Les baux ruraux en droit comparé - article ; n°2 ; vol.10, pg 323-338

Moral-Lopez

Description

Revue internationale de droit comparé - Année 1958 - Volume 10 - Numéro 2 - Pages 323-338
16 pages
Source : Persée ; Ministère de la jeunesse, de l’éducation nationale et de la recherche, Direction de l’enseignement supérieur, Sous-direction des bibliothèques et de la documentation.

Sujets

• Droit et juridique

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• Publié par: Revue-internationale-de-droit-compare
• Publié le: 01 janvier 1958
• Nombre de lectures: 18
• Langue: Français
• Poids de l'ouvrage: 1 Mo

Extrait

M. Pedro Moral-Lopez
Les baux ruraux en droit comparé
In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 10 N°2, Avril-juin 1958. pp. 323-338.
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Moral-Lopez Pedro. Les baux ruraux en droit comparé. In: Revue internationale de droit comparé. Vol. 10 N°2, Avril-juin 1958.
pp. 323-338.
doi : 10.3406/ridc.1958.11853
http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/ridc_0035-3337_1958_num_10_2_11853LES BAUX RURAUX l\ DROIT COMPARÉ
Pedro Docteur MORAL-LOPEZ en droit
Introduction
Malgré la diversité des conditions économiques et sociales qui impos
ent des solutions différentes en matière d'exploitation agricole du sol, il
est possible de constater, en étudiant les législations de divers pays en mat
ière de baux ruraux, que les mêmes questions essentielles se posent au
législateur.
Dans les différents pays, les questions relatives au louage sont deve
nues une matière relevant presque autant du droit public que du droit
privé : les préoccupations économiques de l'Etat le conduisent à réglement
er les baux ruraux de telle sorte que la production agricole en soit amél
iorée et augmentée, notamment en éliminant l'absentéisme et en favori
sant la continuité de l'exploitation grâce à des mécanismes tels que lu
fixation d'une durée minimum du bail et l'établissement du droit de
préemption du preneur en cas de vente du fonds qu'il occupe. Ses préoc
cupations sociales, d'ailleurs, rejoignent cette même tendance et l'amè
nent à renforcer la sécurité de jouissance des preneurs, de manière à
créer un lien durable entre l'exploitant et le sol.
C'est ainsi que, dans un nombre croissant de pays, s'est développé un
droit spécial des baux ruraux, dont il faut souligner le caractère impératif.
Le présent article de législation comparée est basé sur l'étude de la
législation en vigueur dans une vingtaine de pays, à savoir l'Allemagne
(République fédérale), l'Argentine, la Belgique, le Danemark, l'Egypte,
l'Espagne, la France, l'Inde (en particulier le Bérar, l'Etat de Bombay et le
Pendjab), le Pérou, les Philippines, le Royaume-Uni, la Suède, la Suisse et
(*) Cet article s'inspire de la communication présentée au Colloque internat
ional de droit rural de Paris (28-30 octobre 1957) par MM. E. S. Abensour et P.
Moral Lopez. Pour une étude plus détaillée du sujet voir la publication de FOr-
ganisation des Nations Unies pour l'Alimentation et F Agriculture intitulée :
« Les baux ruraux. Principes de législation. Etude comparative », Rome, 1957. LES BAUX RURAUX EN DROIT COMPARÉ 324
l'Uruguay ; il y est aussi tenu compte du projet de loi sur les baux ruraux
actuellement en discussion au Parlement italien, seulement en ce qui
concerne la durée et l'achèvement des baux ruraux, qui constituent les
questions les plus controversées (1). Le choix des pays répond d'abord à un
critère géographique ; il vise aussi à apporter des exemples découlant soil
de législations qui règlent la question d'une manière très complète comme
la législation britannique et la législation des Philippines, soit de législa
tions qui présentent des particularités intéressantes par rapport à telle ou
telle question offrant un intérêt spécial en la matière. On peut citer, parmi
ces dernières, les législations de l'Allemagne, du Japon et des Pays-Bas,
qui organisent une surveillance étroite des autorités publiques sur toutt3
la vie du bail ; la législation argentine, qui accorde une place particulière
à la réglementation du métayage ; la législation d'Israël, qui prévoit l'évic
tion du preneur à bail des terres appartenant .à certains établissements de
