Les sociétés foncières

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La finance envahit la production urbaine de manière multiforme : gestion des opérations immobilières comme des produits financiers, externalisation de l'immobilier d'entreprise, etc. Les sommes en jeu dans les opérations urbaines sont énormes, et doivent dorénavant prendre en compte les impératifs de développement durable : immeubles respectueux de l'environnement, lutte contre l'étalement urbain, contre les pollutions. Dans ce contexte de financiarisation et de developpement durable, les sociétés foncières, acteurs urbains de premier plan, sont un point d'observation intéressant.
Publié le : lundi 1 juin 2015
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EAN13 : 9782336382883
Nombre de pages : 230
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contemporaines LES SOCIÉTÉS FONCIÈRES
Cyril Boisnier
ENTRE FINANCE ET VILLE DURABLEQ
contemporaines
LES SOCIÉTÉS FONCIÈRES
La f nance envahit la production urbaine de manière multiforme : gestion des QQ
opérations immobilières comme des produits f nanciers, titrisation des actifs, produits ENTRE FINANCE ET VILLE DURABLE
dérivés, externalisation de l’immobilier d’entreprise, rating et benchmarking, etc.
Les sommes en jeu dans les opérations urbaines sont énormes, et doivent
dorénavant prendre en compte les impératifs de développement durable énoncés
lors du Grenelle de l’environnement : immeubles respectueux de l’environnement,
luttes contre les pollutions et l’étalement urbain, promotion des déplacements doux,
mixité, concertation, etc.
Dans ce contexte de f nanciarisation et de développement durable, les sociétés
foncières, acteurs urbains de premier plan, sont un point d’observation proposé
par l’auteur. En effet, tant investisseurs que promoteurs, ces entreprises aident à
comprendre ces deux mouvements concomitants qui sont en train de changer les
modes de conception de la ville, et à saisir également les tensions et les convergences
d’intérêts que leur rencontre mobilise.
Après de nombreuses années passées au sein de grandes entreprises de la construction
et de l’immobilier, Cyril Boisnier enseigne aujourd’hui à l’université Clermont-II et est
chercheur associé au LATTS (École des Ponts, Paris Tech-Université Paris Est). Ses travaux
portent sur les transformations de la ville dans le contexte de la f nanciarisation et du
développement durable.
Questions contemporaines
Photographie de couverture © Jean-Louis Zimmermann :
projet « terrasses de Nanterre », quartier La Défense.
ISBN : 978-2-343-05776-7
24 €
LES SOCIÉTÉS FONCIÈRES
Cyril Boisnier
ENTRE FINANCE ET VILLE DURABLE






Les sociétés foncières
entre finance et ville durable




















Questions contemporaines
Collection dirigée par B. Péquignot, D. Rolland
et Jean-Paul Chagnollaud

Chômage, exclusion, globalisation… Jamais les « questions contemporaines »
n’ont été aussi nombreuses et aussi complexes à appréhender. Le pari de la
collection « Questions contemporaines » est d’offrir un espace de réflexion et de
débat à tous ceux, chercheurs, militants ou praticiens, qui osent penser autrement,
exprimer des idées neuves et ouvrir de nouvelles pistes à la réflexion collective.


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anarchisme humaniste, 2015.
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Noire, 2015.
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2015.
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2015.
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éducative, 2015.
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Jean-Marc DA SILVA, Libéralisme et totalitarisme, 2015.
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Paul SCHEFFER, Formation des diététiciens et esprit critique, Comment
favoriser l'indépendance professionnelle et une pratique réflexive du métier ?,
2015.
Cyril Boisnier











