le deuxième obstacle,d’ordre
intellectuel, était le discernement afin de retenir la décision présentantun
intérêtthéoriqueet pratique certain. Le troisième obstacle,d’ordre politique,
était le degré de réception,dans les Etats,du droit issu del’OHADA.A cet
égard, le souci desrédacteurs était de ne pas étudier la jurisprudence dela
CCJA de manière désincarnée mais enrapportavec la pratique des juridictions
nationales. La démarche esttout à fait judicieuse pour vérifier le degré
25d’efficacité du droit OHADA, lesnuances d’analyseentreles juridictions
nationales et entre celles-ciet laCCJA.
L’avant-propos donne des explicationssur les critèresqui ont guidé
leur choix et le plan adopté. Sur ce dernierpoint, on pouvait hésiter entre un
classement parmatièreetune présentation chronologique. Les deux ont été
combinés enstructurant l’ouvrage autour desmatièresobjet des Actes
uniformes et enorganisant le commentaire defaçon chronologiqueà l’intérieur
de chaque sous-partie.Cette approche méthodologique donnela possibilité de
dégager les traits d’évolution d’ensemble. Lelecteur appréciera les difficultés
du choix ettolèrera d’autant quelquesmanques de rigueur dans l’opération,
somme toute, toujours marquée par le souci defaire defaçon exhaustivele
point sur la question précise traitée à travers les différentes décisions.
L’utilisateurapréciera la connaissance desmatièresabordées, la profondeur des
commentaires, la subtilité del’analyse, l’équilibre du jugement.
Enpréfaçant cet ouvrage, il me plaît de rappeler la grande satisfaction
d’un travail d’équipe quej’aieuàcordonner avec Monsieur Kuaté Tameghé
SylvainSorel.L’optiona en effet été d’associerà l’effort collectif de réflexion un
maximum de collègues. Les critères de sélection étaient l’amour du droit et le
culte du modèle d’intégration juridique del’OHADA. Le risqueétait des
morceaux d’inégale intensité.Mais c’était l’occasion pour lesplus expérimentés
de mûrir, pour lesmoins expérimentés d’éclore.
L’ensemble est de bonnefacture.C’est le lieu de relever la puissance de
travail desannotateurs,de saluer leur témérité,deles féliciter et deles exhorter
à aller toujours vers les cimes et ne pas fléchir dans la voie exigeante de
l’enseignement et dela recherche dans laquelle ilsse sont engagés.
Puissent ces «Grandes décisions dela CCJA» renforcer l’engouement
pour l’OHADA et contribuer au développement del’ordrejuridique quien
découle.
Paul-GérardPougoué,
Agrégé desFacultés de droit,
Professeurà l’Université deYaoundéII,
Diplômé d’honneur del’OHADA.
26Première partie
DROITCOMMERCIALGENERALCCJA,arrêt n°036/2008,03 juillet2008
SociétéBurkina etShell c/OuedraogoSibiriPhilippe
(…)
Sur le moyen unique
Attendu quele pourvoifait griefà l’arrêtattaqué d’avoir violé l’article
85 del’Acte uniforme portant sur le droit commercialgénéral, en ce qu’en
portant le nouveau loyer à 400.000 francs cfa, les juges du fond ont, non
seulement procédéà une augmentation de plus de 300%, mais aussi n’ont pas
pris en compteles loyers pratiqués dans les locaux similaires commel’exige
l’article 85 del’Acte uniforme susvisé; quela société Burkina et Shell fait
observer également quel’augmentation pratiquée ne sauraittrouverson
fondement dans l’exploitation complémentaire duterrain, puisquele contrat
conclu avec Ouedraogo Sibiri Philippe consistait en l’exploitation d’un terrain
nu aux fins de construction de toutes installationsnécessaires à la vente de
produitspétroliers; que toujours selon la requérante, il s’ensuit quele bail ne
concernant queleterrainnu, seule savaleur locative devait servir de référence à
la révision; quela révision ayant pris en compteles constructions et
installationsréalisées traduituneapplication erronée dela loietune mauvaise
appréciation des faitspar le juge d’appel,carsil’on estimeles constructions
érigées contraires à l’objet du contrat,cela ne devrait donner lieu qu’à une
résolution judiciaire pour inexécution desobligations contractuelles; quela
base de révision ne pouvant nonplus avoirpour assietteles chiffres d’affaires
réaliséspar la requérante qui soutient quele terrain litigieux n’est passitué
dans un centre commercialet que nilejugement n°236/2003 nil’arrêt querellé
n’ont retenu ce critère; quela requérante relève quela superficie de 2020 m2
invoquée parsonadversaire n’est pas conformeà la superficie mentionnée dans
le permis d’exploiterquil’évalue à 1218 m2; qu’elle fait remarquerque
l’argument soulevé parmonsieur Ouedraogo Sibiri Philippe tendantà justifier
la révision du loyerpar la transformation des lieux loués, n’ayant pas été
soulevé devant les juridictions defond estunmoyennouveau qui ne saurait
être présenté pour la premièrefois devant la cour de céans; qu’elle relève
qu’aux termes del’article 85 del’Acte uniforme susvisé, la fixation du nouveau
loyerprend en compte: la situation des locaux; leursuperficie; l’état de
vétustéet le prix des loyers commerciaux similaires couramment pratiqués ;
qu’en application de ce dernier alinéa, le juge peut rechercher des critères à
même de permettrela détermination d’un taux variable; quel’article 21 du
29décret n°52-765 du30 juin1952 réglementant lesrapports entrelocataires et
bailleurs en ce qui concernele renouvellement des baux d’immeublesou des
locaux à usage commercial, industriel ou artisanalen Afrique occidentale
française,dispose quele taux de variation du coût des loyers ne peut excéder
25%; que pour toutes lesraisons qui précèdent, la requérante demandeà la
cour de céans de casser et d’annuler l’arrêt n°84 rendu le 16 juillet2004 par la
cour d’appel deOuagadougou;
Mais attendu,d’une part, qu’aux termes del’article 85 del’Acte
uniforme précité, «A défaut d’accord écrit entrelespartiessur le nouveau
montant du loyer, la juridiction compétenteest saisie par la partie la plus
diligente pour fixer le montant du nouveau loyer, la juridiction compétente
tient notamment compte des élémentssuivants: la situation des locaux; leur
superficie; l’état de vétusté; le prix des loyers commerciaux couramment
pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires; d’autre part, selon
l’article 102 du mêmeActe uniforme, les dispositions del’article 85 sont d’ordre
public; queledit article ayant donné pouvoir au juge defixer le montant du
loyer en considération des élémentssuscités, il ne saurait luiêtre opposéles
dispositions du décret susvisé; qu’enoutre, nonseulement cetarticle 85 donne
unpouvoir discrétionnaire d’appréciation aux juges du fond, mais il fixe
également la liste des éléments dont le juge tient compteet delaquelle est exclu
le montant dutau de variation de25%prescrit par le décret n°52/765 du30 juin
1952; d’où il suit que cette disposition du décret étant contraireà l’article 85 de
l’Acteuniforme susvisé, le moyen doit être rejeté parce que non fondé…
OBSERVATIONS
La spécificité du bail commercial notammentà travers le renforcement
desprérogatives du preneurprovoqueenpermanence de sérieuses confusions
et malentendus entrelesparties. Celles-ci apprécient souvent maladroitement
lesprérogativesquileursont conféréessoit à l’occasion dela demande de
renouvellement du bail (CCJA,arret n°005 du30 mars 2006,SociétéPontySARL c/
SociétéPonty immobilièreS.A,JuridisPériodique n°70,avril-juin 2007, p. 73, noteF.
Anoukaha.En l’espèce, le preneur était forclos pourn’avoirpasrespectéle délailégal de
troismoisrequispour la demande de renouvellement du bailàdurée déterminée. En
revanche, le bailleur est réputé avoir acceptéle principe du renouvellement lorsquele
preneur, s’étant opposé par acteextra judiciaire au congé formulé, n’a obtenu aucune
réponse de son bailleur. Toutefois, en cas de non contestation du congé servi à un
locataire bénéficiaire d’un contrat de bail commercialàdurée indéterminée, ledit contrat
prend finà la datefixée par le congé; de sorte quel’expulsion de celui-ci peut s’obtenir
par la voie de référé:CA deDakar,Chambre civileet commerciale,arrêt du27 décembre
2002 Mamadou Sow contre Cheikh Fall, Ohadata J-03-84 ), soit pourobtenir une
30indemnité d’éviction aprèsrésiliation du bail (CCJA, arrêt n°33 du26 mai 2005,
Koita Bassidiki c/ Fabris Oscar Adone, Recueil de Jurisprudence dela CCJA, n°5,
janvier. juin 2005, vol. 2, p.9: en l’espèce, la coura confirmé une décision d’appel
octroyantuneindemnité d’éviction au preneurmalheureux après avoirrelever, sur la
base desplans et devis versés au dossier dela procédure, quele bailleur «a décidé de
démolirson immeuble pour le reconstruire selon unplan différent du premier»;Même
silelocataire venaitàcontester le congé régulièrement servi,c’estàbon droit quele
renouvellement lui serait refusé. Seulement,dans cettehypothèse,c’est encoreàbon
droit qu’il lui seraitversé uneindemnité d’éviction, CCJA, arrêt n°030/2007 du22
novembre 2007, Note J. Kom dans cet ouvrage. Contra: CA de Yaoundé, arrêt
n°282/civ., 23 juin 2004, Société Chinatown SARL c/ Meuyou Michel, Juridis
Périodique n° 72, octobre- décembre 2007, p. 99, note F. Anoukaha. En l’espèce, le
preneur avaitviolé lesobligations contractuelles en cédant le bail sans en informer le
bailleurquientendait exercersa reprise pourreconstruire.L’expulsion du locatairea été
prononcée sans indemnité d’éviction), soit par l’usage qu’ils font de cette propriété
commerciale (ilaainsiété décidé que Lorsquele preneur d'un bail commercial
reconnaît devoir 33 mois deloyers impayés, qu'il perçoit des loyers de sous-locataires
dont il ne reverse rien au propriétaire, la résiliation du bail et l'expulsion doivent être
ordonnées et l'exécution provisoire ordonnée, Tribunal de commerce de Bamako,
jugement n° 116 du29mars 2000,Archevêché deBamako
c/IbrahimSylla,OhadataJ02-42; dans le même sens, Tribunal régionalhors classe de Dakar, jugement du 1 0
juillet2002, Hoirs Seynabou Bass contre Astou Sow, Ohadata J-03-4 0 ), soit encore
pour faireévoluer le loyerparrapportà l’environnement économique comme
c’est le cas en l’espèce.
La fixation du loyer initialestuneexpression dela liberté contractuelle
e(F.Dekeuwer-Défossez,Droit commercial, 5éd.,Montchrestien, n°386 ).Cetteliberté
innerveégalement la détermination du loyer de renouvellement du bail
commercial. Lespartiespeuvent ainsiinsérer dans leur contratune clause
recette, une clause d’indexation (Joël Monéger, note sous Cass. 3e civ., 27 janv.
1999,SAIntexaletA. c/StéCentre commercial delaDéfense,RTDCom.1999 p.368 ),
outoute autre référence permettant de réviser le loyer automatiquement sans
qu’on aità recourir au jeu desmécanismes de révision légale. Lorsque c’est le
cas, la stipulation contractuelle s’imposeà elles ettient lieu deloià leur égard
dans les termes del’article 1134 C.civ. Ainsi a-t-ilété décidé quelesparties
ayant inséré dans lesseulsprotocoles d’accord, dûment signés d’elles,des
stipulationsrelativesà la modification du loyerobjet du bail, seules ces clauses
doiventtrouver application pour la révision des loyers, les conventions
légalement forméestenant lieu deloiàceux quilesont faites(CCJA,arrêt n°4 du
09mars 2006, Aka Belinda c/ Sociétéivoirienne de promotion de promotion de
supermarché dite PROSUMA, obs.A.Foko,dans cet ougrage.)Toujours en ce sens,
le contrat de bailayant prévu la dateà laquelle une révision était envisageable,
le bailleurne pouvait pasprocéderà une révision du loyer avant cette date
(Tribunal de premièreinstance de Gagnoa, jugement n°61, 18juin 2001, F.Y c/ La
31Coopecde Guiberoua, Le JurisOhada, n°1/2005, janvier-mars 2005, p. 48, ohadata,
J05-197 ).
Mais cetteliberté contractuelle est limitée parunstatut légal partiellement
d'ordre public, caractérisé par une réglementation très contraignante (Séverine
Werthe Talon, Loyer de renouvellement du bail commercial: uneliberté contractuelle
illimitée ?, D. 2004 p. 2221; Joël Monéger, Baux commerciaux : statut ou liberté
contractuelle, AJDI 2000 p. 484; Louis Rozès, L'exception locativefrançaise, AJDI
2000 p. 48 0 ).Le désirn’est passeulement de protéger le preneur.Ila mêmeété
jugé en droit françaisqu’enprésence d’une clause d’échelle mobile, le bailleur
peut encore demander l’adaptation du loyer du bail commercial à la valeur
locativelorsquelejeu del'échelle mobile entraîne déjà unehausse supérieure à
25%(Cour de cassation, 3e civ., 16 juin1993,D.1993 p. 168 ). Il s’agit d’une
application del’article 28 du décret n° 53-960 du30 septembre 1953 qui dispose
que par dérogationà son article 27, sile bail est assorti d'une clause d'échelle
mobile, la révision pourra être demandée chaquefoisque, par le jeu de cette
clause, le loyerse trouveraaugmenté ou diminué de plus d'unquart par
rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision
judiciaire ; le juge devraadapter le jeu del'échelle mobileà lavaleur locativeau
jour dela demande.
Enrevanche, lorsqu’aucune prévision contractuelle n’a étéétablie, la
révision du loyer du bail commercial obéit au jeu desmécanismes légaux. Et
s’agissant d’un droit subjectif, les titulaires doivent savoir l’exercer, le cas
échéant, ne passe prévaloir d’une augmentation «faute par le requérant de
produire une déclaration verbale de bail sur l’avenant constatant
l’augmentation sollicitée» (TGI dela Menoua, jugement n°02/CIV/TGI du 1 0
octobre 2005, affaire Kendem Maurice c/ Amicale la Renaissance représentée par
DongmoEtienne,OhadataJ-07-43).
Cet arrêt rendu le 03 juillet2008 par la Cour commune dejusticeet
d’arbitrage del’organisation pour l’harmonisation en Afrique du droit des
affaires,deuxième chambre,confirmele principe selon lequel en l’absence de
stipulation contractuelle conséquente, la révision du loyer du bail commercial
répondà des critèresappréciés discrétionnairement par les juges du fond.Sila
eliberté contractuelle resteillimitée en la matière (cass. Civ. 3, 10 mars 2004, D.
2004,AJ, p. 878, obs.Y.Rouquet;SéverineWertheTalon,Loyer de renouvellement du
bail commercial: uneliberté contractuelle illimitée ?, D. 2004 p. 2221), sa carence
restaureau jugeunpouvoir d’opportunitéétroitement encadré.
Les faitsayant donnélieuàcette décision sont lessuivants: le 30 janvier
1991, la société Burkina et Shella pris àbail un terrainnu de 2020 m2
appartenant enpropriétéau sieurOuedraogoSibiriPhilippeà raison de 100.00 0
francs cfa le loyermensuel.Le 26 février 2002, le bailleurmanifeste sans succès
au locataire son intention de réviser le loyerà la hausseen le portantà 800.000
francs cfa. Face au mutisme du locataire,celui-ci saisit le tribunal degrande
instance de Ouagadougou pour faireentendre sa cause. Bienplus, pour éviter
32pareille situation, le bailleursouhaite que soit dit dans la décision queleloyer
sera réviséàconcurrence de 30% de sonmontant en coursà l’expiration de
chaque période triennale. Le tribunal accède partiellement à la demandeen
relevant le loyerà 400.000 francs.Le reste desprétentions est simplement rejeté.
