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La propriété japonaise face aux difficultés provoquées par la catastrophe de Kobé - article ; n°3 ; vol.51, pg 473-486

De
15 pages
Revue internationale de droit comparé - Année 1999 - Volume 51 - Numéro 3 - Pages 473-486
14 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.
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M. Akio Yamanome
La propriété japonaise face aux difficultés provoquées par la
catastrophe de Kobé
In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 51 N°3, Juillet-septembre 1999. pp. 473-486.
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Yamanome Akio. La propriété japonaise face aux difficultés provoquées par la catastrophe de Kobé. In: Revue internationale de
droit comparé. Vol. 51 N°3, Juillet-septembre 1999. pp. 473-486.
doi : 10.3406/ridc.1999.18245
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/ridc_0035-3337_1999_num_51_3_18245R.I.D.C. 3-1999
LA PROPRIÉTÉ JAPONAISE
FACE AUX DIFFICULTÉS
PROVOQUÉES PAR LA
CATASTROPHE DE KOBE
Akio YAMANOME *
INTRODUCTION GENERALE
1. — « Sans doute les Japonais avaient-ils fini par se croire plus
forts que la nature ». Un de vos magazines « L'Express » a fait, dans son
numéro daté du 2 février 1995, un reportage sur la catastrophe de Kobe,
qui constitue le corps du sujet du présent texte. «À Kobe, le deuxième
port du pays, il a suffi de quelques secondes, à l'aube du 17 janvier, pour
que le mythe de l'invincibilité s'effondre. D'une intensité de 7,2 sur
l'échelle dé Richter, le séisme provoqua plus de 5 000 morts. Près d'une
semaine après la catastrophe, 300 000 personnes étaient toujours sans abri,
et un million de foyers n'étaient pas approvisionnés en eau ».
2. — « L'abri », c'est la clé des problèmes juridiques qui viennent
à se poser du point de vue des civilistes à la suite d'une catastrophe. En
d'autres termes, en cas de catastrophe, un certain nombre de problèmes
juridiques sur le plan du droit privé portent sur le logement. Il faut alors
mettre en cause la propriété immobilière afin de surmonter les difficultés
en matière de logement. S'il est inutile de dire que la propriété immobilière
est un droit essentiellement individuel, un bon contrôle, organisé par les
pouvoirs publics, a l'égard de la propriété immobilière privée permettrait
de fournir un logement aux sinistrés. Il faut, par exemple, aménager
adéquatement la relation contractuelle de bail entre le propriétaire et le
locataire, avec une intervention urgente des pouvoirs publics. Une propriété
privée en rupture avec l'intérêt public signifierait une dénaturation du
caractère de la propriété, et on trouverait sur ce point un droit plutôt
* Professeur à l'Université Chuo. 474 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARE 3-1999
égoïste qu'individualiste. Nous présenterons le compromis trouvé par les
Japonais, à l'égard de la propriété immobilière face à la catastrophe de
Kobe.
3. — Le Japon étant un pays de séismes, les Japonais ont eu l'occasion
de connaître, avant même la Deuxième Guerre Mondiale, certains aspects
des problèmes juridiques civils provoqués par une catastrophe. Ainsi, le
séisme qui s'est produit à Tokyo au jour du 1er septembre 1923 a eu pour
conséquence de laisser 1 540 000 personnes sans abri l. À la suite de cette
catastrophe, le législateur a institué, au profit du locataire d'une maison
endommagée, un droit spécial lui permettant de continuer la relation
contractuelle de bail. La loi n° 13 du 27 août 1946 a maintenu ce droit
que nous traiterons au numéro 40.
4. — À la différence de l'époque à laquelle eut lieu le séisme de
Tokyo en 1923, la copropriété des immeubles bâtis se trouve aujourd'hui
fort répandue au Japon, ce qui ouvre de nouvelles perspectives de
recherches pour les études juridiques relatives aux catastrophes. Nous
traiterons cet aspect avant d'examiner les problèmes concernant les baux
d'habitation.