Les sociétés foncières
entre finance et ville durable




































































© L’Harmattan, 2015
5-7, rue de l’Ecole-Polytechnique, 75005 Paris

http://www.harmattan.fr
diffusion.harmattan@wanadoo.fr
harmattan1@wanadoo.fr

ISBN : 978-2-343-05776-7
EAN : 9782343057767

Avant-propos


Après avoir soutenu une thèse de doctorat en urbanisme,
aménagement de l’espace en 2014 réalisée au sein du Laboratoire
Techniques, Territoires et Sociétés (LATTS), École des Ponts Paris
Tech, sous la direction de Taoufik SOUAMI et d’Élisabeth
CAMPAGNAC, j'ai l'ambition de publier ce travail de recherche et
d’aller au-delà de la simple publication d'articles scientifiques tirés du
travail doctoral. Je me suis lancé dans une réécriture, un
réaménagement du manuscrit en veillant à conserver son caractère
scientifique : état de l’art, maintien des éléments d'administration de la
preuve. Il est le fruit de plusieurs années de recherche, mais également
d’une longue expérience professionnelle en entreprise qui m’ont
motivé à travailler sur la transformation de l’immobilier dans le
contexte de la financiarisation et du développement durable. À
l’origine, la question de cette recherche qui a débuté au moment des
rencontres du Grenelle de l’environnement, est celle de la mise en
tension entre deux cadres de référence portant sur la fabrique de la
ville dite tertiaire, c’est-à-dire celle dédiée aux activités des
entreprises (bureaux, entrepôts) et de consommation des ménages
(biens alimentaires et d’équipement, loisirs, santé, etc.). Il s’agit d’une
part, du processus de financiarisation qui traverse le fonctionnement
des économies et dont une littérature croissante souligne les effets sur
la production des villes ; il s’agit d’autre part, de la référence au
développement durable qui traduit la montée en puissance d’un
nouveau référentiel d’action pour les politiques publiques en général,
et les politiques urbaines en particulier, mais également de nouveaux
principes d’action de la part des acteurs urbains.
Les écoquartiers, la qualité environnementale des bâtiments, la
mobilité douce sont les piliers de ce nouveau référentiel. À cette
question qui concerne tous les acteurs de la ville, l’état de l’art ne
permet d’apporter que des réponses partielles, réponses que je me suis
efforcé de compléter par une autre posture tentant d’enrichir la
réflexion. Le point de vue qui a été adopté est celui d’un gestionnaire
animé d’un double souci : tout d’abord, identifier les principales
caractéristiques de la financiarisation de la cinquantaine de sociétés
foncières cotées en bourse dont l’actif est composé principalement
d’immeubles tertiaires donnés en location, puis comprendre
l’organisation et le comportement de ces acteurs de l’immobilier en
7

matière de développement durable, aujourd’hui le plus souvent
bouleversés par des mouvements de réglementation et de
normalisation. Nous n’examinons pas cette question en partant de la
discussion d’un cadre théorique proposé par une école de pensée ou
d’un chercheur. En effet, nous partons du constat de l’existence de
tensions dans le champ des pratiques, des questions pragmatiques des
entreprises. Ces tensions ont été observées dans un premier temps au
sein de ces entreprises à partir d’une expérience professionnelle de
quelques années dans l’univers de l’immobilier d’investissement et
notamment, au début des années 2000, dans une grande foncière
cotée, investisseur et promoteur.
Cette expérience m’a beaucoup aidé dans la compréhension des
logiques financières et immobilières de ces acteurs privés et de la
culture professionnelle propre à l’immobilier d’investissement à
travers des idées circulant dans le monde opérationnel (investisseurs
institutionnels, médiateurs financiers et de développement durable,
utilisateurs d’immeubles, État et collectivités locales). J’ai vécu au
quotidien la primauté donnée à l’actionnaire et à la nécessité
d’atteindre les objectifs de rentabilité et de créer de la valeur
financière et boursière. J’ai pu mesurer également la capacité de
l’entreprise à innover, à mobiliser des fonds, et à entreprendre, pour
satisfaire le niveau de rentabilité attendu par les investisseurs.
Finalement, cette expérience professionnelle m’a permis de mieux
comprendre ce milieu, d’y entrer, d’en déchiffrer les codes et les
méthodes de management, d’identifier la diversité et la technicité des
compétences notamment dans le domaine du marketing. J’ai pu cerner
les réseaux d’influence de l’entreprise, mesurer ses exigences à
l’égard de ses partenaires, et comprendre sa culture financière mais
également d’entrepreneur, pour pouvoir décrypter ce qui se joue
aujourd’hui dans la fabrication de la ville. Par exemple, j’ai pu
percevoir la valeur symbolique que représentait le cours de l’action
aux yeux des dirigeants, du personnel et des différents partenaires de
l’entreprise (prestataires de services ou locataires). Il se dégageait
dans les discussions une fierté collective à l’égard de la solidité du
cours de l’action de l’entreprise, symbolisant tant la puissance de
l’entreprise, que le moyen d’accroître ses revenus. L’engouement
général pour le plan d’épargne entreprise était à cet égard révélateur
de la culture financière tant partagée par les salariés. Il n’était pas rare
lors de rencontres professionnelles, que les premiers échanges portent
davantage sur le niveau du cours de l’action, que sur le déroulement
8

