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Un logement social sur quatre est situé en ZUS

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4 pages
Les zones urbaines sensibles d'Ile-de-France concentrent un dixième du parc des logement sociaux. Restée stable dans les années 90, l'offre sociale dans ces quartiers se caractérise par assez peu de grands logements et plus de logements inoccupés. En revanche, la mobilité n'y est pas plus forte qu'ailleurs. Les ZUS situées au centre de la région offrent nettement moins de grands logements que celles qui se trouvent en périphér
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INSEE
ILE DE FRANCE
lus de 5 millions de logements, dont 4,5 millions de résidences
principales, ont été recensés en Ile-de-France en 1999 (voir Dé-P finitions). Le parc locatif social représente en 2001 le quart de
ces résidences principales, soit un peu plus de 1,14 million de logements
répartis sur 601 communes. C’est en petite couronne que le taux de loge-
ment social est le plus élevé : 32 % contre 23 % en grande couronne et
18,5%àParis.
Les zones urbaines Environ 311 000 logements sociaux sont décomptés dans les zones ur-
baines sensibles. Ils représentent le quart du parc social francilien alorssensibles
que les ZUS ne rassemblent qu’un dixième du parc global de logements.d’Ile-de-France
concentrent un dixième
Les logements sociaux constituent deux résidences principales sur troisdu parc des logements
dans les ZUS. En grande couronne, ils y sont particulièrement concen-
et un quart des
trés. En revanche, à Paris, ces quartiers présentent un taux de logement
logements sociaux.
social relativement faible, proche du taux départemental (Figure 1).
Restée stable dans les
années 90, l’offre Dans une ZUS francilienne sur dix, on dénombrait en 2001 moins de 500
sociale dans ces logements sociaux. A l’inverse, certains quartiers situés à la lisière de l’ag-
quartiers se caractérise glomération parisienne, comme « la Pierre Collinet-Beauval » à Meaux ou
par assez peu de « le Val-Fourré » à Mantes-la-Jolie, en regroupent plus de 6 000. Sur les
113 communes franciliennes qui possèdent une ZUS, 27 cumulent plusgrands logements et
de la moitié du parc social des ZUS.plus de logement
inoccupés. En
INSTITUT ’offre de logements sociaux s’est stabilisée en ZUSrevanche, la mobilité L
NATIONAL DE LA n’y est pas plus forte
STATISTIQUE Entre 1990 et 1999, alors que le nombre total de logements progressequ’ailleurs. Les ZUS
ET DES ETUDES sensiblement en Ile-de-France (+ 7,1 %), il augmente peu en ZUS
situées au centre de la
(+ 2,6 %). Le nombre de résidences principales dans ces quartiers reste àECONOMIQUES
région offrent son niveau de 1990.
nettement moins de
grands logements que En particulier, la construction sociale entre 1991 et 2000 a peu concerné
celles qui se trouvent les zones urbaines sensibles. Elle représente 8,5 % des constructions so-
en périphérie. ciales de la région. Durant cette période, environ 11 500 logements
ILE-DE-FRANCE
MENSUEL N° 2 2 9 - NOVEMBRE-DECEMBRE 2003 - 2,2 €
àlapage
LogementFigure 1 - Taux de logement social par départementéfinitionsD
Zones urbaines sensibles : les zones urbaines sensibles (ZUS) sont des %
territoires infra-communaux identifiés comme prioritaires par la politique de 90
la ville ; elles ont été instaurées par le pacte de relance pour la ville fin 1996.
80
Logement : local séparé et indépendant utilisé pour l’habitation.
70
Résidence principale : logement occupé de façon permanente (la plus
60
grande partie de l’année) à titre principal pour un ménage. Sont exclus les lo-
gements vacants et les résidences secondaires ou occasionnelles. 50
40Taux de logement social : rapport entre le nombre de logements locatifs
sociaux recensés dans l’enquête PLS et le de résidences principa-
30
les au recencement de la population.
20
Logement vacant : logement disponible pour la vente ou la location pour les
10logements sociaux. Pour l’ensemble des logements, la définition est plus ex-
tensive puisqu’il s’agit d’un logement inoccupé hors résidence secondaire et
0
logement occasionnel. Les logements inoccupés destinés à être détruits y
75 92 93 94 77 78 91 95 IDF
sont donc considérés vacants.
