TDR - Etude développement urbain et logement social en Egypte

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²AFD/CLD lundi 21 juin 2010 MP BOURZAI EGYPTE Etude relative au panorama des secteurs du (i) développement urbain et (ii) du logement social Termes de référence 1. Contexte : 1.1 Présentation et diagnostic du secteur : L’agglomération Cairote L'Egypte, qui compte aujourd'hui près de 80 millions d'habitants concentrés sur 6 % seulement de son territoire, doit faire face à la forte augmentation de sa population (près de 2% par an) et à une urbanisation de la pauvreté. La population égyptienne devrait atteindre 95 millions d’habitants en 2025, dont 83% sera urbaine, contre 66% en 2000. Dans ce contexte, l’agglomération cairote qui compte aujourd’hui 18 M d’habitants environ (en fonction de l’intégration ou pas de certaines villes périphériques, projections 24 M en 2020, 30 M en 2050) concentre à la fois (i) une grande partie de la croissance urbaine en Egypte, (ii) la majorité des besoins en logements et (iii) les principales contraintes d’urbanisation. Le Caire occupe actuellement une surface urbanisée de 4 430 km, avec des densités très variables selon les zones, et dans un espace « contraint » (ville existante, vallée agricole, plateaux désertiques). Au titre des zones les plus densément peuplées (densité parfois 1supérieure à celle de Hong Kong), les quartiers informels sur les terres agricoles de la vallée du Nil abritent 40% de la population totale et présentent d’importants problèmes en termes d’infrastructures de ...

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lundi 21 juin 2010

EGYPTE   Etude relative au panorama des secteurs du (i) développement urbain et (ii) du logement social Termes de référence

AFD/CLD MP BOURZAI           1.   Contexte :   1.1 Présentation et diagnostic du secteur :   L’agglomération Cairote   L'Egypte, qui compte aujourd'hui près de 80 millions d'habitants concentrés sur 6 % seulement de son territoire, doit faire face à laforte augmentation de sa population(près de 2% par an) et à uneurbanisation de la pauvreté. La population égyptienne devrait atteindre 95 millions d’habitants en 2025, dont83% sera urbaine, contre 66% en 2000.   Dans ce contexte, l’agglomération cairote qui compte aujourd’hui 18 M d’habitants environ (en fonction de l’intégration ou pas de certaines villes périphériques, projections 24 M en 2020, 30 M en 2050) concentre à la fois (i)   une grande partie de la croissance urbaine en Egypte, (ii)   la majorité des besoins en logements et (iii)   les principales contraintes d’urbanisation.   Le Caire occupe actuellement une surface urbanisée de 4 430 km², avec des densités très variables selon les zones, et dans un espace « contraint » (ville existante, vallée agricole, plateaux désertiques). Au titre des zones les plus densément peuplées (densité parfois supérieure à celle de Hong Kong), lesquartiers informels 1  sur les terres agricoles de la vallée du Nil abritent40% de la population totale présentent d’importants problèmes en et termes d’infrastructures de base, de conditions de vie, et d’accessibilité.   Lecentre de l’agglomérationest légèrement moins dense mais connait une chute constante de sa population, phénomène qui risque de s’accélérer par le report en périphérie de certaines fonctions (administratives) (« governmental district » à new Cairo) et une dégradation accélérée du patrimoine urbain (ancien et moderne).   Enfin, née dans les années 1970-1980 d’une volonté de préserver les terres agricoles de la vallée du Nil en dirigeant l’extension urbaine vers les terres désertiques, lesvilles nouvelleset autres « new settlements » ont connu des résultats contrastés 2  en terme d’accueil des                                                   1   slum » ; des promoteurs privés y interviennent pour construire des immeubles quiInformels ne signifient pas forcément « peuvent atteindre 12 étages pour des prix supérieurs aux logements dans les villes nouvelles.    2   Le« 6 d’octobre »est d’avis d’expert la ville nouvelle qui a le mieux réussi, avec une certaine mixité sociale (6% de classe supérieure, 29% de classe moyenne, 68% de classe populaire) et fonctionnelle (2ème ZI d’Egypte). Elle compte aujourd’hui

