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Le logement social et les économies d'énergie sur l'agglomération du Grand Lyon

De
90 pages
Comme le reste du secteur du bâtiment, le logement social est concerné par les mesures prises en faveur de l'environnement et de l'énergie. Même si leur parc est globalement en meilleur état que celui du privé, les bailleurs sociaux doivent prévenir la hausse des prix de l'énergie pour assurer la solvabilité de leurs locataires. Cela passe à la fois par des constructions peu consommatrices en énergie et des opérations de réhabilitations visant une meilleure performance énergétique. Pourtant, alors même que les bailleurs HLM du Grand Lyon sont conscients des enjeux et qu'ils commencent à s'engager sur les constructions, leurs actions en réhabilitation énergétique sont peu nombreuses. Explication : une combinaison de facteurs structurels (rôle des locataires, financement et désengagement de l'état) et conjoncturels (prix du foncier élevé, manque de pratique et de technologie).
HEC, Programme Grande Ecole, Majeure Alternative Management; passion pour la lecture et études parallèles en Lettres Modernes.
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Observatoire du Management Alternatif
Alternative Management Observatory
__

Cahier de recherche



Le logement social et les économies d’énergie
sur l’agglomération du Grand Lyon


Hélène Doutriaux

Juin 2008









Majeure Alternative Management – HEC Paris
2007-2008

Doutriaux H. - «Le logement social et les économies d’énergie sur le Grand Lyon » – Juin 2008 1


Genèse du présent document

Ce cahier de recherche a été réalisé sous la forme initiale d’un mémoire de recherche dans
le cadre de la Majeure Alternative Management, spécialité de troisième année du programme
Grande Ecole d’HEC Paris.

Il a été dirigé par Jeanne Lazarus, agrégée de sciences économiques et sociales et
doctorante en sociologie, et soutenu le 25 juin 2008 en présence de Jeanne Lazarus et d’Eve
Chiapello, Professeur à HEC Paris, coresponsable de la Majeure Alternative Management).


Origins of this research


This research was originally presented as a research essay within the framework of the
“Alternative Management” specialization of the third-year HEC Paris business school
program.

The essay has been supervised by Jeanne Lazarus, holder of an ‘agrégation’ in economics
and social sciences and actually doctoral candidate in sociology, and delivered on June, 25th
2008 in the presence of Jeanne Lazarus and Eve Chiapello.















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Doutriaux H. - «Le logement social et les économies d’énergie sur le Grand Lyon » – Juin 2008 2
Le logement social et les économies d’énergie sur le Grand Lyon

Résumé : Comme le reste du secteur du bâtiment, le logement social est concerné par les
mesures prises en faveur de l’environnement et de l’énergie. Même si leur parc est
globalement en meilleur état que celui du privé, les bailleurs sociaux doivent prévenir la
hausse des prix de l’énergie pour assurer la solvabilité de leurs locataires. Cela passe à la fois
par des constructions peu consommatrices en énergie et des opérations de réhabilitations
visant une meilleure performance énergétique. Pourtant, alors même que les bailleurs HLM
du Grand Lyon sont conscients des enjeux et qu’ils commencent à s’engager sur les
constructions, leurs actions en réhabilitation énergétique sont peu nombreuses. Explication :
une combinaison de facteurs structurels (rôle des locataires, financement et désengagement de
l’état) et conjoncturels (prix du foncier élevé, manque de pratique et de technologie).

Mots-clés : Economies d’énergie, Logement social, Bâtiment, Environnement, Aides




Social housing and energy saving in Greater Lyon

Abstract: As part of the building industry, social housing is affected by the decisions made in
the environment and energy fields. The increase in the prices of energy has to be prevented by
social landlords to secure their tenants creditworthiness, even if social buildings are generally
in better condition than private ones. To that end, the construction of buildings with little
energy needs and the restoration of existing buildings in order to limit their consumption
could be considered. Even though it looks like social landlords begin to feel concerned and
are aware of the matter, their contribution to restoring the buildings in Greater Lyon remains
timid. Why is that so? The situation can be explained by a combination of structural factors
(role of the tenant, financing, and State’s withdrawal) with the current economic
circumstances (high land prices, lack of experience and technologies).

