Cet ouvrage et des milliers d'autres font partie de la bibliothèque YouScribe
Obtenez un accès à la bibliothèque pour les lire en ligne
En savoir plus

Partagez cette publication

M. Pedro Moral-Lopez
Les baux ruraux en droit comparé
In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 10 N°2, Avril-juin 1958. pp. 323-338.
Citer ce document / Cite this document :
Moral-Lopez Pedro. Les baux ruraux en droit comparé. In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 10 N°2, Avril-juin 1958.
pp. 323-338.
doi : 10.3406/ridc.1958.11853
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/ridc_0035-3337_1958_num_10_2_11853LES BAUX RURAUX l\ DROIT COMPARÉ
Pedro Docteur MORAL-LOPEZ en droit
Introduction
Malgré la diversité des conditions économiques et sociales qui impos
ent des solutions différentes en matière d'exploitation agricole du sol, il
est possible de constater, en étudiant les législations de divers pays en mat
ière de baux ruraux, que les mêmes questions essentielles se posent au
législateur.
Dans les différents pays, les questions relatives au louage sont deve
nues une matière relevant presque autant du droit public que du droit
privé : les préoccupations économiques de l'Etat le conduisent à réglement
er les baux ruraux de telle sorte que la production agricole en soit amél
iorée et augmentée, notamment en éliminant l'absentéisme et en favori
sant la continuité de l'exploitation grâce à des mécanismes tels que lu
fixation d'une durée minimum du bail et l'établissement du droit de
préemption du preneur en cas de vente du fonds qu'il occupe. Ses préoc
cupations sociales, d'ailleurs, rejoignent cette même tendance et l'amè
nent à renforcer la sécurité de jouissance des preneurs, de manière à
créer un lien durable entre l'exploitant et le sol.
C'est ainsi que, dans un nombre croissant de pays, s'est développé un
droit spécial des baux ruraux, dont il faut souligner le caractère impératif.
Le présent article de législation comparée est basé sur l'étude de la
législation en vigueur dans une vingtaine de pays, à savoir l'Allemagne
(République fédérale), l'Argentine, la Belgique, le Danemark, l'Egypte,
l'Espagne, la France, l'Inde (en particulier le Bérar, l'Etat de Bombay et le
Pendjab), le Pérou, les Philippines, le Royaume-Uni, la Suède, la Suisse et
(*) Cet article s'inspire de la communication présentée au Colloque internat
ional de droit rural de Paris (28-30 octobre 1957) par MM. E. S. Abensour et P.
Moral Lopez. Pour une étude plus détaillée du sujet voir la publication de FOr-
ganisation des Nations Unies pour l'Alimentation et F Agriculture intitulée :
« Les baux ruraux. Principes de législation. Etude comparative », Rome, 1957. LES BAUX RURAUX EN DROIT COMPARÉ 324
l'Uruguay ; il y est aussi tenu compte du projet de loi sur les baux ruraux
actuellement en discussion au Parlement italien, seulement en ce qui
concerne la durée et l'achèvement des baux ruraux, qui constituent les
questions les plus controversées (1). Le choix des pays répond d'abord à un
critère géographique ; il vise aussi à apporter des exemples découlant soil
de législations qui règlent la question d'une manière très complète comme
la législation britannique et la législation des Philippines, soit de législa
tions qui présentent des particularités intéressantes par rapport à telle ou
telle question offrant un intérêt spécial en la matière. On peut citer, parmi
ces dernières, les législations de l'Allemagne, du Japon et des Pays-Bas,
qui organisent une surveillance étroite des autorités publiques sur toutt3
la vie du bail ; la législation argentine, qui accorde une place particulière
à la réglementation du métayage ; la législation d'Israël, qui prévoit l'évic
tion du preneur à bail des terres appartenant .à certains établissements de
colonisation sur l'initiative des autorités publiques ; la législation argent
ine, la législation espagnole et la législation norvégienne, qui comportent
des dispositions particulières en ce qui concerne le droit d'accession du
preneur à bail à la propriété ; la française, très complète en
ce qui concerne les organes contentieux spécialisés ; enfin la législation
de l'Uruguay, qui comporte des dispositions visant à rendre effectives les
règles qu'elle édicté en faveur du preneur, moyennant l'établissement de
sanctions pécuniaires au profit de ce dernier.