colonisation sur l'initiative des autorités publiques ; la législation argent
ine, la législation espagnole et la législation norvégienne, qui comportent
des dispositions particulières en ce qui concerne le droit d'accession du
preneur à bail à la propriété ; la française, très complète en
ce qui concerne les organes contentieux spécialisés ; enfin la législation
de l'Uruguay, qui comporte des dispositions visant à rendre effectives les
règles qu'elle édicté en faveur du preneur, moyennant l'établissement de
sanctions pécuniaires au profit de ce dernier.
Il faut mentionner particulièrement que quelques législations adop
tent des dispositions spéciales en ce qui concerne certaines catégories
de baux, que l'on qualifie en général de baux « protégés ». Il s'agit no
tamment de protectrices de la sécurité de jouissance du pre
neur, de sur le droit d'accession à la propriété, etc. Ces me
sures visent à atteindre des buts généraux : l'encouragement de l'exploi
tation directe par le cultivateur, la constitution d'unités d'exploitation
familiale, de petites exploitations d'une superficie déterminée compte tenu
des circonstances locales, etc. De ce fait, ces mesures protectrices n'ont
pas toujours un caractère absolu. C'est ainsi que dans l'Etat de Bombay
et dans le Pendjab (Inde), les droits d'accession du preneur à bail à la
propriété ne peuvent s'exercer sur l'ensemble de l'exploitation : une su
perficie minimum (50 et 60 acres respectivement) doit être laissée au pro
priétaire ; en outre, dans le second de ces Etats, le droit au renouvellement
du bail ne peut pas, non plus, porter sur ladite superficie. Les dispositions
protectrices du preneur comportent quelquefois aussi des obligations :
dans le Bérar (Inde), par exemple, la prohibition de sous-louer sauf auto
risation du bailleur s'applique au preneur à bail « protégé ».
Des dispositions spéciales de ce genre existent notamment en Espagne,
en Inde, au Pérou et en Suède (baux dits « sociaux »).
C'est par la comparaison des solutions que les diverses législations
choisies apportent aux questions essentielles communes en matière de
baux ruraux que cet article se propose de faire ressortir les principes es
sentiels qui se trouvent à leur base. Parmi les baux ruraux, ce sont essen
tiellement le fermage et le métayage qui sont examinés ici. Sous réserve
des dispositions spécialement applicables au métayage, qui font l'objet
d'un chapitre séparé, les considérations qui suivent sont applicables aux
deux types principaux de contrat de bail.
(1) Ce projet de loi se trouvait encore en discussion à la Chambre des députés
italienne lorsque le Parlement a été dissous en avril 1958. LES BAUX RURAUX EN DROIT COMPARÉ 325
Formation et preuve du bail
Conformément à la tendance générale en matière de baux ruraux, les
Etats interviennent de plus en plus dans ce domaine, en réglementant les
conditions de conclusion et de forme, en exigeant l'établissement de
contrats écrits et en imposant souvent l'obligation de leur enregistrement.
La rédaction du bail par écrit peut permettre, en premier lieu, de s'as
surer de la volonté des parties, en évitant ainsi des litiges ultérieurs,
faute de quoi on fait jouer des présomptions légales quant au caractère
même du bail et quant à sa durée : c'est le cas en Argentine, en Egypte
et en France. L'exigence d'un bail écrit peut aussi permettre de s'assu
rer que le bail contient des clauses sur toutes les questions dont l'inclu
sion dans le bail est considérée essentielle par la loi : c'est le cas de la
législation du Royaume-Uni. Les conditions de forme, finalement, peuvent
avoir pour but de contrôler l'application de la politique agraire de l'Etat
par l'examen de chaque bail par des autorités désignées à cet effet : c'est
le cas de l'Allemagne, du Japon et des Pays-Bas.
L'obligation de fixer clairement les droits et les obligations des par
ties avantage surtout les preneurs dans les pays où ceux-ci se trouvent
dans une situation d'infériorité par rapport aux bailleurs. C'est pourquoi
l'obligation d'établir un acte écrit et, le cas échéant, celle d'enregistrer
le bail incombent normalement au propriétaire. En Uruguay, l'obliga
tion du bailleur est sanctionnée par une amende au profit du preneur.
Il faut remarquer toutefois que des conditions de. forme trop strictes
peuvent aller