Suite à l’appel du locataire, la décision d’instanceest confirmée par la cour
d’appel deBamako.Ilest en effet reprochéà l’arrêt querellé d’avoir,d’une part,
tenu compte del’exploitation complémentaire pratiquée sur le terrain en
l’occurrenceles constructions et installationsnécessairesà la vente de produits
pétroliers réaliséespar le locataire alorsquele contrat initial portait sur un
terrainnu dont seule la valeur locative devrait servir de référenceà la révision.
D’autre part, l’idée de révision intervenant dix ans après la conclusion du bail
initial, la base dela révision est contestée dans la mesure où elle ne s’inscrit pas
dans la fourchette de25%prescrite par l’article 21 du décret n°52-765 du30 juin
1952 réglementant lesrapports entrelocataires et bailleur en ce qui concernele
renouvellement des baux d’immeublesou delocaux à usage commercial,
industriel ouartisanalenAfrique occidentale française.
La cour commune dejusticeet d’arbitrage,auvisa del’article 85 del’Acte
uniforme portant droit commercialgénéral,confirmela décision d’appel
querelléeenprécisant que« non seulement cet article 85 donne unpouvoir
discrétionnaire aux juges du fond, mais il fixeégalement la liste des éléments
dont le juge tient compteet delaquelle est exclu le montant dutaux de
variation de 25%prescrit par le décret n°52-765 du30 juin1952 ».Cette position
confirmeune révision judiciaire du loyer du bail commercial de plus de300% et
indique s’il en fallait l’étendue du pouvoir discrétionnaire conféré aux
tribunaux en la matière.
La solution sejustifie certainement. Mais au fond, l’arrêt manque de
consistance dans la mesure où la courn’a pas tranché voirea éludéla délicate
question dela priseen compte voire del’influence des constructionsréalisées
par le preneursur l’immeuble objet du calcul du nouveau loyer. Comment
déterminer la valeur du loyer du bail commercial renouvelélorsquele preneur
a réalisé des constructionssur le terrain du bailleur? (V. Tellier, L'accession
immobilièreet le renouvellement du bail commercial, D. 2007 p. 1188). La
problématiqueici renvoieà la question fondamentale dela méthodejudiciaire
defixation du loyerà lavaleur locative.
Il s’agit pourtant d’une question importante destinée à éclairer les
preneurs delongue durée sur la priseen compte des investissementsapportant
une plusvalueà l’immeuble loué dans la détermination desmontantsultérieurs
du loyerà l’occasion du renouvellement du bail.
Cette préoccupation inviteà s’étendre davantage,du moins,à opérer un
retoursur la notion de valeur locative notamment lorsquel’objet du bail porte
surunterrainnu sur lequela étéédifié les constructions.Il reste que, lorsqueles
partiesne parviennent pasà se mettre d’accord, cette valeur locative doit être
opportunémentappréciée par les juges conformémentaux critèresretenus dans
33l’Acte uniforme relatif au droit commercialgénéral. Finalement, la fixation du
loyer du bail renouveléest confiée par l’Acte uniforme au pouvoir
discrétionnaire du juge (I) auquel l’arrêt commenté offrel’occasion de scruter
l’exercice qu’il en fait (II).
I.Le pouvoir discrétionnaire du juge dans la fixation du loyerrenouvelé
L’article 85 AUDCG énumère defaçon simplement indicativeles
critères auxquels les tribunaux doivent se référerpour fixer le loyer du bail
renouvelé. L’emploi del’adverbe notamment en estuneillustration évidente,
justifiant quelejuge, lorsqueles circonstances le permettent, puissent faire
valoirson sens de créativitéet de dynamisation du droit en créant de critères
nouveaux.
Les critèresannoncésà l’article 85 portent sur la situation des locaux, leur
superficie, l’état de vétusté, le prix des loyers commerciaux couramment
pratiqués dans le voisinage pour les locaux similaires.Ils constituent ce quiest
qualifié de valeur locative. Il s’agit d’une référence destinéeà orienter le juge
pour déterminer le montant des loyers des bauxà renouvelerouà réviser
A l’observation, il se dégage deux éléments tenantau local considéréet
deux éléments tenant à son environnement. Dans l’ensemble, on remarque
l’insuffisance des éléments définissant la valeur locative.Ilest questionà partir
des hypothèses de résoudreles équationsqu’imposela mathématique des baux
commerciaux (J. Monéger, La mathématique des baux commerciaux, in Drôle(s) de
droit(s), Mélanges en l’honneur de Elie Alfandarie, Dalloz, p. 117 ). Le constat de
l’auteur est clair: «les équations du droit donnent desrésultats en termes
monétaires» (J.Monéger,La mathématique des baux commerciaux, op. cit).
D’une part,La valeur locative n’intègre pas le chiffre d’affairesréalisé par
le preneur. Pourtant il faut parvenir au prix du marché. Lorsqu'un locataire
prendà bail des locaux, il examineavanttout, pouraccepter tel outel montant
deloyer, le chiffre d'affairesqu'il espère réaliser dans les lieux loués, les
résultats escomptés, sesmarges. Ainsi,dans la réalité du marché, la valeur
locative dépenddirectement du chiffre d'affaires du locataire. Mais ense
référant au prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le
voisinage pour les locaux similaires, on peut parvenir à établir unprix
conformeà l’indice du marché. il s’agit d’une simple espérance,car le constat
est fait queles hausses excessivesne pouvant résulterque de nouveaux baux,
leur effet est relativementtempéré par leur caractère minoritaire au sein de
l’ensemble desprix pratiquéspar le voisinage (F. Dekeuwer-Défossez, Droit
commercial, op.cit, n°387).
D’autre part, l’arrêt delaCCJA manque de motivation.Aucune précision
n’est faite concernant lesaméliorationsapportéesaux lieux louéspar le preneur
34au cours du bailà renouveler. L’arrêt querellé illustre cettehypothèse dans la
mesure où le preneura prisàbail un terrainnu sur lequel ila édifié une station
d’essence comprenant6 pompes, une boutique delubrifiants, unmagasin, un
compartiment delavage de véhicules etun compartiment dans lequel sefont les
graissagesainsi qu’un kiosqueàcafé,unrestaurant etuntélécentre.
L’arrêt dela CCJA aurait gagnéenpertinence sila hautejuridiction
apportait desprécisionssur le régime des constructionsréaliséespar le preneur.
Il aurait été opportunquela décision rendueindique s’ila été ou non pris en
compte cesaméliorations dans le calcul du nouveau loyer.Ce quiest discutéici
est la priseen compte des constructions dans le calcul du nouveau loyer. Au
fond, cette préoccupation soulèvela problématique del’accession immobilière
lors du renouvellement du bail.Evidemment, s’agissant d’unnouveau bail, on
est fondé àcroire quele bailleur doive tenir compte del’état actuel de
l’immeuble. Mais,cette position perdde vuel’enrichissement apporté à
l’immeuble. Les Etatsmembres del’OHADA appliquant dans unegrande
majoritéle code civil napoléonien, les juge delaCCJAauraient du invoquer la
disposition del’article 555 dudit code qui règle le sort des constructions et
ouvrages faitspar un tiers sur le terrain d'autrui. Le propriétaire du sola le
choix, en cas de mauvaisefoi du constructeur,de conserver la construction ou
d'en demander la démolition. Pour l’application de cet article 555, preneur et
bailleursont certesparties au contrat mais,dès lorsquela convention n'a pas
réglé l'avenir des constructions, la question sort dela relation contractuelle.
Puisque sur ce sujet le contrat est muet, lespartiesredeviennenttiers l'une par
rapportà l'autre.
En droit français, l’article23-3al2 du décret du30 septembre 1953tel que
modifié par le décret n°72-561 du3 juillet 1972 prescrit que« lesaméliorations
apportées aux lieux loués au cours du bail à renouvelerne sont prises en
considération que si,directement ou indirectement, (...), le bailleur enaassumé
la charge ». Ainsi, le bailleurne peut bénéficier du déplafonnement en
invoquant les travaux réaliséspar le preneur lorsqu'il n'a pasparticipéà leur
financement (Véronique Tellier, L'accession immobilièreet le renouvellement du bail
commercial,D. 2007 p. 1188 et s.).La jurisprudence semble ne pasadmettre cette
éventualitéen droitOHADA.Le tribunal régionalhors classe deDakaraffirme
en ce sens que, « conformément aux dispositions del’article 85 del’Acte
uniforme relatif au droit commercialgénéral, l’expert n’a pas à prendreen
comptel’amélioration des lieux dont la charge est rapportée par le preneur »
(Tribunal régionalhors classe de Dakar, n°153 du22 janvier 2002, Kamil Akdar c/
Mohamed Fettouny, Ohadata J-05-58). Cette position ne semble pas équitable.
Comment comprendre quela révision du loyer de renouvellement prenneen
comptel’état del’immeuble sans considérerque cet état, apprécié au jour du
renouvellementa connu desaméliorations du fait du preneur?Le problème ne
se poserait passi cetteamélioration découle des travaux réaliséspar le bailleur.
35Mais lorsqu’ellessont le fait du preneur, on peut regretterquela législation
OHADA ne soit pas incitative.
Cettelogiquejuridique conduità une polarisation des difficultés. Sauf à
rechercher un certainstatut quo caractérisé par le refussystématique des
bailleursàtouteinitiative d’amélioration et d’extension des lieux loués.En effet,
lorsque cesaméliorations sont effectuéessans réserve des bailleurs, le problème
est reporté à la fin du contrat et ainsi, le bailleur court degrosses
indemnisationssans qu’il soit garanti qu’il dispose de tellessommes au
moment indiqué.
Le droit OHADA ne se préoccupe des améliorations apportées à
l’immeuble loué qu’à la fin du contrat de bail. Aux termes del’article 99 de
l’AUDCG,«Le preneursans droitau renouvellement, quel qu’ensoit le motif,
pourra néanmoins être remboursé des constructions et aménagementsqu’il a
réalisés dans les locauxavec l’autorisation du bailleur.A défaut d’accord entre
lesparties, le preneurpourra saisir la juridiction compétente dès l’expiration du
bailàdurée déterminée non renouvelé, ou encore dès la notification du congé
du bailàdurée indéterminée ».Il s’ensuit qu’àdéfaut d’accord entrelesparties,
l’ex-locataire doit saisir la juridiction nationale compétente. Si Le bail
prévoyant que tous travaux et embellissements faitspar le preneur, mêmeave c
l’autorisation du bailleur, resterontà la fin du bail, la propriété de celui-ci, sans
le versement dela moindreindemnité; il s’ensuit quele preneurn’a droit à
aucuneindemnité pour les constructions réaliséespar lui sans l’autorisation du
propriétaire (CA Port-Gentil, 9-12-1999, Sté Kossi c/ Paroisse Saint-Paul des Bois,
Penant n°837, septembre-décembre 2001, p. 345;www.ohada.com,OhadataJ-02-45 ).
Enrevanche, lorsquele contrat de bail ne contientaucune stipulation en ce sens
et queles travaux ont été réaliséssans aucune réserve du bailleur,c’estàbon
droit quelesdits travaux évaluéspar un expert soient homologués et le bailleur
condamnéà payer la somme représentant le montant des frais des travaux et
aménagements faits(CS de Côte d’Ivoire, Chambrejudiciaire, formation civile, arrêt
n° 447 du 8juillet2004, Kouamé Aduo Lucc/ El Barie Mohamed, Actualités
Juridiques, n° 49, 2005, p. 223,OhadataJ-05-354)
Par ailleurs, la priseen compte des facteurs locaux de commercialité qui
s’induit dela situation des locaux n’est pas étroitement encadréeen droit
OHADA. Cette priseen compte n’est sujetteà aucune condition comme une
modification matérielle notable par exemple. Ilestvrai quele recours à un
concepttoutaussi vagueest de natureàalimenter le contentieux.Mais il s’agit
également d’unmécanisme de rigueur, limitant sérieusement lesaugmentations
fantaisistes du loyerà renouveler(Marie-LaurenceSainturat,La révisionà la baisse
du loyerne peut intervenirqu'enprésence d'une modification matérielle des facteurs
locaux de commercialité, D. 2001p.1798 ). La requérante soutient pourtant en
l’espèce quele terrain litigieux n’est passitué dans un centre commercial. Le
juge ne s’étend passur cet argument. Dans l’hypothèse d’unarrêt de principe,
on peut regretter cetteabsence de pédagogie jurisprudentielle.
36Quiddela diminution del’immeuble loué notamment par la faculté de
reprise des locaux accessoirespour desraisons d’habitation (Voir art.96,
AUDCG: Le bailleurpeut enoutre, sans versement d'indemnité d'éviction,
refuser le renouvellement du bail portant sur les locaux d'habitationaccessoires
des locaux principaux, pour les habiter lui-même ou les fairehabiterparson
conjoint ou sesascendants, ses descendantsou ceux de son conjoint).EnFrance,
La loi ENL du 13 juillet2006 portant engagement national pour le logement,
créé unarticleL.145-23-1 et modifie l'articleL.145-4 duCode de commerce. A
son article 45, il autorise,dans des conditions bien déterminées, les
propriétaires delocaux d'habitation donnés en locationaccessoiresàdes locaux
commerciaux à lesreprendre, sans indemnité, en vue deleurremise sur le
marché locatif. Les locaux concernéssont des locaux d'habitation désignés
comme tels dans le bail et affectésàcetusage (J.-P. Blatter, Loi ENL et baux
commerciaux:AJDI 2006, p.625 ).Cette reprise partiellea des conséquencessur le
montant du loyer. Le dernier alinéa del'article L.143-23-1 du Code de
commerce dispose qu'en cas de reprise, le loyer du bail est diminué pour tenir
compte dessurfacesretranchées. Cette disposition presque anodine sera
pourtantun véritable terrain de bataille.Même s’il est précisé que cette reprise
ne constitue pas en elle-même une modification notable des éléments dela
valeur locative, rien dans la loi ne semble s'y opposer. Silefonds est de ceux
pour lesquels un bail conférantun droitau logement dans une partieaccessoire
del'immeuble esttrès important (bar, pharmacie, etc.), il nefait pas de doute
quel'exercice du droit de repriseaura un effet sensible (H.KenfacketJ.Monéger,
Chronique sur le bail commercial,LaSemaineJuridiqueNotariale etImmobilière n° 24,
15juin 2007, 1192, spéc.n° 1 0 ).
Pour autant, le pouvoir discrétionnairelaissé aux mains des jugespar
l’Acte uniforme relatif au droit commercialgénéral devrait être utilisé pour
compléter les carences légalespourquelessolutions prononcéessoient plus
équitables.
II.L’exercice de sonpouvoir discrétionnaire par le juge
En cas de désaccord entrelespartiessur le nouveau montant du loyer,
il revient au juge defixer le montant en tenant compte dela situation des
locaux,deleursuperficie,deleur état de vétustéet du prix des loyers
commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux
similaires et en usant de sonpouvoir discrétionnaire (CA d’Abidjan,arrêt n° 236
du 10 février 2004,Société de coordination et d’ordonnancement Afrique del’Ouest c/
Caisse autonome d’amortissement,Ohadata J-04-495 ). Lejuge del’OHADA ne
connaît pas delimite objective dans sonrôle defixation du montant du
nouveau loyer.A la limite, le droitOHADA n’offre pas un encadrement étroit
37dela réglementation des loyers de renouvellement des baux commerciaux.Les
critères de références énumérésne sont qu’indicatifs et ne permettent enréalité
pas de nivelerautrement lesprix.