Il faut mentionner particulièrement que quelques législations adop
tent des dispositions spéciales en ce qui concerne certaines catégories
de baux, que l'on qualifie en général de baux « protégés ». Il s'agit no
tamment de protectrices de la sécurité de jouissance du pre
neur, de sur le droit d'accession à la propriété, etc. Ces me
sures visent à atteindre des buts généraux : l'encouragement de l'exploi
tation directe par le cultivateur, la constitution d'unités d'exploitation
familiale, de petites exploitations d'une superficie déterminée compte tenu
des circonstances locales, etc. De ce fait, ces mesures protectrices n'ont
pas toujours un caractère absolu. C'est ainsi que dans l'Etat de Bombay
et dans le Pendjab (Inde), les droits d'accession du preneur à bail à la
propriété ne peuvent s'exercer sur l'ensemble de l'exploitation : une su
perficie minimum (50 et 60 acres respectivement) doit être laissée au pro
priétaire ; en outre, dans le second de ces Etats, le droit au renouvellement
du bail ne peut pas, non plus, porter sur ladite superficie. Les dispositions
protectrices du preneur comportent quelquefois aussi des obligations :
dans le Bérar (Inde), par exemple, la prohibition de sous-louer sauf auto
risation du bailleur s'applique au preneur à bail « protégé ».
Des dispositions spéciales de ce genre existent notamment en Espagne,
en Inde, au Pérou et en Suède (baux dits « sociaux »).
C'est par la comparaison des solutions que les diverses législations
choisies apportent aux questions essentielles communes en matière de
baux ruraux que cet article se propose de faire ressortir les principes es
sentiels qui se trouvent à leur base. Parmi les baux ruraux, ce sont essen
tiellement le fermage et le métayage qui sont examinés ici. Sous réserve
des dispositions spécialement applicables au métayage, qui font l'objet
d'un chapitre séparé, les considérations qui suivent sont applicables aux
deux types principaux de contrat de bail.
(1) Ce projet de loi se trouvait encore en discussion à la Chambre des députés
italienne lorsque le Parlement a été dissous en avril 1958. LES BAUX RURAUX EN DROIT COMPARÉ 325
Formation et preuve du bail
Conformément à la tendance générale en matière de baux ruraux, les
Etats interviennent de plus en plus dans ce domaine, en réglementant les
conditions de conclusion et de forme, en exigeant l'établissement de
contrats écrits et en imposant souvent l'obligation de leur enregistrement.
La rédaction du bail par écrit peut permettre, en premier lieu, de s'as
surer de la volonté des parties, en évitant ainsi des litiges ultérieurs,
faute de quoi on fait jouer des présomptions légales quant au caractère
même du bail et quant à sa durée : c'est le cas en Argentine, en Egypte
et en France. L'exigence d'un bail écrit peut aussi permettre de s'assu
rer que le bail contient des clauses sur toutes les questions dont l'inclu
sion dans le bail est considérée essentielle par la loi : c'est le cas de la
législation du Royaume-Uni. Les conditions de forme, finalement, peuvent
avoir pour but de contrôler l'application de la politique agraire de l'Etat
par l'examen de chaque bail par des autorités désignées à cet effet : c'est
le cas de l'Allemagne, du Japon et des Pays-Bas.
L'obligation de fixer clairement les droits et les obligations des par
ties avantage surtout les preneurs dans les pays où ceux-ci se trouvent
dans une situation d'infériorité par rapport aux bailleurs. C'est pourquoi
l'obligation d'établir un acte écrit et, le cas échéant, celle d'enregistrer
le bail incombent normalement au propriétaire. En Uruguay, l'obliga
tion du bailleur est sanctionnée par une amende au profit du preneur.
Il faut remarquer toutefois que des conditions de. forme trop strictes
peuvent aller à l'encontre du but recherché lorsque l'éducation des pre
neurs à bail est encore trop limitée et lorsque la force de la coutume est
encore grande. C'est pourquoi la législation des Philippines, par exemp
le, a soin de stipuler que le rapport de bail peut se créer verbalement ou
par écrit, expressément ou implicitement.
Les règles quant h la forme sont souvent complétées par 0 'autres con
cernant l'établissement d'un état des lieux lors de l'entrée en jouissance et
à la sortie du preneur. De tels états des lieux, qui sont prévus pfir les l
égislations de la Belgique, du Danemark, de la France, du Royaume-Uni et
de la Suède, entre antres, permettent notamment de résoudre les questions
relatives aux indemnités de sortie.