I. LA COPROPRIÉTÉ FACE À LA CATASTROPHE
5. — La catastrophe de Kobe a posé, sur le plan juridique, un certain
nombre de problèmes relatifs à la copropriété d'immeubles bâtis, qui
mettent en relief les trois aspects suivants de celle-ci :
1) droit individuel. Le droit japonais connaît la distinction entre la
notion de partie commune et celle de partie privative. Si une partie privative
est sinistrée, c'est, sans aucun doute, un préjudice causé au patrimoine
individuel.
2) réglementation syndicale. Le droit japonais connaît également la
notion d'association de copropriétaires. Les copropriétaires doivent coopér
er pour rétablir ou reconstruire un bâtiment.
3) contrôle communal. Du point de vue de l'urbanisme, il faut que
le rétablissement ou la reconstruction du bâtiment soit conforme au plan
d'occupation du sol établi par la collectivité locale.
6. — Dans la première partie de ce texte, après avoir émis quelques
remarques sur le droit positif japonais de la copropriété et présenté les
remèdes apportés ou à apporter aux difficultés rencontrées par la copro
priété en cas de désastre, nous dresserons un état des trois aspects présentés
ci-dessus.
A. — A la veille du 17 janvier 1995
1. Chronologie de la législation sur la copropriété au Japon
7. — Pour présenter l'histoire de la législation sur la copropriété
immobilière, on peut distinguer trois époques : celle dépourvue de loi
Measures 1 S. KO for Y Lease AN AGI, of Land « Kantyo and Building Great », Earthquake Dokkyo Law and Review, the Law n° 41, Concerning 1995 ; adde Temporary R. GUIL-
LAIN, Aventure Japon, Arléa, 1998, p. 22. A. YAMANOME : PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE AU JAPON 475
spéciale, celle marquée par la loi de 1962 et enfin celle où intervient la
loi de 1983.
8. — Les rédacteurs du Code civil japonais ont consacré un seul
article à l'orientation de la vie de la copropriété des immeubles bâtis. Il
s'agit de l'article 208 qui était constitué de trois alinéas 2. Le premier
alinéa présumait que les parties non privatives faisaient l'objet de la
copropriété. Le deuxième alinéa portait sur la charge de la réparation des
parties communes, et le troisième alinéa déclarait l'indivision des parties
communes. Fort simplistes ces trois règles s'inscrivaient dans une époque
très calme où la copropriété immobilière n'était pas encore véritablement
répandue.
9. — En 1962, le législateur est intervenu de façon capitale avec la
loi n° 69 du 4 avril 1962, qui a fondé le régime juridique de la copropriété
des immeubles bâtis, en soignant particulièrement les détails de la vie de
la copropriété : définition des parties communes et privatives, orientation
de la gestion du bâtiment, organisation du syndicat de copropriétaires,
etc. La loi de 1962 a fait date dans l'histoire de la copropriété au Japon
et a abrogé l'article 208 du Code civil. Il restait encore toutefois quelques
problèmes laissés en suspens. Concernant notre sujet, il faut remarquer,
avant tout, l'absence de dispositions sur la reconstruction. Le mot « recons
truction » signifie ici l'édification d'un nouveau bâtiment, à la suite de
la démolition de l'ancien.
10. — Le législateur a perfectionné le régime de la copropriété
immobilière avec la loi n° 51 du 21 mai 1983, qui a totalement modifié
la loi de 1962, en ajoutant des dispositions sur la remise en état et sur
la reconstruction de bâtiment, sur lesquelles nous fixerons notre attention
dans le présent rapport.
2. Intervention du législateur en 1983
11. — La loi de 1983 a réorganisé le régime de la copropriété
d'immeuble bâti. En ce qui concerne les solutions adoptées en cas de
destruction de bâtiment, le nouveau régime se caractérise d'une part, par
l'établissement de plusieurs règles assez précises dans l'hypothèse de partielle, et d'autre part, par l'absence de disposition explicite
dans l'hypothèse de destruction partielle.
