Comment acquerir un bien immobilier aux encheres

Jacques

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• Publié par: salonli
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• Langue: Français

Extrait

COMMENT ACQUERIR UN BIEN IMMOBILIER

AUX ENCHERES

.

Toute personne qui désire acheter un bien immobilier à la barre d'un Tribunal de Grande Instance doit

prendre contact avec un avocat inscrit au Barreau de ce tribunal, afin d’être représenté et ainsi participer aux

enchères lors de l'audience d'adjudication. Elle doit en outre justifier de sa solvabilité.

RAPPEL : le débiteur saisi, ainsi que les personnes notoirement insolvables sont exclues de la participation

aux enchères et aucun avocat ne pourra enchérir pour eux

(Article 711 du Code de Procédure Civile).

CONSTITUTION DU DOSSIER AVEC VOTRE AVOCAT

Avant l’audience, vous devez contacter votre Avocat pour lui fournir un certain nombre de documents à votre

avocat car il a besoin de connaître l’identité complète de celui qui achètera ainsi que l’adresse du bien

convoité (A) ; vous devez également justifier de votre solvabilité (B).

A.- UN POUVOIR POUR ENCHERIR

Pour que votre avocat puisse faire une déclaration d'adjudication en votre faveur, il doit détenir dans son

dossier un pouvoir régulier signé de votre main, comportant les indications suivantes :

1. La date d'adjudication.

2. La désignation du bien que vous envisagez d'acquérir.

Pour ce faire, il est souhaitable que vous remettiez à votre avocat la publication que vous avez relevée,

annonçant la vente.

3.

Le montant de l'enchère maximale que vous désirez lui voir porter

, si vous ne pouvez être présent à

l'audience; si vous y assistez vous pourrez donner des indications à votre avocat pour porter des

enchères supérieures si celui-ci y consent et une modification approuvée du pouvoir ou un nouveau

pouvoir correspondant seront nécessaires.

4.

L'identité complète de la personne physique ou morale qui sera déclarée adjudicataire.

Pour cela, plusieurs documents lui sont nécessaires qui sont variables, selon que vous êtes une

personne physique (a), une personne morale (b) ou un professionnel marchand de biens (c).

1. Les personnes physiques

: Vous devez fournir à votre avocat une photocopie de votre carte

d'identité ou de tout autre document justifiant exactement de votre identité (

carte nationale d' identité,

passeport, etc.) ; vous devez en outre fournir à votre avocat divers renseignements, à savoir

notamment :

1.

nom et prénoms

2.

Nom de jeune fille, le cas échéant

3.

Date et lieu de naissance

4.

Nationalité

5.

Profession

6.

Adresse complète

7.

Situation de famille (célibataire, pacsé, marié, veuf, divorcé)

a. - Si vous êtes pacsé

vous devez fournir l’état civil complet de

votre partenaire

et fournir une copie du

contrat vous liant ; en effet, à défaut de précision, l’acquisition sera réputée faite

indivisément

.

b. Si vous êtes marié,

vous devez préciser à votre Avocat sous quel régime vous êtes marié et lui

préciser si vous en avez changé ou non.

•

séparé de biens, vous devez lui dire si l'achat est envisagé pour vous seul ou

bien pour les deux époux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les

deux époux devront donner les mêmes renseignements à l'avocat

,

signer

ensemble le pouvoir aux fins d'être déclarés conjointement adjudicataires

et

préciser dans quelles proportions

.

•

marié sous un régime de communauté ou sans contrat de mariage,

l'adjudication est censée être faite pour le compte de la communauté et,

dans ce cas-là, l'avocat est tenu d'avoir en sa possession l'identité

complète des deux époux ainsi que leurs signatures.

•

- en instance de divorce ou de séparation de corps vous devez donner tous

éléments sur la procédure et donner le nom de votre avocat chargé de

cette procédure.

2. Les personnes morales

: Vous devez fournir :

•

Un exemplaire à jour des statuts de la société

•

Un extrait Kbis récent de votre immatriculation au Registre du Commerce

•

Un document officiel justifiant des pouvoirs du signataire du pouvoir pour enchérir.

1. si le signataire est le gérant, il faut que les statuts lui aient donné pouvoir d’acquérir

le bien ; à défaut, un procès verbal d’assemblée générale de la Société sera

nécessaire

2. si le signataire n’est pas le gérant, le procès verbal de l’assemblée qui l’autorise à

acquérir au nom de la société

•

Vous devez également justifier que l'achat d'un bien immobilier entre bien dans le cadre de

l’objet social

Les professionnels marchands de biens :

Personne physique ou morale, vous devez

déjà fournir les renseignements ci-dessus.

Par ailleurs, pour bénéficier des avantages fiscaux, il faut être régulièrement immatriculé au Registre

du Commerce et des Sociétés en tant que « marchand de biens »

et fournir votre déclaration

d'existence auprès de l'Administration des impôts

.

B.- PREUVE DE SOLVABILITE

Cette condition est essentielle pour que votre avocat puisse porter les enchères en votre nom. Vous devrez

donc lui remettre, avant l'audience impérativement,

l'un des trois documents suivants :

1. Un chèque de banque ou une garantie bancaire « à première demande »

couvrant les

frais

annoncés avant l'ouverture des enchères (proportionnellement aux mises à prix en cas de pluralité

des lots), les émoluments tarifés dus aux avocats, les droits fiscaux de mutation, les droits et taxes

hypothécaires et les droits de timbre, le tout à peine de folle enchère, ainsi qu'il est dit aux conditions

générales du cahier des charges. Votre Avocat peut vous calculer à l’avance les frais qui seront

engendrés par cette acquisition.

