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Le rapport de l'autorité de contrôle sur Paris Habitat en 2013

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! !" #$ % Document administratif à caractère nominatif dont la diffusion est régie par les articles 2 et 6 de la loi n°78-753 du 17 juillet 1978 Miilos Mission interministérielle d’inspection du logement social FICHE RECAPITULATIVE DU RAPPORT DEFINITIF N° 2011-151 PARIS HABITAT-OPH – 75 Président : M. Jean-Yves Mano Directeur général : M. Stéphane Dambrine Adresse : 21 bis, rue Claude Bernard 75253 Paris cedex 05 Nombre de logements familiaux gérés : 119977 Nombre de logements familiaux en propriété : 97068 Nombre d’équivalents logements des foyers en propriété : 2294 1Indicateurs Organisme Réf. nat. Réf. région Évolution du parc géré depuis 5 ans (% annuel) 0.8 1.17 0.83 Bénéficiaires d’aide au logement (%) 37.6 46.7 32.3 Logements vacants à plus de 3 mois, hors vac. techn.(%) n.c 1.4 1.1 Loyers mensuels (€/m² de surface corrigée) 3.35 2.99 3.35 Loyers mensuels (€/m² de surface habitable) 5.89 Fonds de roulement net global à term. des op. (mois de dépenses) 6.06 Fonds de roulement net global (mois de dépenses) 6.06 4.6 Quartile : 3 Autofinancement net / chiffre d’affaires (%) 11 12.61 Quartile : 2 Taux d'impayés inscrit au bilan (% des loyers et charges) 17.1 13.65 Quartile : 4 Présentation Paris Habitat gère prés de 120 000 logements principalement situés sur la ville de générale de Paris.

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Publié le 29 janvier 2016
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Langue Français
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Document administratif à caractère nominatif dont la diffusion est régie par les articles 2 et 6 de la loi n°78-753 du 17 juillet 1978 Miilos Mission interministérielle d’inspection du logement social
FICHE RECAPITULATIVE DU RAPPORT DEFINITIF
N° 2011-151
PARIS HABITAT-OPH – 75
Président : M. Jean-Yves Mano
Directeur général : M. Stéphane Dambrine
Adresse : 21 bis, rue Claude Bernard
75253 Paris cedex 05
Nombre de logements familiaux gérés : 119977
Nombre de logements familiaux en propriété : 97068
Nombre d’équivalents logements des foyers en propriété : 2294
1Indicateurs Organisme Réf. nat. Réf. région
Évolution du parc géré depuis 5 ans (% annuel) 0.8 1.17 0.83
Bénéficiaires d’aide au logement (%) 37.6 46.7 32.3
Logements vacants à plus de 3 mois, hors vac. techn.(%) n.c 1.4 1.1
Loyers mensuels (€/m² de surface corrigée) 3.35 2.99 3.35
Loyers mensuels (€/m² de surface habitable) 5.89
Fonds de roulement net global à term. des op. (mois de dépenses) 6.06
Fonds de roulement net global (mois de dépenses) 6.06 4.6
Quartile : 3
Autofinancement net / chiffre d’affaires (%) 11 12.61
Quartile : 2
Taux d'impayés inscrit au bilan (% des loyers et charges) 17.1 13.65
Quartile : 4
Présentation Paris Habitat gère prés de 120 000 logements principalement situés sur la ville de
générale de Paris.
l’organisme
Points forts • Mission sociale bien remplie
• Patrimoine attractif et globalement bien entretenu
• Contribution active au développent de l’offre locative sociale sur Paris
• Gestion d’ensemble satisfaisante
• Situation financière équilibrée
Points faibles • Coûts de gestion très élevés
• Gestion des charges perfectible : ajustement des provisions à améliorer sur certains
programmes, régularisation tardive dans les copropriétés, manque de rigueur de la
politique de récupération des charges auprès des locataires
• Près de 9400 logements non conventionnés dans des quartiers n’atteignant pas
20% de logements sociaux
• Opérations avec des prix élevés et des délais de réalisation longs
• Délais de relocation élevés
• Organisation de la maîtrise d’ouvrage à conforter

1 Les sources des données de référence et les dates retenues figurent en annexe Sources et sigles
Paris Habitat-OPH - 75 - Rapport d’inspection n° 2011-151 Fiche récapitulative - 1 Miilos Mission interministérielle d’inspection du logement social
• Absence de stratégie claire vis à vis des filiales
• Politique de développement durable ambitieuse et innovante, mais ne faisant pas
l’objet d’une évaluation
• Gestion administrative des foyers à améliorer
• Missions de la régie à préciser et absentéisme élevé
Anomalies ou • Non-respect des délais réglementaires de paiement des fournisseurs
irrégularités • Irrégularités dans la mise en œuvre du SLS
particulières • Diagnostics de performance énergétique non remis aux locataires
• Plafond de loyer non mentionné sur les quittances
• Dépassements de plafonds de loyers
• Annexes aux actes d’engagement relatives à la mise au point des marchés non
signées par les candidats
• Subventions hors objet social
• Prêts à des salariés irréguliers
Conclusion Paris Habitat - OPH remplit de manière adéquate sa mission sociale en faveur du
logement des personnes à faibles ressources et démunies. Il possède un patrimoine
attractif et globalement bien entretenu et participe activement au développement de
l’offre locative sociale sur le territoire parisien. Sa situation financière n’inspire pas
d’inquiétude, mais le développement du parc au rythme prévu d’environ 2 000
logements par an suppose le soutien de sa collectivité de rattachement.