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populations et d’emplois, de mixité sociale et fonctionnelle et surtout d’accessibilité. En effet, elles ont en général été planifiées sans système de transport public permettant de les relier au reste de l’agglomération). A ce jour 22 villes nouvelles et satellites 3  été réalisées (sur ont l’ensemble du territoire égyptien ; un objectif de 60 d’ici 2017 est visé).   Politique nationale en faveur du développement urbain et du logement social :   Pour l’agglomération cairote, le GOPP 4  chargé de conduire un exercice de est planification stratégique à long terme(dépassant les horizons généralement admis) – 2050 – visant à dégager une vision « dégagée des contraintes immédiates » (et qui de fait est un peu utopique et peu modeste pour certains projets « pharaoniques »…). Cette vision vise à redonner au Caire une place de métropole mondiale que des infrastructures déficientes (particulièrement dans le domaine du transport), une faible qualité de vie et d’importants problèmes sociaux et environnementaux lui ont fait perdre.   L’approche croise l’objectif dediminution des temps de déplacementdans l’agglomération (par l’investissement dans les infrastructures lourdes de transport public : 6 lignes de métro à terme, 2 lignes de tramway, 5 corridors de BRT etc… ) et unemeilleure distribution de la population dans l’espace urbain :      - Pour lesquartiers informelsest de reporter une partie de la population des, l’objectif quartiers informels vers les périphéries (villes nouvelles) et de mieux contrôler les extensions illégales (le GOPP semble avoir abandonné l’idée de totalement les stopper). L’installation de certains de ces quartiers en zone de risque nécessite le déplacement et la réinstallation des populations : un programme étatique « informal settlement development facilities » gère un fond de 500 MLE (70 M d’euros) portant sur 200 sites identifiés. Le reste des quartiers informels (dont les autorités ont le plus grand mal à contrôler l’extension dans la vallée du Nil le) fait l’objet d’opération classique d’upgrading.   - Pour laville existante, et particulièrement le Caire du XIXème siècle et historique, l’objectif est de maintenir la densité actuelle par une politique de requalification du cadre urbain actuellement très dégradé (réhabilitation du bâti, infrastructures…). Plusieurs projets / concours d’idées récents (porté par la NOUH 5 ou le GOPP) témoignent d’un regain d’intérêt pour la ville existante (mais manque les outils opérationnels et un « pilote »).   - Enfin, lesvilles nouvellesvocation à absorber la majeure partie de la croissance  ont démographique et spatiale de l’agglomération cairote (considérant que leur capacité actuelle due à l’importante vacance des logements permet déjà de fournir 0.5 M d’unités de logements). Leur semi échec actuel conduit aujourd’hui les autorités égyptiennes à repenser leur stratégie de croissance et leur articulation avec le reste de l’agglomération (en particulier par l’extension des réseaux de transport public).                                                                                                                                                          600 000 habitants, NUCA planifiant –de manière optimiste - son extension pour 4 M d’habitants en 2020 (soit 18% de la population cairote projetée).Reste de conséquents problèmes de transport inter et intra-urbain à régler…    3   voulus et/ou supposés – / au Ciare, Dix-de-RamadanEn fonction de l’éloignement à la capitale et à leurs liens/autonomie – et Sadat-City sont considérées comme desvilles « nouvelles ». Villes « satellites » pour la deuxième génération : Quinze- Mai, Six-Octobre, al-'Ubûr et al-Badr sont plus proches du Caire et autonomes dans toutes leurs fonctions, sauf pour leur activité économique subordonnée à celle de la capitale. 4  Organization for Physical Planning, dépendant du ministère du logement, des services et du General développement urbain. 5   National Organisation for Urban Harmony dépendant du ministère de la culture intervient sur le centre du Caire du XIX – XXème.     