Ce chèque devra être libellé à l'ordre de la CARPA du Barreau compétent qui tient le compte

maniement de fonds des avocats (Aix-en-Provence : CARSA ; Draguignan : CARSADRA ; Grasse :

CARSAG ; Marseille : CARSAM ; Nice : CARSAN ; Toulon : CARSAT)

2. un chèque certifié, un livret de Caisse d'épargne ou de Crédit Mutuel

3. exceptionnellement dans l'impossibilité non fautive de se procurer une de ces garanties, un

cautionnement d'un établissement financier.

En résumé, pour pouvoir participer aux enchères publiques en vue de l’acquisition d’un immeuble à la barre

du Tribunal de Grande Instance, il faut contacter votre avocat, constituer avec lui un dossier comprenant

1. les renseignements d’identité du futur adjudicataire,

2. les

preuves de sa solvabilité,

3. pouvoir signé que vous lui donnez pour enchérir au nom et pour le compte du futur adjudicataire,

4. lui remettre un chèque de banque couvrant les frais, droits, émoluments, honoraires et autres dus

pour le cas où vous seriez déclaré adjudicataire

Il s'agit là des formalités préalables à l'adjudication.

Dans l'hypothèse où vous n'êtes pas déclaré adjudicataire, l'avocat vous restitue les documents que vous lui

avez confiés, ainsi que le chèque de banque ou la lettre de cautionnement bancaire que vous lui avez remis.

L'avocat a le droit de vous demander

des honoraires

, spécialement lorsqu'il ne vient à l'audience que

pour vous.

LE PRIX DE L'ADJUDICATION

Si vous êtes déclaré adjudicataire, l'avocat conserve les documents que vous lui avez confiés, ainsi que la

preuve de votre solvabilité.

En effet, l’adjudication n’est définitive qu’à la double condition que personne ne forme surenchère du dixième

et

qu’aucun titulaire

n’exerce le droit de préemption

dont il bénéficie

.

En effet

:

•

toute personne peut faire une surenchère dans le délai de dix jours sauf si la vente est déjà sur

surenchère. Pendant ce temps-là, votre avocat conserve les documents que vous lui avez remis

jusqu'à l'audience de validité de surenchère. Si, à cette audience, la surenchère est validée, vous

n'êtes plus considéré comme adjudicataire et vous pouvez demander à votre avocat de vous restituer

la totalité des documents que vous lui avez remis, ainsi que le chèque ou le cautionnement bancaire.

•

si l’immeuble est soumis à préemption, il faudra attendre le délai prévu par la Loi (généralement 30

jours mais parfois et exceptionnellement deux mois

)

pour être certain que votre adjudication est

définitive

L’adjudication est donc définitive dans les cas suivants :

•

Aucune surenchère n'a été déposée dans les dix jours suivants votre acquisition,

•

La surenchère a été annulée par le Tribunal

•

L’adjudication fait suite à une précédente surenchère

•

Aucun

droit de préemption n'a été exercé

Vous devez alors payer les sommes suivantes :

1.

La somme principale de l'adjudication. :

C'est le montant de l'enchère que votre avocat a porté en votre nom et qui a été retenue par le

Tribunal, les trois bougies étant préalablement éteintes.

2.

Les intérêts :

Dans certaines conditions, vous devez payer les intérêts sur le prix principal d'adjudication. Les taux

de ces intérêts et leur point de départ dépendent du cahier des charges.

Vous devez impérativement prendre connaissance des clauses et conditions de ce cahier des

charges avant de vous porter adjudicataire. Votre avocat pourra utilement vous conseiller sur ce

point.

3.

Frais préalables :

Dès que l'adjudication est définitive, doivent être payés,

sans délai,

le montant des frais préalables à

la vente, annoncés à l’audience.

Ces frais, d'un montant variable, représentent les frais

et droits de formalités

fixes et les émoluments

exposés par l'avocat poursuivant pour parvenir à la vente (notamment frais de publicité, frais

d'huissier, frais de recherches hypothécaires, etc.…)

taxés par le Juge

.

4.

Droits de mutation :

Les droits de mutations dus à l’Administration fiscale doivent être payés. Ces droits sont variables

non seulement en fonction du prix d’adjudication mais également selon :

•

votre qualité (particulier, société ou marchand de biens)

•

nature de l'immeuble ;

•

date d'achèvement des travaux.

Votre avocat peut vous calculer à l’avance les droits de mutation dont vous êtes redevable.

5.

Emoluments :

Les émoluments de la vente sont issus du tarif des notaires.

Précision

: l'intervention de votre avocat et du tribunal remplace l'intervention du notaire.

6.

Honoraires :

Votre Avocat a le droit de vous demander des honoraires qui sont librement négociés.

7.

Frais postérieurs :

En sus de toutes les sommes précitées, votre Avocat peut vous demander le paiement de diverses

sommes, à savoir notamment : droit de plaidoirie, déclarations particulières, visa,

P.V., extrait d'acte

du cadastre, réquisition d'état hypothécaire, timbres fiscaux, publicité foncière, honoraire de

publication, notification au syndic de la copropriété (Article 20 de la loi du 20 juillet 1965).