Durée et cessation du bail
L'Etat, préoccupé de l'efficacité et de la continuité de l'exploitation,
a de plus en plus tendance à se substituer à la volonté individuelle, en im
posant des durées minima, des règles précises pour le renouvellement et
des conditions et modalités quant à la cessation du bail.
Durée du bail.
A rencontre du principe de la liberté des conventions, la majorité
des législations imposent par des règles d'ordre public une durée min
imum du bail, qui varie toutefois considérablement en fonction des circons
tances propres à chaque pays ainsi que de la technique même utilisée
pour régler l'ensemble de la vie du bail. La durée de celui-ci, par consé
quent, ne peut pas être considérée isolément : elle est intimement liée aux
questions se rapportant aux droits au renouvellement du bail reconnus
au preneur ainsi qu'aux modalités de sa cessation. 326 LES BAUX RURAUX EN DROIT COMPARÉ
1. — Certains pays, dont la législation est pourtant très favorable au
preneur, ne fixent pas de durée légale minimum ; la sécurité du preneur
est cependant assurée par d'autres moyens de la technique législative :
c'est ainsi que, pour que le bail prenne fin, la législation du Japon exige
l'autorisation de la commission agricole locale et celle-ci n'est accordée
que dans des cas très limités ; la législation des Philippines, de son côté,
stipule expressément que l'échéance du terme ne suffit pas à éteindre le
rapport de bail : le preneur ne peut être évincé que pour de justes motifs.
La majorité des autres législations, cependant, fixent par des règles
d'ordre public la durée minimum du bail. Cette durée oscille entre trois
ans en Egypte et en Suisse (législation fédérale) et douze ans aux Pays-Bas.
Des considérations économiques, et notamment le type de culture, sont
généralement à la base de cette diversité.
2. — La durée du bail est intimement liée au droit au renouvellement
Le fondement de ce droit se trouve dans l'objet même du bail à ferme.
Si sa stabilité est plus grande, le bailleur aura tendance à mieux cultiver ;
la production agricole en général en sera améliorée.
Il y a lieu de distinguer tout d'abord la question du renouvellement de
celle de la prorogation légale. Dans de nombreux pays, des dispositions
législatives, édictées notamment dans des périodes de crise, ont prorogé
ope legis les baux ruraux en cours. Dans quelques cas, de telles mesures
précèdent des mesures de réforme agraire, dans le but d'éviter des expul
sions en masse des locataires provoquées par la crainte des propriétaires
de voir augmenter la sécurité des preneurs par les réformes en préparat
ion. Des mesures de cet ordre ont été adoptées dans plusieurs Etats de
l'Inde (Delhi, Madras, Mysore, Orissa, Pepsu, Travancore-Cochin) au cours
des années qui ont précédé les récentes réformes agraires. Dans d'autres
cas, les mesures de prorogation légale visent à éviter les difficultés d'ordre
économique et social qui ne manqueraient pas de se produire à un mo
ment donné si un nombre considérable de locataires devaient être évincés
des terres cultivées par eux. Les mesures de ce genre font en général
l'objet de renouvellements successifs. Ces prorogations ne portent quel
quefois que sur certaines catégories de baux, les baux « protégés » (c'est,
par exemple, le cas de l'Espagne).
Le cas le plus important est celui où le renouvellement du bail a lieu
en vertu d'un droit expressément reconnu au preneur. Il s'agit d'un droit
absolu au renouvellement, auquel le bailleur ne peut faire échec qu'en
invoquant des motifs déterminés, qui sont limitativement fixés par la loi.
Les législations qui accordent au preneur un droit absolu au renou
vellement de son bail peuvent être divisées en deux groupes : celles qui
prévoient le renouvellement pour un nombre illimité de périodes contract
uelles (Belgique, France, Royaume-Uni, Suède, Bombay, Japon, Philippi
nes), et celles qui limitent ce droit à un certain nombre d'années (Espagne,
Uruguay). Dans les deux cas, le propriétaire peut s'opposer au renouvelle
ment du bail en invoquant les motifs sérieux et suffisants prévus par la loi.
La différence entre les législations visant à renforcer à l'extrême la sécu ■
rite du preneur et celles qui ménagent davantage les droits du propriét
aire consiste essentiellement en ce que, suivant les premières, le proprié
taire qui veut s'opposer au renouvellement du bail doit toujours justifier
de motifs fixés par la loi, quel que soit le nombre d'années ou de périodes
contractuelles déjà écoulées, tandis que, dans les secondes, le propriétaire,
à partir d'un certain moment, n'a plus besoin d'invoquer de motifs pour BAUX RURAUX EN DROIT COMPARÉ 327 LES
donner congé au preneur pour la fin de la période contractuelle en
cours (2).