12. — En cas de partielle, les copropriétaires ont le choix
entre la réparation du bâtiment sinistré ou la reconstruction d'un nouveau
bâtiment. Dans le cas où ils optent pour la première solution, il faut en
outre distinguer deux types de destruction partielle : petite destruction
partielle et grande destruction partielle.
13. — L'expression «petite partielle», employée dans
la pratique japonaise, signifie que la destruction n'affecte que moins de
2 On trouve la traduction française du texte original du Code civil du Japon, in Code
civil de l'Empire du Japon, traduction I. M0T0N0 et M. TOMII, publié à Paris en 1898,
Librairie de la Société de Recueil général des lois et des arrêts (ancienne maison L. Lorose
et Forcée). Cette traduction a été réimprimée par le Shinsei-shuppan, à Tokyo en 1997,
avec le commentaire de N. KANAYAMA, in Shinsei-Tsuushin, numéro 4. REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARÉ 3- 1999 476
la moitié du prix du bâtiment. Dans ce cas, les copropriétaires peuvent
décider de remettre en état la partie commune endommagée aux frais de
l'association de copropriétaires, par la voie d'une résolution de l'assemblée
générale (alinéa3 de l'article 61 de la loi de 1983). Cette résolution est
adoptée à la majorité ordinaire. L'alinéa 1 de l'article 39 édicté en effet
que les résolutions de l'assemblée sont prises à la majorité absolue, sauf
règles spéciales de la loi de 1983 ou du règlement de copropriété.
14. — À défaut d'une telle résolution, la remise en état peut être
librement effectuée par chaque copropriétaire (al. 1 de l'art. 61 de la loi
de 1983). L'article 7 de la loi de 1983 attribue au copropriétaire qui a
spontanément remis en état une partie commune, un privilège spécial,
grevant les parties privatives des autres copropriétaires, lui facilitant ainsi
le remboursement des frais des travaux effectués sur la partie commune
endommagée.
15. — Par contre, en cas de grande destruction partielle, il est interdit
de remettre en état la partie commune de sa propre initiative. Seule
l'association des copropriétaires peut décider de la remise en état, par
une résolution de l'assemblée générale à prendre à la majorité des trois
quarts des membres et des voix du syndicat (al. 5, art. 61 de la loi de
1983).
16. — Si l'on préfère la reconstruction à la remise en état d'un
bâtiment, il faut, d'après l'alinéa 1 de l'article 62 de la loi 1983, une
résolution de l'assemblée générale à prendre à la majorité des quatre
cinquièmes. Cette majorité renforcée n'est-elle pas étonnante ? En effet,
la loi française sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis de
1965 ne prévoit pas un tel cas de majorité extraordinairement renforcée,
et la justification d'une telle exigence apparaît délicate au Japon même.
À l'occasion de l'adoption de la loi de 1983, certains ont pensé à l'introduc
tion d'un système de décision prise à la majorité concernant la vie de la
copropriété d'immeubles bâtis. Mais d'autres ont hésité au vu du principe
constitutionnel de respect de la propriété individuelle (art. 29 de la Consti
tution japonaise). On a finalement abouti à un compromis, en introduisant
dès majorités renforcées de différents degrés selon l'objet de la décision 3.
17. — La loi de 1983 ne contient aucune disposition explicite sur
la solution à adopter en cas de destruction totale, et cette hypothèse est
donc soumise au droit commun. La destruction totale du bâtiment met
fin à la copropriété d'immeuble bâti, à laquelle se substitue une copropriété
d'immeuble non bâti, c'est-à-dire portant sur le terrain. Si les copropriétai
res du terrain construisent de nouveau un bâtiment sur celui-ci, il faut
une décision prise à l'unanimité. En effet, l'article 251 du Code civil
édicté que chaque copropriétaire ne peut modifier les conditions de l'objet
de la copropriété sans le consentement des autres copropriétaires ; or
l'édification d'un bâtiment sur un terrain, objet de la copropriété, constitue
un exemple d'une telle modification.