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L’Egypte est confrontée à une inadéquation entre l’offre et la demande de logements. Les populations à faibles revenus sont confrontées à une pénurie d’offre de logements formels, tandis que l’offre sur les segments les plus aisés de la population est supérieure à la demande. Le déficit de logements est estimé à 360 000 annuellement 6  et à une demande insatisfaite cumulée de 2,5M de logements 7 . Au moins la moitié de la demande annuelle serait le fait de familles gagnant un revenu mensuel inférieur ou égal à 2 500EGP par mois 8 . Cette situation va perdurer, la croissance démographique s’établissant à 2% par an et 42% de la population égyptienne ayant moins de 18 ans.   La construction de logements sociaux en Egypte a, durant plusieurs décennies, entièrement reposé sur le secteur public, qui n’est jamais parvenu à répondre à la demande.La politique de logement social égyptien a toutefois été renouvelée ces dernières années. Le plus important programme d’accession à la propriété des ménages à faibles revenus est le National Housing Program (NHP). Le Président Moubarak avait proposé, dans le cadre de son programme aux élections présidentielles de 2005, la construction de 500 000 logements de 2006 à 2011, bâtis par des promoteurs publicsmais aussi privés. Le gouvernement subventionne les prêts aux logements aux ménages à bas revenus, à hauteur de 15% de la valeur du bien immobilier et jusqu’à 15 000 EGP par logement, octroyés par le biais duMortgage Guarantee Subsidy Fund. Les terrains fournis aux promoteurs sont également subventionnés en particulier dans les villes nouvelles . Les villes nouvelles ont en effet un rôle important à jouer dans la politique nationale de logement social(35% du total du programme)   par plusieurs biais : -la construction d’ensembles de logements sociaux par le secteur public, (pratique qui marque le pas aujourd’hui). -l’appui à l’auto construction d’habitat à faible coût (comprenant une partie de locatif privé populaire : programme «build your own house» assimilable à une opération classique de « site and services » ou « parcelles assainies », -mise à disposition de terrains publics (gratuitement ou à faible prix) pour lesla investisseurs privés. Ceux-ci seraient chargés de réaliser 35% du programme gouvernemental de logement social, exclusivement dans les villes nouvelles   1.2 Les acteurs identifiés du secteur :   Une première revue du secteur urbain et du logement social pour l’agglomération du Caire (réalisée par l’Agence en novembre 2009) a permis de distinguer plusieurs acteurs public portant la marque d’un système encore centralisé et dominé par leministère de l’habitat, des utilités et du développement urbainet ses entités : -le GOPPpour la planification urbaine, -NUCA pour l’aménagement des villes nouvelles ainsi que pour la production d’une partie des parcelles assainies et des logements sociaux publics. La NUCA (New Urban Communities Authority) a été créée en 1979, elle est rattachée au ministère de l’habitat, des utilités et du développement urbain (le ministre préside son CA). NUCA est née de la politique du gouvernement égyptien des années 1970 visant à la création de villes nouvelles et satellites. A l’instar des établissements publics d’aménagement des villes nouvelles en France, NUCA joue                                                   6 Affordable Housing Mortgage Market in Egypt, MFA, septembre 2008. 7  Chiffres également indiqués par le Ministère de l’Investissement lors de la conférence Euromoney sur le logement en Egypte: The Euromoney Egypt Housing Conference 2009, 25 mai 2009. 8 Low-Income Market, Developers eye, Business Monthly, avril 2009.

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le rôle d’aménageur, parfois de promoteur de certaines opérations de logements sociaux, dans ces villes nouvelles dont elle assure aussi la gestion quotidienne (via des « branches » locales). Si la planification stratégique de ces agglomérations relève de la responsabilité du GOPP, le zoning et le design de détail incombe à NUCA. Il maîtrise le foncier et retire de la commercialisation des lots (adjudication publique) ses principales ressources. -L’entité chargée du un programme étatique « informal settlement development facilities » pour le relogement des populations en zones de risque.   La compétence du transport inter-urbain relève quant à lui du ministère des transports.    L’agglomération est par ailleurs partagée en6 gouvernorats 9 qui, en dehors villes nouvelles, ont des compétences étendues (construction des infrastructures, aménagement des espaces publics, gestion des déchets,upgrading des quartiers informels, application de la réglementation urbaine etc…) mais très peu de moyen s en réalité 10  un pouvoir finalement et contraint. Les gouvernorats dépendent du ministère du développement local (leur exécutif est nommé). Il est à noter que les gouvernorats restent en dehors des villes nouvelles responsables de la production des logements sociaux.   Il n’existe pas en tant que telle d’institution ayant autorité (élue ou nommée) sur l’agglomération cairote dans son ensemble pour les fonctions de planification comme pour la mise en œuvre de la stratégie urbaine et des grands projets définis dans le schéma directeur du Caire 2050.   Pour les acteurs en présence dans le financement du logement social, cf. en annexe la note établie par l’Agence AFD au Caire sur le sujet.   La diversité des acteurs et l’interférence entre certaines de leur mission respectives font apparaitre un flou institutionnel, un manque de gouvernance   1.3 Les champs possibles d’intervention de l’AFD   La stratégie d’intervention de l’AFD en Egypte   est d’intervenir   en appui à la politique nationale de développement urbain (particulièrement à un développement durable et équilibré de l’agglomération cairote) et d’accès au logement du plus grand nombre (logement social, affordable housing…)   La stratégie d’intervention de l’AFD en Egypte vise à contribuer à l’amélioration des conditions de vie de la population.   Les contreparties des financements de l’AFD peuvent être : -non souveraines : institutions financières, aménageurs… -souveraines : ministères et les institutions publiques qui en dépendent, fonds nationaux… En première analyse il n’existe par de contrepartie sous-souveraine (collectivités locales) en Egypte.                                                       9 Leur nombre est passé de 4 à 6 en 2008. 10   Il n’existe pas par exemple de fiscalité locale sur le foncier.   