Tout le département
Taux de vacance : rapport entre le nombre de logements vacants et le parc Les communes/arrondissements municipaux (75) avec une ZUS
locatif. La vacance dite « technique » (rénovation ou démolition) n’est pas
Tous les territoires hors ZUS du département
comptabilisée pour les logements sociaux.
Titoires ZUS du département
Taux de mobilité sociale : rapport entre le nombre d’emménagements du-
er
Source : enquête sur le parc locatif social au 1 janvier 2001 - METLTM-DAEI-SES/Dreifrant l’année (hors premiers emménagements) et le parc locatif social.
Nombre de pièces : nombre de pièces principales à usage d’habitation. Environ un occupant d’un logement social sur dix en
Sont exclues les pièces à usage professionnel, les entrées, couloirs, salles
2 moyenne a emménagé dans l’année. Ce taux augmente avec lade bains, et cuisines de moins de 12 m .
distance au centre de l’agglomération parisienne, dans les
Suroccupation : on considère dans cet article qu’un logement est suroccu-
quartiers prioritaires comme dans les autres (Figure 3).pé si le nombre de personnes qui l’occupent est supérieur ou égal au
nombre de pièces + 2. Cette notion diffère de la notion plus complexe de sur-
peuplement.
n déficit de grands logements en ZUS
Loyer moyen : moyenne du montant des loyers principaux (hors charges, U
sur loyer social, loyers accessoires) de l’ensemble du parc locatif d’un terri-
La construction de logement social s’est essentiellementtoire donné en euro par m² de surface habitable.
concentrée sur des logements de taille moyenne, de 3 ou 4 piè-
ces. En effet, en Ile-de-France, les grands logements n’attei-
gnent pas8%de l’offre sociale alors qu’ils représentent
sociaux y ont été construits et 8 800 détruits. Ainsi, l’offre 19,4 % des résidences principales.
sociale des territoires des ZUS, déjà fortement dotés de loge-
ments sociaux, varie de moins de 1 % entre 1991 et 2000. De plus, globalement, les petits logements sont plus représen-
tés en zone centrale, et les grands logements en périphérie.
Ces contrastes géographiques sont encore plus marqués sur
es logements sociauxL
plus souvent inoccupés en ZUS Figure 2 - Taux de vacance par département dans le parc social
Le nombre de logements inoccupés a davantage progressé
dans les ZUS que dans la région. En 1999, 8,5 % des loge- 10
ments sont inoccupés dans les ZUS (8,1 % en Ile-de-France)
9
contre 6,6 % en 1990 (5,6 % dans la région).
8
7
La vacance dans le parc social est nettement moins déve-
6
loppée (2,6 % en 2001). En outre, ce taux augmente avec
5
l’éloignement de Paris, traduisant ainsi la diminution de la
4pression de la demande sociale, alors que la vacance sur l’en-
3semble du parc diminue avec l’éloignement du centre.
2
1Dans les zones urbaines sensibles, 4,3 % des logements so-
0ciaux sont vacants. Les ZUS de grande couronne, surtout cel-
75 92 93 94 77 78 91 95 IDF
les de Seine-et-Marne, se distinguent par un taux de vacance
Parc social du départementsociale nettement plus fort que celui de leur département. A
Parc social en ZUS du départementParis, où la pression de la demande sociale est la plus forte, la
vacance sociale est faible, en ZUS comme dans les autres
erquartiers (Figure 2). Source : enquête sur le parc locatif social au 1 janvier 2001 - METLTM-DAEI-SES/DreifFigure 3 - Taux de mobilité par département dans le parc sociales zones urbaines sensiblesL
%
La région Ile-de-France compte 157 zones urbaines sensibles (ZUS), que la
13er
récente loi Borloo du 1 août 2003 relative à la rénovation urbaine confirme
12
comme les territoires d’intervention prioritaires pour la politique de la ville
11(voir Définitions).
