Étude de publicité foncière comparée : l'influence de la connaissance des droits non publiés sur leur inopposabilité dans les jurisprudences anglaise et française - article ; n°4 ; vol.50, pg 1125-1152

Salvat

Description

Revue internationale de droit comparé - Année 1998 - Volume 50 - Numéro 4 - Pages 1125-1152
Les règles de la publicité foncière font échec, dans le domaine de la transmission des immeubles entre vifs, au principe Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet et, en outre, en droit anglais, à la doctrine of notice de Yequity. Le défaut de publication est sanctionnée par l'inopposabilité de l'acte portant transmission ou constitution de droit réel. L'application mécanique de cette sanction rigoureuse, en l'absence de concert frauduleux, a été âprement débattue en doctrine et devant les juridictions. La Chambre des Lords a fait prévaloir la logique de la publicité foncière, tandis qu'en France, la Cour de cassation a subordonné le jeu de la règle à la condition de bonne foi. Ainsi la Cour Suprême anglaise a-t-elle donné la prééminence à la certitude du droit et son homologue français au souci d'écarter le tiers de mauvaise foi du bénéfice de la règle légale. Ces décisions ont été le résultat d'un choix, dans chaque cas, douloureux, mais pourtant dépourvu d'arbitraire, parce qu'il reflète certaines caractéristiques, différentes dans chaque pays, du rôle qu'entendent jouer les hautes juridictions et de la place qui est la leur dans l'ensemble du système juridique. Il devait, pour finir, être signalé que, dans le cas de la France, le choix retenu était facilité par une acceptation acquise de la publicité foncière, alors que, dans celui de l'Angleterre, il signifiait la volonté de consolider l'ancrage d'une institution dont la source était purement législative.
At heart, land registration is contrary to the maxim Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. It is also contrary to the English doctrine of notice. Generally, unless actual fraud is proven, the legal owner can ignore all unregistered rival interests (equitable, in English law) on his land. And that principle which, in the two countries alike, was introduced by legislation was designed to operate automatically. Nevertheless, its working has been strongly questioned among legal experts in some circumstances, namely where the buyer of land who duly complied with the regulations on registration had notice ofexisting interests whose ownerfailed to register. Confronted with the dilemma of choosing between the demands of legal certainly and those of moral justice, to put it broadly, the House of Lords gave preference to the former and the French Cour de cassation to the latter. For both courts it proved an uncomfortable decision to make. But, fundamentally, the opinions taken are in keeping with the position those eminent bodies occupy and the role each intends to play in its respective legal system. To complete the picture one should mention that the leading cases were adjudicated against a background of opposite circumstances : land registration was well established in France while it had not met with the same acceptance in England. Only the superior judges could ensure that the compromise set out in the Law Property Act 1925 did not become dead letter, and that meant strict enforcement of statutory rules on registrable interests.
28 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

Sujets

• juridique
• Droit et juridique

Informations

• Publié par: Revue-internationale-de-droit-compare
• Publié le: 01 janvier 1998
• Nombre de lectures: 33
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 2 Mo