Il faut remarquer que, dans certains pays (tels que la Suède), le droit
au renouvellement ne porte que sur certaines catégories de baux (notam
ment les baux « protégés ») ; dans d'autres ces droits ne portent que sur
des superficies limitées (c'est le cas de l'Egypte et de quelques Etats de
l'Inde).
En outre, il y a lieu de mentionner que d'autres législations laissent
aux tribunaux le soin de décider du renouvellement du bail en examinant
la demande du preneur à la lumière des règles établies par la loi (All
emagne, Pays-Bas).
Cessation du bail.
L'échéance du terme convenu ne suffit pas toujours à éteindre le
rapport du bail. La législation des Philippines exclut même formellement
ce mode d'extinction et la législation japonaise exige l'autorisation de la
commission agricole de village pour que le bail prenne fin.
La cessation du bail peut, d'autre part, avoir lieu par la résiliation
avant le terme prévu, ou par l'absence de renouvellement. La majorité des
législations voient avec défaveur la résiliation anticipée du bail, parce
qu'elle porte atteinte à la continuité de l'exploitation : ellle est, en consé
quence, strictement réglementée. D'autre part, lorsque la '.loi accorde
au preneur un droit au renouvellement de son bail, elle ne permet pas
que le propriétaire puisse y faire échec sans des motifs sérieux, limitati-
vement énumérés. Il faut signaler, en outre, une modalité spéciale d'ex
tinction du bail, la reprise du fonds par le propriétaire qui, à la différence
des autres modes d'achèvement, ne lui permet pas de disposer librement
de son fonds, mais seulement de l'exploiter lui-même, ou tout au plus de
le faire exploiter par un descendant.
En ce qui concerne les pays dans lesquels l'échéance du terme con
venu ou celle du renouvellement, selon le cas, emporte l'extinction du
bail, cette extinction n'est pas non plus toujours automatique. Il faut soit
un congé (Suisse), soit une décision judiciaire (Espagne, Uruguay).
Il faut mentionner finalement que, dans le cadre des mesures protect
rices en faveur de certaines catégories de preneurs à bail, diverses légis
lations comportent des dispositions différentes en matière de cessation
des baux selon qu'il s'agit de baux « ordinaires » ou de baux « protégés »
(Espagne).
Résiliation du contrat.
C'est la résiliation anticipée sur l'initiative du bailleur qui est consi
dérée ici.
La résiliation peut avoir lieu soit dans les cas prévus par la loi ou
(2) Ce point est Fun des plus controversés en ce moment en Italie en rai
son de la discussion au Parlement du projet de loi sur les baux ruraux. Il eat
question à ce propos des « motifs légitimes » (giusta causa) « permanents » ou
« non permanents » pour indiquer que le bailleur doit exciper d'un des motifs
admis par la loi pour mettre fin au rapport de bail, soit indéfiniment quel que
soit le nombre d'années pendant lequel ledit rapport a existé (giusta causa per
manente), soit seulement un certain nombre d'années, à la fin desquelloe
le congé peut être donné librement (giusta causa non permanente) . LES BAUX RURAUX EN DROIT COMPARÉ 328
par le bail lui-même (résiliation sans faute), pouvu qu'ils ne soient pas
contraires à la loi, soit dans le cas d'inexécution des obligations résultant
du bail, considérées en général, soit enfin pour des motifs graves que la
loi elle-même fixe limitativement et dont les plus importants relèvent de
l'intérêt de l'exploitation. Cette distinction de principe n'est cependant pas
explicite dans toutes les législations qui groupent souvent ces différents
cas de résiliation sous la rubrique générale « motifs d'éviction du pre
neur ».
En général, les différentes législations, sauf la législation française;
ne font pas une nette distinction entre les diverses modalités de résiliation.
Leur technique est assez variée.