des grands projets immobiliers de l’entreprise, ou de ses récents achats
d’actifs immobiliers. Cet exemple m’amène à souligner la place
supérieure occupée par l’actionnaire au sein de l’organisation et
l’obsession collective de créer de la valeur financière. Ce qui fonde
cette valeur financière, c’est la capacité de l’entreprise à créer de la
valeur économique en montrant, en particulier, un esprit
d’entrepreneur. Cet esprit d’entreprendre se traduisait par
l’organisation de visites pour le personnel des grandes réalisations
immobilières de l’entreprise dans lesquelles chaque salarié se projetait
alors un peu. Cet esprit s’incarnait également dans la faculté des
dirigeants à accorder de grandes responsabilités opérationnelles à de
jeunes prometteurs.
Tous les outils d’entreprise, en particulier en matière de ressources
humaines (évaluation et formation), sont au service d’une politique de
création de valeur. Cette recherche pragmatique de création de valeur
se concrétisait, dans le cadre d’un management par objectifs à tous les
niveaux hiérarchiques, par la recherche de gains de productivité,
d’économies de tout ordre, de la qualité, et par une capacité à piloter
en mode projet des opérations urbaines de grande envergure (souvent
inédites), et de céder opportunément les actifs dont la création de
valeur allait plafonner. Le risque industriel était en partie maîtrisé
grâce à l’expertise pluridisciplinaire des équipes, à l’innovation et à
l’initiative individuelle, à la capacité à lever des fonds, et aux réseaux
des dirigeants qui facilitaient l’acceptabilité des projets par les
collectivités et la négociation financière et des droits à construire.
Cette expertise humaine s’appuyait en particulier sur de jeunes
diplômés issus d’écoles de commerce avec une spécialité dans
l’immobilier et dans une moindre mesure d’écoles d’ingénieurs. La
gestion des entreprises-locataires était également une composante clé
de cette ambition à créer de la valeur. Pour son activité des centres
commerciaux, la foncière optimisait les rendements financiers par une
gestion juridique et agressive sur le terrain : renouvellement des
enseignes, optimisation des espaces, mais également mise en œuvre
d’un savoir-faire marketing pour développer la fréquentation, et ainsi
accroître les loyers.
Dans ses grands centres commerciaux, où affluent des dizaines de
millions de clients et où travaillent les milliers de salariés des
enseignes, la foncière ne traitait que les questions générales en lien
avec le visiteur du centre : chiffre d’affaires, hygiène et sécurité,
circulation et stationnement.
9

À la lumière de cette expérience, quels enseignements tirer pour le
travail de recherche ?
Tout d’abord, elle montre l’importance à comprendre la culture de
l’entreprise, la spécificité de son management et de son organisation
pour analyser un mode d’intervention dans la production urbaine
impliquant investisseurs, utilisateurs, collectivités publiques,
consommateurs, citoyens. Une société foncière, à l’encontre de
certaines idées reçues, ne recouvre pas uniquement des enjeux
financiers, de rente immobilière, mais également des enjeux
industriels, urbanistiques au cœur des territoires. Cette expérience a
fait naître une attention à analyser le business model de l’entreprise, et
surtout des intuitions liées au constat que les sociétés foncières pour
générer plus de dividendes et de plus-values boursières cherchent à se
spécialiser sur des produits immobiliers qui ont un très fort
positionnement sur leurs marchés en raison de leur taille, de leur
localisation, de leurs locataires, ou de leur architecture. Leur recherche
permanente d’une maximisation du retour sur investissement les
conduirait tant à privilégier la performance environnementale
notamment énergétique qu’à acquérir ou à développer des immeubles
dotés d’une certification environnementale de dimension nationale
voire internationale.
Le développement durable recouvre pour ces entreprises une
dimension marketing en direction des locataires et des collectivités, et
1une garantie contre le risque d’obsolescence des bâtiments. Étant
donné la diversité des profils composant notre univers d’observation,
nous nous sommes appuyés, entre autres, sur le rapport annuel
d’entreprise pour analyser de manière empirique nos deux « objets »
de recherche au sein de chaque organisation. C’est mon expérience
professionnelle qui m’a également guidé à avoir recours à ce
document. Principal support de communication pour les dirigeants
d’une entreprise cotée en bourse, j’avais bien conscience dès l’origine
de cette recherche que ce document pouvait être assimilé à un
vademecum de l’organisation, intégrant ses objectifs, ses pratiques, ses
indicateurs de performance etc., en matière de gestion financière,
immobilière ou de développement durable. Par ailleurs, complété par
d’autres sources, c’est un outil pertinent pour cerner la stratégie, la
culture, les changements de cap, les évolutions (voire les
contradictions) de l’entreprise. Enfin, dès le début de ma recherche,


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dans un contexte concomitant de « néolibéralisation » de la ville et de
développement d’écoquartiers, j’ai tenté, avec l’objectif de mieux
comprendre les projets urbains en partenariat public-privé, de
rapprocher les outils de gestion, de gouvernance des acteurs privés
avec ceux des collectivités afin de déterminer un possible alignement
de comportement, de positionnement. Je terminerai en soulignant que
mon expérience de gestionnaire a nourri une certaine approche
intuitive dans la manière d’analyser l’objet de recherche en particulier
en m’intéressant à la gouvernance de la société foncière (composition
et origine des actionnaires, mode de contrôle interne, etc.), à
l’obsolescence de l’immeuble, à la valeur verte, aux agences de
notation financière et extrafinancière, ou à l’investissement
socialement responsable.
L’ouvrage propose dans un premier temps de montrer comment le
dispositif fiscal SIIC a financiarisé un groupe d’acteurs urbains
majeurs dans la fabrication de la ville tertiaire : les Sociétés
Immobilières d’Investissement Cotées. Cette analyse de l’intérieur de
l’entreprise est utile pour appréhender les mécanismes de fabrication
des espaces urbains durables. Ainsi, il s’agit d’une étape intermédiaire
à notre démonstration qui se tournera dans un deuxième temps, vers
l’analyse des stratégies globales des sociétés foncières en matière de
développement durable, notamment par rapport au référentiel de
l’immobilier durable, et leurs pratiques opérationnelles négociées avec
les collectivités dans le cadre d’un projet d’aménagement urbain.
