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2. Objectifs et contenu de l’étude   Les prestations du Consultant auront deux principaux objectifs : (i) établirun diagnostic des secteursdu développement urbainetde l’habitat social (ii) appuyerdans un second temps(prestation optionnelle dont le contenu et le format seront discutés à l’issue de la première phase et sur la base de pistes identifiées), l’Agence dans l’identification de projets et de contreparties possibles pour des financements à court et moyen terme.   Cette étude aura pour objectif d’établir un diagnostic de la politique de développement urbain en général et du secteur du logement social en particulier, avec une attention particulière sur les stratégies et initiatives visant à promouvoirla production de logement social durableet sur les différents modes de financements publics et privés. Une évaluation de ces pratiques sera réalisée.   Dans la mesure du possible, les opérations qui pourraient être identifiées (en particulier les opérations de logements sociaux) devraient répondre à un objectif de « développement urbain durable » : mixité sociale et fonctionnelle des opérations, articulation des opérations avec les quartiers environnants, accessibilité des sites au transport en commun, proximité ou intégration d’équipements sociaux-culturels, accessibilité à l’emploi, diversité des formes architecturales, recherche d’une densité forte (mais vivable) limitant l’expansion urbaine.   L’étude se concentrera sur l’agglomération cairote dans son ensemble (pas uniquement sur les villes nouvelles).   Elle visera notamment à dresserun panorama exhaustifdes thèmes suivants :   1)   Analyse du cadre réglementaire et institutionnel   Analyse de la politique nationale en faveur du développement urbain et du logement social ainsi que de ses articulations avec la stratégie « logement social » conduite par les différents acteurs en présence.   -    accessible » ou « social »définition d’un critère « revenus faibles et moyens aux pour le logement, critères d’accessibilité (population cible, population exclue du système et pourquoi ?) -   caractéristiques des logements d’accession sociale: localisation des programmes, cohérence avec les politiques d’urbanisme et stratégies de planification urbaine au regard de la prise en compte des objectifs de ville durable (accès aux services essentiels, densité, réduction de la mobilité urbaine, services de proximité, bassin d’emploi, etc.) et d’intégration sociale, -   panorama des acteursen présence et cadre institutionnel : publics et privés, nationaux ou locaux, aux différents stades des opérations de développement urbain (depuis la planification urbaine, via l’aménagement et la production de logement social et leur financement). Compétences respectives et poids dans le processus de décision (ou capacité d’influence). -   actions de l’Etat: politique et gestion foncière, opérations réalisées directement, aide à la pierre / aide à la personne, garantie permettant l’accès aux financements bancaires, refinancement, politique fiscale incitative,