Les motifs de résiliation les plus communément admis sont très sou
vent les mêmes motifs que le bailleur peut invoquer pour refuser le renou
vellement du bail. Parmi ces motifs certains relèvent de considérations
essentiellement économiques, d'intérêt public ; d'autres trouvent leur fo
ndement dans les obligations du preneur découlant du bail. En ce qui con
cerne les motifs de résiliation relevant de l'intérêt de l'exploitation (mau
vaise culture, négligence dans la culture ou abandon de celle-ci), ceux-ci
sont surtout importants le Royaume-Uni où la législation en vigueur
règle en détail la procédure permettant au bailleur de se faire délivrer
par le comité agricole du comté un certificat de « mauvaise culture »
(bad husbandry) à rencontre de son fermier.
Quant aux motifs de résiliation découlant des obligations du preneur,
il y a tout d'abord le défaut de paiement du prix convenu. Cependant des
délais de grâce sont généralement accordés. Indiquons ensuite le man
quement par le preneur aux obligations découlant du contrat en général.
C'est un motif mentionné dans la législation des Philippines et dans la
législation espagnole. Signalons encore les motifs découlant de Yiniuitus
personss qui se trouve souvent à la base du rapport de bail. La sous-loca
tion dans le cas où celle-ci est prohibée ainsi que le décès du preneur peu
vent constituer des motifs de résiliation.
De rénumération qui précède il résulte notamment que chaque fois
que le preneur n'est plus en mesure d'exploiter convenablement le fonds,
la loi facilite la résiliation du bail. Ici, c'est la considération de l'intérêt
général qui l'emporte. Ceci est particulièrement remarquable dans la légis
lation de l'Etat d'Israël, d'après laquelle des comités dépendant du Minis
tère de l'agriculture ont la faculté de décider l'éviction des colons qui
négligent l'exploitation ou « troublent la paix de la colonie ».
Extinction du bail par non-renouvellement.
Le propriétaire ne peut faire échec au renouvellement que pour de«
motifs valables. Ces motifs sont toujours limitativement fixés par la loi.
Dans les pays où le renouvellement revêt une certaine automaticité, le
bailleur qui ne veut pas renouveler le bail doit notifier congé au preneur.
Les motifs de non-renouvellement, qui se confondent souvent avec ceux
qui peuvent être invoqués pour demander la résiliation judiciaire, se
fondent sur l'inexécution par le preneur de ses obligations. De plus, la
majorité des legislations prévoient que le bailleur peut faire échec au
droit au renouvellement en reprenant le fonds pour le cultiver lui-même
ou, dans certains cas, pour le faire cultiver par un proche parent.
Droit de reprise.
La majorité des législations prévoient le droit de reprise du propriét
aire qui teut exploiter le fonds lui-même, ou le faire exploiter par un pro- LES BAUX RURAUX EN DKO1T COMPARÉ 329
ehe tpareil. Cette faculté trouve son fondement dans cette idée que les
conditions les meilleures d'exploitation sont réalisées lorsque le titulaire
du bien-fonds réunit à la fois les qualités de propriétaire et d'exploitant.
Ce droit est normalement assorti de conditions. Certaines d'entre elles
se rapportent à la personne en faveur de laquelle le droit peut être exercé ;
c'est, en premier lieu, le propriétaire. Lorsqu'il ne s'agit pas de lui-même,
la législation française, par exemple, prévoit la résiliation anticipée (lors
que celle-ci est prévu© dans le contrat) moyennant reprise du propriétaire
pour installer un fils ou une fille.
En deuxième lieu, le droit de reprise est normalement soumis à certai
nes conditions quant à l'exploitation. La reprise doit avoir pour but soit
l'exploitation agricole en faire-valoir direct, soit l'exploitation dans des
buts offrant de l'intérêt pour l'économie nationale : par exemple, la reprise
peut être accordée au propriétaire qui veut reprendre le fonds pour la
construction de bâtiments, ou pour d'autres buts non agricoles (Dane
mark, Pays-Bas) ou pour ces derniers buts seulement (Espagne, Japon,
Royaume-Uni).
Le bénéficiaire du droit de reprise doit exploiter le fonds pendant
un délai minimum, qui correspond le plus souvent à la durée légale du
bail (VFrance, Espagne, etc.).
Dans les pays où le propriétaire peut reprendre le fonds pour des buts
autres que l'exploitation agricole le droit de reprise est soumis en génér
al au versement d'une indemnité au preneur (Danemark, Espagne, Pays-
Bas).
Indemnités dues au preneur.
