Rapport d'information déposé par la mission d'information commune sur l'évaluation des dispositifs fiscaux d'encouragement à l'investissement locatif

Scellier François, Assemblée Nationale, Le Bouillonnec Jean-Yves

Description

Depuis 1984, des dispositifs d'investissement locatif pour développer le parc locatif privé et tenter de pallier l'insuffisance de l'offre de logements ont été mis en place. 281 000 logements locatifs ont été construits entre 2003 et 2007 dans le cadre des dispositifs Robien et Borloo. Cependant dans certaines villes les constructions ont excédé les besoins et les propriétaires éprouvent des difficultés à louer leur logement. En l'absence de données nationales précises, il apparaît d'évaluer l'efficacité et la pertinence des dispositifs d'investissement locatif. Ces dispositifs ont réussi à augmenter le parc locatif privé mais n'ont pas toujours contribué à la modération des loyers. Les rapporteurs proposent de mettre en place un outil statistique national regroupant les différentes données sur le parc locatif privé et d'inscrire les dispositifs d'investissement locatif dans une stratégie territoriale par un système d'agrément.

Sujets

• Investissement
• Logement
• Fiscalité
• Politique fiscale
• Immobilier
• Économie
• Finance
• Droit et juridique

Informations

• Publié par: rapports-economie-finances
• Publié le: 01 juillet 2008
• Nombre de lectures: 28
• Licence : En savoir +
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• Langue: Français

Extrait

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°  ______   ASSEMBLÉE NATIONALE CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958   TREIZIÈME LÉGISLATURE

 Enregistré à la Présidence de lAssemblée nationale le 22 juillet 2008       RAPPORT DINFORMATION      DÉPOSÉ   en application de larticle 145 du Règlement   PAR LA MISSION DINFORMATION COMMUNE 

  surlévaluation des dispositifs fiscaux dencouragement à linvestissement locatif 

 ET PRÉSENTÉ  PAR  MM.  F RANÇOIS S CELLIER ET J EAN -Y VES L E B OUILLONNEC    Députés.  

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 3         SOMMAIRE ___  

Pages

INTRODUCTION .................................................................................................................... 5 I. DES INCITATIONS FISCALES QUI ONT ÉVOLUÉ POUR DÉVELOPPER LE PARC LOCATIF PRIVÉ .................................................................................................................................. 7 A. DES DISPOSITIFS DE RÉDUCTION DIMPÔT AUX DISPOSITIFS DAMORTISSEMENT FISCAL ....................................................................................................................... 7 B. LES DISPOSITIFS « ROBIEN » ET « BORLOO » ............................................................... 8 

1. Du dispositif « Robien » au dispositif « Robien recentré » ........................................ 8 2. Le dispositif « Borloo » doit permettre de développer un parc locatif privé intermédiaire .......................................................................................................... 9 C. LE DISPOSITIF DE CONVENTIONNEMENT AVEC LANAH A SUCCÉDÉ AU DISPOSITIF « BESSON ANCIEN » .................................................................................................... 10 1. Le dispositif « Besson ancien » .............................................................................. 10 2. Le dispositif « Borloo ancien » ............................................................................... 11 3. Une déduction spécifique pour les logements vacants ............................................. 11    II.SILESDISPOSITIFSDAIDE  ÀLINVESTISSEMENTLOCATIFONTPERMISDAUGMENTER LE PARC LOCATIF PRIVÉ, ILS N ONT CONTRIBUÉ QUE PARTIELLEMENT À LA MODÉRATION DES LOYERS ........................................................................................................................ 13 A. LES DISPOSITIFS DINVESTISSEMENT LOCATIF ONT PERMIS DE DÉVELOPPER LE PARC LOCATIF PRIVÉ .................................................................................................. 13 1. Une hausse de la construction de logements locatifs privés ..................................... 13 a) 60 000 logements construits par an .......................................................................... 13 b) La conjoncture actuelle laisse craindre un ralentissement de la construction ................... 16 c) Des ménages aisés qui investissent dans des logements moyens en zones urbaines ............. 18 d) La question de la rentabilité des dispositifs dinvestissement locatif ................................ 21 2. La dépense fiscale ................................................................................................ 23 a) Une dépense fiscale croissante ................................................................................ 23 b) Une évaluation difficile et incomplète ....................................................................... 25 B. LES DISPOSITIFS DINVESTISSEMENT LOCATIF NE RÉPONDENT PAS PARFAITEMENT À LEURS OBJECTIFS ...................................................................................................... 27

1. Limpact sur les loyers de la construction de logements locatifs dépend du marché local ...................................................................................................................... 27

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2. La localisation des constructions nouvelles nest pas pleinement satisfaisante .......... 29

a) Un développement nouveau des dispositifs dinvestissement locatif dans des villes moyennes ou des zones peu urbanisées .................................................................... 29 b) La multiplication des logements vacants ................................................................... 31 3. La question de la hausse des prix .......................................................................... 33 4. La gestion et la qualité des logements construits dans le cadre des dispositifs dinvestissement locatif ........................................................................................... 34

 III. LE CONVENTIONNEMENT DU PARC LOCATIF PRIVÉ DANS L ANCIEN EST TROP PEU ATTRACTIF ...........................................................................................35...............................