Keywords: Energy saving, Social housing, Building, Environment, Sources of financing.

Doutriaux H. - «Le logement social et les économies d’énergie sur le Grand Lyon » – Juin 2008 3
Remerciements
Je remercie tout particulièrement Jeanne Lazarus pour ses conseils avisés et Eve Chiapello
pour sa présence dans le jury de soutenance.

Je tiens également à remercier toutes les personnes qui ont accepté de me recevoir pendant
mes recherches et qui m’ont accordé un peu de leur temps précieux. Si leurs témoignages
émaillent ce travail, leurs noms ont néanmoins été modifiés par souci de confidentialité.




































Doutriaux H. - «Le logement social et les économies d’énergie sur le Grand Lyon » – Juin 2008 4
Table des matières

Introduction .............................................................................................................................. 6

Partie 1. A quoi pourrait ressembler un monde HLM énergétiquement idéal ?......... 11

1.1. Que sait-on faire de mieux ? .................................................................................... 11
1.2. En 2050 : vers le positif pour le neuf et le passif pour l’existant ? .......................... 14
1.3. Un logement idéal pour un locataire idéal ............................................................... 18

Partie 2. Etat des lieux....................................................................................................... 22

2.1. Etat du parc.............................................................................................................. 22
2.1.1.......Les constructions neuves.........……………………………………………......24
2.1.2.......La réhabilitation………………………………………… ……………………28
2.2. Une prise de conscience grandissante ...................................................................... 31
2.3. Le rôle des instances dirigeantes.............................................................................. 36
2.3.1...... Le rôle de l’Etat ……………………………………………………………… 36
2.3.2.......Le rôle de la région et de l’agglomération…………………………………….40

Partie 3. Les sources de ralentissement ou de blocage des opérations de réhabilitation. 48

3.1. Différents niveaux et formes d’engagements........................................................... 48
3.2. Le rôle du locataire................................................................................................... 50
3.3. Manque de savoir faire et retours d’expérience ...................................................... 55
3.3.1.......Un manque de savoir faire et un nécessaire partage d’expérience……………55
3.3.2.......Les débuts de l’organisation et du partage d’expérience……………………...56
3.3.3.......Des problèmes plus généraux dans le bâtiment……………………………….58
3.4. Le problème financier ............................................................................................. 59
3.4.1...... Pourquoi la question du financement est-elle aussi sensible ?................... .......60
3.4.2...Quelles sont les sources de financement à disposition sur le Grand Lyon?… ….62
3.4.3.......La CDC..............................................................................................................65
3.4.4...... Des problèmes financiers à nuancer ?....... ........................................................68


Conclusion .............................................................................................................................. 71

Bibliographie .......................................................................................................................... 75

Glossaire technique ................................................................................................................ 79

Annexes ............................................................................................................................. 82
Doutriaux H. - «Le logement social et les économies d’énergie sur le Grand Lyon » – Juin 2008 5
Introduction
Depuis quelques années, les problématiques environnementales s’imposent comme les
enjeux majeurs de demain et leur médiatisation a rendu possible une prise de conscience jugée
jusque-là dramatiquement insuffisante par des scientifiques ou des économistes tels que Jean-
1Marc Jancovici ou Sir Nicholas Stern. Il est désormais clair pour bon nombre de nos
concitoyens, et à tout le moins pour une part grandissante de la communauté scientifique (le
dernier rapport du Groupe d’experts International sur l’Evolution du Climat (GIEC) en
témoigne), que notre mode de développement atteint ses limites, et qu’à moins de changer nos
habitudes de vie et de consommation, les générations suivantes devront subir les
conséquences de notre manque d’anticipation.
Deux des enjeux les plus pressants, et qui nous intéressent ici au premier chef, sont la
réduction des émissions de gaz à effet de serre et la prise en compte de l’appauvrissement des
réserves d’énergie fossile. Ainsi que le résume le vice-président du Grand Lyon et président
de l’Agence Locale de l’énergie (ALE), Claude Pillonel, « nos émissions de gaz à effet de
serre ont été multipliées par 12 depuis le début de l’ère industrielle, et continuent leur folle
croissance, avec en tête les secteurs des transports, de l’industrie, du logement et de
l’agriculture. C’est à une pollution sans précédent dans l’histoire de l’humanité que nous
devons faire face aujourd’hui [et] notre responsabilité est engagée dans le réchauffement de
2la planète » . Il s’agit donc de nous adapter aussi rapidement que possible, et de centrer
l’action sur les secteurs responsables du plus gros volume d’émission et (c’est en définitive un
corollaire) les plus énergivores. L’appauvrissement programmé des matières est d’ailleurs une
raison de plus de s’engager dans cette voie : il s’agit de préparer l’après pétrole et de