Aucunplafond neluiest imposé.Le droitantérieurnotamment l’article
21 du décret n° 52-765 du30 juin1952 réglementant lesrapports entrelocataires
et bailleurs en ce qui concernele renouvellement des baux d’immeublesou des
locaux à usage commercial, industriel ou artisanalen Afrique occidentale
française,disposait quele taux de variation du coût des loyers ne peut excéder
25%. Ce décret ainsi quela disposition annoncée ont été abrogés avec l’entrée
en vigueur del’Acte uniforme portant droit commercialgénéral. En effet, les
dispositions del’article 85 AUDCG sont d’ordre public (Voir art 102 AUDCG,
Cf. lesobservationssous cet article précisément la jurisprudence sur la question in
OHADA,Traités et actes uniformes commentés et annotés, Juriscope 2008). Mais les
partiespeuvent librement s’inspirer dela loi nationale dans lesstipulations de
leur contrat pourprévoir l’échelle de révision du bail conclu.Ila été décidé que
lorsquelesparties enont convenues, la clause de révision contenue dans un
contrat de bail commercial prescrivant la révision deloyer dans les conditions
prévuespar la loi nationale n’est pas contraireà l’Acte uniforme relatifau droit
commercialgénéral (CCJA, arrêt n°4 du 09mars 2006, A.B c/ Sociétéivoirienne de
promotion de promotion de supermarché dite PROSUMA, note A. Foko dans cet
ouvrage).
Enrevanche,ce plafonnement reste de miseen droit français. L’article
23-6 du décret du30 septembre 1953tel que modifié par la loi n°88-18 du 5
janvier1988 dispose que« le taux de variation du loyer applicable lors dela
prise d’effet du bailà renouveler, si sa durée n’est passupérieureà neufans, ne
peut excéder la variation del’indice national trimestriel mesurant le coût dela
construction publié par l’institut national dela statistiqueet des études
économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré…».
La doctrine s’accorde àdire que c'estunmécanisme quilimiteles
augmentations deloyer(Jehan-DenisBarbier,Leloyer entre plafond et marché,AJDI
2000 p. 495).Mêmele déplafonnement étroitement encadré par cetarticlea été
jugé à plusieurs reprises difficilement admissible car, enprocédant ainsi, les
partiesrestreignent le droit dejouissance du locataire (Cass. 3e civ.16 juillet
1986, Gaz. Pal.1987, 1, p. 17, note J.-D. Barbier; CA Paris 26 mai 1994, Loyers et
copr. 1994, n°344, note Ph.-H. Brault; Christophe Denizot, Le déplafonnement du
loyer du bail renouvelé nécessite une modification notable, AJDI 2005, p. 27; Yves
Rouquet, Déplafonnement : les travaux d'amélioration réaliséspar le locataire ne
peuvent être pris en compte quelors du second renouvellement, D. 2001p. 31 0 ).
Commentant la jurisprudence, un auteurobservera d’ailleurs quele
plafonnement est désormais traqué par la cour de cassation (Cass. 3è civ., 13 juil.
1999, JCPE 1999, p. 1923, note J. Monéger; V. J. Monéger, Douze ans de baux
ecommerciaux- 1993-2005, 2éd.Litec 2006, n° 33 0 ).Enobservant quel’indice peut
varier ensens contraire quela valeur locative, la doctrineaaffirmé dans cette
38occurrence, la variation du loyerrévisé n’a pas de bon sens (J. Monéger, La
mathématique des baux commerciaux, op.cit, p.141 ).La cour de cassation vient dele
redire clairement dans un arrêt du 16 décembre 1998en énonçant: le loyer
révisé devait êtreégalà la valeur locative,celle-cieut-elle varié ensens inverse
edel’indice» (Civ. 3, SCI del’Hôtel de ville de Saint-lô c/ Sté Leroy distribution :
Juris-Data, n° 004836, Bull civ. III, n° 246; D. affaires1999, p. 407, obs. Y.R;RTD
imm. 1999, p.323, obs. J. Derruppé).Cette recherche du bon sens laisse penser et
légitimement, quel’ouvertureet la liberté offerteau juge del’OHADA qui ne se
réfère qu’aux déterminants locatifs,conduiraient à la fixation d’un loyer
caractérisantun équilibre. N’a-t-il pas été observé que« la propriété
commerciale s’explique par la recherche d’un équilibre contractuel» (E.
Alfandari,Droit desaffaires,Litec,Paris, 1993, n°305 ).
Lejuge del’OHADA peut donc parvenir à la fixation d’unprix du
marché s’il s’inspireessentiellement du dernier élément del’article 85à savoir
le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour
les locaux similaires. Ilaainsiété décidé queleloyerpouvait connaître une
augmentation lorsqu’il n’est sérieusement contesté quel’ensemble des loyers a
connuune augmentation sensible,du fait dela situation économiquegénérale
marquée par uneélévation des coûts(CA d'Abidjan. n° 1009, 14 novembre 2000,
Société des Transports Saint Christophe c/ Société Serifa, Le Juris-Ohada, n°3/2003,
Ohadata J-03-114). Lesmotifs du juge d’instance dans l’espèce commentée
révèlent remarquablement la recherche d’unejusticeéconomiqueet la volonté
de parvenir à unprix du marché, orienté vers lespratiques de voisinage :
«Attendu quele bailleurproduit au dossier desprocès-verbaux de constat,
d'autres locaux similairessitués à Ouagadougou et louéspar dessociétés
pétrolières dela place; queles taux pratiquéssont partout supérieursàcelui
concernantOuedraogoSibiriPhilippe,d'abord en ce qui concernela superficie
duterrainquiest de 2020 m2;attendu qu'outrel'objet initial quiétait la vente
de produitspétroliers, Burkina et Shella édifié d'autres constructionssur la
parcelle pour autres exploitations en l'occurrence un télécentre secrétariat
public, un kiosqueàcafé, une débiterie (vente de viandegrillée) etunrestaurant;
que cetteexploitation complémentaire constitue une autre utilisation des lieux
louésqui profiteexclusivement au locataire; que cet état defait constitue une
injustice pour le bailleur et doit être réparée »(TGI Ouagadougou, jugement n°
236, 14 mai 2003, Ouegraogo Sibiri Philippe c. Burkina et Shell, Ohadata J-04-243;
Dans le même sens, TPICotonou, jugement n° 018/2ème C-Com du 10 mai 2001 ;
R.G.n°021/2000, Madame Adjaohoun Odette c. Héritiers Assouramou Mathias,
Ohadata J-04-401; TPIBangangté,n°10/Civ,17 avril 2003, affaire Tchoumba
Dieudonné c.SociétéG.D.B,OhadataJ-05-166 ).
Il revient aux juridictions,dans le cadre del’usage deleurpouvoir
discrétionnaire d’appréciation,de ne pasperdre de vuel’enjeu essentiel dela
réglementation du bail commercial.Il s’agit en tout point de vue de protéger le
locataire commerçant, la fixation judiciaire du loyer commercialétant liéeà la
39propriété commerciale. C’est bien la modération du loyer lors du
renouvellement du bail qui constituele principalinstrument de protection de
cette propriété (CatherineSaintGeniest-Combastet,La dualité de valeurs:La fixation
par le juge des loyers, AJDI 2003 p. 905; Michel Nicodème, Comment estimer les
valeurs locatives?L'importance des valeurs de marché,AJDI 1996 p. 673).S’agissant
d’une matièrefaisant intervenir desnotions économiques, les jugespeuvent
solliciter l’avis d’experts. Ces derniers devraient dans tous les cas établir un
rapport fondé sur les éléments d’appréciation déterminésà l’article 85 précité.
C’est en ce sens qu’il faut comprendrelejugement dutribunal régionalhors
classe de Dakarqui décide que«Le rapport d’expert fondé sur des éléments
d’appréciation ainsi précisés et sur la surface des locaux peut êtrehomologué
valablement et le taux du loyer ainsi déterminé applicable àcompter du
jugement» (TRHDakar,2 juillet2002,MoussaNdiayeetSeynabouSeye contreGIE
PROMOCiné).
RenéNjeufackTemgwa,
Chargé de cours,Universisité deDschang.
40CCJA,arrêt n°002/2007, 1erfévrier200 7
SociétéUnileverCôte d’IvoireSA c/Société de distribution desproduits
alimentaires de marchandises diteSodispramSA
(…)
Attendu qu’il résulte despièces du dossier dela procédure quela
société Unilever Côte d’Ivoire S.A.s’est engagée par une convention de
fournitures de marchandisesà livreràcrédità la Sodispam S.A. avec laquelle
elle avait noué desrelations d’affaires,divers produitsque celle-ci
commandait; qu’afin de permettreà la société Sodispam S.A. delui payerses
approvisionnements, la sociétéUnileverCôte d’Ivoire S.A.a consentiàcelle-ci
un crédit d’unmontant de580000 000 francs cfa garanti àconcurrence de
335 000000 francs cfa par deux cautions constituéespar la Banque
internationale pour le commerceet l’industrie de Côte d’Ivoireet la Bank of
Africa; qu’aprèsavoir honorélespremières commandes delaSodispamS.A., la
société Unilever Côte d’Ivoire S.A., soutenant que des traites tiréespar elle et
acceptéespar la Sodispam S.A. enpaiement de certaines livraisons de
marchandises demeurent impayées a,d’une part, interrompu l’exécution dela
convention susindiquée,d’autre part, réduit de 100 000000 francs cfa le
montant du crédit accordé à la Sodispam S.A. et, enfin, renouveléles
cautionnements; que prétendant queles agissements dela société Unilever
Côte d’IvoireS.A.avaient compromissa situation financière, laSodispamS.A.,
parrequêteen date du 02 septembre 2001,a saisila juridiction desréférés
d’Abidjan afin de solliciter, en application del’article 245 del’Acte uniforme
portant sur le droit commercialgénéral, la suspension du paiement desdits
effets de commerce demeurés impayés,ainsi qu’uneexpertise comptableayant
pourobjet de déterminer le préjudice subi du fait « des
agissements» susindiqués dela société Unilever Côte d’Ivoire S.A.; que par
ordonnance de référé…, laditejuridiction desréférésa fait droità la requête de
laSodispamS.A.; que par arrêt…, la cour d’appel d’Abidjana confirméladite
ordonnanceentreprise ;
Sur le premiermoyen
Attendu quela société Unilever Côte d’Ivoire S.A.reprocheà l’arrêt
attaqué d’avoirordonné,d’une part, en application del’article 245 del’Acte
uniforme portant sur le droit commercialgénéral, la suspension de paiement
des traites litigieuses,alorsqu’enayant livrélesmarchandises commandéespar
41la société Sodispam S.A., enpaiement desquelles elle avaittiré sur cette
dernière, quiles avait acceptés, les effets de commerce, il ne pouvait luiêtre
reproché ni uneinsuffisance dans sa capacité d’exécution, ni uneinsolvabilité,
ni une manière défectueuse d’exécuter le contrat conclu entrelesparties,
d’autre part, uneexpertise comptable destinéeà établir le préjudice subi par la
société Sodispam S.A. alorsque cette dernière,de parson acceptation desdits
effets de commerce, était obligée delespayerà leur échéance,de sorte quela
cour d’appel d’Abidjann’a pas donné de baselégaleà sa décision, laquelle doit
être cassée ;
Attendu qu’il ressort despièces dela procédure queles effets de
commerce suspendus, avaient étéémispar la société Sodispam S.A. en
règlement de commandes de marchandisespassées et à elles livréespar la
société Unilever Côte d’Ivoire S.A.,ce qui rendait en tout état de cause
obligatoireleurpaiement àcette dernière, paiement qui avait d’ailleurs été
requispar «une sommation interpellative de payer»la somme due de
432.182.621 francs cfa …,demeurée infructueuse; que dans ces circonstances,
enstatuant commeill’a fait alors,d’une part que, l’exception d’inexécution
prévue par l’article 245 susindiqué ne pouvait être opposéeau paiement desdits
effets de commerce qu’en considération des conditionsstrictesprévuespar la
législation sur les instruments de paiement, lesquellesne pouvaient être
appréciéespar le juge desréférés, alors,d’autre part, qu’il n’appartenait pas à
celui-ci de prononcer la mesure tendantà l’allocation de dommages-intérêts, la
cour d’appel d’Abidjan, statuant enréféré, a excédéles limites de sa
compétence; qu’il échec en conséquence de casser l’arrêtattaqué, et d’évoquer
sans qu’il soit besoin de statuersur le premiermoyen ;
Sur l’évocation
Attendu quela société Unilever Côte d’Ivoire S.A.soulève« in limine
litis »,d’une part, l’incompétence du juge desréférés en ce qu’il se pose des
questions defondà résoudre dans le domaine du contrat commercial, qu’en
outrelejuge desréférésne peut désigner un expert comptable et ordonner la
suspension du paiement des traites émises etvalables au regarddela
législation sur les instruments de paiement;
Attendu que pour lesmêmesmotifsque ceux relevés lors del’examen
du moyen de cassation retenu, ilya lieu de direet juger, qu’en la causelejuge
desréférés était incompétent et qu’il échet par conséquent d’infirmer, en toutes
ses dispositions, l’ordonnanceentreprise…
42OBSERVATIONS
L’article 245 del’Acte uniforme portant sur le droit commercialgénéral
permet à l’une desparties de demander à la juridiction compétente
l’autorisation de différer l’exécution de sesobligations lorsqu’ilapparaît,après
la conclusion du contrat, quel’autre partie n’exécutera pasune partie essentielle
de sesobligations du fait d’un certainnombre d’élémentsqu’il énumère.L’arrêt
commenté,dont les extraitssont rappelés ci-dessus, illustre à merveilleles
difficultéssuscitéespar l’application de ce texte, notamment lorsque
l’obligation dont il s’agit de différer l’exécution est relativeau paiement du prix
de marchandisesrégléespar des effets de commerce. En l’espèce, une
convention est conclueentre deux sociétés en vertu delaquelle l’une s’engage à
livreràcrédit desmarchandisesà l’autre sur commande de cette dernière.Pour
permettrele paiement des approvisionnements, la première société, qui s’est
engagéeà la fourniture desmarchandises,a consenti un crédit de580000000
francs cfa à la deuxième. Après avoir honorélespremières commandes, la
société débitrice dela livraison décide, entre autres,d’interromprel’exécution
dela convention parce que des traites tiréespar elle et acceptéespar l’autre
sociétéenpaiement de certaines livraisons de marchandises demeurent
impayées et de diminuer de 100000000 francs cfa le montant du créditaccordé
à la société créancière dela livraison. Prétendant que ces agissements dela
société débitrice dela livraisonont compromissa situation financière, la société
créancière saisit la juridiction desréférés d’Abidjan «afin de solliciter, en
application del’article 245 del’Acte uniforme portant sur le droit commercial
général, la suspension du paiement desdits effets de commerce demeurés
impayés, ainsi qu’uneexpertise comptable ayant pourobjet de déterminer le
préjudice subi» du fait « des agissements» dela société débitrice. Par
ordonnance de référé n°4494/2002 du 18 septembre 2002, la juridiction des
référéssaisie fait droità sa requête.La cour d’appel d’Abidjan devant laquelle
ellea relevéappelayant confirmél’ordonnanceentreprise, la société débitrice a
formé pourvoi devant laC.C.J.A.reprochantà l’arrêtattaqué d’avoirordonnéla
suspension de paiement des traites litigieuses en application del’article 245
susindiquéalorsqu’il ne pouvait luiêtre reproché« ni uneinsuffisance dans sa
capacité d’exécution, ni uneinsolvabilité, ni une manière défectueuse
d’exécuter le contrat », les traites, qui avaient été acceptéespar la société
créancière dela livraison, ayant été tirées enpaiement desmarchandisesque
cette dernièreavait commandées et quiavaient étélivrées.Le pourvoi qu’elle a
formé reproche également à la cour d’appel d’avoirordonné«uneexpertise
comptable destinéeà établir le préjudice subi» par la société défenderesse,alors
que cette dernière, « de parson acceptation desdits effets de commerce, était
obligée delespayerà leur échéance».La décision rendue par les juges du fond
ivoiriens soulevaientun double problème queles juges delaC.C.J.A. devaient
43trancher: tout d’abord, unproblème deforme relatif à la compétence dela
juridiction desréféréspourstatuer en la cause, et, ensuite, unproblème defond
concernant la validité des décisionsprises et, notamment,celle de suspendrele
paiement de traites émisespour le règlement de marchandises commandées et
livrées. Après avoir cassél’arrêt dela cour d’appel d’Abidjan, la C.C.J.A. a
évoquél’affaire, reçu l’exception d’incompétence dela juridiction desréférés
soulevée «in liminelitis» par le demandeur,déclaré cettejuridiction
incompétente pourstatuer en la cause, infirmer l’ordonnance querelléeen
toutesses dispositions et ordonné sa rétractation. L’arrêt entrepris était don c
irrégulieraussi biensur le plan dela forme que du fond.