La gestion administrative et la gestion locative manquent de rigueur dans le respect des
dispositions réglementaires applicables et le contrôle a fait apparaître un grand nombre
d’irrégularités et d’insuffisances ponctuelles à corriger.
L’OPH souffre de coûts de gestion très élevés (supérieurs aux médianes régionales de
400 euros au logement). La gestion des charges est perfectible : régularisation tardive
dans les copropriétés, ajustement des provisions à améliorer, manque de rigueur de la
politique de récupération des charges auprès des locataires. La fonction maîtrise
d’ouvrage paraît également peu performante, mettant en œuvre des circuits de décision
lourds et ne semblant pas toujours assurer une bonne maîtrise des opérations.
Certains domaines d’action peuvent justifier l’engagement de processus d’évaluation ou
de perfectionnement : bilan définitif du transfert du siège social à établir ; politique de
développement durable ambitieuse et innovante, mais qui pourrait justifier la mise en
place d’un processus d’évaluation et de suivi ; stratégie vis à vis des filiales à définir ;
gestion administrative des foyers à améliorer ; délais de relocation élevés sur certaines
opérations ; missions de la régie à préciser et absentéisme élevé. La maîtrise des prix et
délais de réalisation des opérations dans le contexte parisien reste un enjeu à surveiller.
Les perspectives financières de l’Office sont dépendantes des relations avec la
collectivité de rattachement, à qui l’Office verse notamment des redevances sur une
partie du parc qui lui est confié par bail emphytéotique, mais qui soutient massivement
sa politique de développement et d’amélioration. Ces perspectives pourraient notamment
être améliorées par une réduction des coûts de gestion.
L’organisme doit veiller à respecter la réglementation applicable concernant le contrat du
directeur général.
Inspecteurs-auditeurs Miilos : Jean-Claude Roujean, Julien Cira et Françoise Arribard
Chargé de mission d’inspection : Lucien Touzery
Précédent rapport Miilos : n°2008-104 de mars 2009
Contrôle effectué du 16/12/2011 au 29/06/2012
Diffusion du rapport définitif : janvier 2013
Conformément à l’article R.451-6 du code de la construction et de l’habitation (CCH), ce rapport définitif de contrôle comprend le
rapport provisoire, les observations du président ou dirigeant de l'organisme produites dans le délai et les conditions mentionnés à
l'article R.451-5 du CCH et, en tant que de besoin, les réponses apportées par la Miilos.
Paris Habitat-OPH- 75 - Rapport d’inspection n° 2011-151 Fiche récapitulative - 2 Miilos Mission interministérielle d’inspection du logement social
RAPPORT D’INSPECTION N° 2011-151
PARIS HABITAT - OPH – 75
SOMMAIRE
1. PRÉAMBULE....................................................................................................................................... 2
2. PRÉSENTATION GÉNÉRALE DE L’ORGANISME ET DE SON CONTEXTE........................ 2
2.1 CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE DE L’ORGANISME ......................................................................... 2
2.2 GOUVERNANCE ET MANAGEMENT .................................................................................................. 3
2.3 CONCLUSION DE LA PRESENTATION GENERALE .............................................................................. 9
3. GESTION LOCATIVE ET POLITIQUE SOCIALE ....................................................................... 9
3.1 OCCUPATION DU PARC.................................................................................................................... 9
3.2 ACCES AU LOGEMENT ................................................................................................................... 10
3.3 LOYERS ET CHARGES .................................................................................................................... 14
3.4 TRAITEMENT DES IMPAYES ........................................................................................................... 17
3.5 QUALITE DU SERVICE RENDU AUX LOCATAIRES............................................................................ 20
3.6 CONCLUSION SUR L’EVALUATION DE LA POLITIQUE SOCIALE ....................................................... 23
4. PATRIMOINE.................................................................................................................................... 23
4.1 CARACTERISTIQUES DU PATRIMOINE ............................................................................................ 23
4.2 STRATEGIE PATRIMONIALE ........................................................................................................... 24
4.3 DEVELOPPEMENT DU PATRIMOINE ................................................................................................ 25
4.4 MAINTENANCE DU PARC............................................................................................................... 27
4.5 PASSATION DES MARCHES............................................................................................................. 29
4.6 POLITIQUE DE DEVELOPPEMENT DURABLE.................................................................................... 29
4.7 VENTE DE PATRIMOINE ................................................................................................................. 30
4.8 FOYERS ET RESIDENCES SOCIALES ................................................................................................ 30