1
Jean-Marc Jancovici : ingénieur français et spécialiste dans le domaine de l'énergie et du climat. Il est
également consultant auprès de divers organismes publics et privés et est connu pour son travail de
sensibilisation et de vulgarisation sur le changement climatique et la crise énergétique. Il est l'un des fervents
défenseurs de la «fiscalité carbone».
Sir Nicholas Stern : auteur du rapport Stern sur l’économie du changement climatique, un compte rendu sur
l'effet du changement climatique et du réchauffement global sur la planète rédigé pour le gouvernement du
Royaume-Uni. Publié le 30 octobre 2006, ce rapport de plus de 700 pages est le premier rapport financé par un
gouvernement sur le réchauffement climatique mené par un économiste et non par un météorologue. Ses
principales conclusions sont qu'un pourcent du PIB, s'il était investi maintenant, suffirait à fortement atténuer les
effets du changement climatique

2 Lutter contre le changement climatique, ou comment agir au quotidien, Lettre d’information de l’ALE, n°9,
Janvier 2004.
Doutriaux H. - «Le logement social et les économies d’énergie sur le Grand Lyon » – Juin 2008 6
surmonter l’augmentation des prix, dont la hausse actuelle du prix du baril semble être une
prémisse.
Si nous postulons pour la suite de ce travail de la réalité des menaces environnementales
évoquées (nous avons vu plus haut que celle-ci était de moins en moins contestée), le
logement semble devoir faire partie des secteurs prioritaires : selon Yves Monot, président du
syndicat des architectes, le secteur du cadre de vie et de la construction représente 45%
3
consommation énergétique nationale et est responsable de 28% des émissions de CO . Le 2
bâtiment a donc fait l’objet d’une attention particulière suite à l’engagement pris en 2003 par
le président et le premier ministre français devant la communauté internationale de réduire par
quatre les émissions de CO d’ici 2050. La réglementation thermique 2005 (RT2005) et le 2
Grenelle de l’environnement organisé par le gouvernement en octobre dernier ont posé les
premiers jalons de cette politique.

Impact sur le logement social et détermination du sujet

Le logement social, faisant partie de ce secteur, est concerné par ces décisions et par la
mouvance générale visant à faire du bâtiment un secteur moins polluant. Il est d’ailleurs
d’autant plus impliqué que les préoccupations environnementales rejoignent ici les
préoccupations sociales. En permettant de réduire la consommation d’énergie, les
constructions respectueuses de l’environnement et peu émettrices permettent également de
maîtriser les factures énergétiques, dans un contexte d’augmentation des prix des matières
premières. Or les locataires, qui paient les charges locatives, sont dès lors les premiers
bénéficiaires de l’opération. Le logement social, qui a aujourd’hui entre autres missions celle
de garantir des loyers modérés accessibles à des personnes à faibles revenus, semble donc
avoir tout intérêt à intégrer les contraintes environnementales: dans l’hypothèse peu probable
où il ne s’engagerait pas sur ce terrain, les loyers réels (nous appelons ici loyer réel le couple
« loyer+charges ») finiraient rapidement par être hors de portée des populations fragilisées.
C’est pour cette raison qu’il nous a semblé pertinent de nous intéresser au positionnement du
logement social sur ces sujets, et ce sur une zone géographique déterminée : nous avons ainsi
travaillé en particulier sur l’agglomération du Grand Lyon, une agglomération dont le
dynamisme en matière de logement social est reconnu et historique (Lyon s’est très
rapidement engagé sur ces questions par le biais des patrons paternalistes du XIXe siècle), et