11

Introduction


1 - Enjeux et intérêt de l’objet de recherche

La financiarisation et le développement durable sont deux sujets en
soi mais leur rencontre est l’amorce d’une réflexion urbaine globale.
Toutefois, si nous cherchons en ce qui concerne les acteurs urbains à
expliquer une sorte de parallèle, de concomitance entre ces deux
mouvements, nous ne trouvons pas nécessairement des points de
contacts ou de liens entre eux. Pour prendre part à ce débat, nous
2analysons la production de l’immobilier tertiaire à travers les Sociétés
d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) en France. Par commodité,
nous employons l’acronyme SIIC pour Société Immobilière
d’Investissement Cotée.
Nouveaux investisseurs dans la production urbaine, leur émergence
et leur développement sont étroitement associés, en raison de leur
nature juridique et fiscale, au processus de financiarisation d’une ville
évoluant sous contrainte budgétaire. Dans le même temps, elles
évoluent dans un environnement où l’impératif du développement
durable ne peut être ignoré. Le secteur résidentiel et non résidentiel est
le premier consommateur d’énergie et le troisième émetteur de gas à
effet de serre (GES). Il représente 41% de l’énergie finale consommée
en France (le résidentiel représente environ deux tiers de la
consommation et le tertiaire un tiers). Il est suivi par le secteur du
transport (32%) et les secteurs de l’industrie et de l’agriculture, qui
représentent respectivement 25 et 2% de la consommation nationale.
Le secteur résidentiel-tertiaire contribue à 20% des émissions de
3GES. Les questions soulevées par le réchauffement climatique
rejoignent ainsi les questions de performance environnementale des
bâtiments, de mobilité domicile - travail - loisirs, d’étalement urbain et
de densification. L’immobilier tertiaire est également au cœur du
développement urbain tant par sa contribution à la durabilité
économique des territoires que par sa contribution à la durabilité
sociale, culturelle, ou de la santé. Ceci soulève la question du

2 L'immobilier tertiaire exclut les locaux agricoles et industriels. Il est
habituellement confondu avec le terme d’immobilier d'entreprise (commerce,
bureaux, entrepôts, parking, etc.).
3 Source : MEDDTL/CGDD-SOeS (données de juillet 2011) et le CSTB
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renouvellement des logiques d’action de ces nouveaux entrants sur le
cadre bâti mais aussi, de manière concomitante, leur influence sur la
production des espaces urbains. L’analyse de cette concomitance à
partir du point d’observation de ces sociétés foncières pose la question
de manière pragmatique en termes de contraintes ou d’opportunités :
le développement durable est-il pour l’entreprise un obstacle à son
développement économique ? Ou est-il possible de constituer, grâce à
lui, un nouveau marché ou une nouvelle ressource nécessaire à la
conquête de certains marchés ? Cette question sur le développement
durable, comme marché émergent et mise en œuvre des stratégies des
SIIC pour y entrer, ne constitue cependant pas l’objet de ce travail. Le
développement durable est davantage considéré par les sociétés
foncières comme un marché de « normes » de la qualité
environnementale de l’immeuble que comme un marché de
produitsservices. Entendons par là, que l’enjeu, pour cette recherche, n’est pas
d’analyser les innovations qui permettraient aux SIIC de gagner des
parts de marché.
Il s’agit plutôt de comprendre comment l’évolution des normes
techniques en matière d’immobilier durable influence leurs stratégies,
et inversement, comment, à travers leurs pratiques notamment, les
sociétés foncières se les approprient, les complètent à l’occasion de la
fabrique des espaces urbains. Il apparaît indispensable pour éclairer
les enjeux de la production immobilière tertiaire de s’intéresser à ces
entreprises dont les caractéristiques sont plurielles : un investisseur
urbain de premier plan, un statut d’entreprise réglementé, une variété
d’activités immobilières, un métier d’aménageur de grands projets
urbains tertiaires pour certaines SIIC. Nous mettons en lumière leur
rôle et leur positionnement dans la fabrication de la ville, comment
elle se « construisent » une représentation en particulier économique
et financière de cette fabrication. Les SIIC incarneraient depuis une
dizaine d’années une forme de pénétration de la finance dans
l’immobilier d’entreprise. L’investissement en immobilier peut
s’effectuer indirectement au moyen de la « pierre-papier » cotée ou
non cotée, c’est-à-dire par l’acquisition de parts ou d’actions de
sociétés immobilières ou de véhicules dédiés dont les sous-jacents
sont des actifs immobiliers. Leur existence et leur statut en tant que
profession d’investisseur sont reconnus et encadrés par l’État. Ces
entreprises se caractérisent par un modèle de création de valeur
particulier et une pluralité de métiers.
14

