Le rapport de l'autorité de contrôle sur Paris Habitat en 2013

Vildieu

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• Publié par: Le_Parisien
• Publié le: 29 janvier 2016
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• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 1 Mo

Extrait

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Document administratif à caractère nominatif dont la diffusion est régie par les articles 2 et 6 de la loi n°78-753 du 17 juillet 1978 Miilos Mission interministérielle d’inspection du logement social
FICHE RECAPITULATIVE DU RAPPORT DEFINITIF
N° 2011-151
PARIS HABITAT-OPH – 75
Président : M. Jean-Yves Mano
Directeur général : M. Stéphane Dambrine
Adresse : 21 bis, rue Claude Bernard
75253 Paris cedex 05
Nombre de logements familiaux gérés : 119977
Nombre de logements familiaux en propriété : 97068
Nombre d’équivalents logements des foyers en propriété : 2294
1Indicateurs Organisme Réf. nat. Réf. région
Évolution du parc géré depuis 5 ans (% annuel) 0.8 1.17 0.83
Bénéficiaires d’aide au logement (%) 37.6 46.7 32.3
Logements vacants à plus de 3 mois, hors vac. techn.(%) n.c 1.4 1.1
Loyers mensuels (€/m² de surface corrigée) 3.35 2.99 3.35
Loyers mensuels (€/m² de surface habitable) 5.89
Fonds de roulement net global à term. des op. (mois de dépenses) 6.06
Fonds de roulement net global (mois de dépenses) 6.06 4.6
Quartile : 3
Autofinancement net / chiffre d’affaires (%) 11 12.61
Quartile : 2
Taux d'impayés inscrit au bilan (% des loyers et charges) 17.1 13.65
Quartile : 4
Présentation Paris Habitat gère prés de 120 000 logements principalement situés sur la ville de
générale de Paris.
l’organisme
Points forts • Mission sociale bien remplie
• Patrimoine attractif et globalement bien entretenu
• Contribution active au développent de l’offre locative sociale sur Paris
• Gestion d’ensemble satisfaisante
• Situation financière équilibrée
Points faibles • Coûts de gestion très élevés
• Gestion des charges perfectible : ajustement des provisions à améliorer sur certains
programmes, régularisation tardive dans les copropriétés, manque de rigueur de la
politique de récupération des charges auprès des locataires
• Près de 9400 logements non conventionnés dans des quartiers n’atteignant pas
20% de logements sociaux
• Opérations avec des prix élevés et des délais de réalisation longs
• Délais de relocation élevés
• Organisation de la maîtrise d’ouvrage à conforter