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- problématique foncièrecadre juridique (sécurisation des titres de propriété,: valorisation des titres intermédiaires, coût de la prise de garantie et possibilité d’exercice de ces garanties par les banques), -   droit immobilier(crédit hypothécaire, garanties personnelles, titres de propriété).   2)   Analyse du marché du logement   La production et l’offre de logements : -   gamme des produits offerts (parcelles viabilisées, lotissements, accession, location, etc.) et les différents types de production,   disponibilité de terrains constructibles, conditions de viabilisation, coût du foncier viabilisé ;   -   volumes et coûts de revient,    poids relatif des opérateurs (privés / publics) et de l’autopromotion et de l’auto- construction dans la production globale de logements ;    capacités techniques et financières des opérateurs / promoteurs ; caractéristiques, volume et coût de revient de chaque produit ;      politique du Gouvernement en matière d’efficacité énergétique dans le bâtiment, et dans l’habitat social en particulier et prise en compte de cette politique dans les opérations.      capacités d’intégration de normes environnementales dans les techniques de construction (disponibilité des matériaux, compétences des promoteurs locaux);    revue générale de la filière du logement (opérateurs) de l’identification des terrains à la production de logements finis => Identification des déficiences et besoins d’amélioration / d'appui.   La demande : de la demande de logements actuelle et prospective (à horizon 5 ans) selonEvaluation   les revenus des ménages (à partir d’études, de projections démographiques) ;    Adéquation de l’offre à la demande : (i)   revenus des ménages / coût du logement produit selon types d’habitat => quels logements pour quelles populations (du très social aux classes moyennes inférieures)   (ii)   des ménages / volume de logements disponibles pour chaque type /demande catégorie de population => couverture de la demande actuelle et future.   3)   Analyse du financement du logement   L’analyse pourra s’appuyer pour les questions relatives aux financements de la politique nationale de logement social sur la note élaborée par l’Agence AFD du Caire en 2009 et qui est annexée aux présents termes de référence. L’étude complétera les informations déjà collectée le cas échéant.   Les acteurs intervenant dans le financement du logement : -   Recensement des différents réseaux de distribution du crédit : acteurs privés / publics : banques commerciales, établissements de crédit spécialisés (crédit hypothécaire), banques de l’habitat, caisses d’épargne, réseaux spécialisés, micro-finance..., -   dispositifs de rehaussement de crédit (fonds de garantie), -   statistiques d’activité et appréciation de l’impact relatif de ces différents guichets (quote-part de la population concernée ...) et de leur efficience / avantages comparatifs, 

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- En faveur de quels bénéficiaires (promoteurs / particuliers) et pour quels projets   (investissement immobilier locatif, promotion immobilière, crédit au particulier pour l’accession, prêt court à moyen terme / crédit à la consommation utilisé pour l’auto- construction) ; -   Ressources disponibles : typologie (dépôts, épargne, ligne de refinancement de l’Etat ou des bailleurs de fonds, marché financier) et caractéristiques (volume, maturité, coût).   L’offre actuelle de financement : -    (maturité,caractéristiques des produits financiers existant composition et nature du taux fixe/révisable), garanties exigées, conditions d’éligibilité : segmentation de la clientèle / plafonds de revenus et critères de solvabilité ; -   avantages comparatifs, limites et contraintes ;    pour l’accession à la propriété par rapport auSituation du revenu mensuel minimum revenu moyen par habitant en Egypte ;    Croisement revenus des ménages / offre de financement => quelle offre (conditions et réseaux) pour quelles populations ?    Revue des déficiences et des besoins d’amélioration des caractéristiques de l’offre : comment desserrer les éventuelles contraintes qui pèsent sur l’offre de financement ? (amélioration de l’accès aux ressources ...).   4)   Analyse du secteur au travers de quelques projets/programmes pilotes : modes de financement ; mesures et évaluation des résultats « urbains », techniques, environnementaux et socio-économiques…   L’étude portera sur l’analyse de plusieurs opérations, publiques ou privées, d’aménagement urbain (y comprisupgradinget intervention dans le centre de zones informelles  des l’agglomération) et de production de logements sociaux (par le secteur public ou par le secteur privé).   -   réglementations et procédures à respecter dans le secteur desPrincipaux standards, infrastructures, du bâtiment et de l’aménagement. -   Principes d’aménagement des opérations:   possibilité de mixité sociale, de mixité fonctionnelle, taille critique des  opérations / seuil de rentabilité, approche foncière etc.    intégration dans l’espace urbain (espaces publics, obligation dans la fourniture d’équipements sociaux, dans l’accessibilité au transport à l’emploi…).   5.   M ODALITES DE MISE EN OEUVRE   L’étude sera réalisée par un Consultant ayant une bonne connaissance du secteur du développement urbain, de l’habitat et du logement social, dans les pays du Pourtours méditerranéen et de préférence en Egypte. Il est fortement recommandé de constituerune équipe comprenant un ou des experts locaux spécialistes du secteur. L’étude sera réalisée sur une durée detrois mois.