À ce jour, si l’on trouve un nombre important d’auteurs travaillant
sur le lien entre foncières cotées et financiarisation, on note que peu
d’auteurs ont cherché à faire le lien entre l’instrument de politique
étatique SIIC et la financiarisation ainsi que le lien entre
financiarisation et développement durable. Sur ce dernier point, les
analyses consacrées aux politiques de développement durable demeurent
relativement succinctes, par comparaison avec la multiplication
d’analyses relatives au processus de financiarisation. Par ailleurs,
l’exploration des acteurs urbains privés de l’intérieur est relativement
rare en recherche urbaine. Notre exploration va se différencier d’une
observation qui les analysent selon la théorie économique
néoclassique de l’extérieur, comme des firmes (ou agents
économiques) assimilées à leur propriétaire unique. Une telle analyse
prive le chercheur de la substance complexe de l’organisation
caractérisée par ses différents acteurs (actionnaires, dirigeants,
salariés, etc.) et ses différentes fonctions (finance, marketing,
développement durable).
Le choix de cet angle d’analyse permet de mieux mettre en valeur
la particularité de chaque acteur privé souvent catégorisé (malgré les
nuances) comme « le mal nécessaire » dans la production de la ville. Il
s’agit aussi de l’analyse dans la diversité et la complexité des
composantes internes de chaque entreprise, en particulier, dans ce qui
différencie les équipes de direction, construisant une stratégie et
interprétant les cadres de référence, et les équipes plus
opérationnelles, qui doivent faire des ajustements en fonction de
chaque projet immobilier. Cependant, la recherche n'observe pas tous
les aspects internes des sociétés foncières ou tout au moins de manière
approfondie mais ceux qui nous aideront à répondre à ces questions :
comment les deux cadres de références de l’objet de recherche, qui
reposent sur des prémisses très différentes, s’articulent-ils au sein des
sociétés foncières ? Comment sont-ils mis en tension, en relation dans le
cadre de la réalisation d’investissements immobiliers par l’entreprise ?
Sont-ils contradictoires et foncièrement incompatibles par les valeurs, les
croyances qu’ils recouvrent chacun au sein de l’organisation ? Ou
peut-on au contraire percevoir des éléments de construction de leur
mise en compatibilité, de leur convergence, et dans ce cas-là
comment, par quels détours, quels objectifs, quels processus de
transformation des marchés, des organisations et des systèmes
d’actions ? Finalement, la mise en rapport de ces deux modes de
15

développement annonce-t-elle une remise en cause du mode de
fabrication de la ville tertiaire ?
Le rôle des acteurs des marchés financiers dans l’évolution des
modalités de production urbaine reste peu étudié en France et cela
contraste avec leur place croissante dans la détention de nombreux
objets urbains (Halbert, 2013b). Lorsque c’est le cas, elles ont été
abordées principalement dans une perspective fiscale et financière,
généralement à partir d’approches quantitatives (Batsch et al., 2005,
2007 ; Thiam, 2008 ; Nappi-Choulet, 2008). Bien que reposant sur un
même dispositif fiscal, au demeurant inédit jusqu’à présent en France,
la diversité des stratégies immobilières et industrielles et de
comportements de ces entreprises constitue un champ à explorer, et
ce, alors que les exigences du Grenelle de l'environnement pourraient
contribuer, par hypothèse, à redéfinir leurs stratégies et pratiques. Pour
mieux situer notre démarche, un préalable s’avère indispensable, celui
de préciser les définitions mais aussi la démarche d’analyse de la
financiarisation autant que celle du développement durable, et
d’identifier les niveaux d’analyse à partir desquels les appréhender
étant entendu qu’ils ne se situent pas sur le même plan
épistémologique. Cette identification des niveaux d’analyse participe
de la construction de l’objet de recherche car tant la financiarisation
que le développement durable, ces deux concepts ont en commun de
recouvrir, sous un vocable unique, des processus très disparates.
Ainsi, la financiarisation ne vise pas les mêmes objets et ne se décline
pas de manière identique selon que l’on s’y réfère à un niveau macro,
méso ou micro économique. De même, le développement durable
comme référentiel d’action varie largement selon le choix/poids des
composantes retenues et l’échelle territoriale à laquelle on conçoit
qu’elle opère. Mais l’autre source de difficulté méthodologique
commune à ces deux concepts tient à la nécessité d’articuler plusieurs
niveaux théoriques et plusieurs échelles territoriales d’analyse. Il
importe tout d’abord de voir comment la financiarisation et le
développement durable se répercutent sur la production urbaine.