En ce qui concernela forme, le problème concernela compétence du
juge desréféréspourordonner la suspension du paiement des effets de
commerceet l’allocation des dommages -intérêts. La compétence du juge des
référésne portant passur le principal, l’une des conditions généralement exigée
est«l’absence de contestation sérieuse» (il existe néanmoins des cas dans lesquels
cette condition n’est pas exigée; c’est le cas, par exemple, pour le référé probatoire ou
lorsquelejuge desréférésstatue sur les difficultés d’exécution d’un jugement ou d’un
autre titreexécutoire, voir J. Héron, par Thierry Le Bars, Droit judiciaire privé,
e SMontchrestien,coll. Domat Droit privé, 3éd., 2006, n° 371 et s, p. 315et s.; L.
SCadiet,Droit judiciaire privé,Litec, 1992, n° 1000 et s., pp. 526 et s.); cetteexigence
s’explique par le caractèreessentiellement provisoire (il convient néanmoins de
faire attentionàce caractère car,dans certains cas, la décision de référé peut rendrela
saisine du juge du principalinutileet devenir ainsil’uniqueinstance pour l’affaire
concernée; ce serait le cassi, par exemple, le montant dela provision accordée par le
juge desréférés est égalàcelui des dommages -intérêtsque pourraitaccorder le juge du
principal) de sa décision (La décision iciest provisoire parsa natureet non enraison
de son contenu: sur cette distinction des jugementsou décisionsprovisoires, voir J.
Héron, par Thierry Le Bars, Droit judiciaire privé, Montchrestien,coll. Domat Droit
eprivé, 3éd., 2006, n°371, p. 301) et le souci d’éviterque celle-ci ne préjudicie pas
au fond, que seul peut connaîtrelejuge saisi du principal (La décision du juge des
référésne préjuge donc pas du principal; elle n’aalorspas autorité de chosejugée par
rapport au principal: le juge du principal n’est pas lié par elle).Mais, probablement
plusqueles autres conditions du référé, la notion de« contestation sérieuse»
peut être difficileàcerner(ce quiexplique, peut-être, qu’elle ne soit définie ni par le
législateur, ni par la jurisprudence).Néanmoins,dans le cas d’espèce, ilya lieu de
penser,commeles juges delaC.C.J.A. l’ont fait, quelejuge desréférés étaitallé
au-delàde ses compétences, ne serait-ce que parce que sa compétence selimite
à l’octroi desprovisions et non des dommages–intérêts.En conséquence, nous
ne nousattarderons que sur le problème defond quiest relatifà la régularité de
la suspension du paiement des traites.A ce sujet, pourordonner la suspension
du paiement destraites, les jugesse sont fondéssur l’article245AUDCG.Même
ensupposant que cet article était applicable en l’espèce, la régularité deleur
44décision ne coulerait pas de source (I). Ilen est de même si on apprécie leur
décision parrapportau droit cambiaire (II)qui semblait s’imposer ici.
I.L’appréciation dela régularité dela suspension dupaiement destraitespar
rapportau droit commercialgénéral
La suspension du paiement des traitesa été ordonnée dans le cas
d’espèceen application del’article 245 AUDCG. Sous l’angle du droit
commercialgénéral, l’appréciation dela régularité dela suspension du
paiement destraitestiréespar la sociétéUnileverCôte d’IvoireS.A. etacceptées
par la sociétéSodispamS.A.passe donc par la vérification de sa conformitéàce
texte. Selon cet article,«une partie peut demanderà la juridiction compétente
l’autorisation de différer l’exécution de sesobligations lorsqu’ilapparaît,après
la conclusion du contrat, quel’autre partie n’exécutera pasune partie essentielle
de sesobligations ». Ce texte, qui constitueenréalité une application de
l’exception d’inexécution,complique unpeu sa miseen œuvre (Voir du même
eavis, OHADA, Traitéet actes uniformes commentés et annotés, juriscope, 3édition,
2008, p. 295) en la plaçant sous le contrôle judiciairea priori (Dans le mécanisme
du droit commun, l’intervention du juge sefaita posteriori) et en la limitantàdes
faitsqu’il énumèrelimitativement (puisque,contrairement àd’autres hypothèses,
commeà l’article 94 alinéa 2, le législateurn’utilise pas l’adverbe« notamment»ici).
Ces faits, qui selon l’article 245 AUDCG peuvent justifier la miseen œuvre de
l’exception d’inexécution, sont: graveinsuffisance dans la capacité d’exécution,
insolvabilitéet manière dont l’autre partie s’apprêteà exécuterou exécutele
contrat.Cetexteassigne doncun champ d’application précisàcetteexception et
pose des conditions également précisespoursonapplication.
En ce qui concerne son champ d’application, l’article 245AUDCG n’est
applicable que s’ilapparaît,«après la conclusion du contrat, quel’autre partie
n’exécutera pas une partie essentielle de sesobligations ». Peut-on considérer
dans le cas d’espèce que tel était le cas? Autrement dit, apparaissait-il quela
sociétéUnileverCôte d’IvoireS.A.n’exécutera pas une partie essentielle de ses
obligations? Ilest difficile de répondre par l’affirmative dans la mesure où,
dans le cas d’espèce, les traites litigieuses avaient été tiréespourrégler des
marchandises déjà livrées.Onpeut donc raisonnablement penserquela société
avait déjà exécuté sonobligation. Mais, il est aussi possible de soutenirque
compte tenu dela nature successive del’obligation dans l’espèce, l’exécution
doit s’entendre commel’achèvement des livraisons promises. La consécration
d’une telle position donneraitunmoyenDans ce cas, l’exception d’inexécution
consacrée par l’article 245 AUDCG pourrait être miseen œuvre même pour
refuser de payer desmarchandises déjà livrées; le créancier dela livraison
disposerait alors d’unmoyen de pression sur le débiteurpour l’amener à
poursuivreles livraisons jusqu’au bout. Sila solution est protectrice du
45créancier dela livraison, ilya lieu de craindre qu’elle ne soit injustevis-à-vis du
débiteur, surtout si,commeilest probable dans le cas d’espèce, l’engagement à
fournira été contracté sans délai.
Ensupposant même quel’interprétation ci-dessussoitadoptée, et don c
quel’onse trouve dans le champ d’application del’article 245 AUDCG, ses
conditions étaient-ellesréunies?
Il s’agit de savoirsil’un des faits viséspar cetarticle était présent dans
le cas d’espèce.A ce sujet, on peut répondre par la négative car, il n’ya nigrave
insuffisance dans la capacité d’exécution dela société Unilever Côte d’Ivoire
(ellea exécutéjusque-là sans difficulté), niinsolvabilité de sa part (aucun
élément dans l’arrêt ne permet de penser le contraire) et la manière dont elle a
exécutéle contrat jusque-là ne semble pas avoir causé une quelconque
insatisfactionà la sociétéSodispamS.A.
Sur le plan du droit commercialgénéral,cette suspensiona donc été
ordonnée à tort puisqu’elle ne rentre pas dans le domaine d’application de
l’article 245AUDCG et ne remplit passes conditions d’application.On imagine
aisément qu’il en était de même sur le plan du droit cambiaire.
II.L’appréciation dela régularité dela suspension du paiement destraites
parrapportau droit cambiaire
Le besoin de sécurité quel’onretrouveen droit commercial de manière
générale est davantage présent dans le droit cambiaire (cf., F. Perechon,
eEntreprises en difficulté, Instruments de crédit et de paiement, L.G.D.J., 2éd., n°602,
p. 351). C’est la raisonpour laquelle le formalismey est accentué (unegrande
importanceest accordéeà l’apparence dutitre afin defacilitersa circulation rapideet
sûre) et que touty est mis en œuvre pour garantir le paiement des effetsà leur
porteur à l’échéance (inopposabilité des exceptions, indépendance dessignatures,
garantie solidaire du paiement dessignataires… ), spécialement lorsque,commeen
l’espèce, les effetsont été acceptéspar le tiré. En effet, l’acceptation fait partie
desmécanismesqui accroissent la sécurité des effets de commerceet donnent
au porteur l’assurance d’être payéà l’échéance.Selon l’article 98alinéa 1,« par
l’acceptation, le tiré s’oblige à payer la lettre de change à l’échéance».
L’acceptation ferait doncdésormais dutiréle débiteurprincipal dela lettre.
Etant entré dans les liens du change, la règle del’inopposabilité des exceptions
interdit autiré accepteur de refuser de payer unporteur de bonnefoien
invoquant desraisons qui auraient pu prospérersur le plan extra– cambiaire.
Cette solution s’explique par le fait quel’acceptation supposela
provision,c’està-dire qu’elle fait présumer l’existence dela provision (ilappartient doncautireur
de constituer la provision et, enprincipe,de rapporter la preuve de son existence); en
d’autres termes, elle fait présumerquele tiréest débiteur dutireur et c’està lui
qu’il revient de démontrer l’absence de provision (l’acceptation dela traite opère
46unrenversement dela charge dela preuve).Ilya donc un grand risqueàaccepter
unelettre de change. Pourtant, elle est souvent acceptée avant même quele
tireurn’ait fait provision:c’est le cas, par exemple, lorsquel’acheteurpense que
lesmarchandises lui seront livrées comme convenu. Ce quienmatière de
convention defourniture de marchandises esttrès courant dans la pratique, le
vendeur faisant garantir l’opération en tirant des traitesquel’acheteur accepte
avant même quelesmarchandisesnelui soient livrées. Heureusement, la
doctrine majoritaireest d’avisaujourd’hui quela présomption de provision qui
découle del’acceptation dela lettreest simple (F. Perechon, op. cit., n°663, p.
394); ce qui donnela possibilitéautiréaccepteur de démontrerquele tireurn’a
pas constituéfournila provision.Lorsquel’onse trouve dans lesrapports entre
le tiré accepteur et le porteur et que ce dernier est de bonnefoi,cette preuve
peut êtreinefficace du fait dela règle del’inopposabilité des exceptions. Par
contre, si,commeen l’espèce, on se trouve dans lesrapports entre tireur ettiré
accepteur(mêmeensupposant que ce soit la casquette de porteurquele tireurarbore,
la preuve dela non livraison desmarchandises ferait delui unporteur de mauvaisefoi.
Or, la règle del’inopposabilité des exceptionsnejoue pas vis-à-vis d’un tel porteur),
cette preuve, qui peut sefaire par tousmoyens, peut lui permettre de résister à
l’action enpaiement ou de sefaire rembourser lessommesqu’ila payéesà un
porteur de bonnefoi. Elle consisterait àdémontrerqu’il n’ya pas eu de
livraisons de marchandises.Donc, même soulevée devant le juge compétent, la
suspension du paiement des traitesne pouvait sejustifierque sila société
Sodispam S.A. établissait quelesmarchandisesn’ont pas étélivrées. Or, il
ressort clairement des faits del’espèce qu’il s’agissait de traites tirées en
paiement delivraisons déjà effectuées et demeurées impayées. Il ne pouvait
doncyavoirsuspension deleurpaiement.
Le renversement dela charge dela preuve dela provision que suscite
l’acceptation dela traite créeassurémentune difficulté procédurale pour le tiré
puisqu’il est possible de perdre unprocèssimplement parce qu’onn’a paspu
apporter la preuve de sesallégations.Dans cette perspective, unrenversement
dela charge dela preuve apparaît comme une difficultéenmoins qui met le
risque plutôt sur l’adversaire. Dès lors, on peut s’interrogersur cette pratique
courante consistantà accepter des traites avant la constitution dela provision.
Au-delàdu fait quel’acceptation accroît les chances de conclusion de
l’opération, il convient de signalerque sile principeest qu’elle est facultative,
elle est obligatoire dans certains cassoit du fait dela volonté desparties, soit du
fait dela loi.En vertu del’article 94alinéa 9, par exemple,«lorsquela lettre de
change est créée en exécution d’une convention relativeàdes fournitures de
marchandises et passée entre commerçants, et quele tireura satisfait aux
obligationsrésultant pour lui du contrat, le tiré ne peut refuseràdonnerson
acceptation dès l’expiration d’un délai conforme aux usagesnormaux du
commerceenmatière de reconnaissance desmarchandises ». Dans le cas
d’espèce, soit l’acceptation a été donnée dès l’origine pour faciliter
47l’engagement dela société Unilever Côte d’Ivoire S.A.–elle procéderait alors
du réalisme– soit ellea été donnée après les livraisons et, la sociétéSodispam
S.A. étaitalors tenue dela donner.A défaut, elle s’exposerait, selon l’alinéa 1 0
del’article 94,à la déchéance de plein droit dutermeà ses frais et dépens.
Si sur le plan cambiaire, le tiré accepteurpeut résister à l’action en
paiement,dans le cas d’espèce, les conditions dela suspension du paiement des
traitesn’étaient pasréunies.De cefait, la décision rendue par les juges defond
ivoiriens était irrégulière aussi biensous l’angle strictement du droit
commercial que sous celui du droit cambiaire.
AlainKenmogneSimo,
Maître de conférencesAgrégé,Université deYaoundéII.
48CCJA,arrêt n°004/2006,9mars 200 6
AkaBélinda c/Sociétéivoirienne dePromotion deSupermarchés dite
PROSUMA
(…)
Vu les dispositions des articles13, 14et 15 du Traité relatif à
l'harmonisation du droit desaffaires enAfrique ;
Vu le Règlement de procédure dela Cour commune dejusticeet
d'arbitrage del'OHADA.