Les diverses indemnités en faveur du preneur à la fin du bail visent
à l'encourager à cultiver convenablement le bien loué et à ne pas laisser,
à sa sortie, un sol épuisé. Elles accroissent en même temps sa sécurité
car le bailleur préférera souvent garder son locataire plutôt que d'avoir
à lui verser des sommes parfois considérables à titre d'indemnité.
Pendant longtemps, aucune indemnité n'était allouée au fermier sor
tant pour les améliorations qu'il avait apportées. C'est en Belgique, eu
France et au Royaume-Uni en particulier que des campagnes se dévelop
pèrent pour obtenir une indemnité de plus-value en faveur du preneur
sortant. Dès 1870, ce droit était reconnu au preneur en Irlande, dans le but
de faire face à la crise agraire qui sévissait dans ce pays.
L'évolution de da législation en faveur du preneur a même conduit,
plus récemment, à envisager une indemnité d'éviction en faveur du pre
neur sortant, indépendante de l'indemnité pour améliorations. Une telle
indemnité puise son fondement notamment dans l'idée de la « propriété
cultuirale » que l'on voudrait faire reconnaître au profit des preneurs à
bail et qui tient compte du préjudice que le preneur subit du fait de son
éviction. La loi britannique de 1948 sur les baux ruraux consacre la double
indemnité de plus-value et d'éviction, qui avait été prévue en France dans
le projet de loi voté en 1937 par la Chambre des Députés.
Deux questions essentielles se posent en ce qui concerne le droit du
preneur aux indemnités pour améliorations : la première a trait au consen
tement préalable du propriétaire pour l'exécution des améliorations ; la
seconde se réfère au taux de l'indemnité et à son mode de calcul.
Les législations les plus favorables au preneur le dispensent souvent
d'obtenir le consentement du propriétaire pour certaines catégories d'amél
iorations ou lui accordent une indemnité à la condition que — à défaut 330 LES BAUX RURAUX EN DROIT COMPARÉ
de ce consentement — les autorités compétentes aient autorisé les amélior
ations.
Une distinction entre les améliorations « à long- terme » (celles dont
l'effet est durable ou permanent) et les améliorations « à court terme »
est faite1 par la législation britannique, sans doute la plus complète en
la matière. Le consentement du bailleur — ou à défaut l'autorisation de la
commission agricole du comté — est requise seulement pour les premières
(construction de bâtiments, silos, etc.) et non pas pour les secondes (ap
plication d'engrais, etc.).
En France également, le preneur doit demander le consentement du
propriétaire ou, à défaut, l'autorisation du tribunal paritaire, en ce qui
concerne les améliorations foncières (bâtiments et ouvrages incorporés au
sol, et plantations), alors que ce consentement n'est pas nécessaire pour
les « améliorations culturales », telles que l'application d'engrais.
Les solutions des diverses législations en ce qui concerne le taux et
le mode de calcul de l'indemnité peuvent être divisées en deux groupes :
les unes, qui rattachent le droit du preneur à la notion de l'enrichissement
sans cause du bailleur, établissent le calcul de l'indemnité sur la base de
la plus-value acquise par le fonds (Danemark, Pays-Bas, Suisse) ; les au
tres, qui la rattachent d'une manière plus ou moins complète à la théorie
des impenses (Argentine, Bombay, Espagne, Israël, Japon), font corres
pondre l'indemnité à la dépense effectuée. La formule varie souvent selon
qu'il s'agit d'améliorations foncières ou d'améliorations culturales (Royau
me-Uni).
Transmission du droit au bail ou du bien loué.
La transmission du droit au bail ou du bien loué a pour conséquence
de remplacer l'une des personnes parties au bail par une personne diffé
rente ; or l'importance des rapports personnels dans les baux ruraux,
notamment dans les baux à métayage, est indéniable. D'autre part, l'inté
rêt de l'exploitation conseille d'y maintenir une certaine continuité, gage
d'un meilleur rendement. C'est en fonction de ces diverses considérations
que les législations règlent ces différentes questions.
Les règles relatives à la sous-location et à la cession trouvent notam
ment leur origine dans les considérations découlant soit de Vintuitus per-
sonse, en fonction duquel un propriétaire donne souvent son fonds à bail,
soit dans la tendance générale d'encourager l'exploitation par des cultiva
teurs professionnels.
Certaines législations interdisent absolument la sous-location et la
cession du bail ; d'autres l'autorisent à des degrés divers pourvu que le
bailleur y donne son consentement ; il est fait ainsi juge de l'utilité d'une
sous-location dans l'intérêt de l'exploitation. D'autres législations, enfin,
l'autorisent dans tous les cas.