4.9 CONCLUSION DE LA POLITIQUE PATRIMONIALE ............................................................................ 30
5. RENOVATION URBAINE ............................................................................................................... 31
6. TENUE DE LA COMPTABILITE ET ANALYSE FINANCIERE............................................... 32
6.1 TENUE DE LA COMPTABILITE ........................................................................................................ 32
6.2 ANALYSE FINANCIERE .................................................................................................................. 35
6.3 ANALYSE PREVISIONNELLE........................................................................................................... 41
6.4 CONCLUSION SUR LA SOLIDITE FINANCIERE.................................................................................. 43
7. CALCUL DES COTISATIONS CGLLS ......................................................................................... 43
7.1 PERIODE A VERIFIER ..................................................................................................................... 43
7.2 CONTENU DE LA VERIFICATION..................................................................................................... 43
8. CONCLUSION ................................................................................................................................... 44
9. LISTE DES ANNEXES...................................................................................................................... 45
Paris Habitat - OPH - 75 - Rapport d’inspection n° 2011-151 1 - 1 Miilos Mission interministérielle d’inspection du logement social
1. PRÉAMBULE
La Miilos a effectué le contrôle de Paris Habitat - OPH en application de l’article L. 451-1 du
code de la construction et de l’habitation : « L’objet du contrôle exercé par l’administration est
de vérifier l’emploi conforme à leur objet des subventions, prêts ou avantages consentis par
l’Etat et le respect par les organismes contrôlés des dispositions législatives et réglementaires
qui régissent leur mission de construction et de gestion du logement social. L’administration
peut également procéder à une évaluation d’ensemble de l’activité consacrée à cette mission,
dans les aspects administratifs, techniques, sociaux, comptables et financiers ».
Le précédent contrôle par la Miilos de Paris Habitat - OPH a été réalisé en 2004.
Il mettait en évidence notamment des procédures d’attribution régulières, un parc globalement
en bon état, une politique volontariste de construction, d’acquisition et de réhabilitation, une
situation financière solide. Quelques insuffisances et irrégularités ponctuelles étaient également
signalées, notamment dans la tenue des comptes, la fiabilité des systèmes d’information,
l’application irrégulière de majorations de surface corrigée. Enfin, le rapport de contrôle
soulignait le niveau excessif des coûts de gestion.
2. PRÉSENTATION GÉNÉRALE DE L’ORGANISME ET DE SON
CONTEXTE
2.1 CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE DE L’ORGANISME
Paris Habitat - OPH est le plus important bailleur social public parisien. Il gère 119 977
logements au 31 décembre 2011.
Il est principalement implanté sur la Ville de Paris, territoire où le marché de l’habitat est très
tendu (en 2011 on compte près de 122 000 demandeurs d’un logement social inscrits à Paris).
Au cours des 50 dernières années, Paris connaissait une baisse ininterrompue de la population
due à plusieurs facteurs : exiguïté du patrimoine social composé pour une majeure partie de
petits logements inadaptés au logement familial, développement du secteur tertiaire, coût très
1élevé du logement qu’il soit à l’achat ou à la location . Cependant, depuis 2006, le recensement
erdonne pour la première fois un accroissement de la population de Paris. Au 1 janvier 2009, la
population s’établissait à 2 234 105 habitats, en hausse de 5,12 % par rapport à 1999.
Le programme local de l’habitat (PLH) a été adopté par le Conseil de Paris en mars 2011 pour
être exécutoire le 4 juin 2011. Paris compte 186 917 logements sociaux en service à la fin 2010
soit 16,2 % des résidences principales. Concernée par l’article 55 de la loi SRU, l’objectif de la
Ville de Paris est d’atteindre une offre de logements sociaux de 20 % à la fin de 2013 et de 25 %
en 2030. Le niveau de production affiché par le PLH est de 40 000 logements locatifs sociaux.
La répartition dans le temps est la suivante : 6 000 logements par an de 2011 à 2013 puis 4 000
par an de 2014 à 2016. La croissance des prix au cours de la dernière décennie et le niveau
particulièrement élevé qu’ils ont atteint dans la capitale se traduisent par une éviction non
seulement des catégories sociales modestes mais aussi des catégories moyennes qui ne peuvent
louer un logement au prix du marché. En conséquence, la Ville de Paris souhaite favoriser
l’accès au logement social des ménages modestes tout en préservant la mixité sociale dans les

1 Le loyer moyen pratiqué au m² pour l’ensemble du parc locatif privé est de 20,1 € à Paris (15,2 € en proche banlieue et 8,9 € en
province) et le loyer moyen au m² après une relocation est de 22,6 € à Paris (16,7 € en proche banlieue et 9,7 e en province) –
source : DHUP – bureau des rapports locatifs - juin 2011.
2 - 1 Paris Habitat - OPH - 75 - Rapport d’inspection n° 2011-151 Miilos Mission interministérielle d’inspection du logement social
Réponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
Paris Habitat - OPH - 75 - Rapport d’inspection n° 2011-151 2 - 2