L'analyse des prix des transactions immobilières dans l'agglomération brestoise. : 2

Rues, Ses

Description

Jayet (H), Kazmierczak (S). Paris. http://temis.documentation.developpement-durable.gouv.fr/document.xsp?id=Temis-0042731

Sujets

• Logement
• Automobile
• Ménage
• Méthodologie
• Transport en commun
• Chemin de fer

Informations

• Publié par: temis-developpement-durable
• Publié le: 01 janvier 2000
• Nombre de lectures: 16
• Licence : En savoir +
  Paternité, pas d'utilisation commerciale, partage des conditions initiales à l'identique
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 4 Mo

Extrait

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I
L'analyse des prix des transactions immobilières dans
l'agglomération brestoiseI
I
La sélectivité : le lien entre les caractéristiquesI des acheteurs et des vendeurs
I
Sabine KAZMIERCZAK
Et Hubert JAYETI
I
I Rapport final au Ministère de l'Equipement,
Des Transports et du Logement
Lettre de Commande 5S04I
Du 15 juin 1999
I 5 5
SES-CDATI
I 00001657
v. .
I G DAT
I
RECHERCHE URBAINES ECONOMIQUES ET SOCIALES
133, RUE DU MOLINEL 59800 LILLE
n? 20.?? 72.11 FAX : [phone]II
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La Sélectivité :
le lien entre les caractéristiques des acheteurs et des vendeursI
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1. Estimation des probabilités d'achats par catégories de ménages. P8I
1.1. La mutabilité du parc de logement en fonction du type et de la zone de référence. P13
1.1.1. le recueil des nouvelles données et la recomposition des fichiers. P14I
1.1.2. Les taux de mutabilité. P16
1.2. Un premier exercice de simulation. P22I
1.2.1. Les nouvelles fonctions d'enchères.2
1.2.2. La simulation.4I
I
2. La représentation des acheteurs et des vendeurs selon les CSP. P26
2.1. La répartition des vendeurs. P26I
2.2. L'analyse en composantes principales. P33
2.3. Une cartographie.8I
2.3.1. Les Communes.8I
2.3.2. Les quartiers. P42
I
3. L'introduction de la catégorie socio-professionnelle des vendeurs dans l'estimation P46
des fonctions d'enchères.I
4. L'estimation des fonctions d'enchères par la Box-Cox. P49I
4.1. Les principes généraux.9
4.2. Les résultats. P53I
Annexe7I
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La Sélectivité :
le lien entre les caractéristiques des acheteurs et des vendeurs
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Les explications en matière de spécialisation sociale de l'espace urbain sont de deux
ordres. Les premières considèrent que la structuration sociale urbaine relève d'un désirI
explicite des individus d'habiter à proximité ou avec d'autres individus leur ressemblant. Les
secondes considèrent que la ségrégation spatiale exprime simplement le fonctionnement duI
marché immobilier.
Le principe de la préférence pour les pairs de la théorie des clubs est très intéressant.I
Ce pan de la théorie économique montre comment la possibilité de faire partie d'un groupe est
soumise à l'acceptation de ses membres et a un coût. Ainsi, la possibilité d'acheter unI
logement dans certains quartiers n'est possible qu'à la condition de bénéficier de capacités
financières très importantes. Quelquefois, l'information concernant des marchés très "élitistes"I
est même suffisamment cloisonnée pour que le voisinage exerce une sorte de veto et
intervienne dans le choix des nouveaux résidents. Pour analyser les phénomènes deI
ségrégation active, on fait le plus souvent référence aux externalités de voisinage. On suppose
alors que la proximité ou la présence d'une catégorie de population entraîne une certaineI
"nuisance". Ce "préjudice" à des implications non triviales sur la structuration sociale urbaine.
Les modèles intégrant les externalités négatives de voisinage concluent généralement à uneI
ville ségrégée. La ville est subdivisée en zones, chaque zone étant exclusivement occupée par
un groupe de ménages du même type. Ce type de développements s'applique bienI
évidemment plus particulièrement aux villes américaines.
Plus intuitivement, on peut dire que le désir de résider dans certains quartiers est àI
mettre en parallèle avec un certain besoin d'identification sociale. Il est indéniable que cette
notion est un élément important des critères de choix des ménages et donc un facteurI