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La langue de travail est le français,l’ensemble des rapports devront être rendus en français (en trois exemplaires papier dont un pour l’agence AFD au Caire et deux pour le siège à Paris – division DTO/CLD) et en format informatique. Les correspondances (y compris les mails) avec l’AFD se feront en français. Une réunion de démarrage sera organisée au siège de l’AFD et dans les bureaux de l’Agence AFD au Caire, dans l’objectif de cadrer et de faciliter le déroulement de l’étude. A l’issu de chacune de ses missions en Egypte, des réunions de cadrage et de débriefing avec l’Agence AFD au Caire seront organisés. Un rapport d’étapesera remis à l’AFDdeux mois après début de la prestationet présenté au siège de l’AFD à Paris. Le Consultant devra fournir à cette occasion un support de présentation (power point). L’AFD disposera d’un délai de 10 jours ouvrables pour formuler ses observations sur le rapport fourni. Le rapport final pourra faire l’objet d’une présentation du même type au siège de l’AFD à Paris (à la demande de l’AFD). Le Consultant conduira cette étude par des recherches bibliographiques des rencontres avec les différents organismes publics et privés concernés et des visites de terrain. Le Consultant pourra soumettre à l’AFD des propositions de compléments aux termes de références lui paraissant de nature à améliorer la conduite de l’étude et/ou les résultats recherchés.  La maîtrise d'ouvrage de cette étude sera assurée par l'Agence AFD au Caire avec l’appui de la division Collectivités locales et développement urbain.  

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Annexe 1 (note de l’agence au Caire – 2009 )       Le secteur immobilier social en Egypte – opportunités d’intervention de l’AFD         1.   L ES PRINCIPALES PROBLEMATIQUES DU CREDIT IMMOBILIER EN E YGETP .................... 10     1.1. La demande et l’offre de logement social en Egypte................................................. 10 1.2. Le développement du crédit immobilier en Egypte ................................................... 11 1.3. Les obstacles et distorsions liés à la phase de développement du marché ............... 12       2.   L EGYPTIEN DESTINEE A DYNAMISER LE MARCHE DUA STRATEGIE DU GOUVERNEMENT LOGEMENT SOCIAL .................................................................................................................. 14     2.1. Les mesures destinées à renforcer le cadre réglementaire et juridique ainsi que la sécurité juridique des prêteurs ............................................................................................. 14 2.2. Les mesures destinées à soutenir le développement d’un marché financier à long terme du crédit immobilier ................................................................................................... 16 2.3. Les programmes gouvernementaux égyptiens de développement du logement social..  ................................................................................................................................... 16     3.   L ES PRINCIPAUX ACTEURS DU MARCHE DU CREDIT IMMOBILIER .................................... 18     3.1. Les principaux acteurs publics et privés et les produits offerts ................................ 18 3.2. Les bailleurs de fonds et leur stratégie ..................................................................... 21     4.   L ES B ESOINS DE FINANCEMENT DES ACTEURS DU SECTEUR ............................................ 21       A NNXE E  1   –   I NTERVENANTS RENCONTRES PAR L ’AFD DANS LE CADRE DES ENTRETIENS .. 23 A  XENEN 2   –   L ISTE DES ACTIONNAIRES DE L ’E YGTPAI N M  ORTGAGE R EFINAN EC C  YNAPMO (EMRC),  AU 31 DE MBCEER  2008........................................................................................... 24          

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  1.   L ES PRINCIPALES PROBLEMATIQUES DU CREDIT IMMOBILIER EN E TPEGY     1.1.   La demande et l’offre de logement social en Egypte   L’Egypte est confrontée à une inadéquation entre l’offre et la demande de logements. Les populations à faibles revenus sont confrontées à une pénurie d’offre de logements formels, tandis que l’offre sur les segments les plus aisés de la population est supérieure à la demande. Le déficit de logements est estimé à 360 000 annuellement 11  à une demande et insatisfaite cumulée de 2,5M de logements 12 . Au moins la moitié de la demande annuelle serait le fait de familles gagnant un revenu mensuel inférieur ou égal à 2 500EGP par mois 13 . Cette situation va perdurer, la croissance démographique s’établissant à 2% par an et 42% de la population égyptienne ayant moins de 18 ans. La population égyptienne devrait atteindre 95 millions d’habitants en 2025, dont 83% sera urbaine, contre 66% en 2000.     Evolution de la population égyptienne entre 1970 et 2005     100   90   80 70   60 En millions d'habitants 50   40   30 20   10 0   1970 2000 2025   Offre annuelle de logements urbains en Egypte selon leur valeur