Attendu qu’il ressort despièces du dossier dela procédure que
Madame Aka Bélinda possèdeà Abidjan- Il Plateaux un terrainnon bâti que
ses ascendants, alorsqu'elle était mineur, avaient entrepris d'exp1oiter et de
rentabiliser; que ces derniers, pour cefaire,conclurent avec PROSUMA deux
protocoles d'accord en dates des 29 décembre 1995et23 octobre 1996 aux
termes desquels cette dernière préfinancera la construction sur leditterrain d'un
immeuble à la fois à usage commercial– il devait en effet abriter un
supermarché -et d'habitation; qu'en contrepartie dela construction de cet
immeuble, PROSUMA devait bénéficier d'un bail dont les deux protocoles
précités fixaient lesmodalités, notamment le quantum du prix des loyers et le
mode de révision de ceux-ci; que cependant, par divers courriers en date des18
octobre 1999 et 11 janvier 2000,MadameAkaBélinda et son conseil réclamaient
àPROSUMA qui occupait les locaux, objet du bail, une révisionà la hausse du
montant des loyers; que cette réclamation n'ayant pas été suivie d'effet, par
exploit en date du28 mars 2002,MadameAkaBélinda donnait«assignation en
référéaux fins de révision du loyer d'un bail»àPROSUMA pour comparaître
devant le président dutribunal de premièreinstance d'Abidjan; que celui-ci,
sur la base de cette saisine, rendait l'ordonnance de référé n°3840 du31 juillet
2002 qui déboutait Madame Aka Bélinda de sa demande; que par exploit en
date du 07 février2003,MadameAkaBélinda relevaitappel del'ordonnance de
référé précitée devant la cour d'appel d'Abidjan, laquelle, par arrêt avant-dire
droit n°215 du25février 2003,déclarait recevable son appel et, sur le fond,
rendait l'arrêt confirmatif n° 350 du25 mars 2003, objet du présent pourvoien
cassation ;
Sur le deuxième moyenpris ensa première branche et letroisième moyen
Vu l’Acteuniforme portant sur le droit commercialgénéral
49Attendu qu'il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir violé l'article 84,
alinéa 2,del'Acte uniforme susviséen ce quela cour d'appel, enaffirmant dans
sesmotifsque« le loyer du contrat de bail dont s'agit est révisableà l'expiration
de chaque période triennale en tenant compte del'indice prévu aux articles 29
et34 dela loi80-1069 du 13 septembre 1980 », fait siennes les dispositions de
l'alinéa2 dudit article enreconnaissant queleloyer des immeublesmis en
location est révisable chaque troisans, lesdites dispositionsayant en effet prévu
que« le loyer est révisable dans les conditions fixéespar lespartiesou,à défaut,
à l'expiration de chaque période triennale»; qu'ainsi,bienqu'ayant reconnu la
justesse dela demande dela requéranteet affirméelle-même queleloyer est
révisable chaque trois ans, la cour d’appel n'a pasprocédéàcette révision en
fixant le nouveau montant; qu'enstatuant commeelle l'a fait, ladite coura violé
les dispositionspertinentes et non équivoques del'alinéa2 del'article 84 et la
convention desparties; qu'il est également reprochéà l'arrêtattaqué un défaut
de baselégale résultant del'absence,del'insuffisance,del'obscurité ou dela
contrariété desmotifs en ce que dans l'exposé de ceux-ci, la cour d'appel,après
avoir déclaré que« c'està tort quel'appelante contestel'ordonnanceentreprise
qui procède d'une saine application du droit »,aaffirmé« qu'il convient don c
de rejeterson appel non fondéet de confirmer l'ordonnanceentrepriseen
substituant aux motifs invoquéspar le premier juge, lesmotifs ci-dessus» ;
qu'ense déterminant ainsi, l'arrêt attaquéa faità la foissiennes lesmotifs de
l’ordonnanceentreprise, qu'il estimait pourtant avoir été parfaitement rendue,
et lesa rejetés dans le même tempspour leursubstituer d'autresmotifs; qu'il
est enfinreprochéà l'arrêt attaqué une obscurité ouuneinsuffisance de motifs
en ce qu'il apparaît incompréhensible quela cour d'appel, quia elle-même
reconnu le caractère révisable du loyer chaque trois ans, ait pu déclarernon
fondée la demande de révision dudit loyer dela requérante; qu'il s'évince des
griefs ci-dessus exposésquel'arrêtattaqué doit être cassé ;
Attendu que pour débouter la requérante de sa demande de révision de
loyers, la cour d'appela relevé que« c'est à tort quel'appelante conteste
l'ordonnanceentreprise qui procède d'une saine application du droit. En effet,
d'une part, s’agissant, en l'espèce d'un bail à usage commercial, seules les
dispositions del'Acte uniforme portant droit commercialgénéral sont
applicables et non la loi 77-995 du 18 décembre 1977 réglementant lesrapports
entre bailleurs et locataires des locaux à usage d'habitation et à usage
professionnel et son décret d'application n°79-715 du 02 octobre 1979. D'autre
part, il résulte del'examen du contrat de bail liant lespartiesque celui-ci stipule
dans la rubrique« révision deloyer» que« le loyer ci-dessusspécifié sera
révisable à l'expiration de chaque période triennale dans les conditions
prescritespar la loi n° 80-1069 du 13 septembre 1980 et selon les variations de
l'indice prévu aux articles 29 et34 deladiteloi concernant les loyers
d'immeublesà usage commercial, industriel ouartisanal»...Cesstipulationsne
sont nullement contraires aux dispositions del'article 84 del'Acte uniforme
50[précité] lesquellesprévoient que« lesparties fixent librement le montant du
loyer, sousréserve des dispositions législativesou réglementaires applicables.
Leloyer est révisable dans les conditions fixéespar lesparties, ouàdéfaut,à
l'expiration de chaque période triennale »...Il résulte de ce qui précède quele
loyer du contrat de bail litigieux est révisableà l'expiration de chaque période
triennale en tenant compte del'indice prévuauxarticles 29 et34 dela loi
n°801069 du 13 septembre 1980... Cette prescription,contrairementà l'opinion de
l'appelante, est parfaitement légale enmatière de bail commercial...» ;
Attendu qu'il ressort del'examen despièces du dossier dela procédure
quelesseules conventions dûment signéespar lesparties litigantessont
constituées desprotocoles d'accord en dates des 29 décembre 1995et23 octobre
1996 quifixent lesmodalités de révision du loyer des locaux, objet du bail; que
s'agissant du contrat de bail invoqué par la cour d'appel et qui, selon celle-ci,
contient des dispositionsqui ne sont nullement contrairesàcelles del'article 84
del'Acte uniforme susvisé dès lorsqu'ily est stipulé que« le loyer... sera
révisable à l'expiration de chaque période triennale dans les conditions
prescritespar la loi n° 80-1069 du 13 septembre 1980 et selon les variations de
l'indice prévu aux articles 29 et34 deladiteloi concernant les loyers
d'immeublesà usage commercial, industriel ouartisanal», ledit contrat notarié
n'est ni daté, ni signéet enregistréalorsmême qu'il est de principe,à cet égard,
quel'acte qui n'est point authentique par l'incompétence ou l'incapacité de
l'officier, ou par un défaut deforme, vaut commeécriture privée, s'ila été signé
desparties; que tel n'étant pas le cas,ce contrat de bail ne revêtaucune valeur
légale; qu'il s'ensuit qu'ensefondant sur un tel contrat pour affirmer,d'une
part, que« l'ordonnanceentreprise procède d'une saine application du droit »
en ce qu'elle avait déboutéla requérante de sa demande de révision deloyer
aux motifsque celle-ci ne pourrait être possible« qu'à partir dela 7èmeannée »
conformément aux clauses desprotocoles consensuelsprécités, et enretenant,
d'autre part, que« …leloyer du contrat de bail litigieux est révisable à
l'expiration de chaque période triennale en tenant compte del'indice prévuaux
articles29 et34 dela loi80-1069 du 13 septembre 1980» qui sont, selon elle, non
contrairesà l'article 84,alinéa 2,del'Acte uniforme susvisé, la cour d'appel n'a
pas légalement justifié sa décision eta, parailleurs, soutenuà la fois et dans la
même décision la primautéet l'effet obligatoire des conventions dûment signées
par lesparties, lesquelles,de cefait,constituent leur loiet la révision de celles-ci
dans les conditions fixéesà l'article 84,alinéa 2,del'Acte uniforme susvisé; que
ces deux motifs étant,à l'évidence,contradictoires et s'annulant nécessairement
l'un l'autre,dès lors, l'arrêt attaqué doit également être considéré commeétant
dépourvu de tout motif; qu'il échet, en conséquence,dele casser et d'évoquer,
sans qu'il soit besoin de statuersur lesautresmoyens ;
51Sur l’évocation
[…]Sur la demande del'appelante relativeà l'annulation du bail.
Attendu quel'appelante sefondeessentiellement sur les dispositions de
la loi 77-995 du 18 décembre1977 réglementant lesrapports des bailleurs et des
locataires des locaux d'habitation ouàusage professionnel et sur le décret
n°79715 du 02 octobre 1979 fixant lesmodalités d'application deladiteloi pour
demander l'annulation du bail la liantà l’intimée ;
Maisattendu quel'article premier dela loi 77-995 du 18 décembre 1977
précitée énonce que ses dispositions « sont applicables aux rapports entre
bailleurs et locatairesou occupants des locaux appartenant aux catégories
suivantes: 1° locauxà usage d'habitation;2° locauxà usage professionnel sans
caractère commercial, industriel ouartisanal.
Attendu que s'agissant en l'espèce d'un bail commercial,au demeurant
caractérisé comme tel par l'appelanteelle-même quiinvoqueàcet égard l'article
84 del'Acte uniforme susvisélequel ne s'applique nécessairement aux termes
del'article69 du mêmeActeuniforme qu'aux« baux portant sur des immeubles
rentrant dans les catégoriessuivantes : 1°) locaux ou immeubles à usage
commercial, industriel, artisanal ou professionnel ;2°) locaux accessoires
dépendant d'un local ou d'un immeuble à usage commercial, industriel,
artisanal ou professionnel;3°) terrains nussur lesquelsont étéédifiés,avant ou
après la conclusion du bail des constructionsà usage industriel,commercial,
artisanal ou professionnel, si ces constructionsont«étéélevéesou exploitées
avec le consentement du propriétaire, ouà sa connaissance», l'appelante ne
saurait se prévaloir dela violation dela loi 77-995 précitéet de son décret
d'application pour demander l'annulation du bail; qu'ilya lieu en conséquence
de déclarer cette demande non fondée et dela rejeter ;
Sur la demande del'appelante relativeà la révision des loyers
Attendu qu'il est constant comme résultant despièces du dossier dela
procédure quelespartiesont inséré dans lesseulsprotocoles d'accorddûment
signés d'elles et en dates des 29 décembre 1995et23 octobre 1996 des
stipulationsrelativesà la modification du loyer des locaux, objet du bail ;
Attendu qu'il est de principe,d'une part, queles conventions
légalement formées tiennent lieu deloiàceux quilesont faites et,d'autre part,
qu'il n'appartient pas aux tribunaux de compléterni de modifier la clause de
révisionadoptée par lesparties; que dès lors,c'estàbon droit qu'ensefondant
sur lesstipulations desprotocoles d'accord précités, le premier jugea débouté
l'appelante de son action tendant à la révision deloyers; qu'ilya lieu en
conséquence, par adoption de sesmotifs,de confirmer l'ordonnance de référé
n°3840/2002 entrepriseet de débouter Madame Aka Bélinda de toutesses
demandes, fins et conclusions…
52OBSERVATIONS
Décidément, la question dela supranationalité desactesuniformesn’est
pas encoreévacuée des litigesau sein desEtatsmembres del’Organisation pour
l’harmonisation en Afrique du droit des affaires(voir F.M. Sawadogo, La
problématique dela cohabitation desordres juridiquesOHADA,UEMOA,CEDEAO,
Actes du colloque sur la miseen cohérence desprocessus d’intégration économiqueet
juridique,Ouagadougou, 8, 9,10 janvier 2007).On la croit réglée, mais comme un
phénix, elle renaît de ses cendres. Pourtant, il ressort clairement del’article 1 0
dutraité OHADA queles Actes uniformessont directement applicables et
obligatoires dans les Etatspartiesnonobstanttoute disposition contraire du
droit interne,antérieure ou postérieure (à propos la suprématie des textesOHADA
sur les textesnationaux, voirnotamment arrêt n°003 du 11 oct. 2001, affaireépoux
Karnib,Jurisohada, n° 2/02, p. 24;arrêt n°03 du 10 janv. 2002,Jurisohada, n°2-02;
arrêtsn°12 et 13 du 18 avril 2002,Jurisohada, n°3/02, pp.3 et 10, arrêt n°18 du2 7
juin 2002,Jurisohada, n°4/02, p.52).
C’est du moins ce quelaCour commune dejusticeet d’arbitrage tenait
à préciser dans l’arrêt reproduit. En l’espèce, Madame Aka Bélinda possède à
Abidjan- II Plateauun terrainnon bâti que ses ascendants, alorsqu’elle était
mineure, avaient entrepris d’exploiter et de rentabiliser. Pour cefaire,ces
derniers conclurent avec la Sociétéivoirienne de promotion de supermarchés
(PROSUMA),deux protocolesrespectivement le 29 décembre 1995et le 23
octobre 1996,aux termes desquels celle-ci préfinancera la construction sur ledit
terrain d’un immeuble à la fois à usage commercialet d’habitation. En
contrepartie dela construction de cet immeuble, PROSUMA devait bénéficier
d’un bail dont les deux protocolesprécités fixaient lesmodalités, notamment le
quantum du prix des loyers et le mode de révision de ceux-ci. Cependant, par
divers courriers datant des18 octobre 1999 et 11 janvier 2000, Madame Aka
Bélinda et son conseil réclamaientàPROSUMA qui occupait les locaux objet du
bail, une révisionà la hausse du montant des loyers en application d’uneloi
ivoirienne de 1977 et d’un décret de 1979. De ces faitsse dégagent deux
questions essentiellesqui méritent de retenir l’attention: le champ d’application
du droitOHADAau bail commercial (I) et lesmodalités de révision de celui-ci
(II).
I.La détermination du champ d’application du statut des baux commerciaux
La détermination des baux régispar l’Acte uniforme relatif au droit
ercommercialgénéral (a doptéle 17 avril 1997,ce texteest entréen vigueur le 1
janvier1998. Pour un commentaire avisé, voir Akuété Pedro Santos, in Actes
euniformes commentés etannotés,Juriscope, 3éd. 2008.Dans le même sens,A.Fénéon
53et J.-R. Gomez, OHADA, harmonisation du droit des affaires, Droit commercial
général,commentaires, édicef, Paris1999)passe par deux critères: le critère
territorialet le critère matériel.
Du point devueterritorial, la nouvelle législation sur le bail commercial
s’applique dans les villes de plus de5.000 habitants, rabaissant ainsi
considérablement le plancherquiétait antérieurement fixéà 25.000 habitants
(A.P. Santos et J. Yado Toé, Droit commercialgénéral, Bruylant, Bruxelles, 2002, n°
271, p.17 0 ).
Sur le planmatériel,certaines conditionssont exigéespourquele
contrat de bail soit régi par l’Acte uniforme portant droit commercialgénéral.
Tout d’abord, il faut quele bail porte sur des locaux ou immeublesà usage
commercial, industriel,artisanal ou professionnel (article 69 del’AUDCG).Cette
destination doit obligatoirement résulter du contrat de bail (par exemple
l’exploitation d’unmaquis,c’est-à-dire d’unrestaurant-bar. Voir CA d’Abidjan, arrêt
n°373,du 02 février 2004, affaire Asseu Yoa Marie-Louise c/ Adama N. Odette,
ohadata, J-04-497) ettoute modification ultérieure de cette destination ne sera
valable que sielle est le fait desparties à l’accord initial (cette modification
ultérieure dela destination del’immeuble encore appelée« déspécialisation» peut être
partielle ou plénière.Sur la dualité dela déspécialisation;Y.Guyon,Droit desaffaires,
edroit commercialgénéralet sociétés, t.1, 11 éd.,Economica,Paris 2001, n° 669, pp. 716
et s.).Mais il faut releverque conformémentaux dispositions del’AUDCGIE,le
bail commercial peut également concerner les terrains nussur lesquelssont
édifiées des constructions.