3 S. ARAKAWA, « Die Änderung des japonischen Wohnungseigentumgsgesetzes und
Umbau des Gabäudes », in Ritsumeikan Law Review, n° 174, 1984. A. YAMANOME : PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE AU JAPON 477
B. — Au lendemain du 17 janvier 1995
1. Qu'est-ce que le législateur a décidé au lendemain du 17 janvier ?
18. — Dans l'intention d'accélérer la récupération des bâtiments
sinistrés faisant l'objet d'une copropriété, le ministre de la Justice a établi
un projet de loi, que le Parlement du Japon a assez rapidement adopté.
Il s'agit de la loi n°43 du 24 mars 1995 mettant en place les mesures
dérogatoires, relatives à la reconstruction des immeubles bâtis sinistrés,
objets de copropriété : organisation d'un régime de reconstruction en cas
de destruction totale, et prolongation de la période prévue à l'alinéa 8 de
l'article 61 de la loi concernant la destruction partielle. D'après la loi de
1995, ces mesures ne s'appliquent qu'aux catastrophes individuellement
désignées par décret et le gouvernement a, dès lors par le décret du 4 mars
1995, déclenché l'application de la loi de 1995 à la catastrophe provoquée
par le tremblement de terre de Kobe.
19. — En vertu de l'article 2 de la loi de 1995* lorsqu'un bâtiment
est totalement détruit, les copropriétaires du terrain sur lequel il se situait,
peuvent tenir une assemblée générale. Celle-ci peut décider d'édifier un
nouveau bâtiment, par une résolution prise à la majorité des quatre cinquiè
mes des membres et des voix de l'assemblée générale des copropriétaires
du terrain (art. 3). Bref, le législateur a adopté une règle essentiellement
identique à celle de l'article 62 de la loi de 1983 portant sur la reconstruc
tion en cas de destruction partielle 4.
20. — Le législateur a interdit aux copropriétaires du terrain de
demander la division de celui-ci pendant une période de trois années, à
compter du jour de l'entrée en vigueur du décret, afin de donner une
base solide à la relation établie entre ces derniers (art. 4 de la loi de
1995). Cette interdiction nous rappelle un arrêt de la Cour suprême daté
du 22 avril 1987, qui a déclaré inconstitutionnelle, en raison de sa non
conformité au principe constitutionnel de respect de la propriété indivi
duelle, une disposition législative imposant l'interdiction absolue de divi
sion de forêts faisant l'objet d'une copropriété. Néanmoins s' agissant de
l'article 4 de la loi de 1995, les commentateurs justifient la constitutionna-
lité de celui-ci en invoquant d'une part, les limites apportées à l'interdiction
en question, et, d'autre part, son incontestable nécessité 5. Quant à la Cour
Suprême, celle-ci n'a pas eu l'occasion de statuer sur la constitutionnalité
de cette disposition. A la différence du Conseil constitutionnel français,
la Cour Suprême du Japon n'a en effet aucun pouvoir d'apprécier abstrait
ement la constitutionnalité d'une disposition législative en dehors de quelque
affaire particulière 6.
45 J. Cf. MASUDA n° 16 supra. et autres, «Commentaire de la loi n°43 du 24 mars 1995 mettant en
place les mesures dérogatoires relatives à la copropriété des immeubles bâtis sinistrés, objets
de copropriété», in Tôki-Senrei-Kaisetsushu, n°402, 1995, p. 24.
6 Cour Suprême, 8 oct. 1952, présenté par J. MOITRY, Le droit japonais, coll. « Que
sais-je ? », 1988, p. 69. 478 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARÉ 3-1999
21. — Une intervention moratoire est nécessaire, même dans le cas
où un bâtiment serait partiellement détruit. L'article 5 de la loi de 1995
prévoit une règle dérogatoire, selon laquelle chaque propriétaire ne peut
exercer son droit de demander l'achat prévu à l'alinéa 8 de l'article 61
que pendant une année, à compter du jour d'entrée en vigueur du décret.