3 Chiffres donnés lors de la conférence Bâtiment énergie 0 maintenant au salon Produrable, tenu à Paris les 2 et
3 avril 2008.
Doutriaux H. - «Le logement social et les économies d’énergie sur le Grand Lyon » – Juin 2008 7
qui par ailleurs a manifesté ces dernières années, à l’instar de la région Rhône-Alpes, un très
fort engagement en matière de développement durable. On peut donc supposer (et c’est là une
de nos hypothèses) que la question de l’énergie est particulièrement prise en compte sur cette
agglomération. Ce travail portant sur le Grand Lyon, nous avons également choisi de
travailler sur un bailleur social type, à savoir les Offices publics d'aménagement et de
4
constructions (OPAC ). En Rhône-Alpes, 85 organismes possèdent 402014 des 408331
logements sociaux ; 58% sont des offices publics et 33% sont des Entreprises Sociales de
l’Habitat (désormais ESH), la forte présence de ces dernières étant pour partie l’héritage de
l’origine patronale du logement social sur le Grand Lyon. Les organismes publics
représentant ici la majorité des bailleurs sociaux, un changement à l’échelle du parc régional,
et plus précisément à l’échelle du parc du Grand Lyon, ne pourra se faire sans leur
engagement.

D’autres raisons de s’engager sur le terrain des économies d’énergie

Nous avons vu plus haut que prendre des mesures sur ce sujet semble être en parfaite
cohérence avec une des missions principales du logement social. Mais cela n’est pas le seul
avantage dont pourrait bénéficier le secteur du logement social. L’ approche en coût global,
défendue par bon nombre de professionnels du bâtiment (et notamment par les architectes),
justifie pour les promoteurs et les bailleurs sociaux le choix de constructions peu
consommatrices en énergie : ce raisonnement, basé sur une période de vingt à trente ans, met
sur le même plan les investissements à la conception et à la réalisation, les coûts de la
maintenance et de l’exploitation futurs, le couple « loyer + charge » et des hypothèses
d’évolution des prix de l’énergie et de la fiscalité. Traditionnellement (c’est à dire dans un
raisonnement « classique » et non « global »), la conception et la réalisation représentent 5%
5
des coûts enregistrés sur le cycle de vie du bâtiment, et l’exploitation et la maintenance 75% .
Le raisonnement en coût global exige donc, en prenant en compte des paramètres de long
terme et des exigences globales, un effort en terme de réalisation afin de bénéficier plus tard

4
Ces offices publics d’aménagement et de construction sont des EPIC (établissements publics à caractère
industriel et commercial), régis en partie par le droit privé et ont initialement un domaine de compétences élargi
par rapport aux OPHLM (nombreuses compétences liées au logement, comme la gestion d’une copropriété
faisant l’objet d’un plan de sauvegarde par exemple) ; ils furent créés en 1971 pour élargir la compétence et les
possibilités de recrutement des OPHLM. C’est la forme que prirent alors les plus grands OPHLM agissant de
l’agglomération du Grand Lyon, à savoir l’OPHLM de Lyon (OPAC du Grand Lyon), l’OPHLM du Rhône
(OPAC du Rhône) et l’OPHLM de Villeurbanne (OPAC de Villeurbanne), l’OPHLM de Saint-Priest, Porte des
Alpes Habitat, ayant conservé au sein du Grand Lyon sa forme originelle.
5
Chiffres donnés par le syndicat des architectes et par la Mission Interministérielle pour la Qualité des
Constructions Publiques (voir : MIQCP)