Les contratsrelevant du statut des baux commerciaux portent en
principe sur des locaux principaux, mais ilspeuvent porter également sur des
locaux accessoiresàces derniers. S’agissant des locaux principaux, l’article 69,
eralinéa 1 viseles lieux clos et couvertsqui permettent d’accueillir la clientèle de
l’exploitant (voirA.Fénéon etJ.-R.Gomez, op. cit., p. 56;Y.Guyon, op. cit., n° 650,
p.702). Sont par conséquent exclues les installationsmobilesou démontables
(civ. 3, 24 oct.1999,D., 1970, 64; cpr. civ. 3, 25janv.1977,Bull. civ.III, n° 38, p.29)
tellesqueles kiosques, et les baraquessans attache fixe au sol, les vitrines
d’exposition (Tribunal degrandeinstance de Paris, 13 janvier1967, JCP 1967, II,
15096 ), les emplacementssur lesmurs d’unegalerie d’une peinture donnant
lieuàuneutilisation intermittenteet non exclusive (Civ. 3, 20 nov.1991,Bull. civ.
III, n°280, p.165 ).Dans le même sens,dansunarrêt du 05juillet 1995, laCour de
cassation française décidait qu’un emplacement délimité sur le sol d’un
hypermarché par des cloisons légèresà hauteur d’homme ne peut constituerun
local (J.-P. Blatter, obs. AJPI 1996, p. 146 ). L’hésitation est parfoispossible,
notamment en ce qui concernelesstations-service distributrices de carburant.
Dans le cas d’espèce, noussommes bien enprésence d’une part,des
locaux principaux qui abritent le supermarché PROSUMA et d’autre part,des
locauxaccessoiresqui servent d’habitation.
54Pour ce quiest des locauxaccessoires justement, l’article 69,alinéa2 de
l’Acte uniforme relatifau droit commercialgénéral n’envisage quele casoù ils
appartiennent àdespropriétaires différents. Il pose àcet égard une double
exigence: enpremier lieu, la location desdits locaux doitavoir étéfaiteen vue
del’utilisation jointe queleur destinait le preneur. Ensecond lieu,cette
destination doit avoir été connue du bailleur au moment dela conclusion du
contrat de bail. Commelocaux accessoires, on peut avoir les ateliers et
entrepôts, lesmagasins, lesréserves et le logement (J. Gatsi, Pratique des baux
ecommerciaux dans l’espace OHADA, 2 éd.,collection droit des affaires, Presses
Universitaires Libres, Douala, 2008, p. 21 ). Les locaux accessoiressont don c
protégés au même titre queles locaux principaux, spécialement lorsqueleur
privation est de nature àcompromettrel’exploitation du fonds. En droit
françaispar exemple, les baux des locauxaccessoiressont soumisà l’application
dela loi,à la double condition queleurprivation soit de natureàcompromettre
l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire des locaux
servant à l’exploitation del’établissement principal, ou àdéfaut, queleur
propriétaireles ait donnés en location ensachant qu’ilsserviraient à
l’exploitation del’établissement principal.Hormis les locaux et les immeubles
bâtis, l’AUDCG règle également le sort des terrains nussur lesquelssont bâtis
des constructionsàcaractère commercial, industriel, artisanal ou professionnel
(article 69alinéa 3,AUDCG).
Ilen est ainsi si ces constructionsont étéélevéesou exploitées avec le
consentement du propriétaire ouà sa connaissance (A. P. Santos et J. Yado Toé,
op. cit., n°272, p. 170; civ. 3, 16 mars 1988,D., info. rap., 9 0 ).
Dans le présent arrêt, les constructions faitessur le terrainnon bâti de
madameA.B.avaient été préfinancéespar laSociétéivoirienne de promotion de
supermarché en contrepartie du bail.L’application del’AUDCG, en l’espèce ne
souffre doncd’aucun doute sil’ons’en tient aux dispositionspertinentes de
l’article69,alinéa3.
A défaut de constructions et enprésence d’unsimpleaménagement du
terrain(Y. Guyon, op. cit., n°650, p.701 ), l’Acte uniforme relatif au droit
commercialgénéral ne peut enprincipeêtre appliqué. Sont donc exclus, les
terrains louésnus et le restant, même s’ilssontaffectésà un usage commercial,
industriel, artisanal ou professionnel (J. Gatsi, op. cit., p.24 ). L’admission des
terrains nussur lesquels le locatairea édifié des constructions dans le domaine
d’application du statut des baux commerciaux estuneinnovation del’AUDCG.
Dans les législations antérieures de certains Etatsmembres del’OHADA, le
statut des baux commerciaux était applicable seulement aux immeubles bâtis
(voir Universités francophones, Droit commercialet dessociétés en Afrique, Edicef,
1988, pp.32 et s.).La priseen compte des terrains nussur lesquelssont bâtis des
constructionsàcaractère commercial, industriel, artisanal ou professionnel par
le locataire participe del’élargissement du champ du statut des baux
commerciaux (voirP.-G.PougouéetA.Foko,Le statut du commerçant dans l’espace
55OHADA, PUA, 2005, pp. 115et s.; J.Nguebou, Le droit commercialgénéral dans
l’Acte uniforme OHADA,collection droituniforme, PUA, 1998, p.86. En droit
comparé, B.Saintourens, Le bail commercial desnon-commerçants, Les activités et les
biens del’entreprise,MélangesoffertsàJeanDerrupé,Litec, 1991, pp.93 et s.).
De tout ce qui précède, on constate que c’estàbon droit queles juges
ont décidé del'application del’Acte uniforme portant droit commercialgénéral
au détriment du droit ivoirien.En effet, madameA.B.avait saisiles jugespour
demander la nullité du contrat de bail la liantà PROSUMA, au motif queles
clauses de variation automatique des loyers sont interdites et réputéesnon
écritespar la loiinterne,d’où la demandeennullité desditesstipulations. Or,
erselon les juges, l’article 1 dela loiinterneivoirienne dont elle se prévaut, en
l’occurrence, la loi n°77-995 du 18 décembre 1977 réglementant lesrapports des
bailleurs et des locataires des locaux d’habitation ouà usage professionnelainsi
quele décret n°79-715 du 02 octobre 1979 fixant lesmodalités d’application de
laditeloi ne s’applique qu’aux :
« 1° locauxà usage d’habitation»et aux;«2° locauxà usage professionnel ».
(Cette dernièreexigence n’est d’ailleurs pas facileà remplir.Ainsi, ona pu déciderque
laCCJA n’est pas compétentelorsqu’unparti politique conclut un bail, pour défaut de
caractère professionnel. Voir CCJA,arrêt n°056/2005 du 15 déc. 2005, affaire
Rassemblement desrépublicains dit RDR c/ Fonds de développement et de promotion
desactivités desproducteurs de café et de cacao ditRDPCC, ohadataJ-06-3 0 ).
Le bail contesté n’étant donc pas de ceux viséspar la loiinterne, mais
plutôt entrant dans la catégorie des baux commerciaux telle que prévue par
l’article 69 del’Acte uniforme relatif au droit dessociétés commerciales et du
groupement d’intérêt économique, et notamment eu égardà la suprématie de
ce dernier texte sur le précédent, il convenait dès lors deluiappliquer le droit
uniformeau détriment dela loiinterneivoirienne.En conséquence,c’estàbon
droit queles jugesont rejetéla demandeennullité du bail enquestion,ce qui
peut amenerà s’interrogersur la suite réservéeà la demandeenrévision du
bail.
II.La précision desmodalités de révision du bail commercial
La matière des baux commerciaux est globalement d’ordre public (voir
art.102 AUDCG: sont d’ordre public les dispositions des articles 69, 70, 71, 75, 78,
79, 85, 91, 92, 93, 94, 98et 101 del’Acte; CA Dakar, arrêt n° 144 du 03 oct. 2002,
ohadata com, ohadataJ-05-59 ),ce qui semble exclurele recoursà l’arbitrage.Mais,
la fixation du loyer conserve un caractère contractuel (Y.Guyon, op. cit., n° 677,
p. 724 ).
Le principeen ce dernier domaineest donccelui dela liberté
contractuelle (CAAbidjan,arrêt n°350 du25 mars 2003,Juriscope, org.ohadata.com,
ohadata,J-03-275;Tribunal de premièreinstance deGagnoa, jugement n°61 du 18juin
562001,F.Y. c/LaCoopecdeGuiberoua,JurisOhada, n°1/2005, janv.-mars, 2005, p. 48,
èmeohadata, J-05-19;Tribunal de premièreinstance de Cotonou, jugement n°018/2
CCOM, RG n°021/2000, Madame Adjanohoun Odette c/ Héritiers Assouramanou
Mathias, ohadata J-04-401).Cependant, lorsquelespartiesn’ont pas concluun
accord ou alors lorsqu’ellesn’ont pasprévu dans leur contratune clause de
révision, elles doivent faire recours au jugeà l’expiration de chaque période
triennale pour la fixation du loyerrévisé (Tribunal de premièreinstance de
Banganté, n°10/civ., 17 avril 2003, Tchoumba Dieudonné c/ Sociétégénérale de
distribution (GDB), ohadata J-05-166; Tribunal de premièreinstance de Cotonou,
èmejugement n°018/2 C-Com, RG n°021/2000, Madame Adjanohoun Odette c/
HéritiersAssouramanouMathias, ohadata,J-04-288).
Au moment dela conclusion du bail, ellesne subissent aucune
contrainteen ce qui concerneleloyer initial dont la fixation résulte du jeu de
l’offreet dela demande. Aucunmaximumn’est imposé, la seule exigence qui
ressort du droit commun étant quele prix soit réel et sérieux (Y.Guyon, op. cit.,
n° 674, pp. 720 et s.;J.Gatsi, op. cit., n° 545, p. 283;M.Pédamon,Droit commercial,
commerçants et fonds de commerce,concurrenceet contrats de commerce, précisDalloz,
e2éd., Paris 2000, n°338 p.261 ). Pendant longtemps, le bailleur
exigeaitunpasde-porte qui tendaujourd’huiàdisparaître (Y.Guyon, op. cit., n° 674, p. 721;M.
Pédamon, op. cit., n°338, p.261; A.P. Santos et J. Yado Toé, op. cit., n° 310, p.192 ),
bienque cette pratique soit licite (Civ. 3, 15févr. 1995,Bull. civ.III, n° 50, p. 35 ;
civ. 3, 12 oct.1976,RDC, 1977, 280; civ. 3, 11 oct.1978,Rev.Loyers, 1979, 39; civ.
3, 23 janv.1980,Bull. civ.III, n° 21, p.14 ).
Le principe dela liberté contractuelleapplicable permetaux parties de
fixer un loyer adaptéà l’état del’immeuble loué ou enmettant surpieddes
conditions de révision quileursont convenables.Mais cetteliberté ne comporte
pas la faculté de conclure un bail perpétuel. Un tel bail serait nul parce que
contraire à la prescription del’article 1709 du code civil quiimpose quela
jouissance d’une chose soit accordée pour un certain temps(A. P. Santos et J.
YadoToé, op. cit., n° 228, p.18 0 ).
Sur l’application du principe dela liberté contractuelle dans la révision
des baux commerciaux, le juge s’est prononcé avec netteté: «lesstipulations
relativesà la modification du loyer des baux doiventtrouver application pour
la révision des loyers, les conventions légalement formées(tenant) lieu deloi à
erceux quilesont faites» (voir article 1134, alinéa 1 du code civil sur la force
obligatoire des conventions).
Selon l’article 84 del’Acte uniforme relatifau droit commercialgénéral,
le loyer est révisable dans les conditions fixéespar lespartiesouàdéfaut à
l’expiration de chaque période triennale. Lesparties bénéficient aujourd’hui
d’une plus grandeliberté dans la révision du loyer. Il suffit qu’elles usent de
cetteliberté dans une clause deleur contrat de bail.L’Acte uniforme relatif au
droit dessociétés commerciales et du groupement d’intérêt économiqueleur
accorde par ailleurs la possibilité de révision tous les troisans, uniquement en
57cas de silence despartiesau contrat.Lorsquele contrat prévoit par exemple une
dateà laquelle une révision était envisageable, le bailleurne peut procéder à
une révision du loyer avant cetteéchéance (voirTribunal de premièreinstance de
Gagnoa, jugement n°61 du 18juin 2001,affaireF.Y. c/LaCoopecdeGuiberoua,Juris
ohada, n°1/2005, janv.-mars,2005, p. 48, ohadataJ-05-19, op. cit.).
C’était d’ailleurs le cas dans le présent arrêt où les clauses des
protocoles d’accordconsensuels concluspar lespartiesprévoyaient quela
erévision ne pourrait être possible qu’«à partir dela 7année ». Mais compte
tenu du fait que cette durée n’était pas encore arrivéeà expiration, le principe
même dela révision n’était paspossible. Le second protocole d’accordconclu
en1996 et qui prévoyait lesmodes d’augmentation automatique du loyer
ejusqu’à la 7année devaitarriverà expiration en 2003.Or,dans le cas d’espèce,
la requérante,MadameAkaBélindaa saisiles jugesparacteextrajudiciaireen
2002, soitunanavant la date d’expiration du protocole d’accord.
C’estunefois de plusàbon droit que ces derniers ont jugé qu’il neleur
appartient pas de compléterni de modifier la clause de révisionadoptée par les
parties, les conventions légalement formées tenant lieu deloiàceux quilesont
faites. Ainsi, en application des clauses contractuelles, le loyer du bail
commercial peut être révisé à tout moment selon la volonté desparties,à
conditiontoutefoisquele bail soit conclu pourune duréeau moins égaleàdeux
ans, sinon, le statut du bail commercial nelui sera pasappliqué (civ. 3, 10 janv.
er1990, Bull. civ. III, n° 11, p.7;RTD com., 1991, 561, notePédamon; 1 juin1994,
JCP, 1995, éd. E, II, 740, note Raynard;24 nov.1999, Bull. civ. III, n° 221, p. 155 ;
Defrénois 2000, p. 578, noteS.Duplan).
Silespartiesne s’accordent passur le moment dela révision du loyer,
ellesne pourront le faire qu’à l’expiration de chaque période triennale. Mais
lorsqueleloyer a été payéen totalité d’avance, la révision devient
matériellement impossible, la detteétant éteinte.(J.Gatsi, op. cit., p.75 ).Mêmele
juge setrouve dans l’impossibilité delefaire.
La révision triennale du loyer en cas de carence dela volonté des
partiesa un caractèrelégal, mais elle n’est pas automatique; elle doit être
demandée par le bailleur(Y.Guyon, op. cit., n° 674, p.721 ).
C’est en considération dela valeur locative queles juges fixent le
montant du loyerrévisé (voirTribunal degrandeinstance delaMenouaàDschang,
jugement civil, n°02 du 10 oct. 2005, Kendem Maurice c/ Amicale la Renaissance
représentée parDongmoEtienne, ohadata,J-07-43;CAOuagadougou,arrêt, n° 84 du
16 juill. 2004,affaireBurkina&Shell c/OuédraogoSibiriPhilippe, ohadata,J-05-228 ;
CA d’Abidjan, arrêt n°236 du 10 févr. 2004, affaire Société de coordination et
d’ordonnancement Afrique del’Ouest dite SCO c/ Caisse autonome d’amortissement
dite CAA, ohadata, J-04-495). Ils tiennent compteen cette matière de certains
éléments commelelieu de situation des locaux objet du bail,deleursuperficie,
leur état de vétustéet le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués
dans le voisinage pour des locaux similaires(voir article 85 alinéa 2, AUDCG).