Une interaction peu abordée dans la recherche urbaine

La première remarque que l’on peut faire est que la recherche
urbaine accumule un certain nombre d’ouvrages et d’articles traitant
soit de la financiarisation, soit du développement durable mais, bien
souvent, en séparant ces deux thèmes. Ainsi, la relation entre une
16

financiarisation de l’immobilier et le développement durable est
encore peu traitée, aussi bien d’un point de vue théorique
qu’empirique. Cela pourrait résulter de difficultés à rendre compte des
interactions entre les sphères du construit urbain et la finance, ainsi
qu’au caractère encore relativement émergent de l’analyse de chacun
de ces deux cadres de référence. Les économistes et les géographes se
sont saisis de la financiarisation de la ville que de manière récente,
alors que la problématique du développement durable des espaces
urbains connaît une multiplication des investigations, notamment à
travers des projets pluridisciplinaires, associant sciences de
l’environnement et sciences sociales, dont l’urbanisme. Il manque
encore des recherches empiriques détaillées sur les acteurs urbains qui
ne soient pas seulement des interprétations partielles ou hypothétiques
établies au mieux à partir de quelques études de cas. Nos recherches
bibliographiques et documentaires ont établi qu’il n’existait aucune
source textuelle en langue française analysant sur un plan théorique le
lien entre financiarisation et développement durable avec comme
univers d’observation les sociétés foncières cotées en bourse. Depuis
la dernière décennie du vingtième siècle, l’évolution des villes, la
structuration de l’espace, le développement de telle ou telle forme de
bâtiments reposent sur le rôle croissant des mécanismes financiers.
Renard (2008, 2010, 2012) pense qu’« une ville saisie par la finance »,
c’est-à-dire par les intérêts propres aux investisseurs, est aux antipodes
des principes du développement durable. Pour l’auteur, la
financiarisation de l’immobilier contribue à souligner l’impuissance
des politiques urbaines, qui peinent de plus en plus à atteindre les
objectifs qu'elles s'assignent, et les formes urbaines résultent
davantage des mécanismes financiers. L’immobilier d’entreprise
définit la structure urbaine, constituant le premier enjeu de
la financiarisation. Il souligne qu’il existerait du fait d’une temporalité
d’action différente, une contradiction entre le développement durable
et les forces du marché qui ne peuvent à elles seules œuvrer pour un
développement durable. Baraud-Serfaty (2011) propose une autre
façon d’aborder l’objet de recherche en constatant que le risque ne
découle pas seulement de la financiarisation – qui se traduirait par une
géographie sélective des investisseurs, non seulement entre les villes
mais au sein des villes elles-mêmes - mais peut-être aussi, et de
manière paradoxale, de l’injonction même à une ville plus durable.
Pour l’auteure, les aménageurs demandent depuis la loi SRU de plus
en plus aux promoteurs d’intégrer des logements sociaux dans leurs
17

programmes. La part du foncier affectée au logement social est
souvent vendue au promoteur à un prix moins élevé que le foncier
affecté au logement libre. Mais cet écart de prix est en général
insuffisant aux yeux du promoteur pour compenser le différentiel de
prix de vente. D’autant que la différence entre le coût de construction
des logements libres et celui des logements sociaux n’est pas toujours
significative. On retrouve ici l’idée d’une ville durable dont les
mécanismes de production reposent sur des modèles économiques,
voire des formes de rentabilité, qui sont mis à la question : « qui paye
quoi dans la fabrique de la ville ? ». Nappi Choulet (2009) s’interroge
dans le contexte de financiarisation des marchés immobiliers et dans
le cadre des défis environnementaux de ce secteur économique, sur la
manière dont les différents acteurs immobiliers produisent les espaces
urbains, des quartiers et des immeubles d’usage divers (logements,
bureaux, commerces). L’auteure et Décamp (2011) soulignent ainsi
l’influence de la prise en compte de critères attribués à un
développement durable dans le choix de localisation des grandes
entreprises cotées en région parisienne.
4L’attractivité des territoires et les choix de localisation des
entreprises ne dépendraient plus uniquement des facteurs traditionnels
(coût, accessibilité transport, présence d’entreprises/services, profil du
quartier) mais également de facteurs attribués à des formes de
durabilité urbaine (certification des bâtiments, aménagement de
quartiers durables). Questionnant eux aussi la prise en compte des
injonctions pour un développement durable, Attuyer et al. (2012)
donnent une préférence à l’analyse des tensions produites par
l’obligation de performance énergétique des immeubles imposée
depuis le Grenelle de l’environnement au modèle financiarisé des
investisseurs qui se transforme en termes d’organisation, de stratégie
et de décision d’investissement. Theurillat et Crevoisier (2012, 2013)
soutiennent, en partant de l’observation de grands projets immobiliers
suisses, que la durabilité urbaine peut être le fruit d’une forme
nouvelle de négociation menant à un compromis entre des
investisseurs immobiliers intéressés par le long terme apportant des
capitaux financiers mobiles et des acteurs locaux porteurs de projets
conçus au titre d’une ville plus durable. Selon les observations de ces
auteurs, les entreprises de développement/construction jouent un rôle