Doutriaux H. - «Le logement social et les économies d’énergie sur le Grand Lyon » – Juin 2008 8
d’une diminution du couple loyer+charge et d’une indépendance énergétique relative. Ce
surcoût à la conception et à la réalisation sera par ailleurs compensé par la baisse des coûts de
maintenance et d’exploitation, représentant à l’heure actuelle le poste de charges le plus
conséquent. Dans le cas du logement social, si la pertinence de ce type de raisonnement est
reconnue (en particulier par l’OPAC du Grand Lyon, qui ne raisonne que de cette manière),
l’impact financier direct reste globalement inférieur à ce qu’il peut être dans le privé : non
seulement les charges sont payées par le locataire, qui bénéficiera le premier des économies
réalisées, mais l’investissement ne pourra pas être répercuté pour partie sur les loyers, puisque
ceux-ci sont règlementés et plafonnés. Pour autant, cela contribue à solvabiliser le locataire (et
donc à sécuriser les produits « loyers » du bailleur) et à renforcer la valeur du patrimoine tout
en baissant potentiellement le montant des provisions pour grosses réparations.
Les raisons en faveur de l’engagement sont donc multiples. Malgré tout, le parc social
national est loin d’être aujourd’hui au niveau des exigences annoncées pour 2050 (à savoir
l’atteinte du facteur quatre), et la moyenne de consommation est de l’ordre de 130kwh/m/an.
Les bailleurs sociaux, et de manière générale les professionnels de l’environnement et du
bâtiment, sont pourtant parfaitement conscients de l’enjeu que représente pour eux
l’engagement énergétique, et savent que la part énergivore du parc social deviendra sous peu
une lourde contrainte financière. On pourrait dès lors s’attendre à un florilège de projets
répondant aux critères les plus exigeants de la RT2005 et programmant des opérations de
réhabilitation d’envergure sur l’agglomération du Grand Lyon, dont l’engagement sur le sujet
du Développement Durable est reconnu. Or, si les bailleurs se sont globalement engagés dans
cette voie, le chemin à parcourir est encore très long, en particulier pour la réhabilitation :
comment l’expliquer, alors même que le caractère stratégique et prioritaire de ces travaux est
reconnu ?

Un plan qui suit la méthode de recherche

Le plan du mémoire suit la démarche méthodologique que nous avons adoptée pour la
réalisation de notre recherche. Dans un premier temps, nous avons cherché à savoir quelles
étaient les ressources techniques, les modèles de constructions et la réglementation en la
matière. Nous avons donc assisté à des conférences spécialisées (ateliers « bâtiments » du
salon Produrable), lu des articles de presse et des revues sur le sujet. La première partie de
notre travail reprend donc ces recherches en tâchant de déterminer le modèle énergétique vers
lequel les constructions de demain sont amenées à ressembler. Précisons ici que le sujet des
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²constructions et des réhabilitations peu consommatrices en énergie est relativement nouveau
et qu’il n’y a pratiquement pas de littérature théorique en la matière.
Dans la mesure où nous avons choisi de travailler sur l’agglomération lyonnaise, nous
avons tenté de déterminer la dynamique à l’œuvre sur ce secteur géographique en interrogeant
différentes parties prenantes au cours d’entretiens qualitatifs (syndicat régional HLM, OPAC,
Certificateur, Agglomération, Région, etc.), ce dont rend compte la deuxième partie du
mémoire : cette section a pour but de faire un état des lieux en Rhône-Alpes et plus
précisément sur l’agglomération lyonnaise, de déterminer le niveau de prise en compte de la
question de l’énergie chez les bailleurs et les origines de cette prise de conscience. Enfin, cette
partie se conclut sur une évaluation du parc social du Grand Lyon et des évolutions tant sur le
plan des constructions neuves que des réhabilitations.
Au cours de ces entretiens, nous avons pu mettre en évidence le principal enjeu pour le
secteur, à savoir la réhabilitation du parc ancien, ainsi que les obstacles qui retardent ou
empêche l’entreprise de ce vaste chantier pourtant jugé nécessaire; nous les abordons dans la
troisième partie de ce travail.
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