58Bienplus, les jugespeuvent au besoin faire recours aux services d’un expert
(voirTRHCDakar, jugement, n°1592 du28août 2001,affaireAbdarakhmaneNiakaté,
représentant Agence Marega c/ Abdel Magib Laklalech, ohadata, J-05-57; Tribunal
régionalhors classe deDakar, jugement, n°153 du22 janvier 2002,affaireKamilAkdar
c/MohamedFettouny, ohadata,J-05-58).
Dans le cas d’espèce, Madame Aka Bélinda demandela révision des
loyers à la hausseet ceci à l’appui d’uneexpertise qu’ellea commandité de
manièreunilatérale.Elle prétendvouloir faireusage du délailégaltriennal pour
la révision du contrat de bail la liantà la société PROSUMA, alorsmême qu’il
est de principe que ce délai n’est applicable que sila volonté desparties fait
défaut dans ce sens. Dans cette affaire, lespartiesavaient bienstipulé dans les
èprotocoles d’accord quela révision ne sera possible qu’à partir dela 7année.
Non seulement, l’expertise commanditée par la requérante n’avait pas un
caractère contradictoire, mais enplus, le principe même dela révision n’était
paspossible.C’està juste titre queles jugesont décidé qu’il neleurappartient
pas de modifierni de compléter la clause de révisionadoptée par lesparties.
S’agissant du moment dela demandeenrévision du loyer, elle ne
saurait intervenir en cours de bail. Le délai de trois ans au-delàduquel la
demandeenrévision devient recevable court du jour dela prise d’effet du bail
ou dela précédente révision. Cette demande doit préciser le montant du loyer
sollicité ou offert.Les contestationsrelativesà la fixation du loyer du bail révisé
ou renouvelé sont dela compétence du juge desréférés(voirCA centre,arrêt, n°
346/ civ. du 16 août 2002, affaire Noussi Mba et Noussi Atangana Edy c/Tchanlawi
Hélène,ToukamJacques etautres, ohadata,J-04-469).Ilen est de même des conflits
visant l’expulsion du locataire (CA du centre, arrêt, n° 333/ civ. du 02 août 2002,
affaire Kingué Paul Ericcontre Hajal Massad, ohadata, J-04-470). Toutes les autres
contestations,dont la résiliation sont dela compétence dutribunal du lieu de
situation del’immeuble (voirTribunal régionalhors classe deDakar, jugement du 03
déc. 2002, affaireOumar Keindé-société Atecc/ Alassane Diagne, Mame Anta Gueye,
AmadouBassirouLy, ohadata,J-03-204;CA duCentreàYaoundé,arrêt n°222/civ. du
14 mars 2003,SieurNgounounNgatchaBenjamin c/SieurNoumessiGilbert ditJogo,
ohadata J-06-98). En déclarant par exemple la juridiction présidentielle
incompétenteen application del’article 101 del’Acte uniforme relatif au droit
dessociétés commerciales et du groupement d’intérêt économique, la cour
d’appela faitune saineapplication dela loi (voirCCJA,arrêt n°011 du26 février
2004,affaireR. c/T.,Jurisohada, n° 2/2004, juin-août 2004, p. 17, noteBrouKouakou
Mathurin,Recueil dejurisprudence delaCCJA, n°3, janvier-juin 2004, p. 64, ohadata
J-04-296).
Lespartiesqui s’accordent sur le nouveau loyer doivent le consigner
dans un écrit (article 85, AUDCG)qui peut prendrela forme d’un avenant ou
d’un échange delettres. Lefait quela procédure soit écriteest assez
exceptionnel devant les juridictions del’ordrejudiciaire (civ. 3, 26 juin1991,D.,
1993, 3, note Y. Reinhard; F. Auque, Baux commerciaux, la compétence recomposée,
59JCP, 1999, éd.E, 249 cité parY.Guyon, op. cit., n° 677, p. 724 ).Lesparties doivent
rédiger desmémoiresquiénoncent leurs prétentions et lesmoyens invoqués.
Pratiquement, le juge ordonne presque toujours uneexpertise,ce quifait quela
procédure,bienque d’urgenceetà jour fixe,dureenréalitélongtemps.
AthanaseFoko,
Chargé de cours, Université deNgaoundéré.
60CCJA,arrêt n°017/2006,26 octobre 200 6
Société nationale destélécommunications diteSonatel c/Société
d’exploitation dela cliniqueSokhnaFatma
(…)
Attendu qu’il résulte del’examen despièces du dossier dela procédure
qu’un bail d’une durée de troisans renouvelableavait été passéle 17avril 1975,
erpourprendreeffetàcompter du 1 juillet 1975entrela société d’exploitation de
la cliniqueSokhnaFatma etMadameMbackéMameDiarraB.D. et portant sur
un immeubleà usage de clinique sisauKm4 dela route deOuakam…; que par
acte notarié en date du 06 avril 1978,…laSonatelavait acquis la propriété de
l’immeuble précité; que par exploit d’huissier en date du24 avril 1998, la
Sonatel avait donné congé à la Société d’exploitation dela clinique Sokhna
Fatma pour le terme du30 octobre 1998; quela Société d’exploitation dela
clinique Sokhna Fatma,contestant le congé, avait saisilejuge des loyers aux
fins de voir fixer le montant del’indemnité d’éviction auquel elle avait droit;
que… le tribunal régionalhors classe de Dakar déclarait l’action dela Société
d’exploitation dela clinique Sokhna Fatma recevable et bien fondée, fixait
l’indemnité d’évictionà la somme de 65 000000 francs cfa …; que sur appel
principal relevé par la Sonatel et sur appel incident relevé par la Société
d’exploitation dela cliniqueSokhnaFatma, la chambre civile dela cour d’appel
de Dakar confirmait …lejugement entrepris en ce qu’ila fixél’indemnité
d’évictionà 65 000000 francs cfa et condamnait également laSonatelà payer à
laSociété d’exploitation dela cliniqueSokhnaFatma la somme de25 316688au
titre du remboursement des investissementsréalisés…
Sur le quatrième moyen
(…)
Attendu qu’il est fait griefà l’arrêt attaqué d’avoir violé l’article 94 de
l’Acte uniforme susviséen ce quela cour d’appel, après avoir condamnéla
Sonatelau paiement d’uneindemnité d’éviction,a enplus condamné celle-ciau
remboursement desprétendus investissements alorsque, selon le moyen,
l’alinéa2 del’article 94 del’Acte uniforme susindiquéénumère, parmiles
éléments à prendreen considération dans la détermination del’indemnité
d’éviction, le montant des investissementsréaliséspar le preneur; que pour
fixer l’indemnité d’éviction, la cour d’appel a,dans le terme del’alinéa2 de
l’article 94 susvisé,considéré« qu’il n’est pas discuté quela Société
61d’exploitation dela cliniqueSokhnaFatmaa réalisé des investissementssur le
localloué pour le rendrefonctionnel poursa destination… qu’ainsila cour
possède des éléments d’appréciation pour direet jugerquela somme retenue
par le juge d’instanceautitre d’indemnité d’éviction est suffisamment justifiée
dans sonmontant…»; que toutefois,ce mêmeélémenta été reprispar la cour
pourservir de baseà uneautre condamnation enpaiementautitre desmêmes
investissementspuisquela cour condamne de manière spécifiquela Sonatel à
payer le montant prétendu des investissementsréaliséspar la clinique Sokhna
Fatma, enplus del’indemnité d’éviction»; que cefaisant, la coura violé le
texte visé au moyen en ce qu’ellea indûment et spécifiquement condamné
Sonatelà payer une somme quiest censéeavoir déjà été priseen compte dans le
cadre del’évaluation del’indemnité d’éviction…
OBSERVATIONS
Lorsquele preneurremplit certaines conditions, l’Acte uniforme
OHADA relatif au droit commerciallui reconnaîtun droit au renouvellement
de son bail (Selon l’article 91,ces conditionsonttraità la durée del’exploitation etau
respect des conditions du bail; surquelquesmodalités de ce droit au renouvellement,
voir dans ce même ouvrage les commentaires de J. Kom et de J.C. Ngnintedem).
Néanmoins,ce droit au renouvellement n’est pas absolu puisquele bailleur
peut s’y opposer.Seulement, il ne peut le faire, enprincipe (l’article 95AUDCG
prévoit des hypothèses dans lesquelles il peut s’y opposersansavoirà régler d’indemnité
d’éviction), qu’en« réglantau locataire uneindemnité d’éviction» (cetteexigence
del’article 94 alinéa1 AUDCG assure au droit au renouvellement du preneur une
efficacité certaine qui peut justifierque certains parlent à sonsujet de propriété
commerciale, voir, par exemple, Y. Reinhard, Droit commercial– Actes de commerce,
ecommerçants, fonds de commerce, Litec, 4 éd., 1996, n°511 et s., p. 354 et s). La
présenteespèceillustre à merveille lesproblèmesque peut susciter cette
indemnité: après une vingtaine d’années d’exécution d’un contrat de bail, le
bailleur donne congé au preneur. Ce dernier estimant queles conditions du
droit au renouvellement de son bail sont réuniessaisit le juge pourquele
montant de son indemnité d’éviction soit fixé. Par jugement n°647 du 13 avril
1999, lespremiers juges fixent cetteindemnité à 65 000000 francs cfa et
condamnent le bailleurà lui verser cette.Les deux partiesayant relevéappel de
la décision, la cour d’appel de Dakar confirment le montant del’indemnité
d’éviction et condamneenoutrele bailleurà payerau preneur la somme de 25
316688 francs cfaautitre du remboursement des investissementsréalisés. Le
bailleurse pourvoit en cassation, initialement devant la coursuprême du
Sénégalet, ensuite,devant la C.C.J.A.Le défendeur au pourvoi demandeà la
62hautejuridiction de se dessaisir au profit dela coursuprême du Sénégal au
motif qu’ilya litispendance. Etant donné qu’il s’agissait effectivement dela
mêmeaffaire portée devant deux juridictions, ilyavait litispendance.Dès lors,
la question était de savoir enpareil cas, sila litispendanceestune cause de
dessaisissement dela C.C.J.A. Ne s’étant pas dessaisie, la C.C.J.A.a dû se
prononcersur fond et, notamment sur la question du montant del’indemnité
d’éviction et de son cumul avec uneindemnité de remboursement des
investissementsréalisés. Usant dela possibilité quelui offrele Traité relatif à
l’harmonisation du droit desaffaires enAfrique, laC.C.J.A.a cassél’arrêt dela
Cour d’appel et évoquél’affaire.Onpeut donc releverqu’ilyavait en l’espèce
unproblème deforme relatifà la litispendanceetunproblème defond ayant
traità l’indemnité d’éviction due par le bailleurau preneur.
En ce qui concernela litispendance, il convient de dire quela
suprématie conférée par le Traité OHADA à la C.C.J.A.sur les juridictions
nationalessuprêmes(sur le conflit de compétenceentrelaCour commune dejusticeet
d’arbitrage et les juridictionssuprêmesnationales, voirparmilesréférencesrécentes :
P.-G. Pougouéet Y. R. Kalieu, Introduction critique à l’OHADA, Yaoundé, PUA,
2008, 225p;A.-F.Tjouen,Lesrapports entreles juridictionssuprêmesnationales et la
cour commune dejusticeet d’arbitrage del’organisation pour l’harmonisation en
Afrique du droit des affaires, Thèse, Paris II, 2006, 412p; S. P. Levoa Owona, Les
compétences juridictionnelles dans l’espace OHADA et l’espace CEMAC, Thèse,
Université de Yaoundé II, 2009, pp. 293 et s.; Ibrahim Ndam, Le pourvoi devant la
cour commune dejusticeet d’arbitrage,Thèse,Université deYaoundéII, 2009, pp. 144
et s.; E.A. Assi, «La cour commune dejusticeet d’arbitrage del’OHADA: un
troisième degré dejuridiction? »,RIDC, n°.4, oct.-déc. 2005, pp.944 et s.) justifie que
ce soit ces dernièresqui sursoientà statuer lorsquela mêmeaffaireest portée en
même temps devant elles et devant la C.C.J.A., quel que soit l’ordre de saisine
(De manièregénérale, le respect de cette suprématie dela Cour commune dejusticeet
d’arbitrage ne peut être véritablementassuré que siles juridictionssuprêmesnationales
et, surtout, lesparties jouent le jeu).
Quant à l’indemnité d’éviction quiest due au preneur lorsquele
bailleurs’opposeà son droitau renouvellement du bail, le cas d’espèce montre
qu’elle peut soulever desproblèmesrelativementà sonprincipe même (I) et à
sonmontant (II).
I.Le principe del’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction viseàcompenser lesrisques auxquelss’expose
le preneurquiest contraint par le bailleur de quitter les lieux loués(pour Y.
Reihard, elle représente pour le locataire« la contrepartie financièreexacte des
avantagesquelui aurait procuréle renouvellement », Droit commercial– Actes de
ecommerce,commerçants, fonds de commerce,Litec, 4éd., 1996).De cefait, elle n’est
63due que sile bailleurrefuse de renouveler le bail (le bailleura un droit
discrétionnaire). Dans le cas d’espèce, pour démontrerquele preneurn’a pas
droità uneindemnité d’éviction, le bailleursemble nier le fait qu’ila refusé de
renouveler le bail (A) et, mêmeensupposant qu’il l’ait fait, il prétend justifier
d’unmotif graveet légitime (B).
A.L’existence d’unrefus de renouvellement du bail commercial
En ce qui concernel’inexistence d’unrefus de renouvellement de sa
part, le bailleur invoquelefait quele preneura quitté volontairement les lieux.