4 Une ville est attractive quand elle réussit à attirer des populations et des ressources
et à les retenir » (Cusin et al., 2010).
18

central dans cet ancrage en raison de leur capacité à traduire certains
enjeux de durabilité en termes financiers. Parallèlement, la question de
la durabilité dépend beaucoup de la capacité des acteurs locaux
(collectivités au premier titre, mais aussi associations
environnementales) à négocier avec les promoteurs de ces projets
urbains. Tout en questionnant la relation entre investisseurs
institutionnels et redéveloppement urbain, Hagermann, Clark, Hebb
(2007) adoptent une position différente. Pour ces derniers, les
décisions d’investissements de fonds de pension publics
nordaméricains adossés à des fonds d’investissement spécialisés, et à un
réseau d’intermédiaires financiers, produisent des effets vertueux sur
la durabilité des territoires concernés. Tout en soulignant les risques
de développement inégal selon qu’un territoire entre dans le champ
d’action retenu par les gestionnaires de fonds de pension, ou en est
exclu, les auteurs insistent sur la diffusion de « bonnes pratiques »
réalisées par les fonds de pension, bonnes pratiques qui contribuent,
dans certaines conditions, à la revitalisation de quartiers en déclin et à
des effets sociaux jugés positifs par les auteurs (création d’emplois,
production de logements, et augmentation des ressources fiscales) tout
en offrant un retour sur investissement à hauteur du risque pris par les
investisseurs. Enfin, s’il n’adopte pas une position normative à
l’image de Hebb (2005), Taburet (2012) soutient que, dans le cas
français, le portage d'opérations de quartiers durables ouvre de
nouvelles opportunités financières aux promoteurs-aménageurs. Dès
lors que ces derniers parviennent à adapter leurs stratégies, pratiques
et outils à une intervention à l’échelle d’un quartier, ils se constituent
comme force de proposition pour des acteurs publics locaux en quête
de solutions permettant de promouvoir des formes d’urbanisation
jugées comme plus durables.
Pour autant, c’est plutôt à l’échelle de l’immeuble que la littérature
offre le plus de travaux à l’articulation entre financiarisation et enjeux
de développement durable. De nombreuses études d’origine
anglosaxonne principalement attestent d’une réappropriation de la notion de
développement durable dans une perspective d’économie financière, à
travers notamment des tentatives de modélisation de la création de
valeur verte (green value) (Kats 2003, Lorenz 2008, Eichholz et al.
2009, Kok et al. 2011). L’intérêt récent pour la « valeur verte » de
l’immeuble est encore peu développé en France et le milieu
scientifique demeure encore circonspect sur les méthodologies et les
outils d’évaluation appliqués aux immeubles dits durables. Dans le
19

cadre d’un mémoire de master, Chazel (2009) observe que la
performance environnementale d’un actif immobilier peut se traduire
certes par une rentabilité plus importante, mais aussi, et peut-être
principalement, comme un facteur de diminution du risque pris par le
propriétaire. Ainsi l’auteur définit la valeur verte comme la
valorisation supplémentaire apportée à un actif par le biais des
facteurs de développement durable. Ce qui dans une perspective de
gestion financière revient à une amélioration de la performance
financière puisque l’investisseur prend un risque moindre.
En effet, un immeuble répondant à un niveau d’exigence
5environnementale supérieur pourrait voir son risque d’obsolescence
diminuer, contredisant en ceci l’analyse de Chesneau (2003) selon
laquelle la diffusion des logiques des investisseurs institutionnels dans
l’immobilier d’entreprise accroîtrait l’obsolescence du parc. Les
mécanismes sous-jacents de la relation entre immeuble vert et
performance environnementale améliorée et risque d’obsolescence
réduit, sont développés dans plusieurs réflexions émanant de travaux
issus tant du monde professionnel que de la recherche académique
(Halbert et al.a, 2013). Bouteloup et al. (2010) concluent que
l’immobilier dit « durable » constituerait un moyen de réduire le
risque d’obsolescence à la fois vis-à-vis du marché (tant auprès des
entreprises locataires que des investisseurs), avec des effets positifs en
matière de valorisation financière, et vis-à-vis des réglementations
promues par le législateur. C’est d’ailleurs dans cette perspective que
certains travaux interprètent le déploiement des politiques de
développement durable appliqué à l’immobilier comme un facteur de
risque « d’obsolescence réglementaire » pour les propriétaires
(Halbert et al. 2013, p. 147). En mobilisant des observations à partir
d’indicateurs de gestion censés rendre compte d’un immobilier
durable, Carassus (2011) défend la thèse de la soutenabilité
environnementale, économique et sociale : L’immobilier « durable »
est un immobilier performant dans les domaines de l’énergie, de
l’environnement et de la santé, tout en étant acceptable socialement et