Extrait

Odile Salvat
Étude de publicité foncière comparée : l'influence de la
connaissance des droits non publiés sur leur inopposabilité dans
les jurisprudences anglaise et française
In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 50 N°4, Octobre-décembre 1998. pp. 1125-1152.
Citer ce document / Cite this document :
Salvat Odile. Étude de publicité foncière comparée : l'influence de la connaissance des droits non publiés sur leur inopposabilité
dans les jurisprudences anglaise et française. In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 50 N°4, Octobre-décembre 1998.
pp. 1125-1152.
doi : 10.3406/ridc.1998.1047
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/ridc_0035-3337_1998_num_50_4_1047Abstract
At heart, land registration is contrary to the maxim Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse
habet. It is also contrary to the English doctrine of notice. Generally, unless actual fraud is proven, the
legal owner can ignore all unregistered rival interests (equitable, in English law) on his land. And that
principle which, in the two countries alike, was introduced by legislation was designed to operate
automatically. Nevertheless, its working has been strongly questioned among legal experts in some
circumstances, namely where the buyer of land who duly complied with the regulations on registration
had notice ofexisting interests whose ownerfailed to register. Confronted with the dilemma of choosing
between the demands of legal certainly and those of moral justice, to put it broadly, the House of Lords
gave preference to the former and the French Cour de cassation to the latter. For both courts it proved
an uncomfortable decision to make. But, fundamentally, the opinions taken are in keeping with the
position those eminent bodies occupy and the role each intends to play in its respective legal system.
To complete the picture one should mention that the leading cases were adjudicated against a
background of opposite circumstances : land registration was well established in France while it had not
met with the same acceptance in England. Only the superior judges could ensure that the compromise
set out in the Law Property Act 1925 did not become dead letter, and that meant strict enforcement of
statutory rules on registrable interests.
Résumé
Les règles de la publicité foncière font échec, dans le domaine de la transmission des immeubles entre
vifs, au principe Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet et, en outre, en droit
anglais, à la doctrine of notice de Yequity.
Le défaut de publication est sanctionnée par l'inopposabilité de l'acte portant transmission ou
constitution de droit réel. L'application mécanique de cette sanction rigoureuse, en l'absence de concert
frauduleux, a été âprement débattue en doctrine et devant les juridictions. La Chambre des Lords a fait
prévaloir la logique de la publicité foncière, tandis qu'en France, la Cour de cassation a subordonné le
jeu de la règle à la condition de bonne foi.
Ainsi la Cour Suprême anglaise a-t-elle donné la prééminence à la certitude du droit et son homologue
français au souci d'écarter le tiers de mauvaise foi du bénéfice de la règle légale. Ces décisions ont été
le résultat d'un choix, dans chaque cas, douloureux, mais pourtant dépourvu d'arbitraire, parce qu'il
reflète certaines caractéristiques, différentes dans chaque pays, du rôle qu'entendent jouer les hautes
juridictions et de la place qui est la leur dans l'ensemble du système juridique. Il devait, pour finir, être
signalé que, dans le cas de la France, le choix retenu était facilité par une acceptation acquise de la
publicité foncière, alors que, dans celui de l'Angleterre, il signifiait la volonté de consolider l'ancrage
d'une institution dont la source était purement législative.R.I.D.C. 4-1998
ÉTUDE DE PUBLICITÉ FONCIÈRE COMPARÉE
L'INFLUENCE DE LA CONNAISSANCE
DES DROITS NON PUBLIÉS SUR LEUR
INOPPOSABILITÉ DANS LES
JURISPRUDENCES ANGLAISE
ET FRANÇAISE
Odile SALVAT*
Les règles de la publicité foncière font échec, dans le domaine de la
transmission des immeubles entre vifs, au principe Nemo plus juris ad
alium transferre potest quant ipse habet et, en outre, en droit anglais, à la
doctrine of notice de Y equity.
Le défaut de publication est sanctionnée par l'inopposabilité de l'acte
portant transmission ou constitution de droit réel. L'application mécanique
de cette sanction rigoureuse, en l'absence de concert frauduleux, a été
âprement débattue en doctrine et devant les juridictions. La Chambre des
Lords a fait prévaloir la logique de la publicité foncière, tandis qu'en France,
la Cour de cassation a subordonné le jeu de la règle à la condition de
bonne foi.
Ainsi la Cour Suprême anglaise a-t-elle donné la prééminence à la
certitude du droit et son homologue français au souci d'écarter le tiers de
mauvaise foi du bénéfice de la règle légale. Ces décisions ont été le résultat
d'un choix, dans chaque cas, douloureux, mais pourtant dépourvu d'arbit
raire, parce qu'il reflète certaines caractéristiques, différentes dans chaque
pays, du rôle qu'entendent jouer les hautes juridictions et de la place qui
est la leur dans l'ensemble du système juridique. Il devait, pour finir, être
signalé que, dans le cas de la France, le choix retenu était facilité par
une acceptation acquise de la publicité foncière, alors que, dans celui de
* Maître de conférences de droit privé à l'Université de Caen. 1126 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARÉ 4-1998
l'Angleterre, il signifiait la volonté de consolider l'ancrage d'une institution
dont la source était purement législative.
At heart, land registration is contrary to the maxim Nemo plus juris
ad alium transferre potest quam ipse habet. It is also contrary to the English
doctrine of notice. Generally, unless actual fraud is proven, the legal owner
can ignore all unregistered rival interests (equitable, in English law) on
his land. And that principle which, in the two countries alike, was introduced
by legislation was designed to operate automatically. Nevertheless, its wor
king has been strongly questioned among legal experts in some circumstanc
es, namely where the buyer of land who duly complied with the regulations
on registration had notice of existing interests whose owner failed to register.
Confronted with the dilemma of choosing between the demands of legal
certainly and those of moral justice, to put it broadly, the House of Lords
gave preference to the former and the French Cour de cassation to the
latter. For both courts it proved an uncomfortable decision to make. But,
fundamentally, the opinions taken are in keeping with the position those
eminent bodies occupy and the role each intends to play in its respective
legal system. To complete the picture one should mention that the leading
cases were adjudicated against a background of opposite circumstances :
land registration was well established in France while it had not met with
the same acceptance in England. Only the superior judges could ensure
that the compromise set out in the Law Property Act 1925 did not become
dead letter, and that meant strict enforcement of statutory rules on registra-
ble interests.
1. En Angleterre comme en France, le législateur a conçu une règle
à la mécanique rigide, destinée à donner une connaissance de plus en
plus complète au fil du temps, de la situation juridique des immeubles l.
L'effectivité de la règle s'appuie — s'agissant de mutations entre vifs
— sur la sanction automatique et sévère, de l'inopposabilité aux tiers
concurrents. Quant aux charges réelles constituées sur l'immeuble, elles
sont sans effet (et ne pourraient avoir que la portée réduite d'une charge
en equity) à défaut d'inscription.
1 II reste que toutes les constitutions (voire, certaines transmissions) de droits sur
l'immeuble ne sont pas soumises à publicité. En droit français, outre les privilèges portant
sur les meubles et les immeubles (C. civ. art. 2104), il convient de mentionner le récent
privilège — dont le caractère occulte a été vivement critiqué — reconnu au syndicat des
copropriétaires (C. civ. art. 2103-1° bis, réd. L. 21 juill. 1994).
En droit anglais, citons les overriding interests (infra n° 10) et le titre du trustee de
faillite, mais aussi le privilège dont jouit, selon V equity, le vendeur impayé (Barclays Bank
pic. v. Estates & Commercial Ltd (1997)