Population rurale Population urbaine

Logements de luxe Logements standard Logements à bas coût

140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2004/2005 2005/2006 2006/2007 2007/2008   Source :Egypt Book, CI Capital Research, 11 novembre 2008.   La construction de logements sociaux en Egypte a, durant plusieurs décennies, entièrement reposé sur le secteur public, qui n’est jamais parvenu à répondre à la demande.Jusqu’à présent,   de la mise en œuvre d’une stratégiel’Etat était en charge nationale, mais également de la conception, du financement et de la construction des logements sociaux. Entre 1982 et 2005, l’Etat a bâti 82% des logements sociaux en Egypte,                                                   11 Affordable Housing Mortgage Market in Egypt, MFA, septembre 2008. 12  Chiffres également indiqués par le Ministère de l’Investissement lors de la conférence Euromoney sur le logement en Egypte: The Euromoney Egypt Housing Conference 2009, 25 mai 2009. 13 Low-Income Market, Developers eye, Business Monthly, avril 2009.

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pour un montant total de 26MdsEGP 14 . Les autorités n’ont cependant pas pu faire face à la demande croissante de la population égyptienne, notamment en raison de la fragmentation des autorités et programmes en charge de la mise en œuvre de la politique de logement social (gouvernorats, General Organisation for Housing and Building, Joint Projects Agency, NUCA) et de cadres juridiques différents, impliquant une structure rigide reposant sur l’offre. Les difficultés budgétaires ont ensuite encore réduit la capacité d’intervention de l’Etat (déficit du budget de l’Etat anticipé à 8,4% pour l’année 2009-2010 15 ). Actuellement, l’Etat construirait 35 000 logements par an, couvrant environ 10% de la demande. De ce fait, la contribution du secteur privé est indispensable au développement de l’offre logement, au même titre que de celui des autres infrastructures de service publics, afin de compléter les politiques et les moyens mis en œuvre par les autorités égyptiennes, comme l’a rappelé le ministre de l’Investissement M.Mohieldin lors de la conférence Euromoney sur le financement du logement en Egypte le 25 mai 2009 16 .   1.2.   Le développement du crédit immobilier en Egypte   Au regard de l’envergure du marché immobilier égyptien, le secteur du crédit immobilier demeure modeste. Le secteur privé est le principal constructeur de logements formels depuis le milieu des années 1990. Le marché demeure restreint, avec une part du PIB consacrée au crédit immobilier inférieure à 1% au premier semestre 2009, contre 14% aux Emirats Arabes Unis 17 , et, en juillet 2008, 13% en Jordanie et 70% aux Etats-Unis 18 . Le montant total de crédits est faible par rapport à la valeur totale du parc immobilier en Egypte (3,2MdsEGP contre 280MdsUSD).   Evolution de l'encours de prêts sur le marché du crédit immobilier en Egypte depuis 2005 et projections jus qu'en 2010 (en MEGP) 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

  Source : Mortgage Finance Authority.   Le marché a cependant connu une expansion vigoureuse en trois ans, et qui est appelée à se poursuivre dans les années à venir.   2005 et septembre 2008, le volumeEntre septembre du marché a été multiplié par 16. De 2007 à 2009, First Taamir Mortgage Finance Company, structure de crédit immobilier financière non-bancaire (cf.infra, partie 3, Les principaux                                                   14 Arab Republic of Egypt, Analysis of Housing Supply Mechanisms, Final Note, Banque Mondiale, février 2007. 15   Le budget 2009/2010 prévoit une hausse du déficit public, à 8,4% du PIB, Mission économique du Caire, 1 e   juillet 2009. 16   Egypt needs more infrastructure projets, says Mohieldin, Daily Star, 25 mai 2009. 17 Low-Income Market, Developers eye, Business Monthly, avril 2009. 18 Home Sweet Home, Business Monthly, juillet 2008.

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