5 Nous définissons la notion d’obsolescence (anglicisme) ou « tomber en
désuétude » par le fait pour un immeuble, même en parfait état, de ne plus
correspondre aux besoins du marché dont la conséquence concrète est
l’augmentation de sa vacance (voire sa démolition). Elle peut résulter de
l’inadaptation des immeubles à l’évolution réglementaire, aux besoins des
utilisateurs, ou d’une obsolescence de localisation (quartier dévalorisé, mal équipé
ou mal desservi).
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d’un coût maîtrisé. Étroitement articulé à l’urbanisme et aux
transports, il constituerait alors une dimension essentielle de la ville
6durable.
En partant de ces débats de fond, nous nous demandons si la
financiarisation de l’immobilier, entendue comme la prégnance de
logiques de performance financière dans la production et la détention
d’objets urbains, contribue à rendre impuissantes les politiques
urbaines tentant de promouvoir un développement considéré comme
plus durable ou, au contraire, observe-t-on une tendance des
investisseurs à s’accorder sur le caractère financièrement positif de
l'immeuble « vert », en particulier dans un contexte d’obsolescence
réglementaire programmée ? Ceci revient implicitement à questionner
la capacité d’influence des investisseurs financiers dans
l’aménagement et la gouvernance des espaces urbains. Le tout réalisé
sur fond de contexte économique et financier plus difficile pour les
acteurs publics locaux, en raison notamment des restrictions
budgétaires et de la concurrence inter-territoriale accrue interroge le
chercheur : comment les investisseurs financiers contribuent-ils à
réorganiser les modalités pratiques de la fabrique urbaine, et les
rapports de force qui s’y jouent ? Quelles formes de régulation se
mettent alors en place entre les différents acteurs autour des choix
réalisés en matière de production d’espaces urbains considérés comme
plus durables ? Pour tenter de répondre à ces questions, il apparaît
utile de présenter le processus global de financiarisation et son
emprise sur l’environnement urbain bâti.

2 - Une observation à différents niveaux

Le processus de financiarisation est différent selon que l’on
l’aborde au niveau macro économique, au niveau méso économique
(notamment du secteur immobilier) ou au niveau micro économique (à
7l’échelle de l’entreprise) . Nous proposons une lecture des évolutions
des modalités de production et de détention de l’immobilier en
croisant les niveaux méso et micro où s’observent concrètement la

6 Source : http://jeancarassus.zumablog.com consulté pour la dernière fois le 20 avril
2012
7 Dans une lecture institutionaliste, les niveaux macro et méso contribuent à fournir
un ensemble de règles, normes et routines qui informent la capacité d’action des
différents agents; et le niveau micro est celui où les agents contournent, intègrent, ou
jouent avec la règle.
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diffusion des techniques de gestion financière, et avec elles, une
transformation des logiques d’action des sociétés foncières qui gèrent
l’immobilier tertiaire dans une proportion croissante.

Au niveau méso économique : la diffusion des instruments financiers

Les travaux des économistes qui se revendiquent des approches
méso économiques (méso analyse) n’assimilent pas l’approche méso à
un travail qui porterait seulement sur la branche d’activité ou un
secteur (Morvan, 1977). Dans la poursuite de cette posture, il s’agit
alors de réfléchir à la manière dont les activités relevant du secteur de
la production immobilière peuvent être éclairées : acteurs privés du
financement et de la production urbaine mais aussi acteurs publics
disposant de capacités d’action en matière notamment d’aménagement
urbain. Il s’agit notamment d’analyser comment des acteurs financiers
interviennent dans la production et la reproduction des systèmes
urbains, notamment en contribuant à étendre le domaine d’action
financier et de ses institutions au marché immobilier urbain.
À ce niveau d’analyse, la financiarisation de l’immobilier se
manifeste alors par la convergence entre les modalités de gestion des
biens immobiliers et celles d’autres catégories d’actifs financiers
(Aveline-Dubach, 2008, p. 44). Elle se traduit par la place croissante
en volume des capitaux financiers dans la détention du parc
immobilier. Nappi-Choulet (2006) offre quelques éléments chiffrés
pour apprécier cette évolution : « Ceci se caractérise notamment par
l’augmentation de la capitalisation boursière de l’immobilier dans le
monde, laquelle a été multipliée par 2 en 6 ans. Elle se traduit
également par la croissance continue des fonds d’investissements
immobiliers non cotés en Europe et par la création de nouveaux
8véhicules qui fonctionnent avec l’effet de levier du crédit ».
Cette mutation du produit immobilier en produit financier est
marquée en France par l’arrivée dans les années 90 des fonds
anglosaxons et de grandes banques d’affaires internationales, qui ont
notamment racheté les créances immobilières et les actifs immobiliers
dans le cadre d’opérations de « défaisances immobilières »
(NappiChoulet, 2006, 2009). L’auteure (2012) date même le début de
l’arrivée des premiers investisseurs étrangers (Japon, Moyen-Orient) à

8 Source : « Financiarisation » de l’immobilier : la réponse innovante du groupe
BNP Paribas, Les entretiens de la Maison Dorée, 23/11/2006
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