A. LE CONVENTIONNEMENT AVEC LES PARTICULIERS CONNAÎT UN DÉVELOPPEMENT MODÉRÉ .................................................................................................................... 35 1. Le bilan du conventionnement du parc locatif privé .................................................. 35

2. Vers une meilleure adaptation des loyers conventionnés aux réalités locales ............ 36

B. LE DISPOSITIF DE CONVENTIONNEMENT SANS TRAVAUX NEST PAS SUFFISAMMENT INCITATIF ................................................................................................................... 38    IV. LES DISPOSITIFS D AIDE À L INVESTISSEMENT LOCATIF DOIVENT S INSCRIRE DANS UNE STRATÉGIE TERRITORIALE ............................................................................................ 41

1  Disposer de données fiables et détaillées sur les dispositifs daide à . linvestissement locatif ............................................................................................ 41

2. Les dispositifs dinvestissement locatif doivent sinscrire dans une stratégie de développement territoriale ...................................................................................... 42

3. Le zonage doit être révisé et les dispositifs dinvestissement locatif doivent être centrés sur les zones tendues ................................................................................ 43 4. Vers un dispositif de réduction dimpôt ? ................................................................. 44 5. La nécessaire contrepartie sociale ......................................................................... 44 6. Le difficile ajustement du dispositif « Borloo ancien » .............................................. 44

LISTE DES PROPOSITIONS DE LA MISSION D INFORMATION .......................................... 47 

EXAMEN EN COMMISSION ................................................................................................ 49

ANNEXE : LISTE DES PERSONNES AUDITIONNÉES ......................................................... 57     

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INTRODUCTION

Laccession à un logement stable et adapté à leurs besoins et à leurs moyens constitue une priorité pour nos concitoyens. Les Français considèrent quen ce domaine, la situation est grave et quelle constitue un état de crise.

À côté du développement de loffre locative sociale, de laccroissement du nombre de places dhébergement durgence ou intermédiaires, lobjectif de relance de la construction doit être au cur des réponses que peuvent et doivent apporter les pouvoirs publics.

Pour favoriser cette relance et quelles que soient les inspirations politiques qui fondent ces politiques publiques, lincitation fiscale a été utilisée pour permettre de mobiliser des volontés, des intérêts et des moyens financiers pour développer linvestissement dans le secteur privé. Lavantage fiscal offert a été adapté, selon les périodes et les contraintes économiques pour en accroître le caractère incitatif.

Aujourdhui, et peut-être plus encore en raison des contraintes budgétaires importantes pesant sur lÉtat et de la crise du logement sans précédent que connaît notre pays, la question de la pertinence de ces avantages fiscaux doit être posée.

Les politiques dincitations fiscales qui appréhendent le logement isolément, comme une marchandise ordinaire ou un simple produit fiscal ont contribué au développement, sur certains territoires, dune offre de logement parfois inadaptée. Les conséquences en termes de vacance, de déstructuration territoriale ou tout simplement de difficultés rencontrées par des particuliers peu avisés ayant investi dans des produits dinvestissements principalement fiscaux sont patentes. Cette situation est due à la logique de certains investisseurs poursuivant une logique privée de rentabilité et ne se préoccupant du produit « logement » que dans sa dimension financière.

LÉtat ne peut engager les finances publiques en terme de dépenses ou de non-recettes dans le domaine de lhabitat et du logement sans sinterroger sur les conséquences de ces dispositifs, sur les objectifs et les enjeux de laction publique. Il ne peut mettre en place un dispositif, le pérenniser ou le corriger quen fonction de ces considérations ou de ce défi. Lavantage fiscal ne doit être concédé que dans le cadre dune stratégie définie en fonction des réalités locales.

Cette exigence nécessite une évolution notoire des politiques publiques, qui doivent sinspirer dune réflexion plus globale et dune approche générale intégrant « toutes les formes de logements » et impliquant tous les acteurs, naturellement à léchelon national, mais aussi au plan local pour répondre durablement et efficacement à cet enjeu.