Il s'agit de la prolongation de la période de droit commun, qui est en
principe de six mois à compter du jour de la catastrophe.
2. Qu'est-ce que le législateur a négligé au lendemain du 17 janvier ?
22. — Le législateur aurait dû, à notre avis, introduire un nouveau
système concernant la reconstruction de bâtiment. Ce nouveau système,
constitué des trois éléments suivants, permettrait de surmonter trois diffi
cultés auxquelles les habitants de Kobe ont dû faire face : — maintien
de l'association des copropriétaires, — transfert de plein droit des sûretés
grevant l'immeuble sinistré sur celui à reconstruire, — révision du coeffi
cient d'occupation du sol sous contrôle administratif.
23. — La première difficulté apparue lors de la catastrophe de Kobe
est provenue de l'instabilité juridique de la copropriété pendant la période
suivant l'adoption par l'assemblée générale de la résolution décidant la
reconstruction. D'après l'interprétation dominante des articles 62 et 64
de la loi de 1983, l'association des copropriétaires est réputée dissoute
dès la formation de l'accord de reconstruction du bâtiment partiellement
détruit. Ceci s'explique par le fait que l'association en question est celle
des copropriétaires d'un immeuble bâti, qui doit juridiquement être dénatu
rée par la décision de reconstruction. Les copropriétaires sont en effet
naturellement condamnés à démolir le bâtiment actuel pour reconstruire
un nouveau bâtiment, d'où l'apparition d'un immeuble provisoirement
non bâti. Cette dissolution de l'association des copropriétaires présente
un certain nombre d'inconvénients. Sur quelle base juridique les copropriét
aires du terrain peuvent-ils prendre des décisions pour préciser les détails
d'un programme de reconstruction ? Sous quelle forme juridique peuvent-
ils passer un contrat d'entreprise avec l'entrepreneur chargé des travaux
de démolition et d'édification du bâtiment? Si le législateur prenait des
mesures pour assurer le maintien de l'association des copropriétaires
nonobstant la disparition provisoire du bâtiment, il serait possible de
surmonter ces inconvénients et de garantir une solide stabilité juridique
au régime de la copropriété.
24. — Lorsque le bâtiment est grevé d'une hypothèque 7, celle-ci
s'éteint dès la démolition du bâtiment. Il s'agit d'une des applications du
principe général du droit des biens, d'après lequel la disparition du droit
réel suit la perte physique de l'objet sur lequel celui-ci portait. Le créancier
hypothécaire est donc enclin à s'opposer à la démolition du bâtiment sur
lequel porte son hypothèque, ce qui constitue une grave entrave juridique
7 Les hypothèques japonaises se révèlent toujours conventionnelles. Le droit japonais
ne connaît en effet ni l'hypothèque légale ni celle judiciaire, A. YAMANOME, « Les sûretés
japonaises n° 126, 27 oct. : différences 1987. et ressemblances avec les sûretés françaises », Les Petites Affiches, A. YAMANOME : PROPRIETE IMMOBILIERE AU JAPON 479
à la reconstruction du bâtiment. Si l'on introduisait un système de transfert
de plein droit des sûretés grevant l'immeuble sinistré sur celui à reconst
ruire, nous éliminerions cette entrave.