1 Les sources des données de référence et les dates retenues figurent en annexe Sources et sigles
Paris Habitat-OPH - 75 - Rapport d’inspection n° 2011-151 Fiche récapitulative - 1 Miilos Mission interministérielle d’inspection du logement social
• Absence de stratégie claire vis à vis des filiales
• Politique de développement durable ambitieuse et innovante, mais ne faisant pas
l’objet d’une évaluation
• Gestion administrative des foyers à améliorer
• Missions de la régie à préciser et absentéisme élevé
Anomalies ou • Non-respect des délais réglementaires de paiement des fournisseurs
irrégularités • Irrégularités dans la mise en œuvre du SLS
particulières • Diagnostics de performance énergétique non remis aux locataires
• Plafond de loyer non mentionné sur les quittances
• Dépassements de plafonds de loyers
• Annexes aux actes d’engagement relatives à la mise au point des marchés non
signées par les candidats
• Subventions hors objet social
• Prêts à des salariés irréguliers
Conclusion Paris Habitat - OPH remplit de manière adéquate sa mission sociale en faveur du
logement des personnes à faibles ressources et démunies. Il possède un patrimoine
attractif et globalement bien entretenu et participe activement au développement de
l’offre locative sociale sur le territoire parisien. Sa situation financière n’inspire pas
d’inquiétude, mais le développement du parc au rythme prévu d’environ 2 000
logements par an suppose le soutien de sa collectivité de rattachement.
La gestion administrative et la gestion locative manquent de rigueur dans le respect des
dispositions réglementaires applicables et le contrôle a fait apparaître un grand nombre
d’irrégularités et d’insuffisances ponctuelles à corriger.
L’OPH souffre de coûts de gestion très élevés (supérieurs aux médianes régionales de
400 euros au logement). La gestion des charges est perfectible : régularisation tardive
dans les copropriétés, ajustement des provisions à améliorer, manque de rigueur de la
politique de récupération des charges auprès des locataires. La fonction maîtrise
d’ouvrage paraît également peu performante, mettant en œuvre des circuits de décision
lourds et ne semblant pas toujours assurer une bonne maîtrise des opérations.
Certains domaines d’action peuvent justifier l’engagement de processus d’évaluation ou
de perfectionnement : bilan définitif du transfert du siège social à établir ; politique de
développement durable ambitieuse et innovante, mais qui pourrait justifier la mise en
place d’un processus d’évaluation et de suivi ; stratégie vis à vis des filiales à définir ;
gestion administrative des foyers à améliorer ; délais de relocation élevés sur certaines
opérations ; missions de la régie à préciser et absentéisme élevé. La maîtrise des prix et
délais de réalisation des opérations dans le contexte parisien reste un enjeu à surveiller.
Les perspectives financières de l’Office sont dépendantes des relations avec la
collectivité de rattachement, à qui l’Office verse notamment des redevances sur une
partie du parc qui lui est confié par bail emphytéotique, mais qui soutient massivement
sa politique de développement et d’amélioration. Ces perspectives pourraient notamment
être améliorées par une réduction des coûts de gestion.
L’organisme doit veiller à respecter la réglementation applicable concernant le contrat du
directeur général.
Inspecteurs-auditeurs Miilos : Jean-Claude Roujean, Julien Cira et Françoise Arribard
Chargé de mission d’inspection : Lucien Touzery
Précédent rapport Miilos : n°2008-104 de mars 2009
Contrôle effectué du 16/12/2011 au 29/06/2012
Diffusion du rapport définitif : janvier 2013
Conformément à l’article R.451-6 du code de la construction et de l’habitation (CCH), ce rapport définitif de contrôle comprend le
rapport provisoire, les observations du président ou dirigeant de l'organisme produites dans le délai et les conditions mentionnés à
l'article R.451-5 du CCH et, en tant que de besoin, les réponses apportées par la Miilos.
Paris Habitat-OPH- 75 - Rapport d’inspection n° 2011-151 Fiche récapitulative - 2 Miilos Mission interministérielle d’inspection du logement social
RAPPORT D’INSPECTION N° 2011-151
PARIS HABITAT - OPH – 75
SOMMAIRE
1. PRÉAMBULE....................................................................................................................................... 2
2. PRÉSENTATION GÉNÉRALE DE L’ORGANISME ET DE SON CONTEXTE........................ 2
2.1 CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE DE L’ORGANISME ......................................................................... 2
2.2 GOUVERNANCE ET MANAGEMENT .................................................................................................. 3
2.3 CONCLUSION DE LA PRESENTATION GENERALE .............................................................................. 9
3. GESTION LOCATIVE ET POLITIQUE SOCIALE ....................................................................... 9
3.1 OCCUPATION DU PARC.................................................................................................................... 9
3.2 ACCES AU LOGEMENT ................................................................................................................... 10
3.3 LOYERS ET CHARGES .................................................................................................................... 14
3.4 TRAITEMENT DES IMPAYES ........................................................................................................... 17
3.5 QUALITE DU SERVICE RENDU AUX LOCATAIRES............................................................................ 20
3.6 CONCLUSION SUR L’EVALUATION DE LA POLITIQUE SOCIA