10
En 1999, un peu plus de 1,3 million de Franciliens ont été recensés dans les
9
ZUS, soit près de 12 % de la population régionale. Les ZUS sont implantées
8dans 113 communes franciliennes. Près de la moitié (50) sont situées en
7petite couronne, notamment en Seine-Saint-Denis, et 57 en grande cou-
eronne. Des quartiers prioritaires existent également à Paris dans les 10 , 6
e e e e e11 , 17 , 18 , 19 et 20 arrondissements. 5
4Les ZUS sont inégalement peuplées : la moitié d’entre elles regroupent
3moins de 6 700 habitants au dernier recensement et 15 ZUS plus de 18 000
habitants. La taille des ménages qui résident en ZUS est en moyenne de 2,8 2
contre 2,4 dans l’ensemble de la région. 1
0
75 92 93 94 77 78 91 95 IDF
l’ensemble du parc que sur le parc social. La part des grands Parc social du département
Parc social en ZUS du départementlogements (5 pièces ou plus) varie du simple au triple entre Pa-
ris (10 % du parc) et la grande couronne (30,5 %), alors qu’elle
passe de6%à9% dans le parc social.
er
Source : enquête sur le parc locatif social au 1 janvier 2001 - METLTM-DAEI-SES/Dreif
En ZUS, le vivier de grands logements est particulièrement ré-
duit (10,6 % des résidences principales). Même le parc social es disparités entre les ZUSDn’apporte pas une offre significative de grands logements
(8,9 % des logements sociaux comportent 5 pièces ou plus). Les zones urbaines sensibles franciliennes sont diverses en
Associé à une plus grande taille des ménages, ce déficit influe termes de nombre de logements, de mixité du parc, de taille
sur le taux de suroccupation. Celui-ci est deux fois plus élevé des logements offerts.
en ZUS que dans l’ensemble de la région : 7,9 % des résiden-
ces principales sont suroccupées contre 3,4 % en moyenne. Six ZUS de Paris et des Hauts-de-Seine se distinguent assez
nettement des autres : elles comportent davantage de loge-
Les ZUS offrent relativement moins de petits logements que ments récents (construits après 1990) et le logement social n’y
l’ensemble de la région : la part des résidences principales de est pas prépondérant.
2 pièces ou moins s’élève à 27,2 % contre 32,2 % en
Ile-de-France. Dans les ZUS situées à Paris et en petite couronne, les petits
logements sont nettement plus fréquents que dans les ZUS si-
aibles écarts de loyer dans le parc social tuées en périphérie de la région.F
Comme pour l’ensemble du parc, plus on s’éloigne de Paris, Douze quartiers formés surtout de « grands ensembles » et
plus le loyer moyen des logements sociaux diminue (voir Défi- dont la population est particulièrement jeune, se caractérisent
nitions). Dans les quartiers de la politique de la ville, le loyer
moyen est légèrement moindre que dans l’ensemble de la région ourcesS
(- 5 %). La faiblesse de cet écart s’explique, en fait, par les réha-
Les outils développés par la Direction régionale de l’équipement, avec lebilitations successives réalisées dans les quartiers prioritaires,
concours de l’Insee, permettent de qualifier le parc de logements dans les
qui ont eu tendance à fixer les loyers à leur plafond maximum. ZUS, afin d’orienter localement les politiques. Le logement social reçoit des
financements spécifiques de l’Etat pour sa construction ; le loyer y est pla-
fonné et seule une catégorie spécifique de population, déterminée par les
revenus, y a accès.
our en savoir plusP Deux sources d’informations permettent d’évaluer le logement social mais
présentent quelques divergences ; l’une correspond à une enquête auprès
des bailleurs, l’autre auprès des habitants :Insee - Iaurif : « Atlas des Franciliens » 2001 tome 2 : logement , en particu-
lier les planches 5.1 à 5.6. - l’enquête PLS (parc locatif social) est une enquête annuelle auprès des
bailleurs sociaux (offices publics HLM, OPAC, SA HLM, SEM de construc-Iaurif : « Regards sur la politique de la ville », Les Cahiers de l’Iaurif n° 123,
e tion, filières immobilières de la SCIC). Elle permet de connaître le nombre2 trimestre 1999.
de logements que louent les bailleurs (y compris les logements vacants) et
de les qualifier. La localisation en ZUS y est issue d’une déclaration du bail-Lacoste G., Mandon O. : « L’évolution des zones urbaines sensibles
leur, pas toujours précise. Pour caractériser le logement social au niveaud’Ile-de-France depuis 1990 », les Cahiers Habitat de l’Iaurif, n° 32, juin
des quartiers et le comparer aux résultats du recensement, le fichier PLS2002.
2001 a été îloté.