Compte tenu dela nature du contrat quilie les deux parties, l’argumentaurait
pu être admis. En effet, lorsquel’on est enprésence d’un contrat àdurée
déterminée, le preneurqui veut profiter de son droitau renouvellement,doit le
demanderparacteextrajudiciaireau plus tard troismoisavant l’expiration du
bail. Dans ce cas, soit il effectuela demandeet il peut être aisé de savoirsile
bailleur l’aacceptée ou pas(selon l’alinéa3 del’article 92, sile bailleurn’a pas fait
connaître sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard unmois avant
l’expiration du bail, il est réputé avoir acceptéle principe du renouvellement); soit le
preneurnel’effectue pas, et n’ayant plus droit au renouvellement de son bail
(L’alinéa2 del’article 92 sanctionnela non formulation dela demande dans le délai de
la déchéance), la question del’indemnité d’éviction ne se pose pas. La situation
n’est pas aussi simple lorsquele contrat estàdurée indéterminée (Dans le cas
d’espèce, la relation qui avait commencé par un bail àdurée déterminée avait été
transformée, selon les juges, en contratàdurée indéterminée parsa poursuite au-delà
duterme prévu; l’article 92, qui ne concerne quele bailàdurée déterminée, n’était donc
pas applicable en l’espèce). Le bénéficiaire de ce type de bailaaussi droit au
renouvellement de son contrat (cf.article 91,AUDCG).Seulement,doit-ilaussile
demander,commele preneur dont le contrat estàdurée déterminée?Si oui,à
quel moment?Etant donné que par définition son contrat n’a pas de terme, on
ne peut luiexiger delefaire tant de tempsavant la date d’expiration. S’il doit
demander le renouvellement de son bail dans un délai quelconque,celui-ci ne
peut courirqu’à partir du moment où le bailleur lui signifie le congé. C’est le
sens del’article 93 alinéa2 del’Acte uniforme relatif au droit commercial
général.Le problème qui se poseest de savoirsi une signification dela part de
congé émanant du bailleurpeut valoirrefus. Certains auteurs semblent
accueillants vis-à-vis de cetteidée (il s’agit des auteurs du«Code vert» qui citent
une décision dela Cour d’appel d’Abidjan(arrêt n° 1205 du29novembre 2002,
Ohada.com/Ohadata J-03-07)selon laquelle«la notification d’un congé au preneur
équivautà unrefus de renouvellement du bail dela part du bailleur »,cf. OHADA,
eTraités etactes uniformes commentés etannotés, juriscope, 3éd., 2008, p. 25 0).Pour
notre part,dans les contrats àdurée indéterminée, la seule signification du
congé par le bailleurne devrait pas équivaloir au refus du renouvellement; il
64s’agit seulement del’exercice d’un droit puisquel’article 93 alinéa1 AUDCG
donnela possibilitéà toute partie de mettre un terme au bail (Le texteexige
seulement de donner congé paracteextrajudiciaireau moins six moisà l’avance (i.e.six
moisavant la date souhaitée pour la résiliation).Décider le contraireéquivaudrait à
dire quele bailleurne doit jamais user de cettefaculté reconnueàchacune des
partiespuisque dèsqu’il le ferait, il serait ensituation de devoir uneindemnité
d’évictionau preneur.Le refus du bailleurne devrait pouvoir êtreétabli que si
après la signification du congé, le preneur a invoqué son droit au
renouvellement et le bailleurs’y est opposé. L’affirmation de certains auteurs
selon laquelle« c’est l’opposition au congé du bailleurquifait naître au profit
du preneur le droit au renouvellement du bail»est susceptible de corroborer
notre opinion (cf. A.P.Santos et J. Y.Toé,OHADA, Droit commercialgénéral,coll.
Droituniformeafricain,Bruylant,Bruxelles, 2002, n°304, p. 188)puisque si c’est la
contestation du congé faite par le preneurquifait naître son droit,cela signifie
logiquement quela signification du congé ne peut pas êtrela manifestation du
refus du bailleur: le droit doit préexistéau refus.La contestation met le bailleur
ensituation d’accepter(enrenonçant au congé)ou de refuser(enréitérant sa
volonté de mettrefinau bail) le renouvellement du bail. Même si cesauteurs ne
visent passpécialement ouuniquement le cas du bailàdurée indéterminée, il
est aisé de comprendre que c’est ce type de bail quiest concerné, ne serait-ce
que parce que c’està sonsujet quel’article 93 AUDCG parle de donner congé
(enplus, les contrats àdurée déterminée prennent finnormalement à leur
terme, la cessationanticipée étant étroitement limitée).Toutefois, selon d’autres
auteurs, les juges décideraient le contraire (voir OHADA, Traités et actes
euniformes commentés etannotés, juriscope, 3éd., 2008, p. 250 et la décision dela cour
d’appel d’Abidjanqu’ils citent). La rédaction del’arrêt ne permet pas de savoir
avec précision sile preneura d’abord manifesté son intention de profiter de son
droit au renouvellement du bail ou s’ila directement saisiles jugespour faire
fixer le montant del’indemnité dèsqu’ila reçu la signification du congé (le
silence du preneursur cetaspect laisse croire que c’est cette dernièrehypothèse quiest
la plusprobable).Dans ces conditions, il est difficile d’appréciersiles jugesont eu
raisonou pas de considérerqu’ilya eu refus de renouvellement dela part du
bailleur.
Mais, ensupposant quelelocataireait manifesté sa volonté dejouir de
son droit au renouvellement et quele bailleur aitvéritablement manifesté son
opposition, la circonstance quele preneura quitté volontairement les lieux
devient inopérante de manièregénérale et, spécialement dans le cas d’espèce.
En effet, on ne saurait inciter les locatairesà attendrele début del’expulsion
sans courir le risque d’encourager des affrontements,des destructions, voire
desatteintesà l’intégrité physique ouà la vie.Surtout si,commeen l’espèce, il
s’agit d’une clinique.S’ilya unreprocheà faireaux juges,ce n’est certainement
pas de n’avoirpaspris en comptele départvolontaire, mais, peut-être,de
n’avoirpas caractérisé suffisamment le refus du bailleurpour un contrat qui,
65commeils l’ont démontré, était devenu àdurée indéterminée. Espérons
simplement qu’ilsn’aient pas considéré quele simple fait de donner congé
équivalaitàunrefus de renouvellement.
Ensupposant qu’il y avait refus de renouvellement, l’indemnité
d’éviction pouvait-elle être neutralisée par l’existence d’unmotif graveet
légitime ?
B.L’existence d’unmotif graveet légitime de refus de renouvellement
Après avoirposé quele bailleurpeut s’opposer au droit au
renouvellement du bail àdurée déterminée, ou indéterminée, sans avoir à
régler d’indemnité d’éviction s’il justifie d’unmotif graveet légitime, le
législateurOHADAajoute que« ce motif doit consister, soit dans l’inexécution
par le locataire d’une obligation substantielle du bail, soit encore dans la
cessation del’exploitation du fonds de commerce» (Cf. article 95 alinéa1 et2,
AUDCG).A priori, il est possible de penserque cette disposition ne pose pas de
problème puisquel’emploi duverbe« doit» montrele caractèrelimitatif des
hypothèses envisagées. Maisseulement, sila notion de« cessation de
l’exploitation du fonds de commerce» peut ne passusciter de difficultés
particulières, il n’en est pasnécessairement de même pour celle« d’inexécution
par le locataire d’une obligation substantielle du bail ».Dans le cas d’espèce, le
bailleurprétenddisposer d’uneinexécution pareille dans le nonpaiement des
loyers de mars à septembre 1998. Sile paiement des loyers constitue
indiscutablementune obligation substantielle du locataire (Dans le chapitreIII du
TitreI duLivreIII qui traite desobligations du preneur,c’est la première obligation qui
luiest imposée,cf. article 80), le bailleurne peut être dispensé du paiement de
l’indemnité d’éviction que s’il apportela preuve del’inexécution de cette
obligation.Or,dans le cas d’espèce, les juges delaC.C.J.A. déclarent que cette
preuve n’a pas étéapportée.La condamnation du bailleurauversement d’une
indemnité semble justifiée; elle l’est d’autant plusquelelégislateurne se
contente pas d’uneinexécution; il exige queles faits invoquésse soient
poursuivisou renouvelésplus de deux moisaprèsmiseen demeure du bailleur,
par acteextrajudiciaire,d’avoirà les faire cesser(Lelégislateur fait preuve d’une
mansuétude certaineà l’égarddu preneur et évite quele nonpaiement deloyers ne soit
utilisé comme unprétexte; il faut quele preneur ait fait preuve d’unminimum de
témérité). Or, nonseulement le bailleurn’a pas établi l’existence deloyers
impayés, mais aussiil n’établit pas avoir effectué une miseen demeure
demeurée infructueuse plus de deux mois. Sa condamnation auversement
d’uneindemnité d’éviction apparaît donccommeétant justifiée.Quidalors du
montant de cetteindemnité ?
66II.Le montant del’indemnité d’éviction
Sile principe même del’indemnité d’éviction suscite des difficultés, on
peut comprendre qu’il ensoit de même de sonmontant,a fortiori.Enprincipe,
cettefixation est l’ œuvre desparties(dans la pratique,cela est rarement le cas,cf.Y.
eGuyon, Droit des affaires, tome 1, Droit commercialgénéralet sociétés, Economica, 9
éd., n° 686, p.709 ); maisàdéfaut, l’article 94alinéa2 donnele pouvoirau juge de
la fixer. Quelssont les élémentsquelejuge peut prendreen considération et
cetteindemnité peut-elleêtre cumulée avec uneindemnité de remboursement
des investissementsréaliséspar le preneur?
A.Les éléments defixation du montant del’indemnité d’éviction
En ce qui concerneles élémentsà prendreen compte pour la fixation de
l’indemnitélorsque,commeen l’espèce, lespartiesn’ont paspu parvenirà un
accord, l’accord 94alinéa2 dispose que« l’indemnitéest fixée par la juridiction
compétenteen tenant compte notamment du montant du chiffre d’affaires,des
investissementsréaliséspar le preneur, et dela situation géographique du
local» (en France, elle est, enprincipe, égale à la valeurmarchande du fonds,
augmentée éventuellement des fraisnormaux de déménagement et de réinstallation,
ainsi que des frais et droits de mutationà payerpour un fonds de même valeur,cf.art. 8
du décret du30 septembre 1953 ).L’utilisation del’adverbe« notamment» montre
quela liste n’est pas exhaustive.Ce qui semble se dégager de cette disposition
c’est l’idée quelelégislateur veut éviter au preneur de subir unpréjudice non
réparé du fait du non renouvellement de son bail en essayant d’équilibrer les
deux branches del’alternative: renouvellement ou indemnité (l’article 8 du
décret du30 septembre 1953 suscité dispose quel’indemnité doit êtreégaleau préjudice
causéau locataire par le défaut de renouvellement).Les juges doivent donc pouvoir
prendreen compte tous les élémentsqui peuvent permettre d’évaluer le
préjudice.Dans le cas d’espèce, les jugesont essayé de caractériser l’existence
du préjudiceen invoquant la perte de clientèle qui va résulter du changement
delieu d’exploitation dela clinique. Il apparaît que pour fixer le montant de
l’indemnitéà 65 000000 francs cfa, les jugesontutilisé au minimum les trois
éléments énumérés dans l’article 94 alinéa 2. En effet, on peut lire: «Attendu
qu’à l’appui de sa demande d’indemnité d’éviction, la cliniqueSokhnaFatmaa
produit les états financiers desannées1995, 1996 et 1997…; qu’il n’est pasnon
plus discuté quela cliniquea réalisé des investissementssur le localloué pour
le rendrefonctionnel poursa destination…; qu’enplus la dite cliniqueétait
située sur la route de Ouakam dans une zonefréquentée dans le quartier
résidentiel du pointE…».
67S’agissant des investissementsréaliséspar le preneur dans le cas
d’espèce, la question quel’onpeut poser est de savoir comment interpréter le
fait qu’ilsont été réaliséspourrendrelelocalfonctionnel poursa destination.
Cela signifie-t-il qu’ilsont reçu l’assentiment du bailleurou plutôt qu’ils étaient
nécessaires? La décision des juges aurait-elle étéla même (dans le principeet
dans le montant)si, sans être nécessaires, les investissements avaient étéfaits
sans l’avis du bailleur? Dans le cas d’espèce, la question ne s’est pasposée ( ce
quilaisse croire probablement quele bailleuravait étéinformé ou qu’il ne contestait pas
la nécessité des investissements); le bailleura plutôt contestéle cumul de cette
indemnitéavec le remboursement des investissementsréalisés.
B.La possibilité de cumul del’indemnité d’évictionavec le remboursement
des investissementsréalisés
L’indemnité d’éviction semble être uneindemnité visantà réparer le
préjudice quele preneursubit du fait d’être contraint au déplacement,
lorsqu’un élémenta déjà été pris en compte pour la fixation de sonmontant, il
ne saurait faireencorel’objet d’uneindemnisation à part. Cela reviendrait à
violer le principe dela réparation intégrale qui plafonnela réparation à la
hauteur du dommage (En l’étatactuel, le principe des dommages et intérêtspunitifs
n’a pas encoreété consacré dans la zoneOHADA).Il paraît dès lorssurprenant que
les juges dela cour d’appel d’Abidjan, au lieu de se contenter de confirmer la
décision despremiers juges, ont, enoutre,condamnéle bailleurà rembourser
le montant des investissementsréaliséspar le preneur alorsqu’ilsavaient déjà
pris en compte cesréalisations dans la fixation del’indemnité. Pourpermettre
un vrai contrôle dela fixation de ce montant, nefaut-il pas allerplus loin et
exigerqueles juges du fonddétaillent avec précision les élémentspris en
compte pour fixer l’indemnité d’éviction,c’est-à-dire qu’ilsne se contentent pas
d’indiquer les élémentspris en compte, maisqu’ils chiffrent chacun d’eux ?
AlainKenmogneSimo,
Maître de conférencesAgrégé,Université deYaoundéII.
68CCJA,arrêt n°053/2005, 15 décembre 200 5
SociétéSociétéCôte d’Ivoire céréales c/SociétéShanny consulting
(…)
Vu les dispositions des articles13 et 14 du Traité relatif à
l’harmonisation du droit desaffaires enAfrique ;
Vu le Règlement de procédure dela Cour commune dejusticeet
d’arbitrage del’OHADA ;
Attendu qu’il ressort despièces du dossier dela procédure, que par
contrat en date du 12 octobre 1999, la sociétéCôte d’Ivoire céréalesa confiéà la
sociétéShanny consulting, la commercialisation publicitaireet promotionnelle
erde sesproduitspour la période allant d’octobre 1999 au 1 septembre 2000,
moyennant le paiement d’unprix forfaitaire de 75 000 000 francs cfa; quele 29
septembre 2000, la société Côte d’Ivoire céréalesaadresséà la société Shanny
consulting, unelettre signée de son directeur général,MonsieurDaoudaKanté,
et libellée comme suit: « suiteà l’entretien du 08 septembre 2000 entre vous,
d’une part, et d’autre part, Monsieur Kanté Daouda, PDG et Madame Diane
Maoua, DGA du groupe Domak Côte d’Ivoire céréales, nous avonsrevu le
contenu de notreentretienparrapportà notre situationactuelle.Partant delà,
nous venons trèsrespectueusement, vousproposer l’apurement de votre solde
dans nos livres,à savoir:30000000+10000 000- 13 100 000=26 900 000 francs
cfa.Solde que nous comptonsréglerselon nospossibilités en12 mois,à compter
defin décembre 2000, soit pour chaque mensualité2241667 francs cfa, jusqu’à
l’extinction dela dette, quiinterviendra finnovembre 2001»; quela société
Côte d’Ivoire céréalesn’ayant pas honoré ses engagements,Shanny consulting
l’aassignée enpaiement dela somme de 26 900000 francs cfa devant le
président dutribunal de premièreinstance deYopougon; que parordonnance
d’injonction de payern°92/2001, renduele27 mars 2001, laditejuridictiona fait
droità la demande de paiement précitée; quela sociétéCôte d’Ivoire céréales a
formé opposition devant la mêmejuridiction qui, par jugement n°178 du 19
février2003a rétractél’ordonnance susvisée; que surappel formé par laSociété
Shanny consulting contrelejugement n°178, la cour d’appel d’Abidjana rendu
le 04février 2003, l’arrêt n°108 dont pourvoi, et quia infirmélejugement
entrepris et condamnéla société Côte d’Ivoire céréales à payer à la société
Shanny consulting, la somme de24658 133 francs cfa ;
69

Les commentaires (2)
Écrire un nouveau message

17/1000 caractères maximum.

taha11

ces decisions sont tres utiles et on pouvait profiter

dimanche 21 juin 2015 - 01:10
taha11

tres bien

dimanche 21 juin 2015 - 01:11
tchekpimassama

cordialement merci

jeudi 8 janvier 2015 - 11:19
taha11

tres excellent

dimanche 21 juin 2015 - 01:11