explicatif des prix, surtout pour les ménages ayant des revenus plus élevés. Nous pouvons en
I effet dire que l'acquisition d'un logement permet aux ménages de s'approprier un peu de
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I l'esprit du lieu où il réside "L'importance attachée à la question des marquages sociaux
confirme en effet qu'il existe bien, dans la perception que les habitants ont des conditionsI
d'habitat dans leur ville, des sous-ensembles clairement identifiés comme distincts et
répondant à un couple mode de vie et cadre de vie particulier" (JP Lacaze, 1989).I
Différents développements théoriques, qu'ils soient directement issus de la NouvelleI
Economie Urbaine ou de la théorie des clubs, étudient la ségrégation urbaine. Ces auteurs
intègrent une ségrégation active : La ville se structure en fonction des aversions ou desI
préférences de certaines populations envers d'autres. Au contraire, la méthodologie
d'évaluation exposée dans le rapport sur « l'Evaluation des Fonctions d'Enchères des MénagesI
de l'Agglomération brestoise »' met l'accent sur la ségrégation passive.
Cette dernière est la traduction spatiale des seules différences en matière deI
préférences et de contraintes budgétaires des différentes catégories de ménages. Ce processus
induit par le mode de fixation des prix immobiliers que nous avons aussi appelé "principe deI
sélection par l'enchère maximale" agit sur les choix de localisation des différentes catégories
de ménages de la même manière que la présence d'infrastructures agit sur la capitalisationI
dans les rentes d'enchères.
I
Pour rendre compte de l'ensemble de ces phénomènes de ségrégation dans notre
méthode d'évaluation des fonctions d'enchères, nous avons constitué nos catégories deI
ménages en fonction des catégories socio-professionnelles et nous avons intégré dans
l'estimation une variable nous permettant d'appréhender la spécialisation de l'espace. CompteI
tenu des variables à notre disposition et aussi parce qu'elle suffit à décrire les marquages
sociaux en France, nous avons retenu la proportion de cadres dans la commune (pour lesI
transactions réalisées dans la périphérie brestoise) et dans les quartiers (pour les transactions
réalisées à Brest).I
Les effets des indicateurs de composition sociale estimés dans les fonctions globales
I de prix simples (tableaux n°l et n°lbis en annexe) comme dans les fonctions d'enchères des
ménages (tableaux n°l et n°2) sont très significatifs. Les premiers montrent que les prix des
I logements augmentent avec la proportion de cadres, les seconds indiquent que plus un
ménage a un budget élevé plus il est capable d'exprimer ses préférences en matière
I
1 L'Evaluation des Fonctions d'enchères des Ménages dans l'Agglomération Brestoise, Sabine Kazmierczak et
Hubert Jayet, Lettre de commande n°5524 du 14 novembre 1997 du Ministère de l'Equipement, des TransportI
et du Logement.
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résidentielle, plus il aura une préférence marquée pour les logements situés dans une zone où
la part de cadres est importante.I
Tableau n°l : Coefficients des fonctions d'enchères attribuables à la proportion de cadres
dans le quartier ou dans la commune.I
Proportion de cadres dans la
commune ou le quartier (1)I
Catégorie Brest Hors Brest
Coefouvriers et employés de moins de 30 ans 0,0018 0,0003I
tcatl 0,5002 5,2086
Coefouvriers et employés âgés de 31 à 40 ans 0,0108 0,0003
tcat2 3,0624 5,17411
Coel 0,0003 •ouvriers et employés de plus de 41 ans 0,0106
tcat3 2,7807 4,3717
CoefI cadres moyens de moins de 30 ans 0,0176 0,0003
tcat4 4,5992 5,4602
Coefcadres moyens âgés de 31 à 37 ans 0,0222 0,0005I tcat5 5,092 7,9742
Coefcadres moyens de plus de 38 ans 0,0354 0,0004
tcat6 8,8585 5,5666I
Coefcadres supérieurs de moins de 31 ans 0,0436 0,0005
tcat7 8,4207 6,9527
Coefcadres supérieurs âgés de 32 à 45 ans 0,0449 0,0007I
tcat8 8,94114 7,8517
Coefcadres supérieurs de plus de 46 ans 0,0538 0,0003
tcat9 10,192 3,7041I
uSource : Fonctions d'enchères des tableaux n°2, n°2bis, n 2ter, n°3, n°3bis et n°3ter en annexe.
(1) Données du recensement 1990. Fichiers des mutations réalisées entre 1990 et 1996.
I
Les résultats du tableau n°l montrent qu'une variable décrivant la représentation des
cadres dans la commune ou dans le quartier est déterminante. Notons que ce modèle n'intègreI
pas de notion