Andrieux V., Herviant J. : « Les zones urbaines sensibles en Ile-de-France
- les recensements de la population (1990 et 1999) comptabilisent tousen 1999 », Insee Ile-de-France à la page n° 205, décembre 2001.
les logements, quel que soit leur statut d’occupation. L’appartenance du lo-
Le Toqueux J.-L., Moreau J. : « Les zones urbaines sensibles - Forte pro- gement à un organisme HLM (office, OPAC ou société) est définie à partir de
gression du chômage entre 1990 et 1999 », Insee première n° 835, mars la déclaration de l’occupant. Ne sont prises en compte que les résidences
2002. principales.es ZUS du centre s'opposent à celles de la périphérie*L
Du point de vue du logement, les ZUS peuvent se répartir en cinq groupes : tinguent par une proportion plus faible de grands immeubles et une part
assez importante de résidences principales occupées par des propriétai-
- le groupe 1 concentre près de la moitié des ZUS (77 sur 147) . Elles sont res ou des accédants.
souvent situées en petite couronne, offrent une faible proportion de grands
logements sociaux (5 pièces ou plus), un taux de vacance faible et un taux - le groupe 4 est composé de six quartiers prioritaires qui se démarquent
de mobilité dans le parc social peu élevé. Le loyer moyen dans le parc social nettement des autres ZUS franciliennes. On les rencontre à Paris et dans
y est plus faible que dans les autres groupes, ce qui peut traduire moins de les Hauts-de-Seine. Le parc HLM y est minoritaire. Ce groupe comprend
réhabilitations. un taux élevé de logements récents (construits après 1990) et la part des
petits logements (1 ou 2 pièces) y est particulièrement importante.
- le groupe 2 est constitué de 20 ZUS qui comptent un grand nombre de lo-
gements sociaux. Le parc HLM y prédomine donc très largement. Ces ZUS - le groupe 5 comprend 12 ZUS où, comme dans le groupe 2, le parc social
se distinguent notamment par une part importante d’immeubles de plus de prédomine très nettement. Le parc de logements y est caractérisé par un
10 logements et par un faible nombre de propriétaires ou d’accédants pour taux de vacance très important, une part élevée de logements suroccupés,
l’ensemble des résidences principales. un fort taux de mobilité dans le parc social. La combinaison de ces trois
traits marque la spécificité de ce groupe par rapport au groupe 2. La popu-
lation de ces quartiers est particulièrement jeune : 39,7 % des habitants a- le groupe 3 est assez atypique ; les 32 ZUS qui le forment sont essentielle-
ment situées en grande couronne et constituent de petits quartiers d’habitat moins de 20 ans, contre 32,2 % dans l’ensemble des ZUS. Ces quartiers
social. La part des grands logements y est relativement élevée. Elles se dis- sont souvent situés en grande couronne.
Typologie en 5 groupes
autres ZUS
groupe 1
groupe 2
groupe 3
groupe 4
groupe 5
*Par souci de lisibilité, la carte ne représente pas la totalité de la région. Les cinq ZUS suivantes n’y figurent donc pas : « le Village » à Persan (95), Champbenoist à Provins (77), la
ZUP de Surville à Montereau-Fault-Yonne, la ZUP du Mont-Saint-Martin à Nemours (77) et le plateau des Guinettes à Etampes (91).
Méthode : la typologie utilisée résulte d’une classification ascendante hiérarchique consolidée.Les indicateurs statistiques qui ont servi à la construction des groupes sont issus de
l’enquête PLS 2001 et du recensement de la population de 1999.Ils décrivent le parc des logements :nombre de logements sociaux, nombre de pièces, année de construction, sta-
tut d’occupation, vacance, mobilité. D’autres indicateurs, par exemple le taux de chômage ou la part des moins de 20 ans, sont utilisés pour décrire les classes. L’analyse porte sur
les 147 ZUS pour lesquelles l’ensemble de ces indicateurs sont disponibles.
Sources : Dreif, enquête parc locatif social 2001 et Insee, recensement de la population 1999
par une forte vacance, une mobilité élevée, une part impor- couronne, se caractérisent par un habitat plus équilibré, avec
tante de résidences principales suroccupées, et plus de loge- proportionnellement plus de propriétaires et moins de locatai-
ments récents en proportion. Cette situation pourrait traduire res d’HLM.
une restructuration en cours de ces quartiers.
Virginie ANDRIEUX
Insee Ile-de-France, service études et diffusion,
Dans la plupart des ZUS de la région, le logement social pré-
Isabelle WERNERT
domine très largement. Toutefois, quelques quartiers pari-
Dreif, division Habitat
siens, mais aussi des ZUS situées principalement en grande
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®Géofla ©IGN-Insee, juillet 2003