25. — La troisième difficulté à Kobe touche en particulier à l'urba
nisme. Le droit japonais connaît une notion du permis de construire ayant
quelques différences avec celle en droit français, ces différences étant
précisées dans le texte de M. Kubo 8. Après examen du projet de cons
truction présenté par le requérant, l'autorité administrative n'accorde à ce
dernier le permis de construire que lorsqu'elle a vérifié la conformité du
projet avec les dispositions des lois et des décrets concernant les critères
de construction. Il est interdit de construire un bâtiment sans l'obtention
préalable d'un permis de construire (art. 6 de la loi sur les normes de
construction). Il est donc impossible d'édifier un trop grand bâtiment ne
respectant pas le C.O.S. maximal tolerable, puisque l'autorité administrat
ive ne donnera pas le permis de construire au profit du projet d'un tel
bâtiment. Par contre, une fois qu'un bâtiment dont le projet de construction
respecte la réglementation du C.O.S. a été édifié, le propriétaire ne sera
pas dérangé par la réduction postérieure du C.O.S. En d'autres termes,
la réglementation du C.O.S. n'a pas d'effet rétroactif (al. 2, de l'art. 3
de la loi sur les normes de construction). Or, si l'on est condamné à
reconstruire un bâtiment détruit par une catastrophe non prévisible que
va-t-il se produire au niveau juridique ? On ne peut pas édifier un nouveau
bâtiment sans permis de construire. Si le C.O.S. a été réduit postérieurement
à la construction du bâtiment détruit, il se peut qu'on ne puisse pas
reconstruire un bâtiment d'une dimension égale à celle de l'ancien. Il
conviendrait donc de donner à l'autorité communale responsable de l'urba
nisme, un pouvoir souverain pour prendre des mesures gracieuses en
matière de reconstruction de bâtiment sinistré.
26. — Au début de cette partie, nous avons présenté les trois aspects
caractéristiques de la copropriété : caractère individuel, syndical et commun
al. L'harmonisation de ces trois caractères de la copropriété d'immeubles
bâtis permettrait d'obtenir un système juridique satisfaisant, en mesure
de répondre aux difficultés provoquées par une catastrophe.
27. — D'abord la majorité, extraordinairement renforcée pour décider
soit la remise en état, soit la reconstruction du bâtiment, est une des
expressions du caractère individuel de la copropriété. Elle permet d'assujett
ir le régime de la copropriété au principe constitutionnel de respect de
la propriété individuelle. Il n'est donc pas besoin de réviser les majorités
renforcées dont nous avons pu observer l'existence en droit positif japonais.
28. — Cependant, il s'avère indispensable de concilier le respect de
la propriété individuelle avec le caractère syndical de la copropriété. Le
droit de quitter l'association des copropriétaires, prévu à l'alinéa 8 de
l'article 61, risque de constituer une entrave à la formation de l'accord
au niveau syndical. À notre avis, il conviendrait d'abolir ce droit ou de
retarder le moment à partir duquel celui-ci peut être exercé.
8 Cf. infra, p. 487 et s. 480 REVUE INTERNATIONALE DE DROIT COMPARE 3-1999
29. — Enfin, lav copropriété d'immeubles bâtis doit respecter le
contrôle d'urbanisme. À cet égard, nous proposons de chercher une relation
organique entre le statut de la copropriété d'immeubles bâtis et le système
d'urbanisme. De ce point de vue, la jurisprudence du Conseil d'État
français, d'après laquelle le permis de construire doit être donné, en ce
qui concerne la partie commune, en considération de la conformité avec
le règlement de copropriété 9, mérite d'être étudiée.
II. LES BAUX D'HABITATION FACE A LA CATASTROPHE
Introduction
30. — Le Code civil japonais contient des dispositions sur le bail
dans ses articles 601 et suivants, où il traite des baux qui ont pour objet
« une chose » en général. En d'autres termes, les du Code
civil constituent le droit commun en matière de baux. En ce qui concerne
les baux portant sur un édifice, ils sont soumis à un statut spécial en
droit japonais. Il s'agit du troisième chapitre de la loi n° 90 du 4 octobre
1991.
31. — On y trouve des règles, ayant pour objet de préserver le
statut juridique du locataire, qui s'appliquent non seulement aux baux
d'habitation mais aussi aux baux commerciaux. Notre présente étude se
limitera toutefois au champ des baux d'habitation.
32. — Au cœur de la réglementation relative au statut spécial des
baux d'habitation, se trouvent les règles visant à assurer la stabilité des d'habitation. La loi de 1991 assure aux locataires le droit au renouvel
lement du contrat, qui présente un visage à deux faces : l'un est positif,
l'autre est négatif. Le droit au renouvellement garantit, au profit des
locataires, leur droit à l'habitat qui se trouve, sans aucun doute, compris
dans la liste des droits fondamentaux de l'homme.