La sous-location et la cession sont prohibées en Argentine, sauf en
cas d'incapacité du preneur ; en Espagne ; en France, sauf en faveur
des enfants et petits-enfants majeurs du preneur ; dans plusieurs
Etats de l'Inde et au Japon, sauf en cas de diminution de la capacité de
travail de la famille. La sous-location, d'autre part, est permise, sous
réserve de l'autorisation du bailleur, en Belgique, aux Pays-Bas, aux Phi
lippines, en Suède et en Suisse. La sous-location est permise dans tous les
cas au Pérou et en Uruguay, sous la condition expresse que le fermage
exigé d'un sous-preneur ne soit pas supérieur à celui que paye le sous-
bailleur ; dans le Royaume-Uni, aucune disposition légale n'interdit la
sous-location. LES BAUX RURAUX EN DROIT COMPARÉ 3!H
Transmission par succession.
Les considérations relevant de Vintuilus person & s'opposent ici quel
quefois à celles qui conseillent de maintenir la continuité de d'exploi
tation. C'est pourquoi les législations qui admettent la transmission du
droit au bail par succession limitent cette possibilité aux proches parents
du de cujus qui, normalement, ont participé à l'exploitation ; parmi ceux-
ci, la majorité des législations comprennent le conjoint survivant. La
législation britannique et la législation suisse permettent; au bailleur
de mettre fin au bail au décès du preneur. Les autres (législations, sous
des formes diverses, n'admettent pas l'extinction du bail par la seule vo
lonté du propriétaire. Aux Pays-Bas, le juge doit décider la continuation du
bail lorsque les proches parents ou le conjoint survivant sont capables
de continuer l'exploitation. La transmission successorale du bail est éga
lement permise par la législation française en faveur du conjoint et des
proches parents ; la même possibilité est reconnue pro indiuiso aux pro
ches en Argentine. En Espagne et dans l'Etat de Bombay
une distinction est faite entre les baux « ordinaires » et les baux « pro
tégés » ; en ce qui concerne ces derniers, le preneur peut, en Espagne,
désigner dans son testament le membre de sa famille, l'ayant aidé dans
l'exploitation, qui doit lui succéder ; à défaut de désignation, le succes
seur est choisi par les proches parents ayant participé à l'exploitation.
Par contre, en Espagne, le bailleur peut résilier le bail à métayage au décès
du preneur
Aliénation du bien loué.
L'intérêt de la continuité de l'exploitation conduit la majorité des
législations à décréter la continuation du bail en cas d'aliénation du bien
loué par vente à un tiers. La résiliation du bail est possible en Argentine,
en Belgique et dans l'Uruguay à la condition que le bailleur, lors de la
conclusion du bail, se soit réservé cette possibilité. En Espagne, en France.
an Japon, aux Philippines, en Suède et en Suasse, le bail continue entre
le preneur et le tiers acquéreur ; en Espagne et en Suisse, cependant,
le tiers acquéreur peut exercer le droit de reprise.
RÉGLEMENTATION DU PRIX DU BAIL
L'équivalence des prestations est postulée par la nature même du
bail rural. Elle constitue, en outre, un élément de sécurité certain pour
le preneur : si l'on évite toute disproportion entre le rendement de la
terre et le prix qu'il paie pour son usage, le preneur sera assuré d'obtenir
par son travail des revenus suffisants ; il sera ainsi incité à améliorer
et à augmenter la production. C'est pour cette raison que l'intervention
des autorités publiques en matière de réglementation des fermages se
manifeste en général plus fortement dans les pays dont Ja législation
réglemente en détail la sécurité de jouissance du preneur. La protection
du preneur en cette matière est, d'autre part, particulièrement nécessaire
dans les pays où les terres susceptibles d'être louées dans des buts agri
coles sont relativement peu abondantes et dans lesquels la main-d'œuvre
est nombreuse ; dans ces pays, le preneur à bail ne peut normalement pas
discuter le prix du bail sur un pied d'égalité avec le propriétaire.
En réglementant les fermages, le législateur a dû tenir compte des
changements inévitables de la conjoncture économique qui, en exerçant
leur influence sur les prix des produits agricoles, peuvent détruire l'équi-

Un pour Un
Permettre à tous d'accéder à la lecture
Pour chaque accès à la bibliothèque, YouScribe donne un accès à une personne dans le besoin