33. — Mais, si le locataire demande au bailleur une somme d'argent
d'un montant déraisonnable en contrepartie de sa renonciation au droit
au renouvellement, une telle pratique apparaît totalement étrangère à la
fonction de garantie du droit à l'habitat poursuivie par la législation
spéciale sur les baux d'habitation, et l'on se trouve face au risque de voir
le droit au renouvellement des locataires se mercantiliser.
34. — Nous présenterons un bilan des caractères de ce statut spécial
des baux d'habitation à la fin de cette partie, après avoir étudié les éléments
fondamentaux relatifs à la stabilité des baux d'habitation, ainsi que les
réactions gouvernementales face à la catastrophe de Kobe dans ce domaine.
9 Cf. G. LIET- VEAUX et D. SIZAIRE, « Le permis de construire et le statut de la
copropriété des immeubles», Actualité juridique : droit administratif, 20 juin 1988. A. YAMANOME : PROPRIETE IMMOBILIÈRE AU JAPON 481
A. — À la veille du 17 janvier 1995
!.. Régime ordinaire des baux d'habitation
35. — Les baux d'habitation doivent se terminer avec la disparition
du bâtiment faisant l'objet du contrat 10, et ils peuvent se terminer, dans
certaines conditions, nonobstant la subsistance physique du bâtiment u.
36. — Soucieux d'assurer une certaine stabilité en matière de baux
d'habitation, le législateur attribue, dans ce domaine, aux locataires le
droit au renouvellement du contrat. En droit positif japonais, même si
une durée a été stipulée pour un bail d'habitation, le locataire peut, au
terme prévu, demander au bailleur un renouvellement du contrat de bail.
Ce droit au se fonde sur une disposition explicite. Il s'agit
de l'article 26 de la loi de 1991. Le bailleur peut refuser le renouvellement
du contrat, seulement si ce refus se fonde sur une « cause légitime».
37. — La notion de «cause légitime» apparaît dans le texte de
l'article 28 de la loi de 1991. On apprécie son existence en tenant compte
des éléments formulés à l'article 28, qui sont à classer en deux catégories :
élément essentiel et éléments supplémentaires. C'est la nécessité de la
jouissance du bâtiment, d'un côté pour le locataire, et de l'autre, pour le
bailleur demandant la restitution du bâtiment, qui est à apprécier en tant
qu'élément essentiel. Parmi les éléments supplémentaires, nous prenons
pour exemple, l'offre d'une prestation patrimoniale de la part du bailleur.
Si ce dernier propose au locataire le paiement d'une somme dont le
montant est jugé satisfaisant par le tribunal, par exemple, le tribunal
ordonnera au locataire la restitution du bâtiment au bailleur en reconnais
sant le légitime refus de renouvellement du contrat.
38. — Dans la conception japonaise, une obligation contractuelle
s'éteint si l'impossibilité de son exécution survient après coup, dès lors
que cette impossibilité ne résulte d'aucune faute du débiteur. Puisque
cette théorie s'applique au cas où le bâtiment faisant l'objet du bail est
totalement détruit pour cause de force majeure, il faut y voir une hypothèse
de résolution du bail de plein droit.
2. Régime dérogatoire en cas de catastrophe
39. — Le législateur n'a jamais mis en place de régime dérogatoire
pour le cas de destruction partielle de bâtiment, situation à laquelle les
articles 26 et 28 de la loi de 1991 12 s'appliquent normalement. D'où
une difficulté pour la reconstruction des immeubles faisant l'objet d'une
copropriété, que nous allons présenter au numéro 41 de ce texte.
40. — Par contre, en ce qui concerne le cas de destruction totale
du bâtiment loué, il existe une loi spéciale en droit japonais. Il s'agit de
la loi de 1946, à laquelle nous avons fait référence au numéro 3 de ce texte.
L'article 25-2 de cette loi édicté que celle-ci s'applique aux catastrophes
111210 Cf. n°36 n° 36 38. et 37.